Domaće financiranje mora biti solidno izračunato. Stoga je važno unaprijed razjasniti koliko kapitala možete koristiti, koji će dodatni troškovi nastati i koliko vaš mjesečni teret može biti velik. Uz pouzdane stope i niske kamatne stope, ugovor o zajmu i štednji postaje temelj vašeg financiranja nekretnina.
Domaće financiranje mora se pažljivo planirati kako kasnije ne bi bilo problema s novcem. Ugovor o stambenom zajmu i štednji igra presudnu ulogu: uživate sigurnost u kamatnim stopama tijekom cijelog trajanja zajma i možete izračunavati s fiksnim ratama, a osim toga povoljni kamatni uvjeti olakšavaju vam ulaganje. Uz ugovor o zajmu i štednji, koji obično pokriva 20 do 30 posto troškova, obično je potrebno oko 20 do 30 posto glavnice. Preostalih 50 do 60 posto može se otplatiti hipotekarnim zajmom.
Koliko može koštati moja kuća?
Na početku financiranja domova mora se izračunati vaš financijski prostor. Isprva nije važno jesu li graditelji mladi ili žele podići stambeni kredit od 50 nadalje. Upotrijebite svoj prihod da odredite koliko eura možete mjesečno prikupiti za ratu kredita. Zato zapišite redovite isplate prihoda, a zatim izračunajte mjesečne troškove poput životnih troškova, pomoćnih troškova stanovanja, osiguranja, radija i televizije i još mnogo toga. Usporedba iznosa trebala bi rezultirati slobodno raspoloživim prihodom iz kojeg se izračunava mjesečna naknada. Iznos mjesečne najamnine u ovom trenutku može poslužiti kao orijentacija.
Savjet : Hipotekarna stopa ne smije biti viša od 40 posto raspoloživog neto dohotka. Uz to, ne smijete zaboraviti uključiti slučajne troškove kupnje kuće za kupnju u planiranje troškova.
Sljedeća tablica daje okvirni pregled visine mjesečne naknade - ovisno o ukupnim troškovima kupnje nekretnine i dostupnom kapitalu. Važno: U pojedinačnim slučajevima uvijek je potreban pojedinačni izračun financiranja nekretnina.
|
Tako to funkcionira s financiranjem |
|||
|
Cijena nekretnine |
200.000 eura |
300.000 eura |
400.000 eura |
|
financiranje | |||
|
30% kapitala |
60.000 eura |
90.000 eura |
120.000 eura |
|
uključujući kredit za izgradnju društva |
40.000 eura |
60.000 eura |
80.000 eura |
|
30% štednje stambenog zajma |
60.000 eura |
90.000 eura |
120.000 eura |
|
40% anuitetni zajam |
80.000 eura |
120.000 eura |
160.000 eura |
|
Kamate i otplate mjesečno | |||
|
Bauspar zajam (mjesečna stopa otplate |
400 eura |
600 eura |
800 eura |
|
Anuitetni zajam (otplata 4% godišnje, debitna kamata 2% fiksna na 10 godina) |
400 eura |
600 eura |
800 eura |
|
ukupno mjesečno opterećenje |
800 eura |
1200 eura |
1600 eura |
Odredite kapital
Koliko može koštati nekretnina ovisi i o iznosu glavnice. 30 posto vlastitih sredstava dobra je financijska osnova. "Ali to se može učiniti i s manje napora", priznaje Gerhard Zieris, stručnjak za financiranje LBS-a. Oni koji žele graditi ili kupovati u željenim regijama poput Münchena ili Hamburga često teško mogu prikupiti 30 posto kapitala. "U pojedinačnim slučajevima, imovina se također može financirati izvana ili u iznosu od 75 ili 80 posto", kaže Zieris. Naravno, to pretpostavlja da zajmoprimac može dugoročno plaćati mjesečne rate. Koje ostale uvjete morate ispuniti možete saznati u našem članku Podizanje kredita.
Da biste mogli procijeniti koliko je novca redovito dostupno za zajam, korisno je držati kućnu knjigu nekoliko mjeseci. “Međutim, koristite što više kapitala. Bilans vaše kućne štednje definitivno je jedan od njih. Ne biste trebali dirati životno osiguranje. Kad izračunate cjelokupne troškove kupnje ili izgradnje, uključujući pomoćne troškove, dvije do tri neto plaće obično su dovoljne kao rezerva. ”Dionice i vrijednosni papiri također se mogu računati u kapital. Čim kupnja postane konkretna, prodajete te predmete i novac sigurno uložite.
