S obzirom na niže kamatne stope na zajmove, sve više i više ljudi razmišlja o potpunom financiranju - to jest, o kupnji kuće bez kapitala. Iako ovo može biti dobro poslovanje, u mnogim je slučajevima rizično.
Niske kamatne stope na zgrade i rastuće stanarine posebno primamljuju mlade ljude koji još nisu uspjeli uštedjeti puno novca za kupnju kuće bez kapitala. U takvim slučajevima hipotekarni zajmodavci govore o potpunom financiranju.
I na kraju, ali ne najmanje važno, samo tržište nekretnina sugerira određeni pritisak da se djeluje: porast cijena nekretnina čini se na mnogim mjestima beskrajan. Između sredine 2017. i sredine 2018. novoizgrađene stambene zgrade u prosjeku su poskupjele za 4,6 posto, prema Federalnom zavodu za statistiku. Istodobno, kamatne stope ostaju na niskoj razini i omogućuju mnogim ljudima da svoj vlastiti projekt kuće provedu u praksi unatoč rastućim cijenama.
Stoga ne čudi što se financiranje nekretnina s što manje kapitala u početku čini atraktivnim. "Pokazatelj trenda hipotekarnog kreditiranja" tvrtke Dr. Klein Privatkunden AG da se prosječni udio zajma u nabavnoj ili građevinskoj cijeni povećava: sa 77,6 posto početkom 2014. na trenutno 81,6 posto - drugim riječima: financiranje gradnje postaje sve rizičnije.
Grafikon prikazuje kako su se posljednjih godina razvijali iznosi ulaganja i udio zajma za financiranje nekretnina.
Nijemci sa sobom još uvijek donose prosječno gotovo 20 posto vlasničkog kapitala, ali čak i pogotovo u vrijeme vrlo niskih kamata, budući vlasnici trebali bi napomenuti da su nekretnine vjerojatno najveća investicija u život - hipotekarno kreditiranje i kupnja kuća stoga bi trebali biti na sigurnoj nozi. Kapital je ključni stup: čak i ako se čini primamljivim pouzdati se više u jeftine zajmove s obzirom na niske kamatne stope, preporučuje se solidna mješavina kapitala, klasičnog rente i zajma za izgradnju društva.
Što je financiranje veće, to je veći rizik da u nekom trenutku ne budete u mogućnosti platiti mjesečne uplate. Primjerice, kada financiranje s niskim kamatama istekne i imovina još nije isplaćena. Nitko ne može predvidjeti razvoj kamatnih stopa tijekom sljedećih deset godina. Čak i povećanje s trenutno oko 1,5 posto na još uvijek relativno niskih 3 posto znači udvostručenje kamatnog tereta.
Stanarima nedostaje pravičnosti
Mnogi bi radije živjeli u vlasništvu nego u najmu. Istraživanje je pokazalo: Nedostatak novčanih rezervi najčešći je razlog zašto se san o vlastitim četiri zida ipak ne ostvaruje.
Nešto više od polovice ljudi u Njemačkoj koji nisu vlasnici kuće željeli bi biti vlasnici. Dobre dvije trećine ove skupine (68 posto) navodi da njihov san o posjedovanju svoja četiri zida propada zbog nedostatka kapitala. Ovo je rezultat ankete u ime Njemačke udruge za nekretnine (IVD).
Izlazi iz najma
U anketi je 19 posto stanara reklo da vlastiti dom žele kupiti sada ili u budućnosti. Još 32 posto također bi željelo živjeti u vlastitom imanju, ali ne vjeruju da trenutno mogu ostvariti ovaj san.
Ostale prepreke, osim nedostatka financijskog jastuka, su visoke stope zajma i nedostatak nekretnina. Ali želja ostaje. Budući da i ova studija potvrđuje: Za većinu je vlasništvo nad domom važan doprinos njihovoj mirovini.
Grafikon prikazuje razloge zbog kojih stanari ne kupuju stambeno imanje.
Što znači puno financiranje?
