Akcija deložacije uvijek je potrebna kada je stanar u stanu koji više nema pravo koristiti. Često je to slučaj nakon raskida bez najave ili čak na vrijeme zbog dugova za najam. Akcijom deložacije stanodavci u tim slučajevima imaju priliku povratiti pristup svojoj imovini. Ovdje smo prikupili osnovne informacije o postupku deložacije.
Što je akcija deložacije?
Akcija deložacije događa se ako stanari koji su otkazani nisu napustili najamnu imovinu nakon isteka otkaznog roka ili ako se brane od otkaza. Stanodavac tada ima pravo pokrenuti postupak deložacije protiv stanara koji ne ispunjavaju uvjete.
Najčešći razlog obavijesti o deložaciji su zaostale cijene najma. U Njemačkoj stanari više puta ne ispunjavaju obvezu plaćanja najamnine u cijelosti i na vrijeme. Nedosljednosti u povećanju računa za komunalne usluge ili najamnine često dovode do sporova s najmodavcem.
Zbog zaostalih zakupnina, postoje visoki zaostali iznosi i financijski nedostaci za vlasnika nekretnine. Domaćin na to obično reagira otkazom bez prethodne najave. Akcija deložacije tada nudi priliku nagovoriti stanare koji nisu voljni platiti iseljavanje i ostaviti unajmljenu imovinu solventnim stanarima. Uz zaostale zakupnine, šteta u vlasništvu kuće i raskidi zbog osobne upotrebe česti su razlozi za akciju deložacije. Za stanodavca je krajnje sredstvo uklanjanje stanara s nekretnine za iznajmljivanje.
Uz zaostale zakupnine i štetu na stambenoj imovini, česti razlozi za akciju deložacije su i otkazi zbog osobne upotrebe.
Evakuacija unajmljenog stana u pravnom je smislu smetnja pravima stanara. Za sudsko izvršenje postupka deložacije, stoga mora biti ispunjeno nekoliko zahtjeva (više o tome u nastavku). Ako je sudska radnja uspješna, postupak deložacije pokreće i izvršava ovršitelj. U slučaju deložacije, unajmljena imovina se tada napušta, a stanar i njegov namještaj uklanjaju se s nje.
Koliko treba vremena prije nego što stanodavac može stanara ukloniti iz stana - koliko vremena protekne između akcije deložacije i deložacije - uvelike varira. Iskustvo je pokazalo da treba tri do šest mjeseci prije nego što se stan može evakuirati. U nekim slučajevima, na primjer ako stanar ima zdravstvenih problema ili neku drugu hitnu situaciju, postupak deložacije može trajati godinama.
Kako djeluje deložacija?
Tužba za deložaciju dolazi samo kad svi pokušaji postizanja dogovora između stanodavca i najmoprimca propadnu, a stanodavac ne vidi alternativu ostvarivanju svojih prava. Preduvjet za tužbu za deložaciju uvijek je prethodni zakonski raskid ugovora o najmu od strane stanodavca. Ako je raskid pravovremen, na primjer zbog osobnih potreba, ovdje se mora navesti točan razlog. U slučaju pravovremenog otkaza iz drugih razloga, oni se također moraju dokazati.
Otkaz bez najave legalan je samo ako je stanar počinio značajne povrede ugovora. Važni razlozi koji opravdavaju raskid bez prethodne najave u skladu s člankom 543. Njemačkog građanskog zakonika uključuju zaostale najamnine, stalnu neplaćanje i zanemarivanje ili namjerno oštećenje imovine najamnine. Drugi razlozi mogu biti remećenje domaćeg mira unatoč ponovljenim upozorenjima stanaru, iznajmljivanje stana u zakup trećim osobama ili neovlaštena komercijalna uporaba imovine.
Nakon primitka obavijesti o otkazu stanar može podnijeti prigovor i od njega se braniti. Neki to čine pravnim postupkom protiv njega, drugi jednostavno iseljavanjem nakon isteka obavijesti o najmu. Ako se stanar ne udovolji zahtjevu za iseljenje, najmodavac će prvo odrediti razumno poček. Ako stanar također dozvoli da istekne ovo poček, stanodavac ili njegov odvjetnik mogu podnijeti zahtjev za deložaciju nadležnom lokalnom sudu.
