Ukidanje za osobnu upotrebu često dovodi do pravnih sporova. Budući da iznajmljivačima daje mogućnost da za sebe traže iznajmljenu nekretninu.
Zbog pravovremenog otkaza, koji se najmoprimcu daje u slučaju prestanka osobne uporabe, ne samo iznajmljivač može koristiti životni prostor za sebe - on također može izgovoriti raskid tako da se članovi njegovih obitelji mogu useliti u posjed.
Međutim, postoje fiksna ograničenja koja služe za zaštitu stanara i stoga se moraju strogo poštivati. Sljedeće točke detaljno navode ono što treba uzeti u obzir pri prestanku osobnih zahtjeva kako bi to uspjelo. Iznimke i slučajevi poteškoća mogu se naći u presudama o prestanku osobnih zahtjeva.
Najvažnije stvari na prvi pogled
Koliko traje otkaz osobnog zahtjeva?
U principu, zakonski otkazni rokovi prema stanarskom zakonu primjenjuju se na raskid za osobnu upotrebu. Ako stanar živi u stanu manje od pet godina, rok je tri mjeseca. Za pet do osam godina razdoblje je šest mjeseci, a za ugovor o najmu dužem od osam godina morate dopustiti razdoblje od devet mjeseci.
Koja prava imaju stanari u slučaju prekida za osobnu upotrebu?
Ako se stanodavac samo lažirao vlastitim potrebama, stanar ima pravo na naknadu.
Što se računa kao osobna upotreba?
Osobna upotreba je kada stanodavac treba unajmljeni stan za sebe ili za osobu koja pripada kućanstvu ili za određene članove obitelji.
Kada je raskid za osobnu upotrebu nedjelotvoran?
Raskid za osobnu upotrebu je nedjelotvoran ako stanar ne može provjeriti na temelju razloga da zakonske odredbe o osobnoj upotrebi stvarno postoje.
Što učiniti ako se stanar usprotivi otkazu za osobnu upotrebu?
Ako se stanar usprotivi raskidu za osobnu upotrebu, iznajmljivač može odustati od raskida ili sud odlučiti koji interesi imaju prednost. Za to najmodavac mora podnijeti tužbu za deložaciju.
Ako kao stanodavac želite otkazati zbog vlastitih potreba, morate biti u mogućnosti dokazati tu potrebu.
Koji je pravni temelj za raskid za osobnu upotrebu?
Stanarski zakon propisuje da pravo na raskid ugovora za osobnu upotrebu postoji samo pod vrlo određenim uvjetima. Stanodavac mora biti u stanju dokazati da ima legitimni interes za okončanje postojećeg stanarskog prava. Točan propis može se naći u § 573 BGB, koji predstavlja pravnu osnovu za takozvanu osobnu upotrebu.
Uz ostale razloge, govori se i o legitimnom interesu ako stanodavac imovinu treba za sebe, za članove svoje uže obitelji ili za druge članove vlastitog kućanstva. Međutim, ukidanje za osobnu upotrebu ne može se provesti kako bi se postigla povišenje stanarine.
Odgovarajući prestanak životnog prostora može se izvršiti samo ako je stanodavac upisan u zemljišnu knjigu kao vlasnik nekretnine. Ako partnerstvo ili grupa za kupnju djeluje kao stanodavac, na snagu stupaju posebni propisi u vezi s prestankom osobne upotrebe. Članak 577.a Njemačkog građanskog zakonika propisuje da se razdoblje blokade odnosi na dioničare ili kupce. To je razdoblje tri godine i započinje na dan kupnje. Tek tada imaju mogućnost otkazati stanare zbog vlastitih potreba.
Vlasnici stana koji imaju vlastitu djecu koja traže stan mogu se prijaviti vlastitim potrebama i osigurati im ovaj stan za život.
Raskid za osobnu upotrebu: za koga se može raskinuti?
