Tržišna vrijednost nekretnine obično postaje bitna kada se imovina prodaje. No, koja je tržišna vrijednost i kako se ona određuje? Sve odgovore možete pronaći ovdje.
Zašto se tržišna vrijednost naziva "tržišna vrijednost"?
Pomalo glomazan pojam "tržišna vrijednost" izveden je iz izraza "poslovno poslovanje", jer pokušava prikazati realnu prodajnu vrijednost nekretnine u takozvanom urednom poslovanju. Međutim, postoji nekoliko drugih izraza za tržišnu vrijednost, koji se svi odnose na isto. Ovi se izrazi često sinonimno koriste za pojam tržišna vrijednost:
- Tržišna vrijednost
- Svi vrijede
- Pun vrijednosti
- Materijalna vrijednost
Kolika je tržišna vrijednost nekretnine?
Tržišna vrijednost nekretnine pruža informacije o cijeni koja se može očekivati za nekretninu na otvorenom tržištu u trenutku procjene imovine. Ukratko, tržišna vrijednost daje odgovor na pitanje: Koliko vrijedi moja imovina?
Koncept
tržišne vrijednosti definiran je u odjeljku 194 Građevinskog zakona (BauGB): "Tržišna vrijednost (tržišna vrijednost) određena je cijenom koja je u trenutku na koji se utvrđivanje odnosi, u normalnom poslovanju u skladu sa zakonskim i stvarnim okolnostima Svojstva, drugi uslovi i mjesto imovine ili drugog predmeta procjene postigli bi se bez obzira na neobične ili osobne okolnosti. "
Pozivanje na "normalno poslovanje" i činjenica da se ne uzima u obzir "neuobičajene ili osobne okolnosti" predviđa da cijena vrijedi samo za slobodno tržište, tj. Ono kojem svi sudionici na tržištu imaju pristup i na kojem su Kupovina i prodaja mogu sudjelovati i na kojima su slobodni u donošenju odluka.
Zašto se mora utvrditi tržišna vrijednost nekretnine?
Tržišna vrijednost ili tržišna vrijednost imovine uvijek treba biti neutralno utvrđena kada se imovina prodaje. Budući da izračunata tržišna vrijednost daje informacije o tome koliko novca možete tražiti za svoju nekretninu na tržištu. Međutim, ponekad je potrebna i tržišna vrijednost kako bi se mogla pravilno procijeniti vrijednost imovine u postupcima razvoda ili nasljednih sporova.
Tržišna vrijednost ili tržišna vrijednost imovine uvijek treba biti neutralno utvrđena kada se imovina prodaje.
Kako se izračunava tržišna vrijednost nekretnine?
Ne postoji formula za određivanje tržišne vrijednosti, jer ona ovisi o brojnim čimbenicima koji se moraju uzeti u obzir pojedinačno u svakom pojedinačnom slučaju. Kolika je tržišna vrijednost nekretnine, stoga se utvrđuje utvrđivanjem tržišne vrijednosti. Ovaj postupak vrednovanja slijedi Pravilnik o procjeni i uključuje sve bitne kriterije. Izračunata tržišna vrijednost stoga može varirati ovisno o postupku ocjenjivanja.
Koji čimbenici određuju tržišnu vrijednost nekretnine?
Tržišna vrijednost nekretnine i cijena koju se može postići za nekretninu na otvorenom tržištu ovisi, kao što je to ovdje često slučaj, o omjeru ponude i potražnje. Što se trenutno nudi više usporedivih nekretnina, to je niža tržišna vrijednost, veća je potražnja za nekoliko ponuda, veća je tržišna vrijednost nekretnine. I naravno, jedna stvar je također vrlo važna pri određivanju tržišne vrijednosti nekretnine: mjesto, mjesto, mjesto.
Koliko je atraktivan položaj nekretnine može se utvrditi pomoću standardne vrijednosti zemljišta. Ova se vodeća vrijednost određuje uzimajući u obzir cijene za usporedivu prodaju nekretnina i određujući odgovarajuću vrijednost iz njih. Uz to, procjena također uključuje vrijednost zgrade i zamislive mogućnosti korištenja imovine.
