Bum nekretnina u Njemačkoj: Svatko tko traži pametno ulaganje trebao bi razmisliti o iznajmljivanju nekretnine. Kada kupujete stan, bilo kao najam ili investicijsku nekretninu, trebali biste uzeti u obzir cijenu, mjesto, stanje zgrade i zajednicu vlasnika - tada ništa ne stoji na putu vašem vlastitom stanu kao investiciji.
Stalno niske kamatne stope stvaraju probleme mnogim štedišama. Sigurna ulaganja koja donose više od jednog posto kamata teško je pronaći. Kupnja stana za iznajmljivanje za kasniju osobnu upotrebu stoga može biti razumna opcija za privatne osobe.
Nekretnine kao ulaganje: dobri razlozi
Iznajmljivanje vlastitog imanja nudi nekoliko prednosti: Vlasnici imaju sigurnost da imaju prava četiri zida za svoju dob i mogu ih potpuno slobodno dizajnirati, na primjer bez zapreka. To također štedi poreze: "Iznajmljivači mogu obavljati popravke ili ulagati u obnove prilagođene dobi, sve dok su ti troškovi i dalje porezno važni", savjet LBS-a Markus Lang. "Kad se povučete, porezna stopa obično pada, a kao vlasnik stana ne možete odbiti takve troškove."
Podudarni objekt
1. Mjesto:
Provjerite veličinu, tlocrt i udobnost, stambenu i prometnu situaciju kao i infrastrukturu. Ima li stanova u susjedstvu? Onda kupite negdje drugdje!2. pregled:
Pitajte koje se obnove čekaju. Jesu li rezerve dovoljne, planiraju li se posebni nameti? Kako menadžer radi? Usklađuje li se zajednica vlasnika?3. Stručni savjet:
Zatražite pomoć - građevinski stručnjak ili iskusni arhitekt provjerit će na Your-Best-Home.net skrivene nedostatke.4. Nabavna cijena:
LBS svake godine objavljuje cijene za 640 gradova na „Tržištu stambenih nekretnina“.5. Najam:
Koliki najam možete očekivati možete saznati iz lokalnih indeksa najamnina.6. Prinos od najma:
Označava koliki postotak investicijskih troškova možete nadoknaditi godišnjom najamninom. Uključujući sve pomoćne troškove kupnje, neto prinos najma trebao bi biti veći od 4 posto.7. Financiranje:
Ugovorom o stambenom zajmu i štednji možete osigurati zajam s niskim kamatama. Idealno: uložite 20 posto kapitala.8. Porezi:
Porezni će vam stručnjak prije kupnje reći isplati li se vaše ulaganje matematički.Te su misli pokrenule i Dietmara i Edith Pfaffenberger. Roditelji dvoje djece već imaju vlastiti dom i sada su željeli sigurno uložiti dodatnih 70.000 eura. Pronašli su lijepo izrezan i smješten dvosoban stan s dobrih 55 kvadrata stambenog prostora za 175.000 eura koji žele kupiti i u početku iznajmiti. "Možemo se useliti kasnije kad više ne budemo toliko pokretni i vrtlarstvo nam postane previše", složio se par. Solidno financiranje koje ih nije prevladalo bio je preduvjet. Napokon, par je želio idućih godina financijski podržati svoju djecu u studiju.
Najam nekretnine: pametno financiranje
Od ukupne cijene (uključujući pomoćne troškove) od 189.000 eura, Pfaffenbergers je donio 69.000 eura kapitala. Preostali iznos platili su zajmom za predfinanciranje LBS bez amortizacije. Kasnije zamjenjuju ovaj zajam za predfinanciranje ugovorom o građevinskom društvu koji je u međuvremenu ušteden. Vaša mjesečna naknada iznosi 600 eura za 21 godinu. Prvih deset godina par može odbiti od najamnine 500 eura mjesečno 180 eura troškova kamata i 275 eura amortizacije zgrada. Ostaje 45 eura kao oporezivi prihod od najma. Za to Pfaffenbergeri plaćaju samo 14 eura poreza po poreznoj stopi od 30 posto (preračunato u mjesec). Njihov ukupni neto trošak iznosi 114 eura.
