S preliminarnim zahtjevom za gradnju možete prije gradnje razjasniti može li se projekt načelno odobriti i je li kompatibilan sa građevinskim zakonom. Ovdje objašnjavamo tko podnosi zahtjev i što bi trebao sadržavati.
Preliminarni upit o gradnji dobar je način da saznate je li dozvoljena gradnja željene nekretnine. Iako to nije apsolutno neophodno, preliminarni upit o gradnji može imati smisla u određenim slučajevima. Donositelj odluke je odgovorno tijelo za izgradnju koje provjerava je li vaš projekt kompatibilan sa zakonom o javnim zgradama i može li se provesti. Preliminarni zahtjev za gradnju može se podnijeti bez vanjske pomoći, ali zbog njegove stručnosti u području planiranja i građevinskih propisa i procjene izgradivosti dobra, ima smisla potražiti savjet arhitekta.
Kada preliminarni građevinski upit ima smisla?
Ako se nekretnina nalazi na području za koje ne postoji plan razvoja, obično se preporučuje prethodni zahtjev za gradnjom. To se odnosi na gotovo sva područja koja su već bila djelomično izgrađena prije nego što je Savezni zakon o gradnji stupio na snagu 1960. godine. Sljedeći je važan kriterij je li zemljište koje će se graditi nalaziti se na takozvanom vanjskom području - to je termin koji se koristi za opisivanje svih područja izvan susjednog naselja. Posebno dizajnirani preliminarni zahtjev za gradnju stvara najbolje uvjete za konačnu građevinsku dozvolu, jer su svi odobreni djelomični aspekti pravno valjani.
Ako posjedujete slobodno zemljište bez postojećeg razvojnog plana i razmišljate o prodaji, preliminarni zahtjev za gradnju može povećati cijenu. Jer se na taj način za potencijalne kupce stvara pravno valjano odobrenje za djelomične aspekte građevinskog projekta. Ako želite sami kupiti zemljišno zemljište, preliminarni upit o gradnji može pojasniti koje su vam mogućnosti gradnje dostupne. Na temelju tih podataka može se pregovarati o cijeni nekretnine.
Kako podnijeti zahtjev za izgradnju
Preliminarni zahtjev za gradnju uvijek se podnosi u pisanom obliku nadležnom tijelu zgrade ili tijelu za nadzor zgrade. Ne morate biti arhitekt ili planer. Sve što je potrebno su kamate na kupnju, a time i punomoć vlasnika nekretnine. Neka tijela pružaju odgovarajući obrazac koji olakšava "zahtjev za preliminarnom odlukom".
Preliminarni zahtjev za gradnju možete podnijeti neformalno i formalno. U slučaju neformalne prijave, obično se podnose samo plan mjesta i skice građevinskog projekta. Međutim, imajte na umu da odgovaranje na neformalni zahtjev nema pravno obvezujući učinak. Međutim, ako podnesete formalnu prijavu, detaljni predlošci su obvezujući. Ali koliko je opsežan ovaj obvezujući učinak opet ovisi o odgovarajućoj saveznoj državi. Preliminarni građevinski upit obično se priznaje kao vezana administrativna odluka. Međutim, u nekim saveznim državama zahtjev je ocijenjen samo kao "jamstvo", što znači da vlasti i dalje zadržavaju pravo ukidanja obvezujućeg učinka preliminarne građevinske dozvole u određenim slučajevima.
Nakon što predate dokumente, vlasti mogu zatražiti dodatne dokumente. Nećete dobiti odgovor dok sve nije pažljivo provjereno. Budite strpljivi - može se očekivati vrijeme obrade do tri mjeseca.
Prije dolaska gradilišta: uvijek se preporučuje preliminarni zahtjev za gradnju ako ne postoji plan uređenja nekretnine.
Kako izgleda preliminarni zahtjev za gradnju i što bi trebao sadržavati?
Preliminarni zahtjev za gradnjom obično se sastoji od kataloga pitanja i drugih dokumenata, koji su, međutim, manje opsežni od zahtjeva za zgradom. Bitno je da se na pitanja može odgovoriti s "da" ili "ne". Budući da ne postoje precizne specifikacije u vezi s pitanjima, arhitekt ili planer zgrade mogu vam pomoći u razradi.
Ispod je nekoliko primjera pitanja koja će vam pomoći da dobijete okvirnu ideju. Provjerite jesu li pitanja koja su previše općenita, poput: "Je li projekt zgrade prihvatljiv za odobrenje?", Nedovoljna.
Primjeri pitanja za upit prije gradnje
- Za projekt se planira sljedeća uporaba: (…) (vidi također opis tvrtke). S obzirom na vrstu uporabe, je li projekt dopušten prema zakonu o planiranju kao (…) prema § 34 BauGB?
- Je li projekt s osnovnom površinom od (…) i visinom grebena (…) dopušten prema zakonu o planiranju u smislu stupnja uporabe?
- Projekt premašuje južnu granicu zgrade za (…) m. Može li se obećati izuzeće za projekt zgrade jer projekt zgrade premašuje graničnu vrijednost za (…) m za (…) m? Prekoračenje je nužno s gledišta planiranja jer (…).
- Može li se obećati dozvola za sječu stabala zaštićenih Pravilnikom o zaštiti drveća (…) prema planu populacije drveća? Stabla se moraju ukloniti jer (…). Zamjenski zasadi mogu se izvršiti bilo gdje drugdje na imanju.
