Glavni cilj poklopca je održati životni prostor u Njemačkoj pristupačnim. Točno regulira gdje se stanarine mogu povećati do kog iznosa. Ali gdje se primjenjuje i koje granice postavlja stanodavcima? Pregled.
Koja je granica ograničenja?
Ograničenje se temelji na odjeljku 558 (3) Njemačkog građanskog zakonika (BGB). Ovo regulira koliko stanodavac može povećati najamninu u ograničenom vremenskom razdoblju.
Osnovno razdoblje za ograničenje je tri godine. U tom se roku stanarina u pravilu može povećati za najviše 20 posto. Međutim, istovremeno se ne smije prekoračiti lokalna usporedna renta. To je najamnina koja je dogovorena za stanove s usporedivom opremom u posljednje četiri godine.
Vrijednost ove lokalne usporedne rente može doći iz nekoliko različitih izvora. S jedne strane, stanodavac to može odrediti putem mišljenja stručnjaka koji je javno imenovan i pod zakletvom. Alternativno postoji kvalificirani indeks najamnine i baza podataka o najamnini. Važno je da stanodavac u svojoj obavijesti o povećanju najamnine objasni određivanje lokalne usporedne najamnine i poštivanje ograničenja ograničenja.
Osim ograničenja, u nekim regijama vrijedi i kočnica cijene najma koja je uvedena 2015. za nove najamnine i koja će također možda morati biti uzeta u obzir. Ograničenje ograničenja, zajedno s lokalnom usporednom najamninom i novom kočnicom najamnine, pravno je ograničenje kako bi se osiguralo da životni prostor ostane pristupačan.
U kojim saveznim državama postoje propisi o ograničenju ograničenja?
Uz nacionalnu regulaciju ograničenja ograničenja, pojedine savezne države imaju mogućnost postavljanja još niže granice pomoću pravilnika. Preduvjet za to je, međutim, da ne bi bilo nekretnina za najam u suprotnom u prihvatljivim uvjetima u dogledno vrijeme.
Većina saveznih država to je iskoristila i tako smanjila ograničenje na 15 posto. Pravilnici su stupili na snagu u različito vrijeme, ali uglavnom se primjenjuju pet godina.
Od 1. srpnja 2015. Baden-Württemberg usvojio je uredbu za 44 grada i općine. U Bavarskoj je sniženi limit na snazi za 137 lokacija od 1. siječnja 2016. Berlin ima propis za cijelu državu od 11. svibnja 2018. U Brandenburgu će iznajmljivači biti ograničeni na 30 lokacija od 01.09.2014. Suprotno tome, država Bremen izuzela je grad Bremerhaven iz svog pravilnika koji je na snazi od 1. rujna 2014. Hamburg je već donio drugi pravilnik za cijelo područje koji stupa na snagu 1. rujna 2018. Hessen je od 18. listopada 2014. regulirao 30 gradova i općina. U Donjoj Saskoj od 19. prosinca 2016. pogođeno je 19 lokaliteta. Pravilnik u Sjevernoj Rajni-Vestfaliji uključuje ukupno 59 gradova od 01.06.2014. Landau, Speyer, Mainz i Trier imaju od 13. veljače.2015. u Porajnju-Falačkoj smanjena granica ograničenja. Međutim, saksonska uredba od 31. srpnja 2015. utječe samo na Dresden. U Schleswig-Holsteinu se mora uzeti u obzir odgovarajući pravilnik u 16 gradova i općina. Četiri savezne države, Saarska, Saska-Anhalt, Tiringija i Mecklenburg-Zapadno Pomorje još nisu donijele nikakve propise. Ukupno se stanodavci u 385 gradova u Njemačkoj moraju pridržavati ograničenja od 15 posto.Ukupno se stanodavci u 385 gradova u Njemačkoj moraju pridržavati ograničenja od 15 posto.Ukupno se stanodavci u 385 gradova u Njemačkoj moraju pridržavati ograničenja od 15 posto.
Pregled smanjenog ograničenja
|
država |
Smanjena granica ograničenja od 15% |
|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
Da, 44 grada i općine |
|
Bavarska |
Da, 137 gradova i općina |
|
Berlin |
Da |
|
Brandenburg |
Da, 30 gradova i općina |
|
Bremen |
Da, s izuzetkom Bremerhavena |
|
Hamburg |
Da |
|
Hesse |
Da, 30 gradova i općina |
| Mecklenburg-Zapadno Pomorje | Ne |
|
Donja Saska |
Da, 19 gradova i općina |
|
Sjeverna Rajna-Vestfalija |
Da, 59 gradova i općina |
|
Falačko Porajnje |
Da, 4 grada (Landau, Speyer, Mainz i Trier) |
| Saarland | Ne |
|
Saska |
Da, (Dresden) |
| Saska-Anhalt | Ne |
|
Schleswig-Holstein |
Da, 16 gradova i općina |
|
Tiringija |
Ne |
Koja se gornja granica odnosi na povećanje stanarine?
