S anuitetom umirovljeni vlasnici kuća mogu nadopuniti mirovinu. No, je li prodaja kuće dobra ideja za višu mjesečnu mirovinu? Objašnjavamo model anuiteta na nekretnine, njegove inačice i rizike za prodavače i kupce.
Zašto renta?
Ako razmišljate o pripremi prijevremene mirovine, u boljem ste položaju. Naravno, posjedovanje nekretnine dobar je način za osiguravanje starosti - ali: čak i ako vlasnici žive bez najamnine, a imovina je isplaćena, u starosti mogu još uvijek naići na financijske poteškoće. Doživotna renta još nije raširena u Njemačkoj. No zanimanje za to raste, izvještava Dirk Scobel, financijski stručnjak iz potrošačkog centra u Hamburgu: "Trenutna generacija starijih građana obično je u potpunosti isplatila imovinu i istodobno prima samo malu mirovinu." Umirovljenici mogu uska grla premostiti s anuitetom.
Tako funkcionira anuiteta na nekretnine
Korak do rente je prodaja kuće ili stana. Zauzvrat, vlasnici primaju mjesečnu isplatu mirovine na svoj račun, kao i uglavnom doživotno pravo boravka, ponekad u kombinaciji s jednokratnom uplatom. Sve osigurano kod javnog bilježnika i usidreno u zemljišnim knjigama. Koliko novca teče ovisi o vrijednosti imovine i starosti prodavatelja.
Financijski stručnjak Scobel objašnjava: "Svatko tko se odluči dati u zakup nekretninu mora biti jasan u jednom: bivši dom će pasti u posjed kupca nakon vlastite smrti. Djeca i ostali članovi obitelji tada će ostati prazni jer je imovina u takvim su slučajevima često osnovna imovina. Kako biste izbjegli nesklad i svađe, razgovarajte s rodbinom o želji da povučete imovinu. Ako je vaše potomstvo financijski snažno, njihov sin ili kći možda žele preuzeti roditeljski dom i sami stvoriti mirovinu Vaš je dom i dalje u obiteljskom vlasništvu. " U praksi je uobičajena praksa davati djeci nešto imovine dok su živa i zauzvrat se dogovarati o doživotnoj renti. Umirovljenici koji nemaju djeceodaberite je kad im nije stalo do ostavljanja bogatstva iza sebe.
Varijante rente
| varijanta | klasična renta | Skraćena renta (maksimalna mirovina ) | produženi doživotni anuitet (jamstveno razdoblje rente) |
| Ovako to djeluje | Redovno plaćanje vrijednosti koja je vezana za život jedne osobe - ako je plaćanje vezano za život nekoliko ljudi, govori se o vezanom renti | Redovito plaćanje na vrijednost koja je vezana za život jedne ili dvije osobe, ali ograničena na dogovoreni maksimalni rok | Redovito plaćanje protiv vrijednosti koja je vezana uz život jedne ili dvije osobe , ali uz prethodno dogovoreni minimalni rok |
| Plusevi |
doživotno najbolji |
veća mirovina od nakon isteka najviša renta |
Cjeloživotno osiguranje S jamstvenim razdobljem najbolja zaštita |
Posebni slučaj obrnute hipoteke
Drugi model kao alternativa anuiteti je takozvana reverzna hipoteka. Ovdje vlasnici zaključuju ugovor o zajmu s bankom ili osiguravajućim društvom. Your-Best-Home.net ostaje vlasništvo vlasnika, hipoteka se isplaćuje u mjesečnim ratama. Na kraju mandata akumulirana hipoteka se vraća ili se imovina prenosi na zajmodavca. Uz to završavaju i mjesečne rate na rate.
Ostanite kod kuće i svaki mjesec dobivajte novac za to: obrnuti model hipoteke kao alternativa anuiteti to omogućava.
Prednosti rente
- Kupac u početku ne mora platiti cijenu kupnje u cijelosti, ali je može isplatiti u obliku mjesečne mirovine.
- Kupac ne treba koristiti kapital i ne mora podizati zajam.
- Dohodak od rente ili oročenja oporezuje se drugačije od dohotka od kapitalne imovine. Ako prodate kuću strancima, porez plaćate samo na dio rente.
- Ako djeca plaćaju anuitet roditeljima, dio mogu odbiti kao posebne troškove.