Dokumenti za preliminarni upit zgrade
Opseg dokumenata za prethodni zahtjev za gradnju definiran je odgovarajućim pravilnikom o predlošku zgrade (BauVorlVO) savezne države. Sadrži sljedeće dokumente:
- Obrazac zahtjeva odgovarajuće savezne države (ako ga nudi i zatraži građevinsko tijelo) u jednoj verziji
- Izvadak iz službene zemljopisne karte
- Detaljan upitnik
- Opis zgrade: neformalni opis predviđene gradnje
- Opis upotrebe (za komercijalne objekte kao što su trgovine ili restorani)
- Građevinski crteži:
- Tlocrt i tlocrt: Molimo predstavite sve tlocrte na koje utječu građevinski radovi i sve ostale tlocrte relevantne za procjenu cjelokupnog projekta s namjeravanom uporabom soba i nacrtajte ih u tlocrtu imanja.
- Odjeljci i pogledi : Prikažite sve odjeljke koji su potrebni za ocjenu projekta. To također uključuje uzdužne presjeke i dijelove s kojih se mogu vidjeti veza, temelj i, ako je primjenjivo, granica susjednih zgrada.
- Crteži za odvodnju i vodoopskrbu
- Crteži moraju biti u mjerilu. Dovoljna je niska razina detalja.
- Fotografije građevinske parcele
- Kopija izvatka iz registra trgovačkih društava (ako zastupate pravnu osobu ili partnerstvo)
- Punomoć : Klijent može ovlastiti drugu osobu za provođenje radnji u vezi sa primjenom građevine.
- Kopija građevinskog tereta: Unaprijed saznajte postoji li građevinsko opterećenje na vašem posjedu. Ako je to slučaj, priložite izvadak iz indeksa opterećenja zgrade.
- Izvadak iz imovinskog certifikata : Sadrži oznaku građevinske čestice i susjednih parcela u zemljišnim knjigama i katastru imovine
- Prijava za iznimke / izuzeća (§ 31 BauGB) i / ili odstupanja (§ 63 HBO) BAB10: Ako vaš građevinski projekt nije u skladu s javnopravnim propisima kao što su zahtijevane razmake ili zakonske odredbe o planiranju i postavljate pitanja o tim temama kao dio zahtjeva za gradnju , odgovarajući zahtjevi za izuzeće, iznimku ili odstupanje moraju se priložiti preliminarnom građevinskom upitu.
- Izračun bruto prostorne prostorije: U izračunu bruto prostorni prostor za različite namjene mora biti naveden odvojeno.
Savjet: Potpišite sve dostavljene dokumente i planove mjestom, datumom i potpisom.
Razlike u primjeni zgrada
Preliminarni zahtjev za gradnju pokriva samo djelomične aspekte budućeg građevinskog projekta, dok građevinska dozvola potvrđuje da projekt predstavljen u građevinskoj prijavi udovoljava svim zakonskim uvjetima i da se može provesti. Međutim, obje prijave vrijede samo ograničeno vrijeme. U nekim se slučajevima prethodni zahtjev za gradnju već može shvatiti kao pristup građevinskoj dozvoli. Međutim, cjeloviti građevinski projekt pravno je valjan tek kad se dobije cjelovita građevinska dozvola kao odgovor na zahtjev za gradnju.
Troškovi primjene zgrade
Troškovi za preliminarni zahtjev za gradnju, poznat i kao preliminarni zahtjev za gradnju, uvijek ovise o opsegu pitanja i ukupnom naporu obrade za odgovarajuće građevinsko tijelo. Troškovi neformalnog upita za jednostavnu obiteljsku kuću obično su između 50 i 200 eura. Preliminarna građevinska dozvola za velike građevinske projekte, za koju se obično podnosi službeni zahtjev s opsežnom planskom dokumentacijom, može koštati i do 5000 eura. Ako vam arhitekt pomaže u stvaranju, mora se uzeti u obzir i njegova naknada za arhitekt (prema HOAI, tzv. Uredba o naknadama za arhitekte i inženjere) - iako neki arhitekti ovu uslugu nude i kao besplatnu uslugu, pod uvjetom da im se naruči naknadno planiranje građevinskog projekta bili.Kao pravilo formalnog zahtjeva, možete izračunati s ukupnim troškovima od 0,1 do 0,2 posto građevinske svote. S obzirom na troškove planiranja i naknade za odobrenje za zahtjev za zgradu, koji i dalje mogu biti odbijeni, preliminarni zahtjev za gradnju razumno je ulaganje, barem za kritične ili skupe projekte unatoč uključenim troškovima.
Što se događa nakon prethodnog upita o gradnji?
Ako dobijete pozitivne povratne informacije, to ne znači da svoj plan možete provesti u djelo. Prvo se mora podnijeti zahtjev za gradnju. Možete započeti tek nakon što je ovo odobreno. Međutim, ne dopustite da prođe previše vremena, jer preliminarni zahtjev za gradnju obično vrijedi oko tri godine (ovisno o građevinskim propisima saveznih država). Ako ovo vrijeme nije dovoljno, možete se prijaviti za produljenje valjanosti. Primjerice, u Bavarskoj je moguće produljenje do dvije godine.
Ako je prethodni zahtjev za gradnju odbijen, primit ćete obavijest o odbijanju. Tada imate priliku uložiti prigovor - to je, međutim, povezano s dodatnim troškovima.