Međutim, parnica za napuštanje nekretnine za iznajmljivanje može se voditi najranije dva tjedna nakon isteka službenog otkaznog roka. Prilikom podnošenja zahtjeva, sud također zahtijeva od tužitelja da predujmi sudske troškove. Tek nakon prijenosa traženog iznosa, obavijest o deložaciji pokrenut će se i poslati stanaru poštom.
Stanar nije dužan odgovoriti na sudski dopis. Međutim, u pravilu se odvjetnik najmodavca već prijavio za zadanu presudu tijekom akcije deložacije koja se izdaje ako se na nju ne odgovori.
Gdje, kada i kako stanodavac mora podnijeti zahtjev za deložaciju?
Koji je sud odgovoran za zahtjev za deložaciju?
Na radnju za iseljenje uvijek se podnosi lokalni sud koji je nadležan za okrug u kojem se nalazi unajmljeni stan. Iznos u sporu nije važan. U slučaju komercijalnih jedinica, međutim, nadležnost suda ovisi o iznosu spora. Ako je to manje od 5.000 eura, postupak deložacije mora se podnijeti okružnom sudu grada u kojem se nalazi komercijalno korišteno imanje za iznajmljivanje. Ako sporni iznos prelazi 5.000 eura, odgovoran je regionalni sud.
Kada se mora podnijeti zahtjev za deložaciju?
Vrijeme podnošenja tužbe za deložaciju ovisi o razlogu prekida. Ako stanar ne plaća plaćanje ili ako je nastavak stana iz određenih razloga nerazuman, tužba se može podnijeti kada se stan otkaže. To je slučaj, na primjer, u slučaju zaostalih zakupnina ili ako je stanodavca fizički napao stanodavac. U slučaju otkaza zbog osobne upotrebe, međutim, mora se sačekati mogući prigovor stanara i istek otkaznog roka.
Kako se mora podnijeti obavijest o deložaciji?
Obavijest o otkazu mora biti u pisanom obliku i sadržavati razloge koji su razumljivi za stanara, kao i razumni otkazni rok. Akcija deložacije mora biti u skladu s određenim zakonskim propisima u obliku i sadržaju. Uz pismo o otkazu, stanodavac će možda morati priložiti i obrazloženje vlasnika, navodeći zašto se traži radnja za deložaciju u slučaju prigovora stanara. Razlog radnje mora biti naveden u svakom slučaju.
Zahtjev za deložaciju mora sadržavati i sljedeće točke:
- Imena tužitelja i tuženika
- razlog zahtjeva za deložaciju (npr. zaostale zakupnine)
- ako je potrebno, izjava stanodavca zašto se pokreće postupak deložacije unatoč prigovoru
- Adresa nadležnog suda
- puna adresa tužitelja, osobni potpis, mjesto i datum
- Naziv nekretnine za iznajmljivanje koja će se napustiti
Struktura tužbe započinje podacima o adresi i sadrži ime i točnu adresu tužitelja. Uz to, subjekt se poziva na činjenice, na primjer "deložacija prema § 543 BGB". U žalbenom pismu navedeni su podaci o unajmljenoj imovini i ime stanara Odseljenje bi trebalo biti prisilno i eventualno zahtjev za zahtijevanjem zaostalih plaćanja stanarine uključujući kamate.
Daljnji sadržaj radnje deložacije uključuje informacije o tome kako je i do kada je stanar primio obavijest, kao i napomenu da će se, ako stanar ne odgovori, tražiti zadana presuda. .
Prijavu potpisuje podnositelj zahtjeva imenom i prezimenom i predaje sudu s mjestom i datumom. Budući da proceduralne pogreške mogu dovesti do odbijanja obavijesti o deložaciji, apsolutno je uputno pri sastavljanju zahtjeva potražiti podršku odvjetnika koji je specijaliziran za stanarsko pravo.
Ako niste pravni stručnjak, bolje je da ne sami izrađujete akciju deložacije, već potražite podršku od pravnika stanara.