- Dogovaranje vremenske rente ili rente idealno je, posebno za kuće kojima je potrebna obnova, jer ih je često teško prodati.
Iznajmljivanje imanja isplati se tek od oko 65. godine. Vrijednost nekretnine snažno ovisi o mjestu. To čini modele doživotne rente posebno zanimljivima u željenim gradskim regijama. Tržišne cijene su visoke, a prodavač ima dobru pregovaračku poziciju s investitorom. "Ima smisla uspoređivati različite ponude", savjetuje zagovornik potrošača Scobel. Pružatelj anuitetnih modela može biti, na primjer, zaklada, tvrtka ili davatelj financijskih usluga. Ugovori o anuitetu mogu se sklopiti i s privatnim osobama.
Rizici anuiteta na nekretnine
Ispalo je da je doživotna renta problematična ako prodavatelj živi duže od očekivanog. U određenim okolnostima kupac plaća više za Your-Best-Home.net nego da je kupnju platio odjednom. Taj se slučaj, međutim, može regulirati ugovorom.
Još jedan rizik: kupac ulazi u financijske probleme. Ako kupac ne može platiti ugovorenu rentu, oduzima mu se pravo na kasniji prijenos imovine. Obavijest o prijenosu u zemljišnim knjigama osigurava pravo prodavatelja na odustajanje u slučaju da plaćanja više ne teku.
Iznos rente
Iznos rente određuje se prema vrijednosti imovine, roku i kamatnoj stopi. Dob i spol umirovljenika također igraju ulogu u izračunu anuiteta na nekretnine. Ovaj faktor životne rente temelji se na statističkoj sredini koja se temelji na tablicama smrtnosti Saveznog zavoda za statistiku. Javni bilježnik ima doživotno pravo boravka i stvarni teret rente upisane u zemljišne knjige. Ako je moguće, ovi bi trebali biti prvi u zemljišnim knjigama. Jednokratna rata kupca, sporazum o jamstvenom roku za mirovinu ili odobravanje prava boravka također imaju utjecaja na iznos anuiteta. Na internetu postoje brojni kalkulatori rente pomoću kojih možete unaprijed okvirno izračunati anuitetu.Bolje je imati odgovarajući model doživotne rente koji izračunava stručnjak, jer mnogi čimbenici mogu utjecati na iznos.
Izračun rente - primjer
Sedamdesetogodišnjak je vlasnik dvodobne kuće i želio bi doživotno živjeti u vlastitom stanu. Čovjek prodaje Your-Best-Home.net na anuitetnoj osnovi. Angažira stručnjaka za izračun mjesečne rente. To se temelji na tablicama smrtnosti Saveznog zavoda za statistiku. Koristi se za određivanje faktora doživotne rente. Faktor pokazuje koliko će godina primatelj rente još živjeti prema statističkom prosjeku. Kamatna stopa iznosi 3,5 posto godišnje (izvor: Heubeck AG / Köln).
| 1. Vrijednost doživotnog prava boravka |
|---|
| Vrijednost najma x 12 mjeseci x faktor rente = vrijednost doživotnog prava boravka: 660 eura x 12 mjeseci x 10,113 = oko 80 000 eura |
| 2. Određivanje iznosa koji će se godišnje uplatiti |
|---|
| Vrijednost imovine - vrijednost doživotnog prava boravka = iznos koji se uplaćuje godišnje: 300.000 eura - 80.000 eura = 220.000 eura |
| 3. Određivanje mjesečne rente |
|---|
Iznos za anuitet: 12 mjeseci: Faktor životnog renta = mjesečni anuitet 220 000 eura: 12 mjeseci: 10,113 = 1813 eura |
Kupac mjesečno plaća dvosobnu kuću za 1813 eura - za dva stana raspoređuje se oko 900 eura po stanu.
Ugovor o anuitetu
Ovjereni kupoprodajni ugovor za kuću ograničava rizike za obje strane. Vremenska renta ili renta dogovaraju se kao uobičajena prodaja kupoprodajnim ugovorom sklopljenim pred bilježnikom. "Čak i mirovina za nekretnine između bliske rodbine mora biti precizno propisana ugovorom", naglašava stručnjak za financiranje Scobel. Ugovorne strane mogu slobodno podesiti prodaju kuće na mirovinskoj osnovi. Ukupna cijena nekretnine ne mora se unajmiti, niti se imovina mora predati odmah ili odmah. Isplate mirovina mogu se izvršiti i kasnije. Stvarni teret upisan u zemljišne knjige štiti prodavatelja. Ako je potrebno, tada može oduzeti imovinu ako kupac ne ispuni svoje obveze.
