Kočnica za najam namijenjena je osiguravanju trajno povoljnih stanova, posebno u gradskim područjima. Međutim, i za stanare i za najmodavce uredba postavlja niz upitnika: Gdje se primjenjuje kočnica stanarine? Koje razlike postoje između saveznih država? Koliko mogu porasti najamnine? Imamo odgovore.
Koja je cijena kočenja cijene najma?
U njemu se navodi da cijene najma novih stanova mogu biti najviše 10 posto veće od lokalne usporedne najamnine. Kočnica cijena najma stupila je na snagu 1. lipnja 2015. Odjeljak 556d Njemačkog građanskog zakonika (BGB) ima za cilj osigurati da stanarine na posebno uskim tržištima stanova (poput onih koja se nalaze u većim njemačkim gradovima poput Hamburga, Berlina ili Münchena) u vrlo kratkom roku ne skoče u utopijske visine. Jer, posebno u gradskim područjima, mnogi ljudi jednostavno više ne mogu priuštiti životni prostor.
Da bi "zakon ublažio povećanje stanarine na zategnutim tržištima stanova", kako se službeno naziva kočnica cijena najma, da bi postao relevantan na nekom području, savezne države moraju donijeti zakonski pravilnik za to područje. U tome se određena općina ili grad proglašava područjem s napetom stambenom situacijom. Ako se to ne dogodi, stanarine se mogu povećati u okviru ostalih zakonskih propisa.
Što kočnica najma znači za iznajmljivače?
Ako ste stanodavac, važno je da ste upoznati s odredbama kočenja cijena najma. Samo na taj način moguće je da odredite pravno ispravnu najamninu za stambeni prostor koji iznajmljujete.
Kada kočnica za najam stupa na snagu?
Ako je savezna država izdala pravilnik za područje na kojem se nalazi vaša imovina, kojim se proglašava područjem s uskim stambenim tržištem, morate se pridržavati kočnice za najam. Prema § 556d BGB (2), područje se može proglasiti takvim ako:
- stanarine rastu znatno više od nacionalnog prosjeka,
- prosječni dodatni teret na kućanstva znatno premašuje državni prosjek,
- stanovništvo raste bez stvaranja potrebnog životnog prostora novom gradnjom, ili
- malo je slobodnih mjesta kad je velika potražnja.
Gdje se primjenjuje kočnica cijene najma?
Kočnica za najam teoretski bi se mogla primijeniti u cijeloj zemlji. Zapravo su regionalne razlike velike. Budući da se kočnica cijene najma primjenjuje samo tamo gdje su je izdale savezne države pravilnikom. To se događa kada je situacija za stanare na tržištu stanova toliko kritična da mnogi ljudi više ne mogu priuštiti stanovanje. Ovdje je kočnica za najam namijenjena obuzdavanju sve većih najamnina.
U Hamburgu, Berlinu i Sjevernoj Rajni-Vestfaliji prilika je prvi put iskorištena. Kasnije su Bavarska, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Zapadno Pomorje, Donja Saska, Falačko Porajnje, Schleswig-Holstein i Tiringija također definirali područja u kojima se primjenjuje kočnica stanarine. Međutim, u Schleswig-Holsteinu je uredba ukinuta 30. studenog 2019. U Donjoj Saskoj je izvorni oblik kočnice cijena najma tamo proglašen nevažećim regionalni sud u Hannoveru u ljeto 2020. Nova uredba trebala bi se donijeti krajem jeseni 2020. U ovom ispada pet od 12 originalnih gradova, uključujući veći grad s Wolfsburgom. Nova kočnica za najam također se odnosi na sedam otoka Sjevernog mora koji su već uključeni. U Saskoj,U Saxony-Anhalt i Saarland još uvijek nije iskorištena prilika za uvođenje kočnice za najam do 2020. godine.
Prema promjeni stanarskog zakona 2020., države sada smiju odrediti daljnja područja u kojima se primjenjuje kočnica cijene najma do 2025. godine, umjesto samo do kraja 2020. godine.
Važno: Moguće je da se propis ne odnosi na cijeli grad, već samo na neke njegove dijelove. Da biste bili potpuno sigurni, informacije biste trebali dobiti od odgovornog grada ili općine.
