Smrt stanara također je izazov za stanodavca. Ovdje pročitajte kako vi kao stanodavac možete najbolje postupiti nakon smrti stanara i koja prava imate.
Što se događa nakon što stanar umre?
U osnovi, ugovor o najmu ne prestaje automatski kad stanar umre. Ako se zakup vrši po ugovoru s nekoliko stanara - tj. Postoji nekoliko ljudi kao podstanara u najmu - to se mora nastaviti s preostalim ljudima.
Također je važno znati da nakon smrti stanara sve osobe koje žive u kućanstvu, čak i ako nisu uključene u ugovor o najmu, imaju pravo preuzeti stanarinu. Za stanodavca to znači nastavak najma s preostalim članovima kućanstva. Bitno je da prethodni uvjeti moraju i dalje postojati. Primjerice, stanarina se ne može jednostavno povećati nakon stanarove smrti.
Ako nema sustanara, nasljednici moraju platiti najamninu koja još treba dospjeti, kao i slučajne troškove i zaostale zakupnine. Nasljednici također sklapaju ugovor o najmu pokojnika. Međutim, prema odjeljcima 564 Njemačkog građanskog zakonika i 580 Njemačkog građanskog zakonika, imate posebno pravo na raskid ugovora: Ugovor možete raskinuti u roku od mjesec dana od smrti stanara u skladu sa zakonskim rokovima (tj. Tri mjeseca).
Ako nasljednici ne preuzmu stan, oni moraju voditi računa o raščišćavanju i predaji imovine ili moraju platiti troškove. Međutim, nasljednici ne moraju odgovarati za obveze svojom imovinom, već mogu ograničiti odgovornost na ostavinu.
Uz to, preživjeli uzdržavani imaju mogućnost odbiti nasljedstvo u roku od šest tjedana. Ako se to dogodi, stanodavac ih ne može smatrati odgovornima nakon smrti stanara.
Što zakon o stanarstvu regulira nakon stanarove smrti?
Stanarsko pravo opsežno se bavi smrću stanara. U osnovi, zakup ne prestaje automatski kada stanar umre, već je dio nasljedstva. Ovisno o tome je li bilo nekoliko stanara, članovi obitelji su živjeli u kućanstvu ili je stan živio sam stanar, postoje različiti propisi koje se moraju poštivati.
Ugovor o najmu možete sklopiti kao nasljednik, član kućanstva, supružnik ili životni partner i kao sustanar, što znači da stari ugovor o najmu ostaje na snazi i ne mora se sklapati novi ugovor o najmu s novim uvjetima.
Članak 563. Njemačkog građanskog zakonika (BGB) propisuje koje osobe mogu sklopiti ugovor o najmu nakon stanarove smrti. U nastavku smo saželi koja su prava i obveze bitni u različitim slučajevima:
Slučaj 1: Oba supružnika (ili partneri) bili su podstanari
Zajedničko kućanstvo supružnika ili partnera posebno je često, gdje su oba partnera navedena u ugovoru o najmu. U ovom slučaju, stanarstvo se automatski nastavlja nakon smrti jednog od stanara u skladu s odjeljkom 563a, stavak 1, BGB. Nasljednici i ostali članovi obitelji ovdje ne igraju nikakvu ulogu.
Čak i ako ugovor o najmu nisu potpisala oba partnera, a stanar umre, moguće je da je partner već podignut u status stanara. To je moguće, na primjer, ako je jedan partner zastupao drugog u skladu s odjeljkom 164. BGB-a kad je ugovor zaključen. Čak i ako je najmodavac poslao pismo za povećanje najamnine obojici partnera kad se partner kasnije useli, ovo je praktički sustanar.
Ako takav slučaj postoji, podstanarstvo se prenosi na preostalog partnera. Međutim, on ima pravo izvršiti svoje posebno pravo na raskid u roku od mjesec dana nakon što je saznao za smrt u skladu s člankom 563.a, stavkom 2. BGB-a, sa zakonskim rokom od tri mjeseca. U ovom slučaju, stanodavac nema posebno pravo otkaza.
Ako supružnik ili životni partner umre, podstanarstvo se prenosi na živog partnera.
