U većini slučajeva, svatko tko želi pronaći građevinsku parcelu obraća se lokalnom programeru nekretnina. Međutim, kupnja nekretnine tada je često povezana s kupnjom imovine koja je već planirana, a vi imate samo ograničenu riječ u dizajnu zgrade. Osim toga, građevinske parcele prodaju i općine ili privatni vlasnici. Ovdje možete pročitati kako možete pronaći pravu građevinsku parcelu za vlastiti dom i na što biste trebali obratiti pažnju prilikom kupnje nekretnine.
- Da biste pronašli građevinsko zemljište koje se prodaje, trebali biste pretražiti relevantne portale nekretnina na Internetu i oglasnim stranicama regionalnih novina. Tamo ćete pronaći i informacije o dražbama nekretnina i ovrhama.
- Raspitajte se izravno u svojoj općini ima li još prostora na kojem se može graditi ili se planira novo područje gradnje. Ako je tako, trebali biste saznati postoji li već dovršen razvojni plan i smijete li ga moći pregledavati. U takvim slučajevima ima smisla izraziti svoj interes za odgovarajuću nekretninu u ranoj fazi.
- Pored nekretnina, brokeri često u ponudi imaju i mali izbor građevinskih zemljišta. Ali pomažu vam i da pronađete pravu građevinsku parcelu i pazite na vas dok se ne zaključi ugovor - naravno uz odgovarajuću naknadu.
- Mnoge financijske institucije imaju vlastiti odjel za nekretnine i također nude svoja imanja na Internetu. Ili možete potražiti nekretnine u željenoj regiji na web mjestu Sparkassen-Immobilien.
- Također biste se trebali raspitati u krugu prijatelja - nije svaka imovina koja se prodaje također javno oglašena.
- Pretražite posebno slobodne parcele u željenoj regiji: Najbolje je prvo pogledati Google Maps da biste vidjeli gdje ima neizgrađenih parcela unutar izgrađenog područja. Zatim pregledajte nekretninu na licu mjesta i pitajte stanovnike tko je vlasnik. Jednostavno ih pitajte je li nekretnina na prodaju.
Provjerite mogućnost gradnje na gradilištu
Nakon što se pronađe lijepa građevinska parcela, budućeg graditelja pitat će se može li se parcela uopće graditi. Provjerite radi li se o dodijeljenom građevinskom zemljištu prema §30 ili §34 Građevinskog zakona (BauBG), koje je pogodno za izgradnju kuće bez ograničenja. Ako se građevinska parcela ne nalazi na određenom građevinskom području, trebali biste poslati preliminarni upit o gradnji svojoj općini. Nadležno tijelo za izgradnju pružit će vam pravno obvezujuće podatke o građevinskom potencijalu nekretnine. Ako se radi samo o takozvanom zemljištu za očekivanje zgrade, bolje je da ruke dalje od kupnje. Ta su područja dugoročno zamišljena kao građevinsko zemljište u općinskom planu korištenja zemljišta, ali još uvijek nema plana uređenja. Realizacija vašeg projekta mogla bi se odgađati godinama.
Specifikacije razvojnog plana
Ako postoji pravno valjani plan uređenja nekretnine, klijent zna što može očekivati. Ovim se planom često reguliraju detalji, od prizemlja i visine poda do nagiba krova, od broja katova do poravnanja grebena i vrste i boje krova. Neki razvojni planovi imaju samo minimalne zahtjeve: Često možete sagraditi i švedsku kuću pored toskanske ladanjske kuće. Koliko ujednačen treba biti razvoj može odrediti svaka općina u razvojnom planu. U principu se primjenjuje sljedeće: Što je manja potražnja za građevinskim parcelama u općini, to je veća sloboda dizajniranja imovine.