| Grad | država |
|---|---|
| Berlin, grad | Berlin |
| Hamburg, slobodni i hanzeatski grad | Hamburg |
| München, glavni grad države | Bavarska |
| Köln, grad | Sjeverna Rajna-Vestfalija |
| Frankfurt na Majni, grad | Hesse |
| Stuttgart, glavni grad države | Baden-Wuerttemberg |
| Düsseldorf, grad | Sjeverna Rajna-Vestfalija |
| Bremen, grad | Bremen |
| Nürnberg | Bavarska |
| Bonn, grad | Sjeverna Rajna-Vestfalija |
| Munster, grad | Sjeverna Rajna-Vestfalija |
| Karlsruhe, grad | Baden-Wuerttemberg |
| Mannheim | Baden-Wuerttemberg |
| augsburg | Bavarska |
| Wiesbaden, glavni grad države | Hesse |
| Freiburg im Breisgau, grad | Baden-Wuerttemberg |
| Erfurt, grad | Tiringija |
| Mainz, grad | Falačko Porajnje |
| Rostock | Mecklenburg-Zapadno Pomorje |
| Kassel, dokumentarni grad | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Falačko Porajnje |
| Potsdam, grad | Brandenburg |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, grad | Baden-Wuerttemberg |
| Offenbach | Hesse |
| * Izvor: Njemačka konfederacija sindikata (DGB) |
Za koliko se stanarina može povećati unatoč kočenju stanarine?
Što to znači za vas? Kaže se da najamnina za novi najam postojećeg stana ne smije premašiti lokalnu usporednu najamninu za više od deset posto. Koliki je ovaj uporedni najam možete vidjeti u indeksu najamnina koji je objavio vaš grad ili općina.
Kočnica stanarine: indeks stanarine je presudan
Da bi se moglo primijeniti kočnica stanarine, preduvjet je poznavanje trenutnog indeksa stanarine u dotičnom gradu ili općini. Jer da bismo bili sigurni da najamnina nije veća od deset posto iznad standardne lokalne najamnine, moraju se znati trenutne vrijednosti.
Važno: Ako iznajmljujete kuću umjesto stana, nije tako lako odrediti lokalnu usporednu najamninu, jer se za najamne kuće obično ne stvara indeks stanarine. Ovdje se moraju uspoređivati najamnine za tri usporediva svojstva kako bi se utvrdila usporediva lokalna najamnina. Prosječna najamnina rezultira lokalnom usporednom najamninom.
Koje iznimke od kočnice cijene najma postoje za iznajmljivače?
U određenim slučajevima, kao stanodavac, ne morate brinuti o kočnici najma. Čak i ako se vaša imovina nalazi na području koje je uredbom proglašeno područjem sa uskim tržištem stanova. Tada možete slobodno odrediti stanarinu unutar zakonski dopuštenog. U tim se slučajevima ne uzima u obzir kočnica najma:
- Nove zgrade: Ako je kuća novoizgrađena i prvi put je puštena u promet nakon 1. listopada 2014., kočnica za najam se ne primjenjuje.
- Modernizacije ili adaptacije: Ako je postojeći stan opsežno moderniziran ili adaptiran tako da su nastali troškovi veći od trećine iznosa koji bi trebao pasti za usporedivu novu zgradu, kod postavljanja najamnine također ne morate poštivati kočnicu za najam.
- Visoke najamnine iz prošlosti
- Najamnina je određena prije stupanja na snagu kočnice za najam.
Najam kočnica u 2019. i 2020. pooštren
Budući da su iznimke često iskorištavane, propisi o kočnici najma u 2019. i 2020. godini pooštreni su. Od 2019. iznajmljivači su dužni stanarima pružati neželjene informacije, na primjer o unajmljivanju ili modernizaciji, ako žele zaobići kočnicu za najam i pozvati se na ovu iznimku (odjeljak 556e, stavci 1. i 2. BGB).
1. travnja 2020. došlo je do još jedne promjene zakona (§ 556g BGB): Kočnica stanarine sada se primjenjuje retrospektivno od dana useljenja. Svatko tko je ukorio stanodavca zbog nepoštivanja kočnice za najam, smio je povratiti prekomjerno visoku najamninu koja je dospjela nakon žalbe. Ova se uredba i dalje primjenjuje na sve ugovore o najmu sklopljene prije 1. travnja 2020. Za sve najmove koji nastanu nakon toga, stanari sada imaju 30 mjeseci od početka razdoblja da na zahtjev povrate stanarine koje su u suprotnosti s ograničenjem cijene najma, kao i prije u tekstualnom obliku (pismo ili e-pošta). Stanari tada još uvijek moraju živjeti u dotičnom stanu. Od 2019. dovoljna je jednostavna žalba umjesto kvalificirane. To znači: U prijavi više nije potreban razlog. Stanari to jednostavno moraju jasno objasnitida je najamnina previsoka i spomenite da se stanodavac poziva na iznimku od kočnice najamnine ako to učini.
Uz kočnicu stanarine, stanarine u velegradskim područjima i dalje su pristupačne - dakle, plan politike.
Primjenjuje li se kočnica stanarine i na indeksne i diplomirane stanarine?
Ako sa svojim stanarom sklopite ugovor o zakupu indeksa, imate mogućnost izbjegavanja kočnice za najam. Budući da se kod indeksne najamnine najamnina ne temelji na lokalnoj usporedivoj najamnini, već na indeksu potrošačkih cijena. To utvrđuje Savezni zavod za statistiku.