Prekrasan pogled
Nakon deset godina, zajam za unaprijed financiranje iskorištava se s isplaćenim iznosom zajma, a zatim se dio zajma vraća uz svaku daljnju ratu. To smanjuje troškove kamata i porezne olakšice. Drugim riječima, porezni teret blago se povećava - pa tako i mjesečni neto teret. U prvoj godini zajma građevinskog društva to je 123 eura. Do otplate se povećava na 168 eura. Pfaffenbergeri su dobro pripremili svoju budućnost.
… Učitavam
| Nabavna cijena | 170.000 eura |
| Pomoćni troškovi (broker, javni bilježnik, porez na promet nekretnina) | 14.000 eura |
| Ukupna nabavna cijena, uključujući nekretninu | 189.000 eura |
| Kapital | 69.000 eura |
| Potrebe za financiranjem | 120.000 eura |
1) Uključujući naknadu za stjecanje (1% iznosa uštede u građevinskom društvu) i godišnju naknadu od 9,60 EUR.
2) početne kamate. Oni se smanjuju sa svakom ratama otplate. To povećava neto teret na 168 EUR do kraja financiranja.
3) Troškovi financiranja umanjeni za prihod od najma i plus porezi.
Izgradnja novca jeftinija je nego ikad. Uz današnje vrhunske uvjete, potpuno financiranje duga za stjecanje nekretnina primamljivo je. Ali budite oprezni: Svatko tko digne kredit na više od 60 posto vrijednosti hipotekarnog kredita postupno plaća banci sve veći rizik. Opće je pravilo: što je više kapitala, to su bolji uvjeti.
Krediti pod kontrolom: Pitajte koliko padaju kamate kada povećate kapital. Međutim, veća ulaganja s kamatama ne bi se trebala prodavati u korist kapitala. Prvo usporedite neto povrat postojećih ulaganja s kamatama na zajam za odgovarajući iznos. Raspitajte se o ponudama za veće iznose kredita - u iznimnim slučajevima postoje niže kamatne stope.
Prednost za štediše u građevinskom društvu: Zajmovi u građevinskom društvu također se odobravaju bez dodatnih troškova ako premašuju 60 posto vrijednosti hipotekarne pozajmice.
Markus Lang, porezni stručnjak za LBS
Prihod od najma mora se oporezivati. Međutim, troškovi unajmljene imovine (poput kamata, amortizacije ili popravaka) mogu se nadoknaditi u odnosu na prihod od najma. To stanodavcima omogućuje smanjenje oporezivog dohotka od najma i najma.
Amortizacija: Dva posto troškova stjecanja ili proizvodnje (bez troškova imovine) mogu se amortizirati godišnje. Uz stan za najam kupljen za 150.000 eura, oporezivi prihod od najma smanjuje se za 3.000 eura godišnje.
Popravci: Troškovi održavanja (na primjer za nove pločice u kupaonici ili nove prozore) mogu se odmah odbiti od poreza. Porezna uprava te troškove procjenjuje kao troškove povezane s prihodom. Oprez: Mjere se mogu procijeniti kao troškovi povezani s troškovima i stoga se moraju amortizirati samo linearnom metodom tijekom 50 godina. Pravilo se primjenjuje na poreznu upravu: ako napor modernizacije premaši 15% neto troškova nabave zgrade u roku od tri godine od kupnje, više se ne može odbiti od troškova oglašavanja. To se onda odnosi na sve mjere tijekom ove tri godine.
Iznajmite stan: slobodno vrijeme i porez
Norbert Schönleber, specijalni pravnik za stanarsko i imovinsko pravo, savjetuje:
Jeste li prvi put sami živjeli u svom stanu i želite ga iznajmiti nakon što se iselite? Da biste mogli potražiti troškove povezane s prihodima od porezne uprave za slobodni stan, morate dokazati da želite unajmiti stan, a ne ga prodati.
Samo stanarina: Prema Federalnom financijskom sudu (Aktenz. IX R 1/07), troškovi oglašavanja troškovi su kojima se osigurava prihod. Suci su presudili da samo leasing donosi prihod, a ne prodaju. Odluka o najmu mora stoga biti prepoznatljiva - nije sve dok vlasnik ne želi samo unajmiti nekretninu već je i prodati.