Istraživanje tla stvara sigurnost
Nepovoljni uvjeti tla mogu rezultirati znatnim troškovima. Visoka razina podzemne vode, ostaci močvara u podzemlju, nanosi pijeska ili zasipanja iz ranijih vremena zahtijevaju dodatne mjere poput temelja na hrpi za bolju stabilnost ili posebne mjere brtvljenja na zgradi. Ako sumnjate, prije kupnje potražite istraživanje tla. Postoje naznake problema ako je, na primjer, podzemna voda blizu površine, ako slojevi vode teku u podzemlju ili se čini da tlo nije stabilno. Temelji i izgradnja podruma tada bi postali puno skuplji. Za procjenu tla morate izračunati troškove od 800 do 2.000 eura. Procjena tla je manje važna ako je nekretnina u dometu pravno obvezujućeg plana razvoja,jer se ovdje podnožje obično unaprijed provjeravalo na kritičnim mjestima.
Kontrolni popis o kvaliteti tla građevinske čestice
- O kakvom se tlu radi?
- Postoje li nepropusni slojevi?
- Mogu li se očekivati organska uključivanja?
- Je li na posjedu bilo zasipanja tla? Ako da: kada i što?
- Je li nekretnina na području geoloških rasjeda?
- Koliko je duboka podzemna voda i morate li očekivati kolebanja podzemne vode?
- Da li se javlja slojevita voda ili voda pod pritiskom?
- Hoće li građevinsko zemljište biti privremeno poplavljeno?
- Je li u prošlosti bilo poslova s posjedom? Ako da, koji?
- Jesu li gradilište, gorivo, ulje, boje, kemikalije, proizvodni otpad ili kućni otpad pohranjeni na gradilištu?
- Morate li očekivati da ćete na posjedu pronaći ostatke ubojnih sredstava?
- Postoje li poznati požari ili nesreće?
Svakako provjerite ima li onečišćenih mjesta. Ako je nekretnina prethodno korištena u komercijalne svrhe, vjerojatnije je onečišćenje tla.
Kontaminirana mjesta na imanju
Prije kupnje posjeda, provjerite postoje li kontaminirana mjesta u tlu gradilišta. Pogotovo ako je vaše gradilište unutar određenog mjesta. Kontaminirana mjesta mogu se pratiti do prethodne industrijske ili komercijalne uporabe. Saznajte više o prethodnoj uporabi gradilišta od tijela za zaštitu okoliša i voda ili iz državnih registara kontaminiranih mjesta. Ako se područje koristilo komercijalno, moglo bi biti uputno izvršiti istraživanje tla. Ako je, na primjer, područje kontaminirano uljem ili građevinskim ruševinama, moraju se uzeti u obzir i troškovi čišćenja po kubiku. Savezni zakon o zaštiti tla regulira tko snosi ove troškove u pojedinačnim slučajevima. Osim toga, imovina se ne može koristiti kao financijsko osiguranje, jer onečišćena mjesta mogu uvelike smanjiti njezinu vrijednost.
Prije kupnje dijela zemlje, otkrijte je li regija bila jako bombardirana tijekom Drugog svjetskog rata. Naročito u industrijskim središtima poput područja Ruhr, područja Stuttgarta i područja Rajne-Majne, postoji veliki rizik da se ostaci dna još uvijek nalaze u zemlji, što se mora unaprijed oporaviti i ukloniti s puno truda. Ako sumnjate, provjerite gradilište sondom za tla - male i velike metalne ostatke lako je otkriti.
Ponekad onečišćenje tla dolazi iz susjednog imanja. Susjed tada ne samo da mora ukloniti zagađivače, već i vratiti imovinu u prvobitno stanje (presuda BGH, 4. veljače 2005., 5. ZR 142/04). Međutim, u načelu je trenutni vlasnik uvijek odgovoran vlastima za uklanjanje kontaminiranih mjesta. Budući da je obnova često skupa, svoj projekt zgrade možete otpisati u porezne svrhe. Regresni zahtjevi protiv prodavatelja obično su izvršni samo ako su izričito ugovoreni kupoprodajnim ugovorom.
