Zemlja i tlo neophodni su za život, poput hrane i zraka. Ali pristupačan životni prostor postao je rijedak u njemačkim gradovima. Političari, urbanisti i predani građani traže nova rješenja i ne boje se postaviti vrlo temeljna pitanja.
Veliki ulagači ulažu velike dvoznamenkaste milijarde na tržište nekretnina njemačkih gradova - iz godine u godinu. To je uzrokovalo skok cijena zemljišta i oskudnost zemljišta. Što više vrijedi, to veću pažnju dobivaju od špekulanata koji ostvaruju visoku zaradu od trgovine nekretninama. Često bez stvaranja životnog prostora.
Ključ stambenog pitanja
Način na koji se neko društvo odnosi sa svojom dragocjenom zemljom nikako nije zakon prirode, već se temelji na pravilima koja zajednica sama sebi daje. U povijesti čovječanstva za to su postojali brojni uzori, počevši od Starog zavjeta: U trećoj Mojsijevoj knjizi stoji da se zemlja ne smije trajno i zauvijek prodavati.
Kome pripada grad?
To je pitao berlinski odjel za urbani razvoj prošle jeseni na sastanku sa šest stotina građana, investitora i arhitekata. "Moramo povratiti sposobnost djelovanja u smislu planiranja i financijske politike", rekla je tamošnja senatorica za urbani razvoj i stanovanje Katrin Lompscher. Pa, konačno, građanin je mogao odgovoriti. Jer politika je predugo zanemarivala izgradnju i život. U proteklom desetljeću mnogi su stambeno pitanje smatrali riješenim: očekivao se pad broja stanovnika, u mnogim su mjestima u Njemačkoj stanovi čak rušeni bez zamjene. Iako je ministarstvo zgrada desetljećima bilo važan odjel sa svojim ministrom u mladoj Saveznoj Republici Njemačkoj, od 1998. bilo je samo odjeljenje za promjenu drugih ministarstava.Istodobno, financijski ukočene općine i savezne države prodavale su vlastite stambene udruge. Nestali su brojni graditelji nekretnina orijentirani na opće dobro, koji su prije nudili povoljne stanove. Istodobno, politički manevarski prostor dramatično se smanjio: općinsko zemljište također je prodano privatnim investitorima s najvišom ponudom. Bez izravnog pristupa vlastitom gradilištu, suverenitet nad društveno prihvatljivim cijenama zemljišta primjetno će pasti.Općinsko zemljište također je prodano privatnim investitorima s najvišom ponudom. Bez izravnog pristupa vlastitom gradilištu, suverenitet nad društveno prihvatljivim cijenama zemljišta primjetno će pasti.Općinsko zemljište također je prodano privatnim investitorima s najvišom ponudom. Bez izravnog pristupa vlastitom gradilištu, suverenitet nad društveno prihvatljivim cijenama zemljišta primjetno će pasti.
Više životnog prostora
Ukupan broj stanova u Njemačkoj stalno se povećavao tijekom posljednjih nekoliko desetljeća. Istodobno, povećalo se područje na kojem živi svaki Nijemac: Danas svaki građanin zauzima prosječno 45 četvornih metara - 1990. bilo je manje od 35. Sve više ljudi živi u samskim kućanstvima. Uz sve to, rasla je potražnja za životnim prostorom, što je potaknulo špekulacije. Pogotovo u gradovima u koje ljudi sve više privlače. Posljedica: Udio gradilišta u troškovima izgradnje dramatično se povećao. U nekim gradskim projektima to je već više od pedeset posto.
Kao berlinska senatorica za urbani razvoj i stanovanje, Katrin Lompscher želi povratiti planiranje i financijsku politiku javnog sektora u zemljišnoj politici.
Što treba učiniti?