Koliko traje zahtjev za deložacijom?
Tužba za deložaciju može potrajati dugo i biti povezana sa znatnim nervoznim stresom za stanodavce i stanare. Stoga se ova metoda obično pokušava samo ako postoje dobre šanse za uspjeh. Stanodavac mora pokazati legitimni vlastiti interes ili posjedovati dokaze o financijskom stanju ili kršenju ugovora od strane stanara kako bi na sudu mogao provesti postupak deložacije.
Razdoblje između podnošenja žalbe i stanara koji se stvarno iseljava ili napušta stan je između dva mjeseca i nekoliko godina. Pogotovo ako stanar ne reagira na deložaciju ili se moraju sastaviti izvještaji, deložacija često traje dugo.
Koliko treba vremena prije nego što je sudska odluka o akciji deložacije konačna?
Prilikom donošenja presude, sud se orijentira na razloge prekida. Ako se otkaz najmodavca pokaže nedjelotvornim, stanar može nastaviti boraviti u stanu. Međutim, ako je radnja uspješna, sudska presuda postaje pravomoćna četiri tjedna nakon što je uručena i ovrhovoditelj je može izvršiti.
Kako ide ročište pred okružnim sudom?
Prije otvaranja akcije deložacije, stanodavac je dužan lokalnom sudu platiti predujam sudskih troškova. Iznos ove svote ovisi o spornom iznosu i može iznositi nekoliko stotina eura.
U slučaju saslušanja pred mjesnim sudom, najmodavac mora prvo objasniti razloge koji dovode do prestanka stanarskog prava i također ih dokazati, npr. Biti u stanju dokazati zaostatke u najmu ili štetu na stanu. U isto vrijeme, stanar objašnjava svoje razloge prigovora i obrane, a dokumenti, izvještaji vještaka i izjave svjedoka služe kao dokaz na sudu. Na kraju pregovora donijet će se presuda koja će biti dostavljena objema stranama u pisanom obliku. Sudska presuda postaje pravomoćna četiri tjedna nakon sudskog ročišta, pri čemu to razdoblje počinje tek nakon datuma objave i nakon uručenja presude.
Ako je žalba odbijena, prestanak stanarskog prava postaje nedjelotvoran i stanar može nastaviti živjeti na imanju koje je unajmio. Ako se, pak, odobri iseljenje, imovina koja se iznajmljuje mora se evakuirati u određenom roku. Uz to, stanar u ovom slučaju snosi troškove suda i deložacije. Vlasnički naslov tada daje pravo stanodavcu da deložira stan koji je unajmio.
Važno: Naslov deložacije mora obuhvaćati sve osobe koje imaju pravo na korištenje stana ili komercijalno korištene imovine na temelju ugovora o najmu. Uz stanara, to uključuje i supružnika i sve podstanare i roditelje optuženika. Djeca stanara, koja se pravno smatraju samo "slugama", nisu navedena u naslovu za deložaciju. Ako je tužba za deložaciju usmjerena isključivo protiv stanara, postoji proceduralna pogreška koja dovodi do odbijanja tužbe za deložaciju. U tom se slučaju deložacija ne može izvršiti.
Stanar ima pravo ne prihvatiti presudu mjesnog suda u prvom stupnju i uložiti žalbu. Potom regionalni sud odlučuje u drugom stupnju, koji prvo preispituje presudu lokalnog suda. Međutim, stanodavac ima pravo privremeno napustiti stan za iznajmljivanje tijekom žalbe i do odluke regionalnog suda. Ako stanar pobijedi u žalbi, stanodavac mora snositi troškove evakuacije.
Kako funkcionira ovrha i deložacija?
Za deložaciju unajmljene imovine uvijek je potrebna odgovarajuća sudska presuda u vezi s izvršnom klauzulom. Presuda također mora navesti da je pravni naslov uručen stanaru. Nakon izdavanja naslova za deložaciju, datum izvršenja određuje ovršitelj. Između datuma deložacije i deložacije postoje najmanje tri tjedna.