U osnovi, trebali biste uštedjeti oko 30 posto kapitala.
LBS opcije hipoteke
- Još nema
ugovora o stambenom zajmu i štednji Ako iznenada pronađete nekretninu iz snova, ali još niste dosegnuli minimalno razdoblje štednje ugovora o zajmu i štednji ili biste željeli sklopiti ugovor o zajmu i štednji u budućnosti, tada LBS predfinanciranje može biti rješenje. Dobit ćete LBS zajam za predfinanciranje u iznosu vašeg stambenog zajma i iznosa štednje. Iako nastavljate štedjeti na svom stambenom zajmu i ugovoru o štednji, plaćate samo kamate na svoj zajam iz predfinanciranja. Kada se dodijeli ugovor o zajmu za kuću i štednju, koristite ga za zamjenu zajma. - Već je spremljen ugovor o
kućnoj štednji Već ste postigli cilj uštede i minimalno vrijeme, ali još niste dodijelili ugovor o stambenom zajmu i štednji jer ocjena još nije postignuta? Tada vam premošćivanje financija može pomoći. Dok traje premošćujući zajam, na zajam plaćate samo kamate. Tek kad vam je dodijeljen ugovor o zajmu za kuću i štednju, otkupljujete ga iznosom zajma za stan.
Prednosti zajma građevinskog društva LBS
Spremanjem stambenog zajma i ugovora o štednji možete steći pravo na jeftini stambeni zajam. Sljedeće prednosti proizlaze iz zajma LBS.
- Niska kamata na zajam tijekom cijelog razdoblja: čak i u fazi niske kamate, kamata na zajam građevinskog društva redovito podriva uvjete hipoteke.
- Fiksne kamatne stope: Fiksna mjesečna kamata i stopa otplate dogovaraju se kad se potpiše ugovor o zajmu i štednji za LBS.
- Brza otplata: zajam se obično isplati nakon otprilike deset godina. Ako želite brže ostati bez duga, u bilo kojem trenutku možete izvršiti posebne rate otplate.
- Mjesečne rate koje ostaju iste (bez fiksne kamatne stope)
- Bez nadoplate kamate (u usporedbi s drugom hipotekom ili za manje zajmove)
- Zaštita u zemljišnim knjigama je podređena
Hipotekarni zajam
Preostali troškovi vašeg projekta gradnje ili kupnje mogu se financirati hipotekarnim zajmom od Sparkassea. Ovdje biste trebali napraviti izbor razdoblja s fiksnom kamatom - obično pet, deset ili 15 godina - ovisno o trenutnoj razini kamatnih stopa.
- Što je hipoteka?
Poput zemljišne naknade, hipoteka je jedna od zemljišnih naknada. Na taj način banka osigurava prava na nekretnini, a zajmoprimac zauzvrat dobiva zajam. Ako je zajmoprimac nesolventan, banka može izvršiti ovrhu nad imovinom i na taj način podmiriti vaša potraživanja. Iznos hipoteke prvenstveno ovisi o vrijednosti imovine. Nakon pažljivog ispitivanja izvoda iz zemljišnih knjiga, planova i ugovora o kupoprodaji izračunava se hipotekarna vrijednost imovine.
Neka vas savjetuje stručnjak. Postoji mnogo načina za financiranje kuće.
- Rentni
zajam Budući da je hipotekarni zajam obično vrlo velika svota, izmišljen je postupak anuitetnog zajma: dužnik svakog mjeseca plaća fiksni iznos - anuitetnu stopu, koja ne samo da plaća kamate, već i vraća dio zajma. U sljedećem obroku kamate se odnose samo na preostali dug, s pozitivnim učinkom da se dio otplate navedenog iznosa povećava. Vaš teret ostaje isti, omjer kamata / otplata mijenja se u vašu korist.
