Založno pravo na nekretninama igra važnu ulogu prilikom uzimanja kredita poput zajma za zgradu i stoga se uvijek iznova pojavljuje pri kupnji nekretnine. Ali samo rijetki znaju što je točno i što točno razlikuje naknadu za zemlju od hipoteke. Dajemo odgovore na najvažnija pitanja, od zemljišnih naknada i njihovih različitih oblika do podnošenja i ovrhe.
Izraz založno pravo na nekretninama uključuje, između ostalog, hipoteku, zemljišnu naknadu i mirovinski dug. Međutim, u svakodnevnom životu uglavnom prevladava zemljišna naknada kao kolektivni pojam, tako da hipoteke i mirovinski dugovi imaju samo podređenu ulogu. Pozadina založnih prava na nekretninama je osiguravanje potraživanja poput kredita. Hipoteka založno pravo također se naziva stvarnim pravom eksploatacije, jer je obično pravo na komad zemlje ili imovine. Ako zajmoprimac ne može vratiti zajam ili je potpuno nesolventan, banka će novac vratiti putem aukcije ovrhe. Takva predaja ovrhi zabilježena je unaprijed u ugovoru o kupnji za Your-Best-Home.net.
Što je zemljišna naknada?
Naknada za zemljište jedna je od zemljišnih naknada i definirana je u Njemačkom građanskom zakoniku na sljedeći način: "Imovina se može opteretiti na takav način da se određena svota novca treba isplatiti iz imovine osobi u čiju korist se vrši teret." (Odjeljak 1191 ) Po definiciji, zemljišna naknada nudi bankarsko jamstvo osiguravajući isplatu novčanog iznosa kroz pravo na nekretninu. Međutim, ne mora postojati potraživanje da bi se osiguralo (npr. Zajam za zgradu), kao što je slučaj s hipotekom. Iznos naknade za zemljište obično odgovara iznosu zajma. Iako se dug zajma s vremenom smanjuje zbog otplate, naknada za zemljište ostaje u upisanom iznosu. Čak i ako je dug u cijelosti isplaćen,zemljišna naknada ne mora se brisati. Umjesto toga, zemljišna naknada i dalje može postojati u zemljišnim knjigama čak i nakon otplate zajma i može se ponovno koristiti kao osiguranje zajma u budućnosti. Posebna varijanta je naknada za zemljište bez slova.
Kako stupa na snagu naknada za zemljište?
Naknadu za zemljište treba uvijek naručiti brzo nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, jer zajmodavac obično plaća zajam tek kad je zemljišna naknada već upisana u zemljišne knjige. Dakle, prvo se banka i vlasnik imovine moraju dogovoriti oko utvrđivanja naknade za zemljište. U tu svrhu potreban je "obrazac naloga za naplatu zemljišta" financijske kreditne institucije koji se mora predočiti bilježniku. Tek tada se može dogovoriti datum za ovjeru. Javni bilježnik tada bilježnik predaje u zemljišne knjige s prijavom za upis u zemljišne knjige. Na kraju, zajmodavac dobiva kopiju ovog dokumenta od javnog bilježnika i trenutni izvadak iz zemljišne knjige.
Troškovi utvrđivanja naknade za zemljište ovise o čimbenicima kao što su naknada za zemljište, naknade i troškovi ovjere i ovjere. Iznosi od nekoliko stotina eura do preko tisuću eura nisu rijetki.
Mogućnosti naručivanja zemljišnih naknada
Kada se naručuje zemljišna naknada, mora se razlikovati između dvije različite mogućnosti: knjižne ili slovne naknade za zemljište. Koji će od dva oblika u konačnici biti odabran, obično ovisi o vjerovniku ili banci.
Naknada za zemljišnu knjigu kao što i samo ime govori, zemljišna naknada upisana je u odjeljak III zemljišne knjige i potrebna je saglasnost vlasnika. Upis mora izvršiti javni bilježnik. Prednost ovog unosa je u tome što su podaci transparentno spremljeni u zemljišnim knjigama za sve uključene strane i stoga ih se ne može izgubiti. Također je puno lakše vidjeti tko je stvarni vlasnik.- Hipoteka
na pismo Pismo hipoteke vrši se upis u zemljišne knjige, ali zajmodavac dobiva i takozvanu hipoteku. Bilježe se svi podaci o imovini, iznosu, vjerovnicima, kamatama i pomoćnim troškovima. U slučaju prijenosa hipotekarne hipoteke na drugog vjerovnika, međutim, u zemljišne knjige ne treba se upisivati, tako da je dovoljno sastaviti ugovor o ustupanju i predati pismo. U slučaju hipoteke na pismo, pravo na potraživanje ima samo osoba koja ga ima i može ga predočiti.