Slučaj 2: Stanar je bio samo preminuli supružnik ili partner
Prema odjeljku 563., stavak 1. BGB, supružnik ili partner koji su živjeli u istom kućanstvu s umrlim stanarom ulaze u najam kao podstanar, čak i ako nije potpisao najam, a također nije i status prije smrti Stanar je dobio. I ovdje su isključeni članovi obitelji i nasljednici, a ugovor o najmu i dalje postoji u svom izvornom obliku.
Ako supružnik ili partner odluče da neće sklopiti ugovor o najmu nakon smrti stanara, o tome mora obavijestiti najmodavca u roku od mjesec dana od saznanja za smrt u skladu s člankom 563. stavkom 3. stavkom 1. BGB-a.
Preporučljivo je dati pisanu izjavu. Ako se to dogodi, prava i obveze prelaze na nasljednika. Potonji tada mogu raskinuti ili nastaviti zakup stana u skladu s člankom 564. stavkom 1. BGB-a.
Za stanodavce je važno da istospolni životni partner ima isti status supružnika prema Federalnom glasniku (BGBl.) I 2001., stranica 266.
Ako partner ne sklopi ugovor o najmu, to mogu učiniti njihova djeca koja žive u kućanstvu. To je regulirano u § 563, stavak 2, rečenica 1, BGB.
Slučaj 3: Samo je preminuli supružnik bio podstanar, a u stanu je živjelo još članova obitelji
Ako se u stanu pored preživjelog supružnika nalaze još članovi obitelji i ako supružnik ne želi preuzeti podstanarstvo, ostali rođaci koji žive u stanu mogu se pridružiti podstanarstvu i nastaviti ga.
Kao što je regulirano člankom 563. stavkom 3. BGB-a, supružnik mora obavijestiti stanodavca da ne želi nastaviti podstanarstvo. Preostali rođaci koji žive u kućanstvu također imaju mogućnost suzdržati se od podstanarstva. Međutim, o tome moraju obavijestiti i najmodavca. Ako ni supružnik ni drugi članovi obitelji koji žive u kućanstvu ne nastave podstanarstvo, ugovor ponovno prelazi na nasljednike.
Slučaj 4: Preminuli je bio podstanar zajedno s trećom stranom i dijelio je domaćinstvo sa supružnikom i / ili članovima obitelji
Nakon smrti stanara koji je vodio kućanstvo zajedno sa supružnikom na imanju za iznajmljivanje, ali je ugovor o najmu sklopio zajedno s drugom osobom, primjenjuje se i članak 563. stavak 1. BGB. U ovom posebnom slučaju supružnik može preuzeti položaj sustanara. Opet, to se događa uz isključenje ostalih članova obitelji i mogućih nasljednika.
Slučaj 5: Ostale većine stanara
Ako je nekretnina unajmljena zajedno s nekoliko ljudi, kao što je uobičajeno u zajedničkim stanovima, na primjer, smrt stanara zapravo ne mijenja stanarinu. Preostali stanari jednostavno nastave stanarinu kod iznajmljivača. U ovom slučaju, stanari također nemaju posebno pravo raskida.
Ostala se pravila primjenjuju na podstanare koji nisu zaključili ugovor o najmu sa iznajmljivačem nekretnine, već samo s umrlim stanarom. U ovom se slučaju vidi kao da je stanodavac preminuo. Sukladno tome, nakon smrti stanara, nasljednici preuzimaju njegov status podstanara, a time i kao stanodavci podstanara.
Slučaj 6: Preminuli stanar živio je s članovima obitelji ili članovima kućanstva (bez supružnika)
Ako su rođaci koji žive u kućanstvu potpisali ugovor o najmu, on će nastaviti postojati i nakon smrti sustanara. Ako to nije slučaj, možete preuzeti stanarinu u skladu s člankom 563. stavkom 2., rečenicom 2. BGB-a. Ako je to pogođeno nekoliko članova obitelji, oni također mogu zajedno sklopiti stanarinu i tada su solidarni dužnici prema članku 421. Njemačkog građanskog zakonika (BGB).