U slučaju iznajmljenih nekretnina, utvrđivanje tržišne vrijednosti uzima u obzir prihod od najma koji nekretnina može stvoriti i nastali troškovi održavanja. Ako je indeks stanarine prilično visok i ako nije na snazi kočnica stanarine ili se ne poštuje ograničenje ograničenja, u skladu s tim može se postići veći prihod. U skladu s tim, ovdje bi također trebala biti postavljena veća tržišna vrijednost.
U slučaju unajmljenih i praznih nekretnina, osim vrijednosti zemljišta, ove značajke utječu na očekivanu tržišnu vrijednost:
- Godina izgradnje posjeda
- Živi prostor
- Korisno područje
- Stanje dobra
- Energetska kvaliteta
- Standard opreme opreme
U osnovi se može reći sljedeće: što je nekretnina bolja u dobroj formi, to je bolji položaj, to su opći čimbenici popularniji poput broja soba ili povezanosti s javnim prijevozom i što je veći očekivani prihod od najma, to je veća tržišna vrijednost.
Tko određuje tržišnu vrijednost nekretnine?
Uvijek se treba obratiti profesionalcu za profesionalno određivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Sa svojim stručnim znanjem i iskustvom, procjenitelji će najvjerojatnije doći do pouzdanog rezultata koji vi, prodavač nekretnina, možete koristiti kao osnovu za određivanje cijene ponude.
Uvijek se treba obratiti stručnjaku radi profesionalnog određivanja tržišne vrijednosti.
Kako funkcionira određivanje tržišne vrijednosti?
Da biste dobili profesionalnu procjenu tržišne vrijednosti vaše imovine, trebali biste angažirati iskusnog i pouzdanog procjenitelja. Prvo će se uskladiti s vama iz kojeg razloga želite saznati tržišnu vrijednost nekretnine. Budući da pozadina određuje opseg njegovih zadataka:
- Ako želite prodati stan ili Your-Best-Home.net, dovoljna je kratka procjena tržišne vrijednosti.
- Ako je razvod razlog za puštanje u rad ili ako su sporovi oko nasljedstva okidač, tržišna vrijednost obično mora biti predstavljena u pisanom obliku ili se čak mora pripremiti procjena tržišne vrijednosti, koja također može izdržati sudsku reviziju.
Nakon što se razjasni pozadina, procjenitelj će pregledati imovinu i pomoću različitih kriterija utvrditi koja svojstva nekretnine povećavaju njezinu vrijednost (npr. Podrum, garaža, lift) ili je također smanjuju (npr. Loša izolacija, potreba za obnovom) i na kraju imenovati tržišnu vrijednost imovine.
Koji su dokumenti važni za određivanje tržišne vrijednosti?
Osim pregleda imovine, procjenitelj će od vas zatražiti razne dokumente koji se odnose na imovinu kako bi se točno utvrdila tržišna vrijednost imovine. Ako planirate prodati kuću ili stan u bliskoj budućnosti, poželjno je pripremiti ove dokumente ili - ako ih nemate - zatražiti ih:
- Tlocrti
- Izvadak iz zemljišnih knjiga
- Energetski certifikat
- Zemljovid lokacije
- Zemljovid zemlje
- Proračun životnog prostora
- ako je potrebno, dokaz energetske obnove
- Građevinska opterećenja s obzirom na prava boravka ili prava prolaska
Ako želite utvrditi tržišnu vrijednost vašeg stana ili kuće u nizu, ovi dodatni dokumenti su ključni za određivanje tržišne vrijednosti:
- Izjava o podjeli
- Nagodba za stambeni dodatak
- Ekonomski plan
- Zapisnici sa sastanaka vlasnika
U slučaju iznajmljenih nekretnina, ovaj je dokaz važan i za određivanje tržišne vrijednosti:
- Ugovor o najmu ili ugovori o najmu
- Popis prihoda od najma
- Troškovi upravljanja
- Posljednji računi za komunalne usluge
Procjenitelj će utvrditi tržišnu vrijednost vaše imovine iz svih prikupljenih podataka i dostupnih dokumenata.
Postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti
Procjenitelj može koristiti različite metode za izračunavanje tržišne vrijednosti nekretnine. Koji će odabrati, ovisi i o imovini koja se vrednuje i o pozadini određivanja tržišne vrijednosti. Ponekad se koristi nekoliko metoda, a srednja vrijednost svih izračuna izračunava se kao tržišna vrijednost nekretnine. U načelu, procjenitelj ima sljedeće tri metode za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine:
- Metoda usporedbe vrijednosti
Ako je nekretninu prethodno naseljavao sam vlasnik, metoda usporedne vrijednosti obično se koristi za određivanje tržišne vrijednosti imovine. Ovdje procjenitelj koristi cijene nekretnina koje su prodane na sličnom mjestu u nedavnoj prošlosti i koje odgovaraju stanju zgrade ili standardu stana ili kuće koja se prodaje. Podaci potrebni za to - naime postignute prodajne cijene - mogu se naći u zbirci cijena nabave lokalnog stručnog povjerenstva. Sve prodajne cijene su tamo dokumentirane. U pravilu postoje dovoljne vrijednosti da se postigne realna tržišna vrijednost nekretnine.
- Metoda kapitalizirane zarade
Ako se nekretnina iznajmljuje ili se imovina koristi komercijalno, često se koristi metoda vrijednosti prihoda. Ovdje procjenitelj određuje vrijednost prinosa zgrade koja se može odrediti iz prihoda od najma i troškova potrebnih za održavanje. Iskustvo i profesionalna stručnost neophodni su kod dohodovnog pristupa, jer ako je, na primjer, zbroj mjesečnog dohotka od najma vrlo visok, to bi pogrešno moglo dovesti do posebno visoke tržišne vrijednosti, ako čimbenici rizika poput B. nadolazeće slobodno radno mjesto može se uzeti u obzir.
- Metoda stvarne imovine
Metoda stvarne vrijednosti može se koristiti za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine kako za iznajmljene, tako i za vlasničke ili trenutno ne iznajmljene nekretnine. Prije svega, stvarna vrijednost zgrade određuje se oduzimanjem dobne amortizacije od troškova za usporedivu novu zgradu. Ovom metodom ukupna tržišna vrijednost imovine proizlazi iz vrijednosti zemljišta.
Kakav utjecaj procjenitelj ima na tržišnu vrijednost nekretnine?
Kada se utvrđuje tržišna vrijednost nekretnine, to je kao često u životu: ako pitate dvije osobe, doslovno dobivate tri različite informacije. Sukladno tome, procjenitelj je presudan i pri određivanju tržišne vrijednosti, jer nije rijetkost da dva procjenitelja dođu do dva vrlo različita rezultata prilikom određivanja tržišne vrijednosti zbog dostupnih mogućnosti tumačenja. Stoga je poželjno oslanjati se na preporuke vašeg kruga prijatelja prilikom odabira stručnjaka kako biste dobili zadovoljavajući rezultat.
Koja je razlika između tržišne vrijednosti i tržišne cijene?
Pojmovi tržišna vrijednost i tržišna cijena često se koriste sinonimno, ali strogo govoreći, nisu potpuno isti. Tržišna vrijednost ukazuje - kao što je već gore objašnjeno - iznos prodaje za koji se može očekivati da će biti postignut. Tržišna cijena je, pak, stvarni iznos koji je plaćen za imovinu kada je prodana. Stoga je tržišna vrijednost teoretska vrijednost, a tržišna cijena vrlo konkretna.
Dvije vrijednosti obično nisu previše udaljene. Međutim, pod određenim uvjetima moguće je da tržišna cijena značajno odstupa od tržišne vrijednosti. Ovo je na pr. To je slučaj, na primjer, kada zgrada ima određeno svojstvo koje joj značajno ne povećava vrijednost, ali koje je toliko izvanredno da je ljubavnik za nju spreman platiti znatno veću svotu. To bi moglo na pr. B. biti slučaj kada je u pitanju Your-Best-Home.net, u kojem je prije živjela poznata ličnost.
Također je moguće da kuća postigne tržišnu cijenu koja je znatno ispod tržišne vrijednosti. To je moguće, na primjer, ako se nekretnina ne nudi na slobodnom tržištu, već samo maloj skupini zainteresiranih strana. Isto se odnosi i na ovrhe: ovdje je skupina potencijalnih kupaca neizbježno manja, jer postoji fiksni datum prodaje na koji se kupac određuje u postupku nadmetanja. U pravilu se prag cijene za ulazne ponude namjerno postavlja nisko - obično na 50 posto utvrđene tržišne vrijednosti - kako bi se u svakom slučaju pronašao kupac.