Hipoteka na knjizi je transparentnija od hipoteke na pismo: vlasnička struktura može se lakše razjasniti.
Oblici zemljišne naknade
Postoji nekoliko vrsta zemljišne naknade, ovisno o odgovarajućem zahtjevu i vjerovniku.
- Naknada
za sigurnosno zemljište Naknada za sigurnosno zemljište najčešći je slučaj naknade za zemlju. Zajam od banke obično je osiguran. - Izolirana naknada za zemljište Izoliranom naknadom za zemljište
nije osigurano potraživanje, ali se po potrebi može koristiti. - Pojedinačna / ukupna naknada za
zemljište Postoji i pojedinačna i ukupna naknada za zemljište, jer se zemljišna naknada može registrirati na jednom ili više posjeda. Viši iznos zajma može se dobiti dijeljenjem naknade za zemljište na nekoliko nekretnina. Predmeti ne moraju pripadati istoj osobi, tako da se članovi obitelji ili prijatelji također mogu okupiti. Ali budite oprezni: svi odgovaraju solidarno. To znači da u nuždi banka može odabrati koja će imovina biti ovršena kako bi mogla podmiriti sve dugove. - Naknada za zemljište treće strane / naknada vlasnika zemljišta
Pored toga, razlikuje se naknada za zemljište treće strane i naknada vlasnika zemljišta. U uobičajenom pravnom slučaju, stranom zemljišnom trošku, treća strana se upisuje kao vjerovnik u zemljišne knjige. Međutim, povremeno postoji i hipoteka vlasnika u kojoj je vlasnik nekretnine upisan kao vjerovnik. Ovdje se uglavnom radi o osiguranju određenog ranga u zemljišnim knjigama, tako da je, strogo govoreći, vlasnička zemljišna pristojba ujedno i izolirana zemljišna naknada. Vlasnička naknada za zemlju također nastaje ako banka dodijeli naknadu za zemlju vlasniku nakon što je u cijelosti vraćena.
Koja je razlika između naknade za zemlju i hipoteke?
I hipoteka i zemljišna naknada moraju se unijeti u zemljišne knjige putem javnog bilježnika. Za razliku od hipoteke, međutim, prilikom naručivanja naknade za zemljište nije vam potreban zahtjev za potraživanje. Naknada za zemljište služi za osiguranje osobnog duga i obično se koristi kao naknada za osiguranje zemljišta. Ali u svom postojanju neovisan je od osobnih zahtjeva. Hipoteka je, s druge strane, uvijek povezana s određenim zajmom i temelji se na njegovom iznosu. Za razliku od naknade za zemljište, vrijednost hipoteke opada i istječe čim se zajam u potpunosti otplati.
Na prvi pogled hipoteka se čini povoljnijom, ali to dugoročno nije točno. Naknada za zemlju mnogo je fleksibilnija. Na primjer, ovo se može prenijeti na novog vlasnika nekretnine u slučaju prodaje. A naknada za zemljište može se više puta koristiti za novi zajam. To prije svega štedi pomoćne troškove poput bilježničkih naknada ili troškova upisa u zemljišne knjige.
Hijerarhija zemljišnog naboja
Sasvim je moguće da je u zemljišne knjige upisano nekoliko zemljišnih naknada različitih vjerovnika. Ako zajmoprimac u određenom trenutku ne može platiti rate, datum upisa zemljišne naknade (§ 879 BGB) određuje kojem će vjerovniku prije biti nadoknađena šteta. Također se može dogoditi da se na aukciji za ovrhu ne uzima dovoljno novca, a vjerovnik nižeg ranga ne prima novac.
Koliko je visoka naplata zemljišta?
Naknada za zemljište upisuje se u zemljišne knjige uz zemljišnu naknadu i iznosi oko 12 do 20 posto. To enormno odstupa od kamata na zajam, koje su znatno niže. Međutim, naknada za zemljište ne mora se plaćati uz rate kredita i kamate. To je samo jamstvo za banke, tako da naknada za zemljište povećava ukupni iznos koji banka može zahtijevati ovrhom. U pravilu se kamatna stopa primjenjuje na razdoblje od pet do deset godina, nakon čega se ponovno dogovara.