Najam je osnova svakog najma. U njemu su zabilježena bitna prava i obveze obje strane, tj. Prava stanara i vlasnika stana. To je osobito važno ako postoji spor između dviju strana - presudno je ono što je dogovoreno u ugovoru o najmu.
U Njemačkoj postoji velika sloboda u sastavljanju ugovora o najmu - ali to ne olakšava stvari. Jer, ovisno o tome kako je ugovor o najmu formuliran, može biti vrlo pogodan za stanare ili - i to će vam biti više u interesu - biti manje od stanarskog. I ovdje su sitnice apsolutno bitne, jer u nuždi mogu odlučiti puno novca ili može li stanar ostati u stanu.
Što mora biti u ugovoru o najmu?
Prema zakonu, ugovor o najmu ne mora ispunjavati nikakve posebne formalne uvjete. Ne mora se zaključiti ni pismeno. Kako bi se razjasnile ugovorne strane i predmet ugovora, za ugovor su potrebne ove tri minimalne informacije:
- imena i prezimena stanodavca i najmoprimca
- iznos najamnine također
- adresu i mjesto stana
Ako se osim ovih ključnih podataka ne dogovori ništa drugo, stanarski zakon, koji je utvrđen u Njemačkom građanskom zakoniku (BGB), primjenjuje se u svim ostalim pitanjima. Stoga biste u vlastitom interesu ugovor o najmu trebali učiniti detaljnijim, jer u osnovi vrijedi sljedeće: Ono što je ovdje dogovoreno i nije u suprotnosti s važećim zakonom, ostaje.
Brojni su primjeri ugovora o najmu koje možete preuzeti. S jedne strane, međutim, nikada ih ne biste trebali koristiti bez oklijevanja, a s druge strane, uvijek biste trebali provjeriti tko je dostavio uzorak. Prijedlozi za ugovore o najmu udruga stanara obično se pišu na način koji je najprikladniji za stanare. Stoga biste se trebali poslužiti uzorkom ugovora o najmu udruge iznajmljivača ili sklopiti pojedinačni ugovor o najmu pogodan za iznajmljivače od strane specijalnog pravnika za stanarsko pravo.
Zašto biste trebali sastaviti ugovor o najmu pogodan za stanodavca?
Pravna situacija u Njemačkoj posvećuje posebnu pozornost zaštiti stanara. U usporedbi s tim, interesi najmodavca više su u drugom planu. To postaje osobito jasno kada se radi o raskidu. Ali čak i s manje drastičnim aspektima kao što su kozmetički popravci, uplate depozita ili pomoćni troškovi, stanodavac je u nepovoljnom položaju s obzirom na stanarsko pravo ako se ne donesu pojedinačni propisi. Stoga je važno znati mogućnosti koje ugovor o najmu čine stanodavcem prihvatljivim i još uvijek djeluju u zakonskom okviru.
U ugovoru o najmu mogu se utvrditi brojni modaliteti u korist stanara ili stanodavca - na primjer, koji mora platiti porez na imovinu.
Što bi trebao sadržavati najam pogodan za iznajmljivače?
U najmu pogodnom za iznajmljivača, svi oni ugovori koji se mogu sklopiti u takvom dokumentu formulirani su na takav način da barem nadoknađuju pravni nedostatak najmodavca. Ova naknada može biti korisna posebno s obzirom na sljedeće propise:
- Dodatni troškovi
Dodatni troškovi jedna su od brojnih zamki u stanarskom pravu. Budući da je prema § 556 BGB preuzimanje stanara od ovih stanara samo neobavezno pravilo. Ako stanar treba platiti ove troškove, to mora biti izričito navedeno u ugovoru o najmu, u protivnom ćete te troškove snositi sami! Prema odjeljku 556 Njemačkog građanskog zakonika (BGB), troškovi se mogu prikazati kao paušalni iznos ili kao predujam - međutim, prema tekstu zakona, samo u „odgovarajućem iznosu”. U slučaju dvojbe potražite ovdje pravni savjet kako biste bili sigurni.
- polog
Kao iznajmljivač, stanar morate uložiti sigurno, ali isplativo. Ako se stanar iseli i napusti stan sa znatnom štetom, to se može popraviti ili popraviti uz pomoć pologa bez ikakvih financijskih opterećenja za vas. Pod uvjetom da nema štete i ako je stanar poštivao sva pravila, stanaru morate vratiti depozit od najma uključujući i investicijsku dobit. Isplata pologa od strane stanara uglavnom nije zakonski predviđena. Ako se želite financijski zaštititi od rizika štete koju je prouzročio stanar, svakako biste trebali pristati na takvo plaćanje u ugovoru o najmu. Važno: Uz iznos pologa obvezujete se § 551 BGB. Ovdje je utvrđenoda zakupnina ne smije prelaziti tri neto zakupnine.
- Manji popravci
Za stanodavce je posebno pogodno ako je stanar dužan sam platiti manje popravke stana. Za to je neophodno da ugovor o najmu jasno predviđa iznos do kojeg stanar mora platiti za svaki pojedinačni popravak. U općoj sudskoj praksi sudovi su prema potrebi procijenili iznos od 75 do 100 eura po popravku. Da bi klauzula bila pravno sigurna, u ugovoru o najmu mora se postaviti i godišnje ograničenje troškova. Ovdje se trenutno smatra prikladnim 8 posto godišnje osnovne najamnine.
- Porez na imovinu
Pravilnik o operativnim troškovima (BetrKV) jasno predviđa u § 2, br. 1 mogućnost prijenosa poreza na imovinu na stanara. Međutim, to mora biti jasno navedeno u ugovoru o najmu. Također biste trebali dodati ovu klauzulu kako biste ugovor o najmu učinili prijateljskim.
- Vremensko ograničenje
Ako ne želite sklopiti ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, ali samo na ograničeno vrijeme, bitno je pridržavati se zahtjeva iz članka 575. njemačkog građanskog zakonika. Bitno je ovdje da stanara morate obavijestiti o razlogu određenog roka prilikom sklapanja ugovora o najmu. A prema BGB-u, to se mora učiniti pismeno! U idealnom slučaju, razlog za rok biste trebali navesti izravno u ugovoru o najmu. Ako ne možete dokazati da ste stanara obavijestili o razlogu ograničenja, smatra se da je stanarina na neodređeno vrijeme.
Dodatni savjet: Pazite da sami ne sastavite ugovor o najmu najbolje što znate i vjerujete. Da bi se postigla pravna sigurnost, apsolutno je neophodno potražiti stručni savjet. Točne i tehnički ispravne formulacije ovdje su presudne i određuju vrijedi li klauzula na sudu ili ne.