Ovršitelj, koji je optužen za ovrhu, unaprijed najavljuje svoj dolazak stanaru. Na sastanku na terenu u prostorijama stanara, stanar ima mogućnost dobrovoljnog iseljenja. Ako se unajmljena imovina ne ostavi dobrovoljno, ovrhovoditelj će zatražiti spremnike za spremanje kućanskih dobara i namještaja u stanu.
Način na koji se provodi postupak evakuacije ovisi o iznajmljivaču. Može unaprijed iznajmljenu imovinu očistiti konvencionalnom evakuacijom ili takozvanom "deložacijom iz Berlina". Prije evakuacije stana, iznajmljivač plaća sudu predujam za troškove evakuacije, koji potom može zahtijevati od stanara.
U ovom trenutku jedini način da se spriječi provođenje deložacije je plaćanje stanarine. Osim toga, odgađanje datuma izvršenja odobrava se samo ako hitni razlozi (akutna bolest ili nesreća stanara) otežavaju ili onemogućuju ukidanje obveznog raspuštanja nekretnine za najam.
Iseljenje stana od strane stanodavca bez odgovarajućeg pravnog naslova nije dozvoljeno. Čak i prisutnost sudske dozvole za deložaciju ne daje pravo stanodavca da bilo koga povuče. Neovlašten ulazak u stan od strane iznajmljivača ili neovlaštena evakuacija unajmljenog stana kazneno je djelo. To vrijedi i ako iznajmljivač zamijeni brave unajmljenog stana s namjerom da stanar spriječi daljnji ulazak i time dobije posjed iznajmljene imovine.
Evakuacija stana može se provesti samo ako postoji odgovarajuća presuda o akciji deložacije. Također se mora zakazati sastanak. Ako iznajmljivač samo ostavi stanara sa stvarima, to je kazneno djelo.
Koje vrste deložacije postoje?
Za deložaciju unajmljenog stana moguća je normalna deložacija ili deložacija prema berlinskom modelu. Domaćin odlučuje kako evakuirati stan nakon što je od suda dobio naslov za deložaciju.
Iseljavanje
Konvencionalno iseljenje najjednostavnija je vrsta iseljenja i obično se događa kada se stanar odbije iseliti iz unajmljenog stana i predati stanodavcu ključeve stana. U slučaju jednostavne deložacije, ovrhovoditelja imenuje bravara i tvrtku za selidbu. Na dan evakuacije, ovršitelj je otvorio stan za iznajmljivanje, zamijenio brave i vratio stan iznajmljivaču stanodavcu. Namještaj i ostali sadržaji u stanu čuvaju se na prikladnom mjestu najmanje dva mjeseca.
Ako stanar ne sakupi ili ne pusti predmete koji mu pripadaju u roku od dva mjeseca, upotrebljivi predmeti bit će na aukciji, a smeće će se zbrinuti u skladu s važećim propisima. Uobičajena evakuacija može se provesti bez puno napora i mnogi vlasnici stanova iz tog razloga preferiraju. Takozvana berlinska deložacija jeftina je alternativa konvencionalnoj deložaciji.
Iseljavanje u Berlinu
Proces berlinskog postupka sličan je uobičajenom deložaciji, ali nije angažirana tvrtka za uklanjanje. Čišćenje unajmljenog stana preuzima stanodavac koji stanarsku imovinu ili skladišti ili ostavlja u unajmljenom vlasništvu. Stanar tada dobiva mjesec dana da pokupi svoju imovinu. Tek nakon isteka tog razdoblja, stanodavac može oduzeti kućanske potrepštine ako stanar nije preuzeo svoje imanje.
Za evakuaciju iz Berlina treba platiti predujam od oko 500 eura. To berlinsku metodu čini jeftinijom opcijom. Međutim, deložacija iz Berlina zahtijeva više zalaganja i inicijative od strane stanodavca. Iznajmljivači se uglavnom odlučuju za postupak u Berlinu ako postoji bojazan da im neće biti nadoknađeni troškovi odobrenja od nesolventnog stanara.
Koliko košta akcija deložacije?
