Svatko tko kupi kuću ili stan na ovrhi može uštedjeti između 10 i 30 posto uobičajene tržišne cijene - ali također riskira. Da bi kućna dražba bila uspješna, trebali biste se unaprijed upoznati s postupcima. Ovdje smo saželi pravila i najvažnije savjete za vas.
Dražba ovrhe: na ovaj način dobivate ponudu
Ponuditelji prisutni na aukciji za ovrhu imaju najmanje 30 minuta da predaju svoje ponude. Ako nitko ne pobijedi u ponudi, odredit će se datum ponavljanja. Pri prvom zakazivanju ponuda mora doseći najmanje 50 posto tržišne vrijednosti. Vjerovnici imaju pravo prigovora na ponudu pri prvom imenovanju ako nije ponuđeno najmanje 70 posto tržišne vrijednosti. Često više ne postoje ograničenja za drugo i sljedeće imenovanje. Preporučuje se rani kontakt s vjerovnikom kako ne bi došlo do kvara tijekom dražbe.
S najvišom ponudom imate dobre šanse za pobjedu. Ponuditelj odmah plaća imovinu u iznosu od deset posto tržišne vrijednosti ako je vjerovnik zatraži - obično u obliku bankovne garancije ili ukrižanog čeka koji izdaje banka. Moguća je i bankovna doznaka: u ovom slučaju iznos mora biti prebačen na račun nadležnog suda na datum dražbe i dokazi o tome moraju biti dostupni. Djeluje kao povjerenik i vraća novac ako je aukcija imovine neuspješna.
U slučaju dražbe ovrhe, deset posto nabavne cijene mora se odmah platiti u gotovini ili kao ček.
Vaša prava i obveze kao kupca
Nagradom postajete vlasnik imovine i morate odmah sklopiti potrebno osiguranje vlasnika kuće. Međutim, u većini slučajeva još uvijek ne možete slobodno koristiti Your-Best-Home.net. Stoga biste trebali planirati dužu prijelaznu fazu. Ako prethodni vlasnik ili njegov stanar odbije napustiti nekretninu, specijalist odvjetnik pomoći će vam da odredite odgovarajuće rokove, dati obavijest o prekidu i, ako je potrebno, pokrenuti postupak deložacije.
Upis u zemljišne knjige vrši se čim prenesete porez na promet nekretnina i nastupi datum raspodjele. Također plaćate upis u zemljišnu knjigu i - umjesto troškova javnog bilježnika za kupoprodajni ugovor - doplatu sudu.
Usporedba troškova: ovrha protiv redovite kupnje kuće
Margareta M. stekla je samostojeću kuću s vrtom i garažom od prodaje ovrhe u Dürenu. Imanje je 539 četvornih metara, a stambeni prostor 180 četvornih metara. Zakleti stručnjak utvrdio je tržišnu vrijednost na 220.000 eura. Margareta M. imanje kupuje za 170.000 eura.
Trošak kuće s ovrhe na aukciji
| troškovi | iznos u eurima |
| Tržišna vrijednost: 220.000 eura, uključujući i porast cijene | 170.000 |
| Bez naknade za posredovanje | - |
| Javnobilježničke naknade | - |
| Porez na prijenos zemljišta 3,5%, izračunat iz povećanja cijene | 6.000 |
| Službeno imenovani stručnjak, platio ga je lokalni sud | - |
| Nagrada i prijenos na dvoru | 1.190 |
| Ukupna cijena | 177.190 |
Troškovi pri kupnji kuće na uobičajeni način
| troškovi | iznos u eurima |
| Nabavna cijena | 220.000 |
| Naknada posrednika: 5,8% od kupoprodajne cijene | 13.100 |
| Javnobilježničke naknade i upis u zemljišne knjige: 1,5% | 3.400 |
| Porez na promet nekretnina: 3,5% | 7.900 |
| Procjena cca 2% od nabavne cijene | 4.500 |
| Ukupna nabavna cijena | 248.900 |
Uzimajući u obzir najvažnije dodatne troškove, postoji razlika u cijeni od 71.710 eura u odnosu na kupnju. Ušteda: gotovo 30 posto. Dražba stoga nudi dvije glavne prednosti u odnosu na kupnju: Prvo, štedite naknadu za posredovanje i troškove javnog bilježnika koji su nastali prilikom kupnje kuće.