Provjerite mjesto na građevinskoj parceli i infrastrukturu
Pregledajte okolno područje nekoliko puta tijekom tjedna kako biste provjerili opseg prometa - po mogućnosti u različito vrijeme. Ako u blizini posjeda postoje industrijske tvrtke ili ako buka zrakoplova, željeznice ili ulice umanjuje kvalitetu života, vrijednost gradilišta se smanjuje. Obavezno imate zemljište u mirnom dijelu s laganim pristupom javnom prijevozu. Trgovine, škole, liječnici, kulturne i zabavne aktivnosti također bi trebali biti u blizini. Lokalne vlasti za izgradnju i zaštitu okoliša obavijestit će vas postoje li u budućnosti bliskiji građevinski projekti.
Ako se građevinska parcela ne nalazi na određenom građevinskom području, trebali biste poslati preliminarni upit o gradnji svojoj općini.
Kontrolni popis za mjesto građevinske parcele
- Kako ocjenjujete karakter područja naselja? Daje li okoliš pristojan dojam ili susjedstvo izgleda propalo?
- Primjećujete li zagađenje mirisom ili bukom (ulica, vlak, zrakoplov, industrijska postrojenja)?
- Je li imanje uglavnom na suncu ili u sjeni ili u regiji s puno magle?
- Kakvi su izgledi? Imaju li susjedi izravan pogled na posjed?
- Postoje li veze javnog prijevoza u blizini objekta?
- Koliko je jeftina cestovna veza (lokalni / daljinski promet)?
- Koliko morate pješačiti / voziti do posla, škole i vrtića?
- Jesu li u blizini liječnici, trgovine i poslovnice banaka?
- Postoje li na mjestu kulturne ponude, mogućnosti za slobodno vrijeme, lokalna područja za rekreaciju i
izlete?
Razvoj i kvaliteta mreže
Porazgovarajte s prodavačem i općinom jesu li na tom posjedu već provedene mjere razvoja, tj. Jesu li već postavljene cijevi za telefon, struju, plin, vodu i kanalizaciju. Osim općinske uprave, informacije se mogu dobiti i od Telekoma, tvrtki za opskrbu energijom i vodovoda. Važno: Uključite razvojni status u kupoprodajni ugovor - to će izbjeći nepotrebne troškove nakon toga. Stanje stambene ulice i ulična rasvjeta također su važni za građevinske parcele u postojećim zgradama. Ako ih je potrebno obnoviti u dogledno vrijeme, stanovnici obično moraju snositi troškove.
Kvaliteta podatkovne veze također postaje sve važnija - idealno je da imovina već ima širokopojasnu vezu od optičkih vlakana. Visoke brzine prijenosa i dalje se mogu postići putem televizijskog kabela. Najbolje je pitati izravnog susjeda može li za vas testirati brzinu svoje internetske veze.
Kontrolni popis za razvoj gradilišta
- Je li pitka voda već spojena?
- Koliko je udaljena najbliža javna cijev za pitku vodu?
- Postoji li veza za kanalizaciju na posjedu?
- Koliko je daleko kanalizacijska cijev?
- Koliko je duboka kanalizacijska cijev?
- Postoji li veza za daljinski plin?
- Koliko je daleko cijev za plin?
- Jesu li položeni neki električni vodovi?
- Koliko su udaljene ove linije?
- Postoji li telefonska i / ili kabelska veza?
- Prolaze li opskrbni vodovi preko posjeda? Ako je odgovor da, koji?
- Jesu li plaćeni doprinosi za razvoj i proširenje?
- Koji su ostali troškovi?
Pogledajte zemljišnoknjižni uložak za građevinsku česticu
Ako se na vašem gradilištu nalaze vodovi za opskrbu ili jarboli, to može ozbiljno ograničiti građevinski potencijal vašeg mjesta. Raspitajte se o takozvanom građevinskom opterećenju, tj. "Pravima trećih strana" od javnog bilježnika koji pregledava zemljišnu knjigu radi pripreme kupoprodajnog ugovora. U nekim saveznim državama o tim troškovima možete saznati iz registra opterećenja zgrada kod nadležnog tijela zgrade. Na sigurnom ste ako nema prava ponašanja ili prava puta, a također nema proturječnosti u pogledu vlasništva. Savjetuje se oprez ako je vaše građevinsko zemljište u blizini arhitektonskih ili prirodnih spomenika. Tada biste se svakako trebali raspitati o svim zakonskim ograničenjima.
