Zaostali zakupnina s pravom čini stanodavce nervoznim. Ako mjesečno plaćanje najmoprimca ne bude primljeno u cijelosti i na vrijeme, to uzrokuje loš osjećaj i sugerira loše stvari.
Pokaže li se vaš prethodno solventni i pristojni stanar neplatišom ili čak zastrašujućim nomadom? Pogotovo ako ste čvrsto izračunali i hitno ovisite o prihodu od najma kako biste otplatili zajam ili svoj život, vaše uzbuđenje zbog svake zaostale najamnine više je nego razumljivo.
Međutim, ponekad je panika neutemeljena, a samo je propust ili nehat stanara razlog neplaćanja. Međutim, trebali biste odmah razjasniti uzrok zaostataka sa svojim stanarom kako biste odmah mogli poduzeti ispravne i odgovarajuće mjere.
No, stanari također imaju sve razloge da se uznemire ako ne mogu izvršiti plaćanje stanarine na vrijeme i u cijelosti. Neočekivana nezaposlenost, bolest ili druge osobne poteškoće koje su uzrokovale trenutnu nelikvidnost mogu tim stanarima brzo uzrokovati mnogo više problema. U najgorem slučaju, stanari koji ne ispunjavaju uvjete mogu se suočiti s prestankom stana bez najave ili čak najave o deložaciji.
Stoga stanari ne bi trebali olako shvatiti pitanje zaostalih obveza i trebali bi odmah kontaktirati iznajmljivača kako bi pronašli odgovarajuća rješenja. U suprotnom riskiraju opasnu silaznu spiralu koja čak može završiti beskućništvom.
Zaostala zakupnina: obveze najmoprimca
Da bi ispunili ugovor sklopljen sa najmodavcem, stanari imaju konačnu obvezu da uvijek u cijelosti i na vrijeme prenose najam na njegov račun. Trajnim nalogom ili ovlaštenjem za izravno terećenje stanari su na sigurnoj strani da ne propuste sastanak jer je banka tada dužna organizirati pravovremenu uplatu.
Stanari tada moraju samo osigurati da se traženi iznos stvarno nalazi na njihovom računu kako bi ga banka mogla prenijeti. Ako stanari sami izvrše mjesečni transfer, vrlo je važno ne izgubiti iz vida krajnji rok i ne zanemariti nikakve promjene i povećanje stanarine.
Većina ugovora o najmu predviđa treći radni dan u mjesecu kao ključni datum za dolaznu uplatu odgovarajuće mjesečne najamnine za tekući mjesec. Inače, subota se ne računa kao radni dan za ovu fakturu.
Stanari su dužni platiti stanarinu kako je ugovoreno ugovorom. To znači na vrijeme i potpuno.
Kada stanar kasni?
Govori se o zaostatcima kad najamnina nije plaćena treći radni dan u mjesecu. Međutim, za vas kao stanodavca to ne znači da možete pokrenuti pravnu akciju protiv svog stanara u slučaju manjih kašnjenja u plaćanju, na primjer ako stanarina na vaš račun stiže tek četvrti radni dan. U sudskoj presudi Saveznog suda pravde (BGH, presuda od 5. listopada 2016., Az. VIII ZR 222/15) odlučeno je da stanarinu koju treba platiti stanar mora platiti najkasnije trećeg radnog dana u mjesecu. Stoga je važno da puni iznos novca bude dostupan na računu stanara na taj ključni datum i da se plaćanje zaista može izvršiti.
Čak i ako ste pristali primiti uplatu ranije u ugovoru o najmu, smatra se da prekoračenje ovog roka ne kasni pred zakonom. Kao stanodavac, unatoč tome, trebali biste odmah pristupiti stanaru ako dođe do neslaganja i obavijestiti ga o svojim zaostacima. Često se takve male pogreške mogu otkloniti i nesporazumi otkloniti, jer je možda samo previdio rok ili još nije promijenio trajni nalog nakon povećanja najamnine.
Koja prava imaju stanodavci u slučaju zaostatka u najmu?
Kao stanodavac imate različita prava i mogućnosti kada vaš stanar kasni.
Otkaz bez najave iz važnog razloga
Možete, na primjer, svom stanaru poslati „izvanredni otkaz bez najave iz važnog razloga“ s pozivom na odjeljak 543. stavak 2., broj 3. BGB-a. Zaostale zakupnine ovdje su važan razlog.
Ovu opciju uvijek imate kada
- stanar vam dva mjeseca zaredom nije na vrijeme platio dogovorenu najamninu,
- ako je vaš stanar platio samo dio dogovorene najamnine u dva uzastopna mjeseca, ali zbroj dviju uplata veći je od jednomesečne najamnine,
- ako vam je stanar duži iznos dvomjesečne najamnine na dulje vrijeme.