Tužba za deložaciju može rezultirati različitim troškovima. Njih najprije unajmljuje stanodavac. Točan iznos ovisi o vrijednosti spora. Na temelju godišnje hladne najamnine, troškovi se mogu okvirno izračunati unaprijed. Predujam za sudske troškove prilikom podnošenja tužbe za deložaciju također se izvodi iz spornog iznosa.
U slučaju zaostalih zakupnina, sporni iznos povećava se za iznos zaostalih zaostataka. Troškovi koji se trebaju uzeti u obzir u tužbi za deložaciju uključuju:
- Troškovi parnice
- Pravne pristojbe stanodavca
- Izvansudske pravne naknade
- Troškovi bravara i selidbe
- Troškovi skladištenja namještaja stanara
- Iznajmljivanje skladišta za skladištenje namještaja i predmeta u komercijalnim objektima
Dugotrajni ili složeni pravni postupci mogu rezultirati znatno većim troškovima. Za stanodavca deložacija uvijek znači velike financijske izdatke, iako nije jasno hoće li stanar ikada nadoknaditi troškove.
Na primjer, kod raščišćavanja trosobnog stana treba očekivati troškove od 3.000 do 4.000 eura. Jer troškovi deložacije iznose oko 1.000 eura po sobi. Pri čišćenju jednosobnog ili dvosobnog stana mogu se očekivati troškovi evakuacije i preseljenja od oko 1500 i 2000 eura. Uz to, stanodavci moraju očekivati predujam za sudske troškove od 400 do 600 eura i pravne takse od oko 1500 eura.
Sudski troškovi kao i troškovi deložacije mogu se povratiti od stanara u slučaju uspješne parnice. Međutim, stanodavac je obično prisiljen unaprijed platiti troškove evakuacije, jer nesolventni stanari nisu u mogućnosti platiti sudske i pravne takse.
Nakon što se izvrši deložacija, bivšem stanaru daje se određeni rok kako bi preuzeo nastale troškove. Ako dužnik ne može platiti troškove i ne može se postići izvansudska nagodba, najmodavac ima pravo ponovno tužiti svog bivšeg stanara i zahtijevati plaćanje. Inače, sud iznajmljivaču daje naslov plaćanja koji vrijedi 30 godina i može u više navrata tražiti da dužnik plati dug u tom roku.
Ako stanodavac sam upadne u financijsku nevolju
Nepodmirena plaćanja stanarine u vezi s pravnim postupkom zbog deložacije nekretnine za iznajmljivanje često dovode do financijskog tereta za stanodavca. Sudski troškovi i troškovi odobrenja moraju se platiti unaprijed. Ako je stanar insolventan, stanodavac također riskira da mu se troškovi ne vrate. Iz tog razloga za nepodmirene dugove prvo treba tražiti izvan suda, a stanaru treba dati odgovarajući rok plaćanja da podmiri dugove za najam. Samo ako se u tom roku ne izvrši plaćanje, stanodavac može tužiti stanara radi plaćanja.
Budući da se tijekom trajnog pravnog postupka ne plaćaju stanarine, stanodavac snosi dodatne troškove zbog gubitka najamnine. Ako sudski spor traje dvije godine, zaostala najamnina od 19.200 EUR može nastati uz osnovnu najamninu od 800 EUR.
Ako se stanodavac sam nađe u financijskoj nuždi zbog gubitka najamnine, on ima mogućnost podnijeti zahtjev za pravnu pomoć za provedbu radnje deložacije u skladu s člancima 114. i dalje Zakona o parničnom postupku (ZPO) kod nadležnog suda. Sud će ispitati zahtjev i, ako je potrebno, odobriti ga ako su ispunjeni određeni uvjeti. To uključuje:
- Vjerojatno će tužba za deložaciju biti uspješna.
- Podnositelj zahtjeva nema potrebna financijska sredstva.
- Pravni uvjeti (§§ 114 ff Zakona o parničnom postupku) su ispunjeni.
- Akcija deložacije je opravdana i nije namjerna.
Ako stanar padne u financijsku nevolju tijekom akcije deložacije, može se prijaviti za pravnu pomoć.
Kada je vjerojatno da će tužba za deložaciju biti uspješna?