Oni koji žele kupiti kuću bez vlasničkog kapitala često ne uzimaju u obzir pomoćne troškove kupnje. Potpuno financiranje ne znači financiranje 100 posto vrijednosti imovine pozajmljenim kapitalom, već 112 do 115 posto - dodatni troškovi koji prelaze čistu vrijednost imovine također moraju biti pokriveni zajmom ako odgovarajući kapital nije dostupan. To je također razlog nerazmjerno visokih kamata za puno financiranje: Obujam kreditnih sredstava za pomoćne troškove nije osiguran od stvarne imovine, tj. Nije pokriven čistom vrijednošću kupljene kuće. Ovdje banka preuzima rizik koji dužnik mora nadoknaditi odgovarajuće višim kamatnim stopama.
Stanje i mjesto željene nekretnine igraju važnu ulogu pri kupnji kuće bez vlasničkog udjela i zajmodavac ih koristi kao pomoć u donošenju odluka: Ako tražite potpuno financiranje, trebali biste kupiti nekretninu na dobrom mjestu i u dobrom stanju. Sa starom zgradom kojoj je potrebna obnova sumnjive građevinske tkanine u manje popularnom stambenom području, imate loše šanse uvjeriti kreditnu instituciju u puno financiranje. Ako, pak, imovina obećava pozitivan učinak, mnogo su veće šanse da se hipotekarni vjerovnik uključi u projekt.
Ono što puno financiranje čini skupim
Potpuno financiranje uključuje dva pokretača troškova koji čine kupnju kuće relativno skupom bez udjela u kapitalu:
- Što je manji dionički udio, to je veća kamata na stambeni zajam. S druge strane, kapital jamči hipotekarnim zajmodavcima veću sigurnost koju nagrađuju odgovarajuće nižim kamatnim stopama.
- Većina ljudi može otplaćivati veće iznose zajma kroz dulje vremensko razdoblje samo s malim ratama otplate - to, također, znači da vrlo velik udio servisiranja duga odlazi u kamate.
Također morate uzeti u obzir još jedan važan aspekt: Dugoročna promatranja tržišta nekretnina pokazuju da niske kamatne stope potiču potražnju za nekretninama i uzrokuju neprekidan rast cijena. Na kraju, kupnja kuće nije toliko jeftinija koliko sugeriraju niske kamatne stope, jer je u skladu s tim potreban veći kapital. Istodobno, rast kamatnih stopa smiruje tržište nekretnina i cijene su često opet jeftinije, posebno na jednostavnim i srednjim mjestima.
Nedostatak novčanih rezervi često pušta san o vaša četiri zida. Može se ostvariti punim financiranjem.
100 posto financiranja umjesto punog financiranja
Ako pomoćnim troškovima kupnje možete pokriti vlastitim kapitalom, to je poznato kao 100-postotno financiranje. Hipotekarni zajmodavci puno su otvoreniji za ovaj projekt nego puno financiranje, jer je u ovom slučaju zajam u velikoj mjeri pokriven vrijednošću imovine. Iz tog su razloga kamatne stope obično puno jeftinije. Međutim, hipotekarnom vjerovniku ne nudi ni optimalnu sigurnost, jer je takozvana vrijednost hipotekarnog kredita nekretnine obično znatno ispod stvarne nabavne cijene. Zajmodavac cijeni posuđenu imovinu sigurnosnim popustom, jer u slučaju prodaje ovrhe, posebno u manje poželjnim stambenim naseljima, rijetko može otkupiti izvornu cijenu kupnje.
Kupnja kuće bez kapitala: osobni zahtjevi
Svatko tko traži potpuno financiranje ili 100 posto financiranja za svoju novu kuću definitivno bi trebao imati dobar, siguran prihod - idealno je optimalno zaposlenje u javnoj službi ili čak status državnog službenika. U slučaju gubitka posla zbog zdravlja, neophodno je poduzeti mjere predostrožnosti sklapanjem osiguranja od profesionalne invalidnosti. Trebao bi biti toliko visok da zatvara jaz u prihodima između vaše uobičajene plaće i bilo koje prijevremene mirovine ili prijevremene mirovine. U slučaju smrti osiguravate oročeno životno osiguranje. Razmjerno je jeftin, posebno za mlade ljude, a u slučaju smrti zaradnika uskoči s potrebnim kapitalom kako bi ožalošćeni mogli i dalje financirati imovinu.