Treba napomenuti da vaš trenutni otkaz prestaje važiti u trenutku kad vam stanar isplati preostali iznos. Ima dva mjeseca za to nakon što je bez obavijesti primio vašu obavijest o raskidu.
Pravovremeni otkaz
Druga mogućnost za vas kao stanodavca je da pravovremeno otkažete stanaru prema § 573 BGB. Možete se pozvati na značajno kršenje ugovornih obveza od strane vašeg stanara. U tom slučaju, međutim, morate se pridržavati zakonskog otkaznog roka. Ovisno o duljini prethodnog stana, ovaj otkazni rok može biti između tri i devet mjeseci.
Raskid bez najave i na vrijeme
Najsigurnija opcija za vas kao stanodavca je treća opcija u slučaju zaostatka u najmu: sastoji se od kombinacije dviju gore opisanih vrsta otkaza. Dakle, ako niste zainteresirani za održavanje stanarskog prava kod trenutnog najmoprimca čak i nakon podmirivanja zaostalih zakupnina, preporučljivo je istovremeno poslati oba otkazivanja. To će vam uštedjeti do dva mjeseca ako bi vaš neželjeni stanar u međuvremenu ipak izvršio naknadno plaćanje zaostale najamnine u roku od dva mjeseca od slanja obavijesti bez najave. Preporučljivo je surađivati s odvjetnikom kako biste pronašli najbolju opciju za vaš konkretni slučaj.
Kako bi se stanari trebali ponašati u slučaju zaostalih zakupnina?
Iz već navedenih razloga, postoji velika opasnost od neplaćanja svake zaostale najamnine, a stanari bi zaista trebali pokušati sve da što prije namire svoje dugove u cijelosti.
Da bi to učinili, stanari bi se trebali proaktivno obratiti svom stanodavcu i objasniti mu trenutno usko grlo prilikom plaćanja. Uz malo sreće i ako je podstanarstvo do sada bilo skladno i nepomućeno, stanari se mogu nadati razumijevanju i ukloniti stanodavčev strah.
Stanari bi trebali pokušati surađivati s iznajmljivačem kako bi pronašli dobro rješenje problema. Možda je alternativno plaćanje na rate. Međutim, niti jedan iznajmljivač to nije dužan prihvatiti, jer je uostalom najmodavac uglavnom ovisan o točnoj najamnini kako bi ispunio svoje obveze.
Ako napori stanara ne uspiju, mora pokušati nadoknaditi zaostatke u najmu, na primjer posuđivanjem novca od obitelji ili prijatelja. Međutim, ako stanar iznenada zaradi puno manje, a to se vjerojatno neće promijeniti u bliskoj budućnosti, odmah se obratite uredu za socijalnu skrb ili odgovornom centru za zapošljavanje. Ponekad se te institucije zalažu za isplatu zaostalih najamnina tek kad se popuni zahtjev za preuzimanje duga za najamninu. Inače, lažni sram je ovdje apsolutno neprimjeren. Važno je spriječiti silaznu spiralu. Stoga bi stanari trebali iskoristiti sve mogućnosti koje su im dostupne.
Ako su stanari već dobili otkaz bez najave od svog stanodavca, moraju povući sva zaustavljanja kako bi podmirili dugove što je brže moguće, ali najkasnije u roku od dva mjeseca, ili da ih namire ured za socijalnu skrb ili centar za zapošljavanje. To znači da je trenutni raskid ugovora o najmu zbog zaostalih zakupnina u početku neučinkovit.
Važno: Ako je stanar, međutim, u posljednje dvije godine već spriječio otkaz bez prethodne najave izvršivši dodatnu uplatu, uredba više ne vrijedi. Drugi otkaz bez najave iz razloga zaostatka za zakupninom u roku od dvije godine više se neće otkazati, čak i ako se dugovi za najam naknadno podmire. To je moguće samo jednom u tom razdoblju. Ovom uredbom zakonodavac želi spriječiti neplatišu koji nastavlja sa sustavom da iskorištava zakonske zahtjeve na štetu najmodavca.
Raskid bez najave oduzima puno vremena. Ako se želite maknuti s puta, najbolje je razgovarati sa stanarom prije nego što unajmite odvjetnika.
Dovodi li smanjenje najamnine zbog nedostataka do zaostalih zakupnina?
Ako se najamnina smanji zbog nedostataka u stanu, to se također može uzeti u obzir kao zaostala zakupnina. Stanari stoga ne bi trebali rezati stanarinu bez razmišljanja i samovoljno. Opsežni radovi na obnovi i građevinska buka na iznajmljenom imanju dosadni su i mogu vam oduzeti zabavu u stanu i vaše živce. Stanari bi ipak trebali ostati razboriti, jer smanjenje najamnine može se brzo vratiti i dovesti do zaostatka u najamnini, što stanodavcu daje pravo na otkaz bez prethodne najave.
