Vlasnička prava često se zanemaruju u općim raspravama. Fokus je često više na pravima stanara. To u principu ima smisla, ali iznajmljivači bi također trebali znati u kojim situacijama imaju prava na koja prava. Za vas smo prikupili najvažnija vlasnikova prava, ali i česte pogreške.
Vlasnikova prava na kraju stanarskog prava
Ako stanarina prestane jer stanar prestane, to se obično događa bez većih problema. Međutim, ako iznajmljivač želi raskinuti, neke prepreke moraju se preskočiti kako bi raskid mogao hitno postojati i na sudu, a stanodavac dobiva svoja prava.
U slučaju osobne upotrebe, stanodavci imaju pravo raskinuti stanarinu, a zatim sami koristiti stan ili ga prepustiti bliskom rođaku na korištenje (više o tome u nastavku). Uz to, stanodavci imaju pravo otkazati stanara ako stanar kasni, zanemari kućni red, prihvati podstanare bez odobrenja ili na drugi način ozbiljno prekrši ugovor.
Vlasnik prava na raskid stanarskog prava, međutim, uključuje obvezu izražavanja formalno ispravnog otkaza. Vlasnici nekretnina ovdje bi trebali potražiti pravni savjet kako bi bili sigurni.
Zakupodavčeva prava za osobnu upotrebu
Vjerojatno najnepopularnije stanodavčevo pravo za stanare stana je pravo na osobnu upotrebu. Prema § 573 BGB, stanodavac može raskinuti ugovor o najmu, a zatim sam živjeti u stanu ili dopustiti da ga koriste bliži rođaci. Oni koji su bliski rođaci često su bili predmet pregovora na brojnim sudovima i obuhvaćaju znatno veliku skupinu ljudi.
Prema trenutnoj sudskoj praksi, bliski rođaci uključuju, na primjer, roditelje, djecu, braću i sestre, nećake i nećake, razdvojene supružnike, unuke, svekrve i djeveru vlasnika stana.
Također je moguće da član ortačkog društva koji je vlasnik stana ili član nasljednika ili djelomične tvrtke registrira osobne potrebe.
Kao stanodavac, trebali biste se sveobuhvatno informirati o toj temi kako ne biste napravili formalne pogreške prilikom ukidanja vlastitih zahtjeva i zbog toga izgubili dragocjeno vrijeme u postupku raskida. Sve osnovne informacije, kao i predložak za obavijest o prestanku, možete pronaći u našem članku o prestanku usluge.
Vlasnikova prava prilikom prodaje nekretnina
Stan bez stanara općenito je lakše prodati nego nekretninu koja se trenutno iznajmljuje. Ako želite prodati kuću i postići maksimalnu cijenu, imate puno veće šanse ako nitko trenutno ne iznajmljuje dotično imanje.
Dva su razloga za to: Neki potencijalni kupci su ljudi koji i sami žele živjeti u stanu. Za njih je stanovnik prepreka. S druge strane, one koji stan vide kao investiciju, također ne zanimaju stanari, jer se za novi najam (iako u okviru kočnice cijena najma) mogu tražiti znatno veće najamnine nego za postojeći podstanar, u kojem se mora pridržavati ograničenja.
Međutim, ako se stan iznajmljuje, stanodavac ne može jednostavno izbaciti stanovnika. Ako želi prodati stan, mora ga ponuditi stanaru jer se tada primjenjuje § 566 BGB. To kaže: "Kupnja ne narušava stanarinu". Kupac imovine tada bi preuzeo podstanarstvo sa svim pravima i obvezama.
Međutim, ako stanar treba napustiti stan, iznajmljivači stana imaju mogućnost učiniti taj potez privlačnijim stanaru plaćanjem određene svote novca.
Ako najmodavac želi raskinuti zakup, moraju se prevladati neke prepreke kako bi raskid mogao postojati na sudu - za razliku od otkaza stanara.
Vlasnikova prava u slučaju povećanja najamnine
Stanodavci imaju pravo povećati stanarinu. Međutim, moraju se pridržavati određenih ograničenja. Glavni su najamna kočnica i čep. Ova dva pravna propisa, utvrđena u paragrafima 556d BGB i 558 BGB, namijenjena su zaštiti stanara od stanarina koje se brzo povećavaju, posebno u gradskim područjima.
Vlasnička prava tijekom obnove
Kada je riječ o obnovi nekretnine, kao i kozmetičkim popravcima, postoji veliko neznanje među stanarima i iznajmljivačima. Zabluda je da stanar mora obnoviti kad se iseljava iz stana. Ako u ugovoru o najmu postoji odgovarajuća klauzula, on je nevaljan i stanar uopće ne mora podizati četku.
Mnogi iznajmljivači također vjeruju da imaju pravo utjecati na dizajn stana u boji. To također nije slučaj. Tijekom razdoblja najma stanar može bojiti zidove, grijalice, cijevi itd. Kako želi. Ovdje možete pročitati koja se pravila stvarno primjenjuju prilikom promjene stanara i predaje stana.
Vlasnikova prava na manje popravke
Mali popravci mogu iznajmljivači u znatnoj mjeri prenijeti na stanare. Trenutna sudska praksa smatra zakonitim da stanari plaćaju pojedinačne manje popravke prema ugovoru o najmu ako ne koštaju više od 75 do 100 eura i ne iznose više od osam posto godišnje neto najamnine.
Vlasnička prava: kada stanodavac može ući u stan?
Stanodavci imaju pravo ući u unajmljeni stan. Međutim, za to je potreban pristanak stanara. Možda će biti potrebno pregledati stan ako su potrebni popravci, novi stanari žele pregledati stan ili ako postoji sumnja na zlouporabu imovine koja se iznajmljuje.
U principu, iznajmljivači se moraju prijaviti unaprijed. Sudovi smatraju da je primjereno vrijeme od 24 sata do 14 dana. Stanodavci smiju otvoriti stan samo u hitnim slučajevima ako postoji neposredna opasnost, na primjer zato što je pukla cijev.
Prema važećem zakonodavstvu, stanar mora tolerirati posjete stanova sljedećih stanara do tri puta mjesečno, pod uvjetom da ne traju duže od 45 minuta i da se odvijaju između 19 i 20 sati. (LG Frankfurt / Main, presuda od 24. svibnja 2002., Az. 2/17 S 194/01).
Stanodavci također smiju ući u stan ako se stan želi mjeriti ili ako se moraju očitati izmjerene vrijednosti.
Kao vrsta rutinske provjere, stanodavci također imaju pravo pregledavati stan svakih pet godina bez posebnog razloga. Okružni sud u Münchenu presudio je da se vlasniku stana mora pružiti prilika da u određenim intervalima provjerava stanje svoje imovine (AG München, presuda od 8. siječnja 2016., Az. 461 C 19626/15).