Zbog zaštite stanara, stanari imaju mnoga prava. U postupku iseljenja sud mora uvijek izvagati interese stanodavca i najmoprimca kako bi donio odluku. Prije podnošenja tužbe za iseljenje, stanodavci bi stoga trebali potražiti savjet od specijalnog odvjetnika za stanarsko pravo kako bi realno procijenili šanse za uspjeh.
Tužba za deložaciju općenito je uspješna ako su ispunjeni zakonski uvjeti i zahtjevi opravdani. U slučaju poteškoća, međutim, tužba za deložaciju može biti uzaludna, jer je ovdje zaštita stanara važnija. Kako bi se izbjegli visoki troškovi i odbacivanje tužbe, stanodavcima se zato često savjetuje da traže izvanvansudsku nagodbu sa stanarom.
Ako stanar plati dug za najamninu ili dobrovoljno napusti stan tijekom trajnog postupka, postupak deložacije obično se odbija. Međutim, to je slučaj i ako stanari privremeno ne mogu biti pronađeni ili nekretninu za iznajmljivanje ostavljaju s nepoznatom adresom, tj. Jesu takozvani nomadi za iznajmljivanje. Akcija deložacije bit će odbačena i ako stanarina prethodno nije pravovremeno raskinuta ili ako stanodavac izjavi da vlasnik ne smije koristiti imovinu.
Koje alternative za deložaciju postoje?
Budući da se velika većina tužbi podnosi zbog zaostalih zakupnina, iseljenje se može spriječiti plaćanjem zaostale najamnine. Ostavljanjem unajmljene imovine na vrijeme, stanar će također izbjeći prisilnu evakuaciju.
Teoretski, postoji i mogućnost izvansudske nagodbe s najmodavcem. To je čak moguće tijekom trajnog pravnog postupka i već podnesene tužbe za deložaciju. Međutim, sporazum između dviju strana može se postići samo u iznimnim slučajevima. U slučaju zaostalih plaćanja, postupak posredovanja ili arbitraže nije obećavajući, jer stanari jednostavno nemaju financijskih sredstava.
Kao alternativa sudskom sporu, predsudsko upravljanje zahtjevima za najam dobra je opcija. Cilj ovog postupka je postići međusobno dogovoreno rješenje problema. U svojim pregovorima iznajmljivači i stanari dobivaju ciljanu podršku profesionalnog savjetnika. Ako postoji sporazum, stanodavac se obvezuje preuzeti dug za najam. Ovršnim javnobilježničkim aktom može odmah podmiriti svoja financijska potraživanja. Ovo rješenje povezano je s nižim troškovima i moguće je u bilo kojem trenutku.
Što bi stanari trebali učiniti kad dobiju obavijest o deložaciji?
Ako stanar primi obavijest o deložaciji od najmodavca, dužan je na nju odgovoriti u roku od 14 dana i izjaviti spremnost da se brani u pisanom obliku ili predstavljanjem lokalnom sudu. Stanar ima dodatnih 14 dana da opravda svoju obranu.
U slučaju zaostalih plaćanja bez vlastite krivnje, stanar može, na primjer, dostaviti izjavu svoje kućne banke kojom potvrđuje da je došlo do kašnjenja zbog internih bankovnih procesa za koje stanar nije odgovoran. Drugi razlozi za obranu su, na primjer, to što stanar poriče stanodavčeve vlastite potrebe ili slučajeve poteškoća koji potez trenutno čine teškim ili nemogućim, poput ozbiljnih zdravstvenih problema ili predstojećeg završnog pregleda stanara.
Kako stanari mogu odbiti zahtjev za deložaciju?
Stanar ima razne mogućnosti da izbjegne tužbu za deložaciju i spor na sudu, uključujući pripadajuće troškove. Ako su zaostale zakupnine razlog deložacije, stanar bi trebao potražiti načine za podmirivanje duga za najamninu zajedno sa svojom kućnom bankom, odvjetnikom ili savjetnikom. Čim se plate dugovi za najam, prestanak stanarskog prava i s tim povezana deložacija postaju neučinkoviti.