I iz godine u godinu - sve dok ste postavili kamatu. Uz otplatu od jedan posto potrebno je dobrih 35 godina da vrati kredit - bez problema za 30-godišnjaka. Ako se želite brže riješiti duga, pristajete na veću otplatu, na primjer tri posto. Tada se zajam namiruje nakon gotovo 20 godina. U vrijeme niskih kamatnih stopa, trebali biste zaključati kamatnu stopu što je duže moguće, u vrijeme visokih kamatnih stopa prilično kratke. Obično se bira pet ili deset godina. Oni koji fiksiraju kamatu na 15 godina (ili čak 20 ili 30) i dalje mogu prijeći na povoljnije uvjete nakon deset godina, pod uvjetom da je najave šest mjeseci unaprijed. - Oročeno životno osiguranje
Kako biste osigurali hipotekarni zajam, preporučljivo je sklopiti oročeno životno osiguranje. Za razliku od osiguravajućeg osiguranja, ono postoji samo za pokriće smrti. U slučaju smrti, isplatit će se dogovorena osigurana svota. U najboljem slučaju, iznos zajma može se u potpunosti iskoristiti, a preživjele uzdržavane osobe bez duga su. Premije za oročeno životno osiguranje relativno su niske, ali ovise o dobi. U svrhu osiguranja hipotekarnih zajmova dovoljno je oročeno životno osiguranje sa smanjenom osiguranom svotom, koje pokriva pripadajući preostali iznos. Premije treba usporediti na temelju sadašnjih vrijednosti svih doprinosa, niski početni doprinosi mogu zavarati.
Vlastiti doprinos u izgradnji kuća
Štednja vlastitim doprinosom: Oni koji mogu puno učiniti rasterećuju proračun zgrade za pet do 15 posto. Postoji, na primjer, takozvana hipoteka mišića, u kojoj banke prepoznaju vlastiti doprinos u izgradnji kuće kao dio kapitala i tako nude bolje uvjete kreditiranja. U pravilu banke priznaju između deset i 15 posto ukupnih troškova gradnje kao vlastiti doprinos.
Međutim, nemojte se precjenjivati ako želite izgraditi vlastitu kuću. Budući da nisu sve rukotvorine prikladne za ljubitelje hobi DIY-a. Posao bojanja i postavljanja tapeta, kao i postavljanje pločica, također bi trebao svladati neiskusne graditelje. Kvalificirani obrtnici s dovoljno vremena također smiju sudjelovati u građevinskim radovima ili žbukanju. Međutim, ono što biste svakako trebali prepustiti stručnjacima je električna i vodovodna instalacija.
Ako neki posao možete obaviti sami, imate mogućnost rasterećenja proračuna zgrade do 15 posto.
Koje potpore mogu dobiti?
Od države - ali i od drugih institucija - postoje razne mogućnosti financiranja za izgradnju ili kupnju vlastitog doma:
- Rezidencijalni Riester
Ugovorom o rezidencijalnom Riesteru dio dohotka uplaćuje se u ugovor. Država isplaćuje potpore. Uz to, uplaćeni novac može se odbiti od poreza kao poseban trošak. Uplaćeni novac mora se u svakom slučaju koristiti za nekretninu, na primjer uplatom u ugovor o zajmu građevinskog društva. - Promoviranje
stanovanja Zakonom o promicanju stanovanja određene savezne države pomažu obiteljima s niskim primanjima da ostvare svoj san o vlastitom domu. Ali i ovdje se mora osigurati kapital od oko 15 do 25 posto. Povremeno se prihvaćaju i doprinosi u naturi poput građevinskog materijala koji ste sami unijeli. - KfW zajmovi
KfW banka daje kredite s niskim kamatama za izgradnju ili kupnju kuće, pod uvjetom da je to vaš vlastiti dom. No financiranje se također može uključiti u slučaju obnove ili obnove.
Subvencije za kuće od saveznih država i općina Postoje i povoljni zajmovi i potpore za izgradnju ili kupnju kuće na razini savezne države . Saznajte više od svoje Landesbank. Zahtjev za financiranje obično se podnosi okružnom uredu ili urbanim četvrtima.- Crkva
Crkva povremeno dodjeljuje zemljište s nasljednim pravima građenja. Tako obitelj može graditi na imanju, a da ga ne mora kupiti. - Krediti poslodavaca
U nekim tvrtkama moguće je dobiti kredit poslodavca. To su jeftinije od uobičajenog zajma nekretnina kod banke.
Važni uvjeti za financiranje
Često ćete naići na sljedeće uvjete kada financirate svoj dom. Prije nego što se suočite s potpisivanjem ugovora o zajmu, trebali biste znati što oni znače.