Izvadak iz zemljišne knjige također pruža informacije o aktivnostima prethodnih vlasnika. Ako su, primjerice, na posjedu nekada bile autoservis, benzinska postaja ili usluga čišćenja, na posjedu može biti ostataka. To se također odnosi na obrtničke ili proizvodne tvrtke ili čak na korištenje kao odlagalište otpada. Vlasnici susjednih nekretnina pružit će vam i podatke o prethodnoj uporabi. U slučaju sumnje, suzdržite se od kupnje ili u ugovoru o prodaji unesite odredbe o odgovornosti.
Ako se vaša potraga za prikladnim građevinskim zemljištem pokaže neuspješnom, pomoći će vam profesionalci, na primjer iz Udruge privatnih graditelja.
Kupoprodajni ugovor i dodatni troškovi za građevinsku parcelu
Nakon što pronađete pravu građevinsku parcelu i odlučite se za kupnju parcele, javni bilježnik će pripremiti ugovor o kupoprodaji. Provjerava upise u zemljišnim knjigama i formulira tekst ugovora. Tijekom ovjere objašnjava pravne rizike i njihovu ugovornu zaštitu. Nakon što su sve stranke potpisale, javni bilježnik o tome obavještava porezni ured, nadležno stručno povjerenstvo i zemljišne knjige. Dobiva dokumente o brisanju i druge zakonski potrebne dozvole. Uz cijenu nekretnine, postoji i niz pomoćnih troškova:
Posredovanje: Jeste li unajmili agenta da pronađe imovinu? Tada vas to košta tri do šest posto provizije za posredovanje - ovisno o regiji.
Bilježnik:Da bi kupnja bila pravno obvezujuća, potreban vam je ugovor koji ovjerava javni bilježnik. Za ovu uslugu naplaćuje naknade koje se temelje na strukturi fiksnih troškova. Iznos iznosa ne ovisi samo o nabavnoj cijeni, već i o naporu s kojim se mora svladati javni bilježnik. Možete odlučiti hoćete li mu samo dopustiti da obavi ovjeru ili mu, na primjer, povjeriti upis u zemljišne knjige. Sam ulazak definitivno košta dodatni novac.
Financiranje: Ako kupac ili graditelj uzme zajam za svoju nekretninu, postoje pomoćni troškovi financiranja. To su, na primjer, vrijeme izgradnje i kamate za osiguranje i djelomične naknade ili dodatni troškovi za narudžbu zemljišne naknade kod javnog bilježnika i njezino upisivanje u zemljišne knjige.
Porezi i razvoj: Država prilikom kupnje zahtijeva 3,5 posto poreza na promet nekretnina. Svatko tko kupi građevinsko zemljište također plaća porez na promet nekretnina za buduću zgradu ako je nekretnina već prodana s planiranom kućom. Kupac, s druge strane, plaća porez na promet imovine samo ako slobodno može izabrati graditelja nekretnine nakon stjecanja.
Svatko tko kupuje građevinsko zemljište mora očekivati i troškove razvoja. To uključuje naknade za priključenje na kanalizaciju, vodu, struju, plin ili daljinsko grijanje, kablove i telefone. Ako su stare zgrade srušene ili su rušena stabla prije izgradnje, trebali biste uzeti u obzir ove troškove. Ne zaboravite na naknade za građevinske dozvole, troškove struje i vode za gradilište i doprinose za osiguranje.