Podmirivanje nepodmirenih potraživanja protiv najmodavca najbolji je način da se spriječi tužba za deložaciju. Stanar i dalje može platiti zaostalu najamninu zajedno s naknadom za korištenje u roku od dva mjeseca od podnošenja mjere deložacije. Budući da nakon isporuke akcije deložacije, stanar ima to razdoblje da podmiri zaostale stanarine.
Ako je sudski postupak već započeo, relevantni dokaz o uplati treba poslati sudu kao dokaz o plaćanju duga za najam. Naknadno plaćanje također čini raskid bez obavijesti iznajmljivača nedjelotvornim.
Stanar također ima mogućnost prijave socijalnoj agenciji radi pokrivanja troškova. Ako stanarinu preuzme ured za socijalnu skrb ili druga društvena organizacija, akcija iseljenja također istječe. Međutim, ako je stanodavac dao obavijest o otkazu istovremeno s prestankom iznajmljivanja nekretnine bez obavijesti, to će ostati na snazi unatoč plaćanju zaostalih obveza.
Ako postoji rizik od beskućništva, stanar bi se trebao pravovremeno obratiti uredu za socijalnu skrb ili uredu za stambene naknade. Pod određenim okolnostima, ured za socijalnu skrb izdat će izjavu o prihvaćanju koja vrijedi na sudu kao priznanje za podmirivanje stanarine. Raskid stanodavca postaje nedjelotvoran, a postupak deložacije se odbacuje. Međutim, izjavu o prihvaćanju od strane ureda za socijalnu skrb stanodavac mora primiti u roku od dva mjeseca nakon što je dostavljena obavijest o deložaciji.
Ako kao stanar dobijete obavijest o deložaciji, isprva ste vjerojatno šokirani. No, postoji nekoliko načina da se spriječi tužba koju ovdje iznosimo.
Izbjegavanje iseljenja iseljavanjem
Inače, stanar pravovremeno isprazni stan može izbjeći predstojeću deložaciju. Akcija deložacije istječe kada se unajmljeni stan pravilno preda stanodavcu. Stanar je ionako izgubio stan, ali štedi sebe i moguće svoju rodbinu stresa, a također i troškova deložacije koji nastaju, između ostalog, zbog skladištenja namještaja itd.
Gdje stanari mogu potražiti pomoć ako prijeti deložacijom?
Posljednje sredstvo za izbjegavanje deložacije je zaštita ovrhe, koju stanar može primijeniti na nadležni sud. Zahtjevi za prijavu ove zaštitne mjere uključuju akutne ozbiljne bolesti stanara, rizik od samoubojstva ili beskućništva.
Odobrenje izvršne zaštite uvijek ovisi o pojedinačnom slučaju. U svakom slučaju, zahtjev mora zaprimiti nadležni mjesni sud najmanje dva tjedna prije najavljenog datuma deložacije.
Kolika je naknada za korištenje?
Stanodavac ima pravo zahtijevati uobičajenu tržišnu najamninu kao naknadu umjesto prvotne najamnine. To se odnosi na vrijeme u kojem stanar nezakonito boravi u stanu, tj. Nakon isteka otkaznog roka. Stanodavac može zahtijevati naknadu za korištenje nakon isteka službenog otkaznog roka. Obično se zahtjev za naknadu za uporabu prema § 546a BGB javlja istodobno s postupkom deložacije. Za stanodavca zahtjev za naknadom za uporabu zajedno s akcijom deložacije znači izbjegavanje drugog postupka.
Naslov plaćanja izriče se istovremeno s obavijesti o deložaciji, što štedi troškove postupka. Međutim, ako postoje bilo kakve nejasnoće koje se moraju razjasniti istragama, postupak plaćanja također može odgoditi postupak deložacije. Glavni razlog kašnjenja obično je izračun iznosa naknade za uporabu.
Budući da je stanar često već bez novca u slučaju otkaza zbog dugova za najamninu, a plaćanje naknade za korištenje je malo vjerojatno, zahtjev za naknadu za korištenje često se odriče. To znači da se evakuacija stana ne odlaže nepotrebno.