U Švicarskoj mnoge općine ne prodaju svoje zemljište, ali ga često daju u zakup. Ovo je "privremena kupnja zemljišta" i tradicionalna alternativa kupnji građevinskog zemljišta. Nasljedno pravo građenja ima dvije glavne prednosti: Ne opterećuje klijenta ponekad pretjeranim troškovima kupnje zemljišta, jer plaća samo godišnju najamninu. Sprječava špekulacije sa zemljom, a vlasništvo nad njom ostaje u zajednici, a time i u široj javnosti. Švicarsko iskustvo je pozitivno. Grad Berlin također se želi orijentirati prema takvom modelu u budućnosti i zakupiti samo područja u zajednici. To će gradu sigurno dugoročno pružiti više slobodnog prostora za stvaranje povoljnih stanova. Međutim, kratkoročno će cijene u glavnom gradu vjerojatno nastaviti rasti,jer tada ponuda za investitore postaje još tijesnija.
Novi porez na imovinu
U travnju 2018. godine Ustavni je sud utvrdio da je porez na imovinu u Njemačkoj neustavan s trenutnom naplatom vrijednosti zemljišta. Stoga savezna vlada mora predstaviti novi oblik oporezivanja do kraja 2019. godine. Stručnjaci se slažu: u novom obliku poreza na imovinu postoji prilika za pravednije oporezivanje zemlje. Takav porez na vrijednost zemljišta mogao bi također mobilizirati prethodno neobrađena zemljišta i odbiti kockare na tržištu nekretnina. Primjerice, na tom bi se neiskorištenom zemljištu mogli oporezivati veći porezi. Nesporno je da bi upravo tu politika mogla pomoći vlasnicima zgrada koji žele stvoriti novi povoljan životni prostor.
Rješenja
Ako je građevinsko zemljište skupo, imalo bi smisla intenzivnije ga koristiti. Jedan od načina izlaska iz dileme je gušća gradnja u gradovima. U praksi se pod tim podrazumijeva popunjavanje praznih mjesta, dodavanje katova kućama ili zgušnjavanje urbanih područja koja su samo slabo izgrađena. Ovo drugo posebno je rijetko popularno među lokalnim stanovništvom. Budući da ovo često zatvara slobodne prostore, ometa osovine za gledanje i zasjenjuje prozore. Ali gustoća je dio urbanog življenja: bez nje neće biti urbanosti, niti živahnog grada.
Toranj Riverpark trebao bi se izgraditi u Frankfurtu od stare Union Investment House: pansiona, stanova za iznajmljivanje na 23 kata koje planira Ole Scheeren.
Visoke zgrade kao pristupačni životni prostor
Još jedan način za suočavanje s problemom visokih cijena zemljišta bile bi stambene zgrade u visokim zgradama. Međutim, skupe su za izgradnju i nisu baš popularne u ovoj zemlji. Slika višespratnih satelitskih naselja koja su nastala u predgrađima šezdesetih i sedamdesetih godina prošlog stoljeća je previše loša. Frankfurt, poznat po visokim poslovnim zgradama, sada juri naprijed i podiže stambene kule u nebo: Jedan od prvih je novoizgrađeni toranj Henninger, još uvijek enklava za ljude s višim prihodima. Slijedi još više u novom Europaviertelu i drugim okruzima. Arhitekt Ole Scheeren također gradi visoke zgrade - u metropolama Kanade, Kine, Singapura i sada Riverpark Tower u Frankfurtu.Ali upoznat je s kritikama anonimnih stambenih silosa i zato je integrirao brojne prostore za društvenu razmjenu u svoje stambene tornjeve - uključujući male parkove. Ta područja za sastanke često nisu stvorena u podnožju kuća, već u sredini, visoko iznad razine ulice. Također uvijek iznova uspijeva smanjiti troškove tako da se do trećine prostora može dodijeliti kao socijalno subvencionirano stanovanje.
Zemljišna politika ima dugoročnu perspektivu. Ako planiranje započne danas, rezultati će biti vidljivi tek za godine. Možda je takva razdoblja teško pratiti u demokraciji s redovitim izborima. Unatoč tome, dobro koordinirana zemljišna politika ključ je pravedne i pristupačne stambene politike.