Pravo boravka s anuitetom na nekretninu
"Postoje brojne poluge za prilagodbu doživotne rente", naglašava financijski stručnjak Scobel. Posebno je važno pitanje želi li stariji osigurati pravo boravka ili plodouživanja (pravo na bilo kakvo korištenje) imovine. Pravo boravka istječe prilikom iseljenja. Ako se odlučite za plodouživanje, također možete unajmiti svoj dom, na primjer da biste platili skupi starački dom. Pravo plodouživanja, međutim, dovodi do većeg popusta na imovinu i smanjuje anuitet. Treba još puno razmotriti: tko će se brinuti o održavanju imovine u budućnosti, tko će obavljati kozmetičke popravke? Važno: Usufrukt mora naručiti javni bilježnik i unijeti ga u zemljišne knjige.
Mnogi stariji ljudi žele izbjeći kretanje i zadržati svoje poznato okruženje. To je moguće s doživotnom anuitetom.
Porez na anuitet na nekretnine
Stručnjak za financiranje Scobel preporučuje: "Vrijedno je otići poreznom savjetniku: primatelj će možda morati platiti porez na anuitetne isplate. A potomci koji mogu steći imovinu ne mogu odbiti porez na troškove održavanja tako lako kao kod nekretnina za najam."
Što se događa s anuitetom u slučaju smrti?
Ako usamljeni primatelj rente umre prije nego što istekne ugovorno ugovoreni ugovor o plaćanju, kupac može slobodno raspolagati imovinom, prodati je, iznajmiti ili sam koristiti. Napokon, ispunio je ugovor o anuitetu za nekretnine. Standardno je da parovi u ugovoru utvrde da obje osobe koje žive u kućanstvu zadržavaju doživotno pravo boravka.
Zaštita anuitetom
Ugovor o renti zahtijeva sigurnost. Notar će predložiti takozvani stvarni teret, koji se upisuje u zemljišne knjige. Osigurava da u slučaju neplaćanja ili nesolventnosti kupca prodavatelj može pristupiti i iskoristiti prodanu imovinu. Prodavatelj može zaštititi sebe i svoje nasljednike kroz razdoblje jamstva za mirovinu. Također se može sjetiti i osiguranja doživotne rente, koje na primjer pokriva rizik dugog života prodavatelja. Osoba za kontakt za ugovor o anuitetu je javni bilježnik. U razgovoru otkriva što oni koji sudjeluju cijene. Iznos anuiteta na nekretnine može se povezati s indeksom potrošačkih cijena Saveznog zavoda za statistiku kako bi se nadoknadila inflacija.
Zastupnici potrošača upozoravaju na anuitet
Neki su potrošački stručnjaci skeptični prema ovom modelu. Vaš argument: doživotne rente i obrnute hipoteke često se kupuju po visokoj cijeni i nisu preporučljive svima. Jer:
- Stanovnici primaju mjesečnu mirovinu, ali ne žive besplatno. I dalje moraju platiti pomoćne troškove, često i obnovu i održavanje.
- S obrnutom mirovinom, banka procjenjuje imovinu. U tu svrhu uvijek će postaviti manje od stvarne tržišne vrijednosti kako bi ublažio rizike, na primjer ako je stanovnik znatno stariji od očekivanog ili imovinu nije lako prodati nakon smrti.
- Kamate na zajam su velike, plus naknade za zatvaranje i reosiguranje banke od rizika dugovječnosti. Često nema više od mjesečne dodatne mirovine od 100 do 200 eura. Obrnuta hipoteka često se isplati samo vlasnicima domova bez djece kojima treba novac.
Odvjetnici potrošača savjetuju pomno izračunavanje ponuda, njihovu usporedbu i provjeru kod neovisnih strana (na primjer, od savjetovališta za potrošače ili odvjetnika).
Kao alternativu anuiteti i obrnutoj hipoteci preporučuju prodaju vašeg doma po najboljoj mogućoj tržišnoj cijeni. Tada prihod možete iskoristiti za kupnju manje imovine. Ili novac uložite i unajmite. Međutim, mnogi stariji ljudi zaziru od ponovnog preseljenja i napuštanja svog poznatog okruženja.