U slučaju najma indeksa, samo početna najamnina mora udovoljavati zahtjevima iz odjeljka 556d BGB. Ako se indeks potrošačkih cijena snažno pomiče, indeksna najamnina temelji se na njemu i stoga u budućnosti može biti veća nego što bi bilo dopušteno prema kočnici najamnine.
S diplomiranom najamninom, najamnina koja će se plaćati u budućnosti određuje se kad se ugovor potpiše. Ovdje vrijedi pravilo da i početna najamnina i kasniji stupnjevi moraju biti kompatibilni s najamnom kočnicom. Točnije, to znači da povećanja koja se provode u budućnosti ne smiju biti veća od deset posto iznad tada uobičajene usporedne rente.
Kao stanodavac trebali biste i dalje poduzimati velike korake za predviđene sezone. Ako se stvarno dogodi da se lokalna najamnina poveća manje od očekivanog, tako da bi zaprepaštenje bilo nezakonito ako cijeli ugovor o najmu nije nevaljan. Stanar jednostavno ne bi bio dužan platiti dio mature koji premašuje deset posto.
Mogu li povećati najam koliko god želim bez kočnice za najam?
Kočnica za najam sredstvo je za zadržavanje najamnina u okvirima prilagođenim stanarima. No, čak i prije uvođenja kočnice cijena najma, vlasnici nekretnina nisu mogli neselektivno podizati najamninu - a ne mogu to činiti ni u gradovima u kojima se ne primjenjuje kočnica cijene najma.
Dopušteno je povećati najamninu za najviše 20 posto u razdoblju od tri godine. Ovdje se govori o takozvanoj granici ograničenja. U nekim saveznim državama ta je maksimalna vrijednost čak smanjena na maksimalnih 15 posto pomoću propisa o ograničenju.
Budući da ovaj propis također ograničava iznajmljivače u njihovim besplatnim cijenama, mnogi i ovdje govore o kočnici najma. Raspitajte se kod nadležnog grada ili općine koji se propis odnosi na mjesto vašeg posjeda.
Kočnica oko najma nije bez kontroverze
Koliko je dobrodošla kočnica najma među stanarima, toliko je kontroverzna među iznajmljivačima. A to nipošto nije zbog činjenice da stanodavci navodno nemilosrdno žele da se obogate stanarima. Prije je slučaj da je na nekim mjestima teško ili čak gotovo nemoguće pridržavati se kočnice stanarine: Tamo gdje ne postoji indeks stanarine - to je slučaj u Bremenu, na primjer - ili je vrlo zastario, teško je platiti trenutno razumnu najamninu naći što nije u suprotnosti sa zakonom.
I još je jedna stvar jasna suprotnost u pogledu kočenja stanarine: zbog propisa neki iznajmljivači više ne vide poticaj za modernizaciju kuća. Napokon, maksimalni iznos najamnine ponekad je jasno reguliran, tako da predložene mjere stanodavcima često više ne vrijede.
No, postoji i potpuno suprotno: ako je kuća luksuzno renovirana, a troškovi za to premašuju trećinu iznosa koji bi trebao pasti za usporedivu novu zgradu, kočnica za najam ne vrijedi, kao što je gore opisano. Ako se troškovi za to prenesu na stanare, to često znači da se davno stanari moraju iseliti, a oni puno bogatiji preuzeti stan.
A postoji još jedan problem koji zakonska regulativa još nije riješila: općenito postoji velika potražnja za iznajmljivanjem stanova na atraktivnim mjestima. U pravilu se ovdje za stan prijavljuju brojne, ponekad čak i stotine zainteresiranih. Zbog kočnice najma, neki bi ljudi mogli više priuštiti ovaj životni prostor. Međutim, budući da iznajmljivači obično biraju najisplativije stanare, zakon zapravo ne pomaže građanima s nižim prihodima. Također je vjerojatnije da će biti uspješniji u pronalaženju smještaja na periferiji i periferiji, gdje je konkurencija slabijih prihoda.
Kočnica za najam odnosi se samo na nove najmove.
Kočnica stanarine na sudu
Kočnica cijene najma ne izaziva samo kritike, već i mjesta za pravne sporove. Regionalni sud u Berlinu (AZ 67 O 149/17) utvrdio je da kočnica za najam možda nije ustavna. Suci su kritizirali činjenicu da je uredba u različitom stupnju dovela stanodavce u posjed zbog ogromnih razlika u najamninama diljem Njemačke. To nije objektivno opravdano niti se poštuje načelo jednakosti utvrđeno u članku 3. Temeljnog zakona. Savezni je ustavni sud potom ispitao kompatibilnost kočnice za najam s Temeljnim zakonom i u ljeto 2019. odlučio: Propisi nisu u suprotnosti s Osnovnim zakonom.