Ukidanje za osobnu upotrebu može se dati samo u korist određenih osoba. Ako iznajmljivač želi sam koristiti stan za iznajmljivanje, njegove su vlastite potrebe očite. Međutim, raskid za osobnu upotrebu moguć je i za članove obitelji i članove kućanstva. Općenito, može se reći da je otkaz prilično lako provesti ako ste usko povezani.
Ovisno o obiteljskom odnosu, mogu se pojaviti i granični slučajevi i iznimke. Situacija se ne može uvijek jasno razjasniti, pa će stanodavac možda morati pružiti dobar razlog kako bi bio uspješan s njihovim otkazom. Na primjer, udaljeni rođaci često imaju problema.
Sljedeći popis pokazuje koji su slučajevi očiti i kada postaje teško provesti raskid za osobnu upotrebu. Prema trenutnoj pravnoj situaciji u Njemačkoj, sljedeći se odnosi obično prepoznaju bez ikakvih problema za regulaciju osobnih zahtjeva:
Pripadnost / odnos sa stanodavcem:
- djeco
- roditelji
- unuk
- Djed i baka
- braća i sestre
- nećakinje i nećakinje
- Supružnici koji su odvojeni, ali nisu razvedeni
- registrirani životni partner bez trenutnog sporazuma o otkazivanju
- Djevera i svekrva
Dokaz o posebnoj vezi sa najmodavcem / vlasnikom potreban je za sljedeće stupnjeve odnosa:
- rođaci
- Veliki nećaci i nećakinje
- Stiefenkel
U slučaju dolje navedenih odnosa, prekid za osobnu upotrebu je općenito izvediv. Međutim, mora li se pružiti poseban dokaz o blizini stanodavca, može se razlikovati od slučaja do slučaja:
- Pastorci i pastorci
- Šurjak i šogorica
- ujak i tetka
Raskid za osobnu upotrebu nije moguć za:
- razvedeni supružnici
- Bivši zakoni
- Bivša djevera
U starosti se stariji ljudi često žele ponovno presvući ili preseliti u manji stan.
Tko može dati otkaz za osobnu upotrebu?
Stanodavac koji je upisan kao vlasnik nekretnine u trenutku raskida može raskinuti ugovor. To se može brzo provjeriti uvidom u zemljišne knjige. Međutim, mora se uzeti u obzir da nemaju svi iznajmljivači pravo raskinuti ugovor za vlastitu upotrebu. Nažalost, uvijek se iznova događa da novi vlasnici nekretnine već planiraju vlastitu uporabu prilikom kupnje nekretnine, pa stoga navode ovaj razlog otkaza ako se žele riješiti dugoročnih stanara. Upravo zbog toga stanarski zakon sadrži stroge propise koji osiguravaju da se raskid odnosi samo ako je odobren.
Ako vlasnik nekretnine djeluje kao pravna osoba, na primjer kao GmbH, ukidanje za osobnu upotrebu uglavnom nije moguće. Međutim, presudom (Az. VIII ZR 232/15) Savezni sud pravde već je dioničarima GbR-a odobrio odgovarajuće pravo raskida kad je registrirana osobna uporaba. Propis stoga nije uvijek jasan i stoga se u mnogim slučajevima provjerava pojedinačno kako bi se situacija pravilno procijenila. Ako sumnjate, potražite pravni savjet.
Raskid za osobnu upotrebu vrijedi samo pod određenim uvjetima.
Prestanak osobne upotrebe na sudu: što je dopušteno? Što ne?
U osnovi, zakon propisuje da stanodavac koji daje otkaz za osobnu upotrebu mora navesti razumljive i racionalne razloge. Raskid ugovora o najmu zbog osobne upotrebe valjan je samo ako je naveden ovaj razlog.