Povećanja najamnina za postojeći zakup imaju općenito maksimalno ograničenje. Ova gornja granica je lokalna usporedna najamnina. Ako je prethodna najamnina bila ispod ove granice, primjenjuje se gornja granica. Tada je u roku od tri godine moguć porast od samo 20 posto. Osim ako se propisom ne primjenjuje donja granica od 15 posto u odgovarajućoj saveznoj državi.
Postoje i područja u kojima se primjenjuje nova kočnica cijene najma, gdje je gornja granica također 15 posto. Izračun se temelji na neto najamnini u posljednje tri godine. Vrijeme posljednjeg povećanja je nevažno. Čak i duži dijelovi bez povećanja stanarine nemaju utjecaja na izračun. Ako se, pak, u tom razdoblju povećao najam zbog većih operativnih troškova ili zbog modernizacije, oni se neće uzeti u obzir.
Mora li stanar pristati na povećanje stanarine?
Za iznajmljivanje stana uglavnom je potreban pristanak stanara da poveća najamninu. Ima smisla prethodno razgovarati s nama i sporazumno povisiti najamninu. Ako stanar uplati povećani iznos bez daljnje reakcije, daje se prešutni pristanak. Tada stanodavac nije potrebno daljnje postupanje.
Ako postoji potpuno odobrenje, nema problema. Međutim, za to se mora poštivati rok: Uz mjesec u kojem je isporučeno povećanje stanarine, stanar ima još dva mjeseca da provjeri povećanje i odluku vezanu uz njega. Moguće je i djelomično odobrenje, u kojem se slučaju uglavnom odobrava samo određeni iznos povećanja. To je osobito korisno ako se ograničenje nije pravilno poštivalo i ako je nova najamnina u cjelini previsoka, ali su rokovi ispunjeni. Međutim, tada je potrebno pojašnjenje između dviju ugovornih strana kako bi se spriječili pravni postupci.
Ako se, s druge strane, ne daju niti plaćanje niti pristanak, stanodavac može tužiti za pristanak. Da bi to učinio, mora ispoštovati tromjesečni rok. Napokon, naravno, stanar ima mogućnost raskinuti najam ako se ne složi s povećanjem. Zbog toga ima posebno pravo raskida prema članku 561. njemačkog građanskog zakonika. Ovo se pravo odnosi i na ugovore o najmu koji su sklopljeni na određeno vrijeme.
Ovdje možete pronaći puno više informacija na temu "povećanje stanarine" (link na članak "povećanje stanarine"?).
Koji se rokovi primjenjuju na ograničenje ograničenja?
Što se tiče ograničenja ograničenja, postoje neki važni rokovi koje treba poštivati. S jedne strane, postoji karenca od dvanaest mjeseci. To se mora nalaziti između zahtjeva iznajmljivača za povećanje najamnine i učinkovitosti posljednjeg povećanja. Uz to je važno i takozvano određeno razdoblje od 15 mjeseci. Ovo razdoblje mora biti između pojedinačnih povećanja koja stupaju na snagu. Ova dva roka također su presudna za sud u slučaju pravnog postupka zbog nepristajanja stanara u slučaju povećanja stanarine.
U kontekstu postupka odobrenja mjerodavno je i razdoblje razmatranja. To započinje s mjesecom isporuke uvećanja, a završava krajem drugog mjeseca nakon toga. Na snagu stupa sljedećeg mjeseca. Ovdje se mora platiti nova najamnina.
Ako se, pak, ne postigne dogovor, važan je rok za podnošenje tužbe. To završava nakon petog mjeseca nakon isporuke.
Primjenjuje li se kapa i nakon modernizacije?
Povećanje najamnine zbog modernizacije ono je što se naziva naknadom za modernizaciju. Moraju se razlikovati dva oblika: s jedne strane postoji energetski učinkovita obnova. To uključuje, na primjer, postavljanje novih prozora ili izolaciju vanjske fasade i krova. U ovom slučaju, troškovi dodijeljeni stanarima mogu također premašiti uštede energije u budućnosti, jer se radi o povećanju vrijednosti imovine i imovine koja se iznajmljuje. Napokon, ove mjere također štede novac stanara na troškovima grijanja. Ograničenje se ne odnosi na ovaj slučaj.
S druge strane, postoji održavanje i modernizacija. Postoji nekoliko stvari koje stanodavac mora uzeti u obzir. Stanari smiju sudjelovati u troškovima samo ako se životna situacija poboljša kao rezultat mjere. To uključuje povećanje korisne vrijednosti imovine, trajno poboljšanje životnih uvjeta i uštedu dodatnih troškova.
To može biti na primjer instalacijom solarnih sustava, dizala i vodomjera, mjerama zaštite od buke ili dodatnom rasvjetom. Kapica ni ovdje ne vrijedi.
U slučaju povećanja najamnine zbog modernizacije, ograničenje obično ne vrijedi.