Prije smanjenja najamnine, stanari bi trebali točno utvrditi je li planirano smanjenje najamnine doista prikladno i opravdano za vrstu umanjenja i u predviđenom iznosu.
Često je korisnije da stanar objektivno razgovara sa najmodavcem i, ako je najam imovine oštećen, ugovorno dogovori privremeno smanjenje najamnine. Stanodavac će obično razumjeti stvar i odgovoriti na prilagodljiv način.
Raskid bez najave i postupak deložacije u slučaju zaostalih obveza: Što je dopušteno?
Prije nego što, kao stanodavac, bez prethodne najave date otkaz, trebate biti svjesni da pokrećete postupak koji vas može koštati puno vremena, novca i živaca. Stoga je poželjno uvijek unaprijed razgovarati sa stanarom i težiti sporazumnom dogovoru.
Možda je vaš stanar trenutno u osobnoj nuždi, a vi mu uskraćujete bilo kakvu šansu za rehabilitaciju ukidanjem bez najave zbog zaostalih zakupnina. Trebali biste pažljivo ispitati situaciju, posebno s dugoročnim, pouzdanim stanarima.
Naravno, morate postupiti potpuno drugačije kad primijetite da imate posla s poznatim uznemirivačem i kratkom najamninom ili čak sustavnim nomadom. Tada naravno morate djelovati vrlo brzo i dosljedno. Nažalost, u mnogim slučajevima nemate garancije da će vaš stanar ugašenim stanom stvarno napustiti stan bez najave. Možda će prvo vratiti, a zatim opet duguje stanarinu. Tada morate samo raskinuti ugovor bez najave. Nakon toga slijedi tužba za deložaciju i, u najgorem slučaju, naknadna deložacija. U svakom slučaju, sve će ovo vas nervirati i koštati.
U slučaju sumnje, stoga biste trebali zatražiti savjet od svog odvjetnika u kojoj mjeri postupak tužbe na sudu može imati šanse za vaš uspjeh. U slučajevima poteškoća, u najgorem slučaju, ne samo da će vam ostati zaostali u najmu, već ćete morati snositi neznatne troškove postupka. I najgore: još uvijek se ne možete riješiti neželjenog stanara.
Zaostale zakupnine: mora li se izdati upozorenje?
Općenito je poželjno poslati podsjetnik prije slanja otkaza bez najave iz razloga zaostalih zakupnina. To može pomoći u smirivanju situacije, jasno reći vašem stanaru da je situacija ozbiljna i na taj način spriječiti raskid bez prethodne najave.
Da biste otkazali stanara bez najave, s pravnog gledišta nije potrebno upozorenje u slučaju zaostatka u najmu. Uplate stanarine redovite su obveze koje vaš stanar mora ispuniti. Inače stanar krši svoju ugovornu obvezu i automatski je u zakašnjenju ako ne podmiri najamnine u roku i u cijelosti.
Ako vaš stanar plaća, ali redovito propušta dogovorene rokove, to se smatra ozbiljnom povredom ugovora. Ako iz tog razloga želite otkazati stanara bez najave, prvo ga morate upozoriti.
Kako se mora strukturirati raskid bez najave?
Prestanak bez najave mora se izvršiti u pisanom obliku s vašim originalnim potpisom ili potpisom predstavnika kojeg ste vi ovlastili. Ovo bi trebalo navesti zaostale najamnine koje vrlo precizno opravdavaju raskid. Obavezno ne počnite formalnu pogrešku koja bi raskid učinio bez najave nedjelotvornim.
Uzorak pisma za takav raskid bez najave možete preuzeti ovdje:
Mogu li zaostale zakupnine zastarijeti?
Da. Zaostale zakupnine zapravo mogu zastarijeti. Nakon tri godine zaostale zakupnine ističu u skladu s odjeljkom 195 Njemačkog građanskog zakonika. Čak i ako se razdoblje čini dugim, poželjno je uvijek vrlo pažljivo provjeravati pristigle najamnine i izravno rješavati sve zaostale najamnine. Ako ste sa svojim stanarom dogovorili kasniju uplatu kao čin dobre volje, uvijek ima smisla ne izgubiti iz vida rok zastare.
Zaostale zakupnine: razboritost se isplati
Sve zaostale zakupnine neugodne su za sve uključene: za stanodavca, jer se gubi važan izvor prihoda s kojim zarađuje za život ili otplaćuje kredit. Za stanara, jer riskira da bude otpušten bez najave zbog zaostalih plaća u najmu i, u najgorem slučaju, da postane beskućnik.
Kao i uvijek, važno je procijeniti pojedinačni slučaj. Obično nije sve samo crno ili bijelo. Uz razumijevanje i uljudnost, zaostatke u najmu stana obično se mogu sporazumno riješiti. To je uvijek uputno prije nego što se fronte stvrdnu i morate poduzeti drastične mjere, što može postati vrlo neugodno ne samo za stanara već i za vas kao stanodavca.
