Stanodavci u pravilu ne traže ugovor o otkazu najma. Napokon, dugoročno stanarstvo s povjerenjem gotovo je uvijek u interesu stanodavca. Ipak, postoje razlozi koji čine prijevremenim prekidom ugovora o najmu i sklapanjem ugovora o otkazu najma razumnim. Ovdje možete pročitati koji su zakonski zahtjevi bitni i koje zamke vrebaju.
Što je ugovor o raskidu najma?
Ugovor o otkazu najma je međusobno dogovoreno otkazivanje ugovora između najmodavca i najmoprimca, što dovodi do preranog prekida odnosa najma.
Ugovorom o otkazivanju najma moguće je skratiti ili potpuno otkazati redoviti otkazni rok naveden u ugovoru o najmu te zaobići zakonske propise.
Kao dio ugovornog sporazuma, postoji i mogućnost sporazumnog uređenja različitih točaka prilikom predaje nekretnine u najam. Stvari koje bi trebalo razjasniti ako se stanar rano iseli uključuju, na primjer, mora li stanar i u kojoj mjeri unajmiti stan prije iseljenja ili ostaju li dijelovi namještaja u stanu.
Uz to, svi financijski ugovori sklopljeni između najmodavca i najmoprimca zabilježeni su u pisanom obliku u ugovoru o otkazivanju najma. To uključuje, na primjer, iznos svih naknada koje treba izvršiti ako dospijete ranije. Ovdje se mogu evidentirati i druge dogovorene obveze, poput potrage stanara za novim stanarom.
Ugovor o otkazivanju najma može se sklopiti usmeno ili pismeno. Kako bi se izbjegle dvosmislenosti i nesporazumi, općenito se preporučuje pismeni oblik.
Zašto postoji mogućnost ugovora o otkazivanju najma?
Ugovor o najmu stana ili kuće koji se zaključuje između najmodavca i najmoprimca obično sadrži ugovore o raskidu ugovora. Osim toga, zakonski propisi primjenjuju se na otkazne rokove. Pod određenim okolnostima, međutim, prijevremeni raskid ugovora o najmu stana može biti koristan za stanara ili stanodavca. U tim slučajevima obje strane mogu sklopiti ugovor o otkazivanju najma.
Ugovor o raskidu najma koristan je, na primjer, ako iznajmljivač namjerava prodati svoju imovinu, jer je prodajna cijena za prazan stan bez stanara obično znatno viša.
U slučaju promjene prebivališta vezanog za posao, međutim, povoljno je da stanar unaprijed otkaže stanarinu. Na taj se način može ranije iseliti iz unajmljenog stana i tako uštedjeti troškove.
Ako se obje strane slože, raskid ugovora o najmu može se ugovoriti sporazumom o raskidu.
Koji su otkazni rokovi za ugovor o otkazivanju najma?
Zakonski otkazni rok za iznajmljivanje nekretnina u Njemačkoj je tri mjeseca za stanare i tri do devet mjeseci za iznajmljivače, ovisno o duljini prethodnog najma. Rokovi koji se primjenjuju na redoviti raskid regulirani su odjeljkom 573c Njemačkog građanskog zakonika (BGB).
Bez obzira na otkazni rok koji je prvotno dogovoren u ugovoru o najmu, stanodavac i stanar mogu se, međutim, sporazumom o otkazivanju najma dogovoriti o obostrano prihvatljivom datumu na koji će prestati odnos najma. Zakonski propisani rokovi također se mogu smanjiti.
Kada ugovor o otkazivanju najma ima smisla?
Ako se promijeni životna situacija stanara ili stanodavčevo planiranje s nekretninom, ugovor o otkazivanju stanarine koristan je način ranog raskida stanarskog prava.
Na primjer, ako se par stanara razdvoji i jedan od dvojice stanara želi zadržati stan, stanar koji se seli trebao bi s stanodavcem sklopiti ugovor o otkazivanju. U suprotnom može se smatrati odgovornim za daljnja plaćanja stanarine ako bivši partner ne plati stanarinu ili operativne troškove.