Dokaz:Ako želite iskoristiti odbitak troškova povezanih s dohotkom nakon iseljenja, tražite stanare, a ne kupce. Dokažite poreznim vlastima da želite unajmiti nekretninu - na primjer oglasima za stanove, angažiranjem brokera i dokazima o potencijalnim stanarima. "
Sigurno investirajte u investicijsku nekretninu
Svatko tko kupi nekretninu kao novčanu investiciju računa drugačije od vlasnika stana. Međutim, za obje vrijedi sljedeće: važna je uravnotežena kombinacija financiranja. Stanodavci također mogu iskoristiti ugovor o zajmu za građevinsko društvo.
S obzirom na niske kamatne stope, štediše se pitaju kako uložiti ušteđevinu. Građevinari i kupci imaju koristi od jeftinih zajmova. Stoga ne čudi što sve više ljudi razmišlja o najmu nekretnine. To pokazuju ankete poput barometra bogatstva koje svake godine objavljuju njemačke štedionice i žiro udruženje: Nedavno je 27 posto ispitanih smatralo da je imovina koju koriste treće osobe idealno pogodna za izgradnju bogatstva. Prije deset godina to je bilo samo 7 posto. Brokeri potvrđuju ovaj trend. Prije početka financijske krize 2007. godine, LBS Immobilien GmbH NordWest prodao je samo deset posto etažne etaže za kapitalna ulaganja; 2017. vrijednost je dosegla gotovo trideset posto.
Vlasništvo kuće sigurno je ulaganje. Ovdje je važno solidno financiranje.
Isplati li se kupiti?
Da bi se investicija isplatila, omjer prihoda od najma i nabavne cijene mora biti pravi:
Godišnja hladna najamnina / nabavna cijena x 100 = bruto prinos na najam
Nabavna cijena je, na primjer, 25 puta veća od godišnje osnovne najamnine, što rezultira bruto prinosom od zakupa od 4%. Beton:
12.000 eura / 300.000 eura x 100 = 4%
Neto prinos od najma pruža bolju orijentaciju. To uključuje pomoćne troškove kupnje, troškove administracije i održavanja (primjer s desne strane). Uplate poreza i uštede kao i financiranje ne uzimaju se u obzir. *
* Na web mjestu Stiftung Warentest pronaći ćete besplatni kalkulator koji uključuje ove i druge čimbenike (npr. Paušal za gubitak najamnine): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| troškovi | |
| Nabavna cijena | 300.000 eura |
| plus pomoćni troškovi stjecanja | plus 30.000 eura |
| Ukupan napor | 330.000 eura |
| Neto najamnina | 12.000 eura |
| uprava | minus 600 eura |
| održavanje | minus 1.000 eura |
| Godišnji prihod od najma | 10.400 eura |
Neto
povrat povrata najma: 10.400 eura / 330.000 eura x 100 = 3,15% Razina povrata
Mnogi ljudi cijene nekretninu jer je ona opipljivija od apstraktnih vrijednosnih papira. Ulagači se nadaju stabilnoj vrijednosti i stabilnom prihodu od najma. Međutim, da bi se očekivanja ispunila, morate uložiti vrijeme - prvo u odabir nekretnine. Upravitelj okruga LBS Konstantinos Stylianos kaže ono što je važno: „Mjesto, mjesto, mjesto. Kupci obraćaju pažnju na funkcionalnu infrastrukturu, socijalno okruženje i dobre prognoze stanovništva. ”Osim toga, stanje i oprema vrlo su važni kako bi se izbjegla slobodna radna mjesta.
Napokon, isplati li se ulaganje uvelike ovisi o prihodu od najma. Oni bi trebali ne samo pouzdano teći, već i biti u razumnom odnosu s nabavnom cijenom. Primjerice, ako je cijena 25 puta mjesečna najamnina, povrat je 4 posto. "U izračunu se ni u kojem slučaju ne smiju izostaviti pomoćni troškovi pribavljanja", naglašava Stylianos. Oni - poput troškova administracije i održavanja - utječu na neto prinos od najma. Postizanje visokih prinosa postalo je teže u novije vrijeme. Budući da su na mnogim mjestima nabavne cijene rasle brže od najamnina. "Ali povrat od 2-3% trenutno se čini prilično atraktivnim u usporedbi s drugim ulaganjima", kaže Stylianos.
