Svatko tko kupi unajmljeni stan stupa u postojeći ugovorni odnos. To na neki način može biti korisno za investitore, ali nosi i pravne rizike.
Mnogo je razloga zbog kojih investitori mogu kupiti unajmljenu nekretninu. Rabljeni stanovi obično su mnogo jeftiniji od usporedivih novogradnji. Zbog činjenice da se kupac ne može odmah useliti, često postoji dodatni popust. Uz to, često dosadna potraga za prikladnim stanarom više nije potrebna, a prihod od najma teče neposredno nakon prijenosa vlasništva (vidi savjet stručnjaka). U osnovi i kupnja postojećeg stana može dovesti do problema. "Novi vlasnik teško da ima priliku promijeniti postojeći najam", upozorava Carsten Hoth, pravnik iz Njemačke udruge za zaštitu stanodavaca. Budući kupci stoga bi trebali znati u što ulaze.
Obavijestite stanare prije kupnje unajmljene nekretnine
Ulagači u pravilu računaju na takav način da prihod od najma nosi velik dio njihovog financiranja. Stoga je presudno da stanarina stigne na vrijeme. "Pitajte sadašnjeg iznajmljivača konkretno je li podstanarstvo posljednjih godina bilo bez problema", savjetuje odvjetnik Hoth. Ako prodavač ne odgovori istinito, kupac ima pravo na naknadu. Vrijedno je pozabaviti se propisima o naknadama. Može se ispostaviti da je stanar položio prekrasan parket o svom trošku, a stanodavac ga je uvjeravao u plaćanje prilikom iseljenja. Ta bi se dužnost tada odnosila na novog vlasnika.
Pojasnite gdje je polog
Temeljita provjera ugovora o najmu je obavezna. Nije stvar samo u cijeni najma. Polog je također ključna točka. Iznajmljivači imaju pravo na sigurnosni polog u iznosu do tri osnovne najamnine - pod uvjetom da je to stvarno regulirano ugovorom o najmu. Kupci ne bi trebali biti zadovoljni odgovarajućom klauzulom u ugovoru. "Događa se često da je polog dogovoren, ali da nije plaćen u cijelosti ili uopće nije", upozorava odvjetnik Hoth. Ovdje je potrebno pojašnjenje. Ako je polog pravilno plaćen, stanar može zatražiti povrat nakon završetka ugovora - od novog vlasnika. Stoga je važno u kupoprodajnom ugovoru za etažiranje dogovoriti da novi vlasnik primi polog.
Plaća li stanar skrbnika i suradnika?
Puno je novca uključeno u operativne troškove. Idealno je da je ugovor o najmu formuliran na takav način da stanar plaća sve operativne troškove koje stanodavac ima zakonsko pravo prenijeti na njega. U suprotnom, vlasniku bi mogli ostati troškovi koji idu u korist njegovom stanaru - na primjer, naknade za čišćenje ulica ili dvorišne usluge. U tom smislu posebno su stariji ugovori o najmu često precizno formulirani. Međutim: operativni troškovi koje je stanar stvarno plaćao tijekom nekoliko godina moraju se snositi - bez obzira na to što je u ugovoru. Budući kupci stoga ne bi trebali samo pažljivo pregledavati najam.
"Dopustite nam da vam pokažemo sve dokumente koji se odnose na račun za komunalne usluge i da pročitamo svu prepisku između stanara i iznajmljivača", savjetuje pravni stručnjak Hoth iz Udruge za zaštitu stanodavaca u Njemačkoj. Ulagani investitori odlučuju se za nekretninu s podstanarstvom bez problema, tj. Sa stanarom koji opravdane zahtjeve plaća na vrijeme i bez oklijevanja. Napokon, nepotrebni argumenti ne bi trebali pokvariti zadovoljstvo ulaganja.
Prenijeti na operativne troškove
Stanodavci mogu prenijeti mnoge troškove na svoje stanare. Preduvjet je da je to ispravno regulirano ugovorom o najmu ili da je stanar već redovito snosio troškove.
|
Vrsta operativnih troškova |
Prosječni mjesečni |
Prosječni |
|
grijanje i topla voda |
1,07 eura |
85,60 eura |
|
Voda i kanalizacija |
0,34 eura |
27,20 eura |
|
Porez na imovinu |
0,18 eura |
14,40 eura |
|
upravitelj objekta |
0,12 eura |
9,60 eura |
|
Odlaganje smeća |
0,18 eura |
14,40 eura |
|
Lift |
0,16 eura |
12,80 eura |
|
Čišćenje zgrada |
0,16 eura |
12,80 eura |
|
Osiguranje imovine i odgovornosti |
0,17 eura |
13,60 eura |
|
Antena zajednice |
0,13 eura |
10,40 eura |
|
Održavanje vrta |
0,10 eura |
8,00 eura |
|
Općenito električna energija |
0,05 eura |
4,00 eura |
|
Čišćenje ulica |
0,03 eura |
2,40 eura |
|
Čišćenje dimnjaka |
0,04 eura |
3,20 eura |
|
ostali troškovi, |
0,04 eura |
3,20 eura |
Izvor: DMB indeks operativnih troškova 2018
Savjet stručnjaka: kada stanar plaća novog stanodavca?
Carsten Hoth, odvjetnik iz Njemačkog udruženja za zaštitu stanodavaca.
“Svatko tko kupi unajmljenu nekretninu želio bi što prije vidjeti stanarinu na svom računu. Po mogućnosti čim se ugovor potpiše s bilježnikom. Ipak nije tako brzo. Datum ekonomskog prijenosa dogovoren je kupoprodajnim ugovorom, na koji koristi i tereti imovine prelaze na kupca. Kupac od ovog trenutka ima pravo na sva plaćanja najma. Međutim, to često može zahtijevati od stanara mnogo kasnije.
Upis u zemljišne knjige
Kupac ima pravo na prijenos stanara izravno na svoj račun nakon što je završen pravni prijenos vlasništva. To se događa s upisom u zemljišne knjige. Birokratski čin koji može potrajati nekoliko tjedana. Čim kupac dobije obavijest o registraciji iz zemljišnih knjiga, on je službeno vlasnik. Sada s kopijom spomenutog pisma može pismeno zatražiti od svog stanara da usluge usmjerava samo na njega, novog stanodavca.
Prodavatelj prenosi zakupninu
U kupoprodajni ugovor za unajmljenu nekretninu trebala bi biti uključena klauzula o nadoknadi koja regulira: Od trenutka ekonomskog prijenosa prodavatelj plaća najamninu novom vlasniku.