Međutim, postoje neki zahtjevi za pravno sigurnu raspodjelu troškova u obliku povećanja najamnine. Stanodavac mora pismeno najaviti posao najmanje tri mjeseca unaprijed. Uz to, moraju se prikazati troškovi i na razumljiv način objasniti izračun povećanja. Sigurno je korišten i ključ raspodjele troškova za različite stanare. Sveukupno se mora dostaviti pisani izračun koji omogućava stanaru da razumije nastale troškove i raspodjelu koja mu je rezultat.
Stanar ima pravo uvida u relevantne relevantne dokumente. Ako je izračun neadekvatan, povećanje stanarine također je neučinkovito. Međutim, moguće je u bilo kojem trenutku ispraviti i nadoknaditi novu izjavu o povećanju stanarine.
Inače, iznajmljivačima je važno to znati: troškovi modernizacije ne uključuju kamate na zajmove, administrativne troškove i troškove razvoja te gubitak najamnine. Stoga ih se ne može proslijediti stanarima.
Primjenjuje li se gornja granica i na indeksne i diplomirane stanarine?
Indeksne i diplomirane najamnine igraju posebnu ulogu u sektoru najma. Postupna najamnina prema odjeljku 557a Njemačkog građanskog zakonika ugovor je koji predviđa redovita godišnja povećanja najamnine unaprijed. Potpisivanjem ugovora o najmu obje su se ugovorne strane složile s ovom uredbom, zbog čega nije potrebna zasebna izjava pristanka najmoprimca ako dođe do povećanja. Stoga su moguća čak i povećanja od više od 20 posto, jer su ona unaprijed dogovorena. Ograničenje se stoga ne odnosi na graduirane stanarine.
Godišnje objavljeni indeks potrošačkih cijena osnova je indeksa najamnine, što je regulirano u § 557b Njemačkog građanskog zakonika. Sukladno tome, povećanja u takvom ugovoru različita su i mogla bi biti i iznad granice od 20 posto. Međutim, budući da je ovaj postupak također bio međusobno dogovoren prilikom sklapanja ugovora, ograničenje ni ovdje ne vrijedi. Ako stanar naknadno odbije platiti povećani iznos, stanodavac ima pravo raskinuti ugovor. To se također odnosi ako povećanja premašuju lokalnu usporednu najamninu i ograničenje ograničenja.
Koje iznimke od ograničenja postoje?
Ograničenje se ne odnosi ni na druga dva posebna slučaja. S jedne strane, to se tiče djelomično uključene najamnine. Dio pomoćnih troškova već je uključen u najamninu. To omogućuje povećanje stanarine koje su veće i premašuju uobičajene granice. Budući da se ova djelomično uključena najamnina koristi kao osnova za izračun, a ne obračunata neto najamnina. Ograničenje stoga nije u potpunosti primjenjivo.
Tu je i područje netočne rezervacije. Javno subvencionirano stanovanje obično je namijenjeno osobama s niskim primanjima. Međutim, čim se financijska situacija stanara popravi, financiranje je slabo. To se obično ne otklanja kada se stanar iseli, već plaćanjem netočnog poreza na stanarinu. Ovo je naknada za nadoknađivanje postojeće, neopravdane prednosti stanarskog prava. Ograničenje se ne odnosi na ovaj slučaj.
Također se ne odnosi ako fiksna cijena subvencioniranog stana više ne vrijedi, a stanar je prethodno bio dužan platiti naknadu. Tada stanodavac može povećati najamninu do iznosa poreza. Međutim, ako nije plaćena netočna naknada za rezervaciju prije nego što je prestala postojati fiksna cijena, ograničenje će ponovno postati važeće.
Koje su posljedice kršenja ograničenja ograničenja?
Ako najmodavac poveća ugovorenu najamninu ne poštujući ograničenje, stanar može odbiti potrebnu suglasnost. Međutim, to bi trebao učiniti samo za iznos koji se previše traži. Budući da prekoračenje gornje granice ne onemogućuje potpuno povećanje stanarine. Umjesto toga, pretjerani zahtjev sveden je na dopuštenu razinu.
U slučaju potpunog odbijanja pristanka stanara, stanodavac ima mogućnost pravnog postupka. Ako se poštuju svi drugi rokovi i zahtjevi, sud će izreći stanaru odobrenje za smanjeni iznos.
Ako iznajmljivač povisi iznos koji pretjerano premašuje ograničenje ograničenja, to je kazneno djelo. Povećanja za više od 20 posto iznad lokalne usporedne rente administrativni su prekršaj. Suprotno tome, o pretjeranoj najamnini govori se kada je premašena za više od 50 posto. Pritom stanodavac ne samo da krši stanarski zakon s ograničenjem ograničenja i uobičajenom nagodbom, već i protiv građanskog zakona. Dakle, on sebe čini kaznenim djelom. U pravilu se to kažnjava novčanom kaznom. Međutim, u slučajevima koji su posebno ozbiljni, moguća je i zatvorska kazna.