Još jedan važan preduvjet za kupnju kuće bez vlastitog kapitala je dob - samo bi mladi ljudi koji imaju 35 do 40 godina posla trebali riskirati.
Bauspar ugovor i Baukindergeld podržavaju vas u otplati duga
Čak i ako ste već uzeli zajam za potpuno financiranje svoje imovine, ima smisla istodobno sklopiti novi ugovor o zajmu i štednji. Na taj način možete kasnije, na primjer, reprogramirati preostali dug svog zajma i istodobno osigurati niske kamatne stope dugoročno. Osim toga, još uvijek možete primati Riesterove dodatke za ugovor o zajmu i štednji, a možda i naknadu za štednju zaposlenika, kao i premiju za izgradnju domova. Riester planovi štednje stambenih zajmova posebno su unosni za obitelji s djecom, jer postoje najveće naknade za sljedeću generaciju.
Država od dječjeg doplatka podržava obitelji bez nekretnina koje žele sagraditi ili kupiti vlastitu kuću od jeseni 2018. godine. Preduvjet je da se dom kupi između 1. siječnja 2018. i 31. prosinca 2020. - bez obzira na životni prostor i je li nov ili rabljen. Obitelji primaju godišnju potporu od 1.200 eura po djetetu tijekom deset godina. Ograničenje dohotka je 75.000 eura oporezivog dohotka kućanstva plus 15.000 eura po djetetu. Baukindergeld se može prijaviti putem interneta putem portala za dodjelu bespovratnih sredstava KfW. Trebali bi biti dostupni dokumenti o kupnji ili gradnji, potvrde o registraciji, dokaz o prihodu i obavijesti o dječjem doplatku.
Kada puno financiranje ima smisla?
Definitivno postoje slučajevi u kojima puno financiranje za vas osobno ima više smisla od kupnje kuće s glavnicom. Ako već posjedujete investicijsku nekretninu usporedive vrijednosti, od koje je većina isplaćena i godišnji neto povrat najma veći od 5 posto, izračun je jednostavan. Ako novi kredit za nekretnine dignete kod iste banke koja je već financirala vašu prvu nekretninu, obično nema problema s punim financiranjem. U ovom slučaju, zajmodavac može postojeću imovinu proporcionalno koristiti kao jamstvo za novi zajam.
Ako ste već uložili potreban iznos za kupnju kuće u investicije poput dionica ili sredstava, a prosječni godišnji povrat bio je veći od 6 posto tijekom najmanje 10 godina, puno financiranje također se isplati. U ovom je slučaju prihod veći od troškova nastalih za financiranje imovine. Ipak, u takvim je slučajevima teže uvjeriti banku da kupi kuću bez vlasničkog kapitala, jer prihod na tržištu kapitala može snažno oscilirati ovisno o ekonomskoj situaciji, a hipotekarni zajmodavac ovo kapitalno ulaganje ne vrednuje kao sigurnost kao betonsko zlato.
Financiranje s glavnicom ili bez nje: precizno izračunajte
U svakom slučaju, prije nego što kupite kuću bez ikakvog kapitala, trebate izračunati razne scenarije pomoću kreditnog kalkulatora. Prvo izračunajte terete pri kupnji nekretnine odmah bez vlasničkog kapitala. Zatim izračunate koliko biste dugo trebali uštedjeti da biste prikupili 20 posto kapitala za kupnju nekretnine, i izračunate ovaj scenarij kalkulatorom zajma, koristeći različite fiktivne kamatne stope kao osnovu. Na taj način dobivate osjećaj je li kupnja sada zaista toliko unosna kako se u početku čini.