Ostali tipični slučajevi u kojima je prikladan ugovor o otkazu najma su sljedeći:
- kako bi se izbjegle dvostruke isplate stanarine ako je stanar već pronašao novi stan
- ako se jedan od stanara želi iseliti iz imovine koja se iznajmljuje, dok drugi stanar želi tamo nastaviti živjeti
- ako najmodavcu imovina treba u kratkom roku i želi se tamo useliti
- zbog namjeravane obnove nekretnine za najam, s ciljem naknadnog povećanja najamnine
- imovinu treba ponuditi na prodaju kao nepokretnu imovinu kako bi se postigla veća prodajna cijena
Prije potpisivanja ugovora o otkazivanju najma provjerite je li točan i potpun.
Koje podatke mora sadržavati ugovor o otkazivanju najma?
Određeni podaci moraju biti uključeni u ugovor o otkazivanju najma kako bi se mogli hitno postaviti na sud. Ugovor o otkazivanju najma trebao bi sadržavati ove podatke:
- imena ugovornih strana
- točan opis stanarskog prava
- adresa nekretnine koja se iznajmljuje (za apartmane također broj apartmana ili apartmana)
- moguće ime novog stanara
- dogovoreno vrijeme raskida zakupa, kao i točan datum iseljenja
- Propisivanje stanja imovine koja se iznajmljuje prilikom primopredaje (npr. Čišćenje)
- dodatno dogovoreni propisi, na primjer o kozmetičkim popravcima, ostatku namještaja u iznajmljenom posjedu (npr. kuhinja), mjere demontaže od strane stanara, naplata komunalnih usluga, otplata pologa
- u slučaju kasne predaje imovine, iznos naknade za korištenje
- Ugovori o plaćanju u vezi s naknadom troškova stanodavcu ili otpremnine ili isplate naknada stanaru
- Mjesto, datum i potpis obje ugovorne strane
Konkretno, financijski ugovori poput zahtjeva za plaćanjem i izvršenjem trebali bi biti što detaljnije zabilježeni u ugovoru o otkazu najma. U tom se kontekstu preporučuje navesti razloge za zahtjev i navesti odgovarajuće modalitete plaćanja (rokovi, ime primatelja uplate ili usluge, način plaćanja i bankovni podaci).
Stranke se također mogu ugovorno dogovoriti da se odreknu prava na prigovor. Dakle, nitko od potpisnika ne može opozvati ugovor o otkazivanju najma u roku od dva tjedna od potpisivanja. Još jedna važna točka prilikom sklapanja ugovora o otkazu najma je dogovor da se podmire sva međusobna potraživanja.
Bitna je i formulacija da se ne primjenjuje članak 545. Njemačkog građanskog zakonika (BGB). Ovaj stavak opisuje prešutno produženje najma, koje stupa na snagu ako stanar ne napusti najamnu imovinu u dogovoreno vrijeme. To je neophodno, jer ako ova formulacija nedostaje, a stanar se ne iseli u vrijeme navedeno u ugovoru o otkazu najma unatoč dogovoru, cjelokupni ugovor je ništav. Ako su ugovorne strane potpisale ugovor o otkazu najma, ali ovaj odlomak nedostaje, stanodavac može podnijeti prigovor u roku od dva tjedna - ali samo ako se pravo na prigovor nije odreklo.
Ugovor o otkazivanju najma uvijek se sastavi u dva primjerka, a zatim ga potpisuju stanodavac i stanar. Obje ugovorne strane dobit će primjerak za čuvanje u svojoj evidenciji.
Kada vrijedi ugovor o otkazivanju najma?
U principu, ugovor o otkazivanju najma vrijedi i ako je usmeno sklopljen. Kako bi se izbjegli nesporazumi, nužni su izuzetno precizni dogovori. U slučaju sporazuma o raskidu, kao i kod svih ostalih ugovora, pismeni oblik ima prednost pred usmenim sporazumom.