Prednosti za iznajmljivače
Za kupce kojima je potreban zajam trenutačno je stanje kamatnih stopa vrlo povoljno. Jer: "Investitori dobivaju izvrsne uvjete, pogotovo ako donose visoke vrijednosne papire - poput imovine u vlasništvu", kaže stručnjak za financiranje LBS-a. Tada možete (za razliku od vlasnika stanarskih prava) odbiti kamate na zajam kao troškove povezane s prihodom - poput gotovo svih troškova unajmljene imovine (poput troškova popravka i administracije, naknada za upravljanje računom). Investitori mogu otpisati najveću stavku, troškove stjecanja (bez zemljišta) tijekom razdoblja od 50 godina. Stoga porezne pogodnosti predstavljaju argument za kupnju investicijske nekretnine.
No ono što je još važnije jest da je vlasništvo kuće bez dugova idealno kao dodatna mirovinska rezervacija. Da bi se postigao taj cilj, pomaže uravnoteženo i dugoročno financiranje kombinacijom kapitala, rente i ugovora o zajmu za izgradnju društva. Konstantinos Stylianos naglašava: „Štednja u izgradnji društva korisna je i za privatne ulagače kako bi se zaštitili od porasta kamatnih stopa.“ Inače, veći troškovi za daljnje financiranje mogli bi poremetiti njihove vlastite izračune.
Spremni za budućnost
Također je važno da iznajmljivači dugoročno održavaju imovinu u dobroj formi. Za to bi trebali stvoriti rezerve, idealno uz pomoć ugovora o zajmu građevinskog društva. Kad su potrebne obnove, oni nemaju samo uštedu kredita. Možete financirati pod uvjetima koji će se primjenjivati povremeno. "Iznos štednje stambenog zajma je sekundarni", kaže Stylianos. “Ovisno o mjerama na čekanju, ugovor o zajmu građevinskog društva može se smanjiti na veličinu.” Štediša građevinskog društva može nadopuniti ugovor kako bi primio veći zahtjev za zajam ili ga podijeliti ako mu treba samo manja svota.
Privatni investitori trebali bi pažljivo ispitati i održavati svoju imovinu, izračunati realno i financijski solidno. Tada imovina može opravdati svoju reputaciju kao sigurno ulaganje.
Stručni savjet okružnog upravitelja LBS-a Konstantinosa Stylianosa:
LBS okružni upravitelj Konstantinos Stylianos.
“Čak i u dobi od 50 ili 55 godina, imovina za umirovljenje može se isplatiti. Međutim, kao prvi kupac trebali biste dati prednost stambenoj imovini koju sami koristite. Oni koji više ne moraju plaćati stanarinu u starosti, osjećat će olakšanje iz mjeseca u mjesec. Nema bolje zaštite - pod uvjetom da imovina nije u visokim dugovima. Ako već živite u vlastitom domu, kupnja investicijske nekretnine može se isplatiti. Prije svega, prihod od najma pomaže u suočavanju s kamatama i otplatama. Kasnije poboljšavaju mirovinu.
financiranje
Ljudi u srednjim pedesetim godinama obično moraju zadovoljiti viši omjer vlasničkog kapitala od prosječnog kupca u 40-ima, no oni koji su na tom poslu desetljećima često imaju nešto visoko. Ipak, starijim potencijalnim klijentima bilo je teško u posljednje vrijeme: zbog nadolazećeg pada dohotka umirovljenjem, teško da su mogli ispuniti uvjete za kreditne provjere koji su na snagu stupili 2016. godine. Od svibnja financijske su institucije opet imale više slobodnog prostora - također da odgovore na pojedinačne argumente: na primjer, policu životnog osiguranja koja treba pomoći u oslobađanju dugova ili ozbiljnu spremnost da prodaju imovinu kako bi isplatili preostali dug. "