Jedan od dopuštenih razloga za prekid osobne upotrebe je razumljiva želja za životom u vlastitom vlasništvu. Mnogi iznajmljivači kupuju stan ili kuću jer se žele iseliti iz svog prethodnog stana za iznajmljivanje. Čak i ako iznajmljivač treba smještaj zbog faze dugotrajne obnove vlastite kuće, dopuštenje je dozvoljeno zbog osobne upotrebe. Ostali prepoznati razlozi su:
- želja za djecom
- korištenje posjeda od strane vlasnikovog potomstva
- planiranje imovine kao umirovljeničkog doma, što je često povezano sa željom za prostornim smanjenjem
- profesionalna potreba drugog doma
- znatno kraći način rada iz dotičnog stana
Međutim, neki razlozi za otkaz za osobnu upotrebu nisu dovoljni ili nisu priznati na sudu. Ako imovina služi samo kao zamjenski stan na kratko vrijeme, stanodavac ne može jednostavno dati obavijest trenutnim stanarima.
Raskid je također nevaljan ako predmetna imovina ne ispunjava stvarne zahtjeve najmodavca. To se može vidjeti gledanjem zahtjeva i kućnog namještaja. Ako iznajmljivač ima drugi stan za najam koji je usporediv i trenutno se ne iznajmljuje, također ne smije dati otkaz za osobnu upotrebu, jer bi ovaj stan mogao koristiti i kao alternativu.
Sporovi koji se odnose na osobnu upotrebu često se promatraju kao izolirani slučajevi. Uvijek se mora detaljno provjeriti odgovarajuća situacija kako bi se utvrdilo je li stanodavac otkaz zakonit ili stanar smije boraviti u stanu. Stručnjaci za nekretnine i pravne poslove upoznati su sa stanarskim pravom i pomažu onima koji su pogođeni procjenom pojedinačnih slučajeva. Na taj način iznajmljivač može unaprijed utvrditi koliko su dobri izgledi u slučaju pravnog spora. Najbolje je kontaktirati odvjetnika u ranoj fazi kako ne biste pogriješili. Time se izbjegavaju nepotrebni sporovi i isključuju kvarovi.
Na primjer, ako se stanar osjeća u nepovoljnom položaju i ako se prema njemu postupa nepravedno, može odbiti napustiti stan, a u najgorem slučaju to čak može dovesti do tužbe za deložaciju. Ako stanodavac podnese zahtjev za deložaciju, sud može odlučiti protiv njega, ovisno o situaciji. Kao rezultat, stanar će vjerojatno ostati u stanu.
Kad obitelj naraste, često je potreban veći stan.
Kada ukidanje samoposluge nije dopušteno?
Pored gore spomenutih zahtjeva za raskid za osobnu upotrebu, postoje i drugi zahtjevi koji moraju biti ispunjeni da bi raskid bio dopušten. I to treba strogo poštivati, jer se stanar u suprotnom može jednostavno usprotiviti otkazu.
Sljedeći zahtjevi također ograničavaju mogućnosti iznajmljivača:
- Ako je iznajmljivač pravna osoba, raskid za osobnu upotrebu nije moguć.
- Najam koji je vremenski ograničen od početka ne može se raskinuti zbog osobne upotrebe.
- Ako ugovor o najmu sadrži odricanje od stanodavca, ovdje je isključen i raskid za osobnu upotrebu.
- Kada stan za najam postane etažirana zgrada, započinje razdoblje blokade od tri godine od upisa novog vlasnika u zemljišne knjige. Tek nakon tog razdoblja najmodavac može, ako je potrebno, dati obavijest o otkazu zbog osobne upotrebe.
U određenim slučajevima može se povući i otkaz za osobnu upotrebu. To je moguće ako se razlog otkaza stana više ne odnosi na otkazni rok. Tada stanodavac mora proslijediti odgovarajuće podatke stanaru kako bi mogao ostati u stanu.
Raskid za osobnu upotrebu: Koji se rokovi moraju poštivati?
Rokovi za raskid zbog osobne upotrebe temelje se na zakonskim propisima utvrđenim u odjeljku 573c BGB-a. Budući da je raskid za osobnu upotrebu sličan uobičajenom raskidu, ne postoje razlike u pogledu rokova.
Zakon propisuje da obavijest o prestanku stana mora primiti najkasnije do trećeg radnog dana u kalendarskom mjesecu, ako će stupiti na snagu krajem mjeseca nakon sljedećeg. No, stanodavac se nakon određenog razdoblja najma produžuje otkazni rok:
- Za razdoblje najma do pet godina, otkazni rok je tri mjeseca.