Ako stanar od svog stanodavca dobije zahtjev za otkazom sa zahtjevom za potpis i on to učini, stanar ima pravo opozvati ovu odluku u roku od 14 dana. U ovom slučaju, odredbe § 312 BGB za prodaju na kućnom pragu mogu se primijeniti na ugovor o otkazivanju najma. Razdoblje prigovora tada započinje točno na dan kada je stanar od svog stanodavca primio pisanu izjavu o pravu na odustajanje. Ako stanar ne primi ovu uputu istodobno s potpisivanjem sporazuma o otkazivanju, rok za prigovor automatski se produljuje za razdoblje od četiri tjedna nakon primitka obavijesti o otkazivanju.
Ako najmodavac ne obavijesti stanara o svom pravu na otkaz, razdoblje otkaza završava najkasnije šest mjeseci nakon potpisivanja ugovora.
Međutim, sve se to odnosi samo ako se nije odustalo od roka za prigovor (vidi gore).
Što bi stanodavci i stanari trebali uzeti u obzir u slučaju sporazuma o otkazivanju najma?
Uobičajeni podaci o otkaznom roku, koji su dogovoreni zaključenjem izvornog ugovora o najmu, poništavaju se ugovorom o otkazivanju najma. Kao što je već gore spomenuto, za razliku od ugovora o najmu, ne moraju se poštivati zakonski propisi. Međutim, ima smisla da obje strane osiguraju da sporazum o raskidu ne sadrži nikakve sporazume koji se kasnije pokažu štetnima za njih.
Kako stanodavac ne bi bio u nepovoljnom položaju zbog njegovog ranog iseljenja, može se, na primjer, sklopiti sporazum koji stanara obvezuje da pronađe novog stanara kako bi izbjegao upražnjena radna mjesta i s tim povezan gubitak najamnine. U ovom je slučaju alternativa plaćanje paušala od strane stanara ili daljnje plaćanje stanarine do redovitog isteka otkaznog roka.
Ako inicijativa za prijevremeni raskid stanarskog stana dolazi od najmodavca, stanar bi trebao osigurati da ne trpi nedostatke ako udovolji zahtjevu najmodavca. Stanodavac u pravilu nudi isplatu odgovarajuće naknade ili otpremnine ako se iseljavanje iz unajmljene imovine mora izvršiti prije isteka redovnog otkaznog roka.
Je li otpremnina obavezna u ugovoru o otkazivanju najma?
Pristanak stanara na prijevremeni raskid ugovora o najmu ili sklapanje ugovora o otkazu stanarskog stanja ne rezultira automatski zahtjevom za naknadu štete ili otpremninu.
Međutim, ako se sporazum o prekidu sporazuma dogodi na inicijativu iznajmljivača, stanar je u dobroj pregovaračkoj poziciji. Budući da prijevremeni odlazak ima brojne prednosti za iznajmljivača prilikom prodaje nekretnine, najmodavac često pristane na isplatu otpremnine. Naknada treba biti ugovorena u razumnom iznosu, s ciljem pokrivanja troškova traženja stana i preseljenja, kao i potrebnih naknada za posredovanje, veće najamnine i troškova kupnje novog namještaja.
Pri izračunu otpremnine moraju se uzeti u obzir i drugi mogući čimbenici troškova poput dodatnih putnih troškova zbog daljnjeg putovanja na posao.
Može li se ugovor o otkazivanju najma sklopiti i za komercijalne nekretnine?
Da, ugovor o otkazivanju najma može se sklopiti za privatno korištene nekretnine za najam kao i za komercijalne nekretnine. Budući da čak i u slučaju odnosa najma s komercijalnom nekretninom, mogu postojati različiti razlozi zbog kojih ima smisla skratiti redoviti otkazni rok. Ako se ugovor o najmu trgovine, radionice ili druge komercijalne imovine prerano raskine, prema ugovoru o otkazivanju najma potreban je potpis svih uključenih strana. Stoga treba pažljivo provjeriti koji su potpisi potrebni od strane poduzetnika kojima je imovina iznajmljena.
Gdje mogu preuzeti uzorak ugovora o otkazivanju najma?
Budući da se u ugovoru o otkazivanju najma mora uzeti u obzir puno podataka, preporučujemo korištenje uzorka obrasca. Uzorak ugovora o otkazivanju najma možete preuzeti ovdje:
