Provizija brokera jedan je od dodatnih troškova prilikom kupnje kuće i iznajmljivanja. Ovdje možete pročitati koliko je to visoka u različitim saveznim državama i tko to plaća.
Iskusni broker može biti posebno koristan pri kupnji nekretnine jer ima detaljno znanje o lokalnom tržištu i zna po kojim se cijenama prodaju usporedive nekretnine u regiji. U pravilu prati svoje kupce do zaključenja kupoprodajnog ugovora i za svoju uslugu dobiva proviziju.
Zahtjevi za proviziju za posredovanje
Prema §652 BGB, moraju biti ispunjeni određeni uvjeti kako bi broker imao pravo na proviziju. U svakom slučaju, mora se sklopiti učinkovit ugovor o posredovanju u kojem je broker obavljao brokersku djelatnost. Uz to, temeljem ove brokerske djelatnosti sklopljen je ugovor o kupnji ili najmu. Važno je da se ugovor retroaktivno ne smatra nedjelotvornim zbog nedostatka.
Dobro je znati: Ako se zaposli agent za prodaju nekretnina, prodavač ili stanodavac zaključuje ugovor o posredovanju. Međutim, ugovor o posredovanju također se zaključuje između brokera i budućeg kupca ili stanara ako potencijalni klijent želi pogledati ponuđenu nekretninu i prihvati brokerske uvjete. Odgovarajući ugovori o posredovanju čine osnovu za zahtjev za proviziju.
Ako se zaključi kupoprodajni ugovor do kojeg je došlo posredstvom, dospijeva provizija.
Tko plaća proviziju posredniku za najam?
Do lipnja 2015. nije bilo propisa o tome tko mora platiti naknadu za posredovanje. U slučaju najma, obično je budući stanar trebao platiti troškove. Nakon što je savezna vlada uvela princip naručivanja, kupac agenta za prodaju nekretnina, tj. Obično stanodavac, mora platiti posredniku proviziju.
Dobro je znati: Od uvođenja propisa, neki stanodavci pokušavaju zahtijevati visoke naknade za naknadu kako bi posredno nadoknadili troškove posredovanja putem stanara. Službeno su, međutim, ove mogućnosti zaobilaženja zabranjene.
Tko plaća proviziju posredniku pri prodaji kuće?
Do sada je obično bio običaj da kupci nekretnina preuzimaju sve troškove posrednika u prometu nekretninama - ili barem većinu njih. Međutim, u kolovozu 2019. velika koalicija složila se da bi prodavatelj i kupac u budućnosti trebali dijeliti proviziju za posredovanje. Takozvani "zakon o raspodjeli troškova brokera prilikom posredovanja u kupoprodajnim ugovorima za stanove i obiteljske kuće" primjenjuje se od 23. prosinca 2020. Tko god mešetara angažira u budućnosti, mora platiti i posredničku proviziju, ali on može ostvariti tu polovicu troškova biti podijeljeni između kupca i prodavatelja.
Provizija posrednika pri kupnji kuće: Nove značajke od 2021. godine
-
Ugovor između brokera, kupca i prodavatelja
Prema § 656c BGB, broker može sklopiti ugovor s kupcem i prodavateljem i tako ugovoriti dvostruku proviziju, tako da kupac i prodavač plaćaju po 50 posto posredničke provizije.
-
Broker zaključuje ugovor s jednom strankom (obično prodavačem)
Ako broker zaključi ugovor samo s jednom strankom, ta se stranka obvezuje preuzeti cjelokupnu proviziju prema § 656d BGB. Nakon toga prodavatelj može dobiti dio provizije natrag od kupca. Ali mora platiti najmanje 50 posto sam.
-
Jedna stranka plaća kompletnu proviziju za posredovanje
Čak i nakon 23. prosinca 2020., jedna stranka smije platiti pune troškove u sljedećim slučajevima:
- Posrednik i prodavač dogovaraju se o takozvanoj čistoj internoj proviziji, u kojoj prodavatelj plaća cjelokupnu naknadu za posredovanje.
- Dopuštena je i čista vanjska provizija. Kupac izdaje nalog za pretraživanje podložan proviziji ako posrednik do tog trenutka ne može predstaviti predmet kupovine.
U budućnosti će prodavatelj i kupac dijeliti proviziju za posredovanje.
Iznos provizije brokera
Prilikom iznajmljivanja obično se primjenjuje provizija brokera od najviše dvije neto najamnine plus PDV. U slučaju prodaje, međutim, iznos provizije može se slobodno dogovoriti, nema zakonskih zahtjeva. Ipak, vlasnici i agenti za promet nekretninama orijentiraju se na "uobičajene" propise koji se razlikuju od države do države.
| država | Ukupna provizija za posredovanje | Podijelite prodavača | Udio kupaca |
|---|---|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bavarska | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Bremen | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hesse | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Mecklenburg-Zapadno Pomorje | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Donja Saska |
7,14% ili 4,76 | 3,57% ili 0% | 3,57% ili 4,76 do 5,95% |
| Sjeverna Rajna-Vestfalija | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Falačko Porajnje | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saska | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saska-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Tiringija | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Možete li pregovarati o visini provizije?
Prilikom iznajmljivanja, provizija brokera gotovo se nikad ne može pregovarati. Značajno više slobodnog prostora moguće je prilikom prodaje nekretnina. Na taj se način prodavač može dogovoriti s posrednikom nižu proviziju od one koja je uobičajena na tržištu ako se nekretnina može lako i po povoljnoj cijeni prodati. Kupac, s druge strane, može imati koristi ako bi agent za nekretnine inače vrlo teško prodao nekretninu.
Kada dospijeva provizija brokeru?
Provizija brokera dospijeva nakon potpisivanja ugovora o najmu ili ovjerenom kupoprodaji. U stvarnosti imate otprilike 7 do 14 dana nakon potpisivanja ugovora da platite troškove. Nerijetko se događa da se brokeri i kupci dogovore o posebnom aranžmanu u kojem svoj dio provizije posredniku moraju platiti tek nakon što se plati kupoprodajna cijena.
Odstupanja od uobičajenih naknada
Prodavatelj se s posrednikom može dogovoriti o takozvanoj fiksnoj proviziji, u kojoj je provizija postavljena na fiksni postotak. Osim toga, može se koristiti klauzula o višku prihoda ili dodatna klauzula o prihodu, u kojoj broker dobiva dodatnu proviziju ako se imovina proda skuplje od očekivanog.
Kao kupac trebali biste saznati i više o proviziji brokera. Primjerice, broker ima pravo zahtijevati posredničku proviziju u iznosu od, primjerice, deset posto kupoprodajne cijene ako imovina ima samo vrlo nisku tržišnu vrijednost, a broker bi inače zaradio malo.
Kada se brokeru ne smije naplatiti provizija?
Ako broker ne zauzme neutralan stav i postoji ekonomska obveza, ne može naplatiti naknadu za posredovanje. Osim toga, ne može se naplatiti naknada ako se imovina javno subvencionira ili ako se životni prostor kontrolira cijenama.
Dvostruke naknade za posredovanje
Pazite da nekretninu nudi samo jedan posrednik i izbjegavajte da prodavatelj i kupac angažiraju dva različita brokera. Inače može postojati obveza dvostruke provizije ako na vrijeme ne razjasnite zahtjev za posredovanje.
Nema prava na povrat provizije brokera
Ako je broker pravilno izvršio svoj zadatak, pružio brokersku uslugu ispravno i učinkovito izvršio ugovor o najmu, zadržava svoj zahtjev za provizijom čak i ako je ugovor storniran, na primjer ako je ugovor između kupca i prodavatelja međusobno raskinut.