- Ako je razdoblje najma između pet i osam godina, razdoblje je šest mjeseci.
- Za razdoblje najma od osam godina ili više, otkazni rok je devet mjeseci.
Zakonski otkazni rokovi također se moraju poštivati u slučaju raskida za osobnu upotrebu.
Kako prestanak za osobnu upotrebu mora izgledati formalno?
Svaki raskid najma mora se izvršiti u pisanom obliku. Naravno, ovo se odnosi i na raskid za osobnu upotrebu. Sve potrebne informacije moraju biti uključene u obavijest o otkazu. Čak i mala formalna pogreška može učiniti ukidanje za osobnu upotrebu nedjelotvornim. Stoga se savjetuje oprez kod obrazaca iz sumnjivih izvora na Internetu. Preporučljivije je potražiti savjet od pravnika specijaliziranog za stanarsko pravo ili koristiti obrazac koji smo ovdje dali.
Obavijest o otkazu mora sadržavati bitne podatke kao što su imena stanodavca i najmoprimca, datum i adrese ugovornih strana. Sljedeće su informacije također potrebne:
- Spominjanje osobe za koju je registrirana osobna upotreba i osobni podaci ako to nije sam iznajmljivač
- u slučaju članova obitelji, ispravan stupanj odnosa
- ako je potrebno, detaljnije informacije o bliskoj vezi, ako je veza udaljena
- za članove kućanstva, dodatne informacije o trenutnim okolnostima koje se odnose na ovu pripadnost i dokazivanje povezanosti
- popis razumljivih razloga za opravdanu osobnu upotrebu
- Ovisno o razlogu, daljnja objašnjenja o prethodnom stambenom odnosu kako bi se moglo precizno provjeriti korisnički interes iznajmljivača ili ovlaštene osobe
- referenca na pravo pritužbe primatelja u skladu s člankom 574. stavkom 1. Njemačkog građanskog zakonika (BGB) i pripadajućim zahtjevima za obrazac i rok
- Popis vlastitih ne iznajmljenih nekretnina koje mogu postati upražnjene tijekom otkaznog roka, ali su neprikladne za osobu u potrebi, uključujući odgovarajuće razloge zbog kojih okolnosti ovaj alternativni stan svrstavaju u neprikladne
- ako je potrebno, prijedlog ili ponuda za alternativni stan za najam za stanara
Usluga: Uzorak prekida samoposluživanja za preuzimanje:
Može li se stanar usprotiviti raskidu za osobnu upotrebu?
U određenim slučajevima prekid stanarskog prava može biti nerazuman za trenutnog stanara. Tada ima priliku prigovoriti ukidanju za osobnu upotrebu. Za to su presudne osobne okolnosti i trajanje stanarskog stana. Često postoje posebni slučajevi poteškoća koji stoje na putu raskida, na primjer:
- poodmakla dob
- Bolesti
- Rizik od samoubojstva
- trudnoća
- Ukorijenjen u lokalnom okruženju
- predstojeći ispiti i ispiti
- Školska djeca od kojih se ne može očekivati da mijenjaju školu
- izuzetno niska primanja
Prigovor stanara mora se dati u zakonskom roku za prigovor. U načelu, takav prigovor stanodavac mora primiti najmanje dva mjeseca prije kraja otkaznog roka.
Uz gore spomenute slučajeve poteškoća, mogu postojati i drugi razlozi za prigovor. Stanar može sumnjati u razloge vlastitih potreba i stoga prigovoriti otkazu. U ovom slučaju, na najmodavcu je da pruži dokaze da je registracija za samo-upotrebu opravdana. Stoga mora znati objasniti svoje razumljive i razumne razloge.
U određenim slučajevima poteškoća, sud može odbiti ukidanje osobne upotrebe. Primjerice, ako u stanu živi starica, često se više ne može očekivati da se preseli.
Može li se osobna upotreba unaprijediti?
