Pomoćni troškovi kupnje mogu pomutiti radost kupnje kuće. Tijekom planiranja često se zaborave, a zatim iznenade. Ovdje možete saznati kako možete smanjiti dodatne troškove kupnje.
Kamatne stope su niske, najamnine visoke i iznenadit će vas neočekivani neprilika: dobar trenutak za kupnju kuće. Pretražuju se novine i Internet, pregledavaju ponude posrednika i pregledava se nekretnina. U jednom trenutku kuća iz snova naći će se na dobrom mjestu i po razumnoj cijeni. Budući da kapital nije sasvim dovoljan za potpuno plaćanje Vašeg-Najboljeg-kuće.net, uzima se zajam. Nabavna cijena umanjena za kapital jednak je iznosu zajma. Godišnji postoci kamata i otplata, podijeljeni s dvanaest, rezultiraju mjesečnom ratom.
Ali kupnja kuće dolazi s pomoćnim troškovima kupnje koje ne očekuje svaki kupac:
- Obavezni pomoćni troškovi kupnje: porez na prijenos zemljišta, javni bilježnik, zemljišnoknjižni troškovi
- Fleksibilni pomoćni troškovi kupnje: provizija brokera, troškovi modernizacije, pomoćni troškovi financiranja, troškovi kretanja
- Mogući dodatni troškovi, na primjer za novu opremljenu kuhinju i dodatni namještaj
Sami uzeti u obzir, pomoćni troškovi kupnje prilično su upravljivi, ali zajedno uzeti u obzir mogu biti težak teret, a na kraju je kuća iz snova dvoznamenkasti postotak skuplji nego što se prvotno mislilo.
Svatko tko kupi nekretninu mora u svoj proračun ubrojiti 10 do 15 posto dodatnih troškova kupnje - to je pravilo. Nekoliko postotnih bodova može se uštedjeti ako nijedan broker nije uključen. No, niti jedan kupac ne može izbjeći porez na promet nekretnina. A ovisno o saveznoj državi, to je do 6,5 posto cijene nekretnine. Ali postoje zakonski načini za štednju.
Usput: usput rečeno, pomoćni troškovi prilikom gradnje kuće nisu isti kao pomoćni troškovi kuće. Oni se obračunavaju mjesečno uz ratu zajma.
Manje pomoćnih troškova kupnje zahvaljujući zalihama
Kupci postojećih nekretnina mogu uštedjeti poprilično dodatnih troškova kupnje ako prethodni vlasnik proda inventar. Osnova za utvrđivanje poreza na promet nekretnina je vrijednost imovine. Pokretni namještaj kao što su ugrađene kuhinje, namještaj, tende, saune ili vrtni alati nisu uključeni. Stoga biste trebali imati kupoprodajnu cijenu za inventar posebno prikazanu u javnobilježničkom ugovoru. Tada za te stvari možete uštedjeti porez na promet nekretnina i često platiti stotine ili tisuće eura manje. Rezerva za održavanje koju preuzmete kao budući suvlasnik višestambene zgrade također se može prikazati odvojeno.
Dodatni troškovi kupnje prilikom kupnje kuće - primjer izračuna.
Javnobilježničke naknade
Notar formulira kupoprodajni ugovor i ovjerava kupnju nekretnine. Ukazuje na rizike i osigurava transakciju. Naknade su u cijeloj zemlji regulirane Zakonom o sudskim i javnobilježničkim pristojbama (GNotKG) i raspoređene ovisno o nabavnoj cijeni. U našem uzorku računa (slika iznad), javnobilježnički ovjereni troškovi ugovora o kupnji iznose nešto manje od 0,8 posto kupoprodajne cijene. Postoje i naknade za zemljišne knjige. Te biste predmete mogli smanjiti sklapanjem posebnog ugovora o prodaji s prodavateljem. Međutim, ovo je rizično: ako zaobiđete javnog bilježnika, cijeli ugovor o prodaji može postati neučinkovit.
Smanjite pomoćne troškove kupnje: koristite opseg za pregovore
Vlasnici često koriste brokera za prodaju svoje postojeće imovine. Tada kupac mora uključiti proviziju brokera u svoj proračun. Iznos posredovanja varira ovisno o saveznoj državi: kupci u Sjevernoj Rajni-Vestfaliji obično plaćaju 3,57 posto provizije na kupovnu cijenu, u Brandenburgu obično dospijevaju 7,14 posto. Za razliku od javnih bilježnika, za brokeri ne postoji raspored naknada. To znači da se naknada za posredovanje može pregovarati. Prije kupnje možete saznati može li se razgovarati s brokerom. Kako biste se pripremili za pregovore o posredovanju, trebali biste saznati koliko dugo se vaša kuća iz snova prodaje. Ako je to navodno "sporo kretanje", manevri su obično puno veći. Međutim, sumnjiva su i duga vremena ponude:Da biste bili sigurni, prije kupnje ponovno pregledajte Your-Best-Home.net kod građevinskog stručnjaka kako biste bili sigurni da niste previdjeli ozbiljne nedostatke poput rasta plijesni ili suhe truleži.