Prodaja putem ovrhe: najčešći problemi i rizici
Na aukciji za ovrhu ponuđači kupuju svinju u džepu, jer prije kućne dražbe nemaju zakonsko pravo vidjeti imovinu iznutra. Ako ste dobili ugovor i postoje nedostaci, ne možete podnijeti zahtjev za jamstvom protiv suda, procjenitelja ili prethodnog vlasnika. Stoga provjerite jesu li odluka o tržišnoj vrijednosti i procjena realni. Trebali biste obratiti posebnu pozornost na datum vrednovanja: prije koliko je vremena to bilo? U suprotnom riskirate da je tržišna vrijednost procijenjena u izvješću pretjerana.
Postaje neugodno ako se dužnici nakon dražbe ovrhe ne žele iseliti iz imovine. Tada prijeti tužba za deložaciju.
Ako želite licitirati za etažirani stan, obratite se upravitelju zajednice vlasnika. Planiraju li se u bliskoj budućnosti neki skupi građevinski radovi i koja je rezerva za održavanje? Postoji li jedan ili više suvlasnika koji su u financijskim poteškoćama i ne mogu platiti stambenu naknadu? Uvijek postoji preostali rizik, ali povoljna cijena je atraktivna.
Devet savjeta za uspješno poboljšanje doma
1. Savjet:
Pogledajte datoteku dražbe Pogledajte datoteku dražbe na lokalnom sudu. Sadrži stručno mišljenje s tlocrtima i fotografijama nekretnine.
Savjet 2: pregledajte zemljišnu knjigu
Datoteka dražbe obično sadrži izvadak iz zemljišne knjige. Iz ovoga se vidi koliko je imovina financijski opterećena.
3. Savjet: Pitajte tvrtku za upravljanje imovinom
Ako je nekretnina u vlasništvu ili je dio njenog vlasništva, pitajte upravu imovine ima li i u kojoj mjeri zaostalih neplaćenih imovinskih prava.
4. Savjet: posjetite objekt.
U slučaju ovrha, to je obično moguće samo izvana. Preporučljivo je povesti sa sobom stručnjaka i pogledati izvješće o tržišnoj vrijednosti na sudu.
Savjet 5: sigurno financiranje
Deset posto kupoprodajne cijene mora se položiti u gotovini ili uz ovjereni ček prilikom podnošenja ponude. Salda se obično plaća nekoliko tjedana kasnije. Financije unaprijed razjasnite kod svoje banke.
6. Stjecanje iskustva
Prisustvujte unaprijed nekoliko termina dražbe kao gledatelj kako biste mogli zadržati živce kada je u pitanju vaš dom iz snova.
7. Pripazite na sastanak
Ponekad se sastanak otkaže malo prije dražbe. Prije lokalnog suda raspitajte se je li sastanak još uvijek otvoren ili je zakazan alternativni sastanak. Vrijedi pratiti sudbinu imovine, često se kasnije dođe na aukciju - uz odgovarajuće manje konkurencije.
8. Pridržavajte se ograničenja cijene
Dovoljno je ako svoju ponudu date u zadnjih nekoliko minuta. Pazite da ne padnete u ludilu nadmetanja. Unaprijed odredite maksimalni iznos koji želite ponuditi - i strogo ga se pridržavajte.
9. Prestanak dužnika
Ako dužnik sam živi u imovini, iskoristite svoje posebno pravo otkaza nakon rušenja, moguće je čak i deložacija. Stanare možete otkazati pod određenim uvjetima zbog osobne upotrebe.