Važno je znati da se podstanarstvo mora nastaviti pod izvornim uvjetima. Sukladno tome, obveze i prava rodbine i dalje se temelje na ugovoru o najmu stanara.
Klauzule kojima se ograničava ili isključuje pravo ulaska preživjelih uzdržavanih članova obitelji i članova kućanstva nisu valjane prema § 563, stavak 5, BGB.
Također je važno znati da je definicija članova obitelji i članova kućanstva široka i stoga se unuci ili udomljena djeca također mogu ubrojiti među ljude koji žive u istom kućanstvu. Uvijek je važno da zajedničko kućanstvo bude osmišljeno kao trajno, kao što se može vidjeti iz odjeljka 563, stavak 2, rečenica 3, BGB.
Propisi se također primjenjuju na socijalno stanovanje, ali za preuzimanje stanarskog prava nakon smrti stanara potreban je potvrda o prebivalištu.
Ako je pokojnik živio sam u nekretnini koja se iznajmljuje ili ako supružnik i članovi obitelji koji su živjeli u stanu ne ulaze u stanarinu, tada se sva prava i obveze prenose na nasljednike.
Smrt stanara: koja prava imaju nasljednici?
Ako je pokojnik živio sam u iznajmljenom imanju ili ako supružnik i drugi članovi obitelji koji su živjeli u kućanstvu nisu ušli u odnos najma, tada prava i obveze prema §§ 1922. i 1967. BGB prelaze na nasljednika.
Iznimka se odnosi na samohrane stanare koji su potpisali ugovor o doživotnom najmu: nasljednici tada mogu iskoristiti posebno pravo na raskid ili se sami useliti u stan.
Prema § 2087 BGB, unajmljeni stan može se smatrati i nasljedstvom ako se stan može smatrati osnovnom imovinom nakon smrti stanara. Uz to, nakon stanarove smrti, nasljednici mogu svoj dio nasljedstva ustupiti trećoj osobi koja zatim može ući u zakup.
Važno je da nasljednici nemaju pravo pred članovima obitelji koji žive u kućanstvu. Tek kad svi članovi kućanstva izjave da ne žele preuzeti podstanarstvo, pravo prelazi na nasljednika.
Koliko traje otkazni rok nakon stanarove smrti?
Nakon stanarove smrti, oni koji imaju pravo na ulazak ili nasljednici imaju mjesec dana da iskoriste svoje posebno pravo na otkaz. Ako nasljednici saznaju za stanarovu smrt tek kasnije, rok se primjenjuje samo od trenutka saznanja. Ako nasljednici ne koriste posebno pravo na raskid, automatski nasljeđuju preminulog stanara tako da novi zakup nije potreban.
Iznajmljivačevo posebno pravo otkaza nakon stanarove smrti mora se ostvariti u roku od mjesec dana od saznanja za smrt, inače će se ugovor o najmu nastaviti. Posebno pravo stanodavca na raskid odnosi se na nasljednike. Ne može ga koristiti protiv osoba koje imaju pravo na ulazak (onih koji su već živjeli u kućanstvu).
Tko mora napustiti stan nakon stanarove smrti?
Čak i nakon smrti stanara, stanarina prestaje tek nakon što je pravovremeno raskinut i stan je predan.
Ako se posebno pravo na otkaz ostvari nakon smrti najmoprimca, nasljednici su dužni pravovremeno napustiti stan i po potrebi ga obnoviti. Oni također moraju izvršiti nepodmirena plaćanja poput stanarine i pomoćnih troškova.
Za stanodavce je pitanje što se događa ako nema nasljedstva nakon stanarove smrti. U takvim slučajevima sud imenuje kustosa koji će pokušati pronaći potencijalne nasljednike. Ako to ne uspije, nasljeđuje savezna država u kojoj je stanar imao prebivalište. U slučaju prezadužene nekretnine, najmodavcu u konačnici ostaju otvoreni predmeti, a mora se pobrinuti i za likvidaciju domaćinstva i obnovu stana.
Smrt stanara: tko dobiva depozit za najam?