Troškovi proizvodnje nisu pomoćni troškovi kupnje
Svatko tko od graditelja nabavi novu zgradu mora očekivati dodatne troškove kupnje, pomoćne troškove gradnje. "Mnogi programeri nekretnina i generalni izvođači navode priključke, zemljane radove ili vanjske objekte kao pomoćne troškove kupnje, iako su strogo govoreći to proizvodni troškovi koji bi trebali biti uključeni u fiksnu cijenu", kritizira Volker Wittmann, stručnjak iz Udruženja privatnih graditelja. I ovdje vrijedi provjeriti ugovor o programeru od strane stručnjaka. Ako se ispostavi da programer nekretnina želi prebaciti puno troškova na vas, zatražite preradu.
Uštedite s Wohn-Riesterom
Oni koji financiraju vlastiti dom putem Wohn-Riestera, ne primaju samo državne subvencije. Kućni štediši također uživaju porezne pogodnosti: svake godine u prijavi poreza na dohodak možete tražiti otplatu do 2.100 eura.
Pogled na porez na promet nekretnina
Od 2006. godine savezne države mogu pojedinačno odrediti porez na promet nekretnina. Do danas je to bilo 7 posto u takozvanom "normalnom slučaju", a stambena nekretnina u vlasništvu vlasnika općenito je izuzeta od poreza na promet nekretnina. Od promjene zakona porez je postao važan izvor prihoda za savezne države. Savjet za lovce na pogodbe: Ako živite u pograničnoj regiji između dvije savezne države, možete uštedjeti i do 3 posto - na primjer ako kuću kupite u susjednoj Bavarskoj umjesto u Tiringiji.
|
država |
Porezna stopa stara |
Porezna stopa nova |
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Bavarska |
3,5% |
bez promjena |
|
Berlin |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburg |
5,0% |
6,5% |
|
Bremen |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburg |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklenburg-Zapadno Pomorje |
3,5% |
5,0% |
|
Donja Saska |
4,5% |
5,0% |
|
Sjeverna Rajna-Vestfalija |
5,0% |
6,5% |
|
Falačko Porajnje |
3,5% |
5,0% |
|
Saarland |
5,5% |
6,5% |
|
Saska |
3,5% |
bez promjena |
|
Saska-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Tiringija |
5,0% |
6,5% |
| Status: 2018 |
Kome vrijedi kupiti svoja četiri zida?
Većina ljudi ima koristi od vlasništva nad kućom. Pogotovo ako želite koristiti nekretninu dulje vrijeme, vlastiti je dom financijski mnogo atraktivniji od stana za iznajmljivanje. Institut njemačke ekonomije to je uspio dokazati. U tu svrhu stručnjaci za nekretnine usporedili su troškove stanovanja stanara, tj. Osnovnu najamninu, s financijskim troškovima vlasnika kuća. Rezultat očito govori u prilog vlasništvu kuće: troškovi kupnje nekretnine - uključujući sve pomoćne troškove kupnje i redovito održavanje - niži su (tijekom duljeg vremenskog razdoblja) od najamnine za usporedivu nekretninu.
Kako se najbolje mogu koristiti niske kamatne stope?
Klasični štedni račun gotovo ne plaća kamate. S druge strane, financiranje vlasništva nad kućama mnogim je ljudima pristupačnije nego ikad prije. Ugovor o zajmu za građevinsko društvo dugoročno osigurava povijesno niske kamate na zajmove. Uvjeti zajma fiksni su od početka za cijeli rok. Kupci nekretnina i graditelji imaju koristi od toga. Uvijek se mogu izračunati vaši troškovi financiranja. I umjesto da svakog mjeseca položite novac na stan stanodavca, iznos se slije u vaša četiri zida. Ugovorom o zajmu i štednji Riester također imate koristi od državnih naknada i poreznih pogodnosti. Zbog toga je skakanje u vlastiti dom lakše nego ikad.
Isplati li se imovina i kao kapitalna investicija?
Da, ako obratite pažnju na povećanje vrijednosti i dobar povrat najma. Za kupce nekretnina važan je početni neto povrat najma. Označava koliki će postotak investicijskih troškova zaraditi od godišnje najamnine. Ako uzmete u obzir i pomoćne troškove kupnje za brokere, bilježnike i zemljišne knjige, trebali biste dobiti neto povrat najamnine veći od četiri posto. Stručnjaci iz LBS-a i Sparkasse-a pomoći će vam da pažljivo izračunate svoje ulaganje.