Nijedan iznajmljivač nema pravo koristiti se osobnim potrebama samo kao izgovor. Ako se otkrije takav slučaj, stanodavac mora platiti naknadu stanaru u skladu s člankom 280. (1) BGB. Na primjer, u presudi (Az.: VIII ZR 99/14), Savezni sud pravdi dosudio je tužitelju 28.500 eura odštete, jer je stanodavac samo lažirao vlastite potrebe. Stanodavci bi se stoga trebali pobrinuti da je njihova obavijest o raskidu stvarno zakonita i da može izdržati temeljito ispitivanje.
Otkaz za osobnu upotrebu: što učiniti ako se stanar ne iseli?
Nakon zakonskog raskida za osobnu upotrebu, stanari i dalje mogu ostati u stanu. Bez pismenog prigovora, stanodavac bi trebao brzo poduzeti mjere ako stan nije ispražnjen do kraja otkaznog roka.
Prije svega, stanodavac se mora usprotiviti daljnjem korištenju imovine koja se iznajmljuje u takvom slučaju. Sud mora primiti ovaj prigovor u prva dva tjedna nezakonite uporabe. Bez ovog pismenog prigovora, sud će pretpostaviti da je stanarina produžena, što su obje strane prešutno prihvatile.
Ako stanar jednostavno ostane u stanu iako je otkazan zbog osobnih potreba, stanodavac bi se trebao obratiti odvjetniku. Ima potrebno stručno znanje za zaobilaženje pravnih zamki i podržava naknadno provođenje akcije deložacije. Podnosi se nadležnom mjesnom sudu, a naslov deložacije dobiva putem suda. Uz naslov za deložaciju, stanodavac tada ima pravo pokrenuti deložaciju od strane ovrhovoditelja.
Inače, naslov deložacije tada se odnosi na sve osobe s pravom vlasništva nad nekretninom, npr. Također na supružnika stanara i, ako je primjenjivo, na podstanare.
Ako stanar odbije iseliti, možete podnijeti obavijest o deložaciji.
Raskid za osobnu upotrebu prilikom kupnje: je li to dopušteno?
Kada se nekretnina kupuje, to je često zbog želje da živite u svoja četiri zida. Zapravo se ovaj razlog smatrao dopuštenim u slučaju ukidanja za osobnu upotrebu. Međutim, takvi su slučajevi obično ljudi koji su ranije živjeli u najmu, a zatim traže imovinu. Stan ne kupujete za najam, već da biste sami u njemu živjeli, pa je to često vaša prva i jedina imovina. Godine 1996. glavni sud u Mainzu potvrdio je kupcu imovine zakonitost otkaza za osobnu upotrebu (presuda od 6. veljače 1996., Az. 3 S 248/95).
U vezi s kupnjom obiteljske kuće, ne postoje posebna razdoblja blokade za raskid. Nakon kupnje kuće, novi vlasnik može trenutnim stanarima dati obavijest za osobnu upotrebu koja se temelji na uobičajenoj obavijesti i uzima u obzir primjenjive rokove.
Međutim, za etažiranje mogu se primijeniti određena razdoblja blokiranja, ovisno o situaciji. Oni stupaju na snagu, na primjer, pri pretvaranju stanova za najam u etažirane stanove. Ako ih prethodni vlasnik (npr. Stambena zajednica) proda trećoj strani, razdoblje blokade za prestanak traje tri godine ili duže u skladu s odjeljkom 577a Njemačkog građanskog zakonika (BGB) i započinje upisom novog vlasnika nekretnine u zemljišne knjige. Tek tada vlasnik stana može dati obavijest o otkazu za osobnu upotrebu.
Ovisno o životnom okruženju, razdoblje embarga može biti i duže. Na području sa samo nekoliko slobodnih stanova, rok se može produljiti i do deset godina.
Prestanak osobne upotrebe u slučaju nekoliko nekretnina za najam: Što treba uzeti u obzir?