Nakon smrti najmoprimca, postavlja se i pitanje položenog pologa, jer ako se stanarina raskine, polog dospijeva i nakon što je stan uspješno predan (objaviti na "protokolu primopredaje stana"?). U principu, polog se mora uplatiti nasljednicima. Međutim, ako potonji odbije nasljedstvo, polog ide sljedećem u nizu nasljeđivanja.
Za stanodavce je poželjno predočiti potvrdu o nasljeđivanju prije plaćanja depozita za najam. Time se izbjegava plaćanje neovlaštenim osobama. To se također odnosi na isplatu bilo kojeg postojećeg kredita nakon podmirenja pomoćnih troškova.
Polog za najamninu obično se plaća nasljednicima. Međutim, ako odbije nasljedstvo, polog ide sljedećem u nizu nasljeđivanja.
Odgovornost pravnog sljednika
Kao pravni sljednik nakon smrti stanara, ne samo da preuzimate njegova prava, već i njegove obveze. Ako preostali partner, rođaci ili nasljednici uđu u ugovor o najmu, oni će također biti odgovorni stanodavcu prema odjeljku 563b, stavak 1, BGB.
Pravni sljednik je u skladu s tim odgovoran za štetu na najamnoj imovini, dugove za najam, kozmetičke popravke i dodatne troškove. Međutim, nasljedna odgovornost može se ugovorno isključiti tijekom nečijeg života. Ako je to poželjno, poželjno je razgovarati sa specijalistom pravnikom.
Nasljeđivanje
Ako nasljednik odbije nasljedstvo, ne može se smatrati odgovornim, niti mora raskinuti zakup. U slučaju pogrešnog prihvaćanja nasljedstva ili nepoštivanja roka, primjenjuju se pravila nasljednog prava prema § 119, § 1954 i § 1956 BGB.
Prestanak nasljednika
Nakon stanarove smrti, nasljednik ima pravo ukinuti stan ili ga sam koristiti. Ako odluči raskinuti, može ga izgovoriti u roku od mjesec dana nakon što postane svjestan smrti i nepojavljivanja drugog rođaka. Ako to učini, podstanarstvo prestaje nakon tromjesečnog otkaznog roka.
Raskid u roku od mjesec dana vrlo je važan, jer bi kod najma na određeno vrijeme posljedica nepravovremenog raskida bila da se najam mora ispuniti do kraja.
Ako je nekoliko nasljednika, mora se osigurati da otkaznu izjavu potpišu svi nasljednici.
Raskid od strane stanodavca
Raskid bez legitimnog razloga nakon smrti stanara moguć je od 1. rujna 2001. Ako nakon nasljednikove smrti nasljednik odluči nastaviti podstanarstvo, stanodavac ga može raskinuti zakonskim otkaznim rokom od tri mjeseca. Kao i nasljednik, iznajmljivač ima mjesec dana da obavijesti o raskidu nakon što je saznao za smrt. Međutim, to vrijedi samo ako nitko od rođaka koji žive u kućanstvu ne sklopi ugovor o najmu (odjeljak 564., rečenica 2. BGB-a).
Nakon saznanja o smrti stanara, stanodavac naravno može dati otkaz samo ako je svjestan nasljednika. Za to je dovoljno ako je obaviješten o nasljedniku - nije potrebna inspekcija potvrde o nasljeđivanju. Međutim, stanodavac također mora pokušati otkriti tko će preuzeti nasljedstvo, jer u protivnom može izgubiti pravo na raskid.
Ako najmodavac želi ostvariti svoje posebno pravo na raskid, mora obavijestiti o raskidu svih nasljednika zajednice nasljednika. Također mora dostaviti obavijest o otkazu tim nasljednicima, a ne ih, na primjer, uputiti preminulom stanaru.
Ako supružnici, rođaci ili članovi kućanstva žele sklopiti ugovor o najmu, stanodavac može raskinuti ugovor samo u kratkom roku iz opravdanog razloga, na primjer zato što su oni koji ulaze nesolventni ili su u prošlosti fizički napali stanodavca. Ovdje je poželjno pribjeći stručnom savjetu kako male pogreške ne bi stale na put konačnom otkazu.