- Anuitetni zajmovi : Većina hipotekarnih zajmova danas su anuitetni. To znači: stopa ostaje ista do kraja razdoblja s fiksnom kamatom; kamatna komponenta nastavlja se smanjivati s vremenom jer otplate smanjuju dug. Za to se povećava dio otplate. Za bolji pregled savjetnik će vam dati plan otplate s ugovornim dokumentima.
- Naknadno financiranje : nakon isteka razdoblja s fiksnom kamatom možete ugovoriti naknadni zajam s malim kamatama. Za naknadno financiranje, vrijedi odmah zaključiti ugovor o zajmu za građevinsko društvo LBS. Ako je ovo spremno za dodjelu na kraju razdoblja s fiksnom kamatom, zamjenjuje građevinski zajam - imate koristi od povoljnih stopa zajma.
- Pozajmljivanje : Vrijednost zajma navodi iznos do kojeg je banka spremna priznati imovinu kao protuvrijednost zajma. Omjer zajma i vrijednosti informira vas do kog se postotka imovina financira pozajmljenim kapitalom u odnosu na tržišnu vrijednost. Račun također uključuje pomoćne troškove kupnje poput poreza na promet nekretnina, javnih bilježnika i zemljišnoknjižnih naknada.
- Efektivna i nominalna kamatna stopa : Efektivna kamatna stopa također ukazuje na ostale troškove zajma, na primjer naknade za obradu ili provizije, i pomaže vam u usporedbi kamatnih stopa različitih pružatelja. Nominalna kamatna stopa presudna je za izračun mjesečne stope.
- Potvrda o financiranju : Nakon pažljive provjere financija, vaša banka može, ako želite, izdati potvrdu o financiranju koju možete predstaviti prodavaču tijekom pregleda kuće. Na ovaj će način on ili ona odmah vidjeti da ste u mogućnosti zaključiti posao.
- Naknada za neprihvaćanje : Za graditelje vrijedi sljedeće: Ako ne koriste ugovorno ugovoreni zajam, banke imaju pravo zahtijevati naknadu za neprihvaćanje. Neke kreditne institucije oslobađaju svoje klijente ako se odreknu samo pet do deset posto iznosa zajma.
- Riesterova subvencija : Graditelji i kupci koriste Riesterovu subvenciju ako su kuću stekli nakon 01.01.2008. (Rok je dovršetak ili prijenos vlasništva) - bez obzira na to koristite li je za uštedu ili otplatu.
- Posebna otplata : Dobro je ako upotrijebite bonus od šefa ili nasljedstvo za oslobađanje duga - i uštedite kamate. Zajam za građevinsko društvo možete vratiti u bilo kojem trenutku. Mnoge štedionice omogućuju vam otplatu tri do pet posto iznosa kredita godišnje bez kazne za plaćanje unaprijed.
- Iznos otplate : Dogovarate se o iznosu otplate hipotekarnog zajma u skladu s vašim financijskim mogućnostima. Što je veća otplata, to ćete brže biti bez duga. Neka vaša štedionica ili LBS savjetnik utvrde koji je iznos otplate najbolji za vas.
- Kazna za prijevremenu otplatu : ako rano vratite zajam s ugovorom s fiksnom kamatnom stopom, kreditne će institucije odrediti naknadu za gubitak kamate. Uz razdoblja s fiksnom kamatom tijekom deset godina, možete otkazati zajam šestomjesečnim otkaznim rokom nakon deset godina.
- Razdoblje s fiksnom kamatom : Ugovaranjem fiksne kamatne stope za vaš hipotekarni zajam štite se od nepovoljnih kretanja kamatnih stopa na tržištu kapitala. Ako se slažete samo s kratkoročnom fiksnom kamatnom stopom, trenutno uštedite 0,1 do 0,2 postotna boda na kamatama - ali riskirate da će kamata biti viša nakon što istekne. Trenutno pristajete na najduža moguća razdoblja s fiksnom kamatom.
- Raspodjela : Kućni zajam i ugovor o štednji možete dodijeliti uštedom od 40 do 50 posto stambenog zajma i iznosa ušteđevine u redovnim malim ratama - također uz pomoć državnih subvencija poput bonusa za izgradnju domova, naknada za štednju zaposlenika i Riesterovih stambenih naknada.