Stanodavci koji posjeduju nekoliko nekretnina za iznajmljivanje moraju biti posebno oprezni prilikom registracije vlastite uporabe. Osobito ako su stanovi koji pripadaju nekretnini slični, savjetuje se oprez. Svatko tko preferira određenu nekretninu i daje obavijest o raskidu za vlastitu upotrebu mora očekivati da njihov razlog prestanka neće biti prepoznat jer je usporedivi stan dostupan kao alternativa. U takvom slučaju najmodavac je dužan koristiti slobodan, usporediv stan.
Odluka o tome je li slobodni stan za najam usporediv s preferiranim stanom u kojem još uvijek žive stanari ovisi prvenstveno o veličini, položaju i namještaju.
Ako najmodavac ne posjeduje nijedan stan, on može slobodno odabrati za koju unajmljenu nekretninu će ukinuti vlastitu upotrebu. Domaćina se može potaknuti da koristi ovaj stan samo ako stan za iznajmljivanje uskoro postane dostupan. Uz to, pri odabiru stana za koji će se izdati obavijest o otkazu, vrijedi procijeniti odgovarajuće stanare i njihovu situaciju. U slučaju poteškoća, može doći do proturječja. U praksi to znači da je otkaz lakše provesti s jednom normalnom nadnicom nego sa starijom, možda čak i bolesnom damom, kojoj bi nakon 40 godina u stanu bilo posebno teško potpuno se orijentirati u novi stan.
Iznajmljivači koji posjeduju nekoliko nekretnina za iznajmljivanje trebali bi biti posebno oprezni prilikom registracije vlastite uporabe.
Mora li stanodavac ponuditi alternativni stan?
Uvijek ima smisla ponuditi stanaru otkazni stan alternativni stan, pod uvjetom da stanodavac može imenovati nekoliko nekretnina koje posjeduje. Ovdje je važno da alternativa mora biti usporediva. Stanovniku četverosobnog stana s luksuznim namještajem stoga se ne može ponuditi dvosobni stan s grijanjem na štednjak. Tko alternativu navede kao mjeru predostrožnosti, stvara bolju početnu poziciju u mogućem pravnom sporu.
U tim slučajevima iznajmljivač ne bi trebao ponuditi samo alternativni stan, već je dužan:
- Domaćin ima usporediv stan koji se nalazi u istoj kući ili istom stambenom kompleksu. (BGH, presuda od 4.6.08., Az.VIII ZR 292/07)
- Alternativni stan napustit će se najkasnije do kraja otkaznog roka. (BGH, presuda od 9. srpnja 2003., Az. VIII ZR 311/02)
- Domaćin bi želio iznajmiti stan. (BVerfG, odluka od 23. studenog 1993., Az. 1 BvR 904/93)
- Ne postoje okolnosti zbog kojih se novi stanar kod stanara čini nerazumnim. (OLG Karlsruhe, pravna odluka od 27. siječnja 1993., Az. 3 ReMiet 2/92)
Koja je alternativa ukidanju za osobnu upotrebu?
Za one koji se boje da raskid za osobnu upotrebu neće biti uspješan, idealan je ugovor o raskidu ili ugovor o raskidu najma. To nudi malo veću sigurnost, jer se obje strane slažu oko prestanka najma. Ova je alternativa osobito korisna ako iznajmljivač ne može sa sigurnošću reći hoće li mu se prepoznati osobne potrebe.
Ugovor o prestanku također omogućava dogovor oko određenog roka za ispražnjenje imovine. To se događa bez obzira na važeći zakon o stanarstvu. Zauzvrat, stanar dobiva naknadu za iseljenje, što mu pomaže da nakon toga pronađe stan. Stanodavac tada može sam koristiti, prodati ili na drugi način iznajmiti slobodni stan. S otkaznim ugovorom imate više mogućnosti, ali zahtijeva preciznu pripremu i intenzivnu koordinaciju sa stanarom.
Savjeti pravnog stručnjaka pomažu u procjeni šansi i rizika te u odluci koji je način osjetljiviji: raskid za osobnu upotrebu ili sporazum o raskidu. U tim slučajevima nadležne savjete prvenstveno pružaju odvjetnici specijalizirani za stanarsko pravo.