Mjerenje građevinske parcele: napor i troškovi
Kada se pronađe odgovarajuća građevinska parcela i potpiše kupoprodajni ugovor, geodet stupa na snagu: priprema planske dokumente i pretvara ih u stvarnost, postavlja klinove i postavlja granične kamenje. Ako želite podijeliti imovinu, obvezno je uključite. Specijalist će vas savjetovati o pitanjima koja se odnose na izvedivost zgrada i razvojni plan. Građevinske vlasti u nekim saveznim državama zahtijevaju službeni plan mjesta koji će vam geodet izraditi prije početka gradnje. Daje građevinskom izvođaču uglove i visine. Nakon završetka, stručnjak mjeri zgradu za zemljišnoknjižni ured.
Naknade za geodetske usluge razlikuju se ovisno o saveznoj državi i obično se temelje na vrijednosti imovine i veličini. Podjela i mjerenje površine od 1.000 četvornih metara (vrijednost: 100 eura po četvornom metru) koštaju oko 1.320 eura. Pregled zgrade prije useljenja za vrijednost kuće ispod 250.000 eura košta oko 500 eura. Dodajte tome PDV i naknade.
Geodeti izlaze na lice mjesta prije početka gradnje.
Tako funkcionira tipičan geodetski postupak
U našoj studiji slučaja graditelji su pronašli zemljište od 400 četvornih metara za obiteljsku kuću. Nova zgrada trebala bi koštati između 200.000 i 250.000 eura. Angažirate geodeta da izmjeri imovinu i izmjeri zgradu tako da bude postavljena točno prema specifikacijama odobrene prijave za zgradu.
Savjet: Građevinari diljem Njemačke mogu zaposliti javno imenovanog geodetskog inženjera (ÖbVI), osim u Bavarskoj, gdje uredi mjere. Pojašnjava: Koje su zgrade dopuštene? Kolika su opterećenja na imanju? Koliko vrijedi nekretnina? S naredbenim nalogom troškovi su dio geodetske usluge.
Troškovi: Nema naredbe, 40 do 80 eura po satu
mjerenja:Obitelj je ponovno izmjerila imovinu jer neke granične kamence više nije moguće pronaći. Svatko tko želi dijeliti građevinsku parcelu mora se obratiti i profesionalcu. Dotični dokumenti, mjere, obilježavaju granice, vode granične pregovore i podnose zahtjev za preuzimanje u katastru nekretnina.
Troškovi: Između 800 i 1500 eura
Plan mjesta: Za aplikaciju zgrade, klijent treba plan mjesta u kojem se mogu utvrditi mjesto i iznos planiranog projekta. Ovisno o građevinskim propisima i državnim propisima o gradnji, inženjer priprema službeni (ovjeren) ili jednostavan plan gradilišta.
Troškovi: između 800 i 1500 eura
.Nakon što je građevinska prijava odobrena, započinje faza gradnje. Prvi korak je iskop građevinske jame. Geodet označava uglove kuće drvenim kolcima (obično dobrovoljno, ovisno o državi).
Troškovi: Između 300 i 500 eura.
Fino isticanje: Nakon što je iskopana jama iskopana, voditelj nalazišta treba precizne referentne točke kako bi zgradu stvorio u ispravnom položaju. Stručnjak označava važne građevinske sjekire čavlima na takozvanoj dasci za tijesto. Predradnik razvlači užad preko noktiju kako bi odredio položaj zidova.
Troškovi: Između 400 i 600 eura
Dokaz za građevinsku upravu:Ovisno o državnim propisima o gradnji, tijelu za nadzor zgrade tijekom gradnje moraju se dostaviti dokazi da će se zgrada graditi u skladu s dozvolom. Potvrde ÖbVI da mjesto i visina granate odgovaraju podacima u građevinskoj dozvoli.
Troškovi: Između 400 i 600 eura
Mjerenje: Klijent je dužan izvršiti mjerenje gotove zgrade u zemljišnim knjigama radi upisa u mapu imovine. Vlasnik naručuje javno imenovanog geodeta (ili zemljišne knjige).
Cijena: između 800 i 1.000 eura
