Vlasničko pravo pristupa u više navrata stvara nesigurnost kako među stanarima, tako i među vlasnicima nekretnina. Napokon, jedan je od stanara nekretnine za iznajmljivanje, ima svoje domaćinstvo u stanu i nalazi se u vrlo privatnom području. S druge strane, stanodavac je vlasnik nekretnine i ima legitiman interes da svako malo posjeti stan. Ali kada stanodavac ima pravo ući u stan? Koliko često to može učiniti? Iz bilo kojih razloga? I koliko dugo? Imamo sve odgovore na temu „Pravo pristupa stanodavca“.
Postoji li pravo pristupa stanodavcima?
Vlasnička prava, koja su obuhvaćena općom sudskom praksom, daju vlasnicima imovine neke mogućnosti. Međutim, iznajmljivači uglavnom nemaju pravo pregledati svoj unajmljeni stan.
Međutim, ako postoji valjani razlog zbog kojeg je ulazak ili razgled stana prijeko potreban, najmodavac ima pravo pristupa stanu. Stanar mu tada mora omogućiti ulazak u stan. Ako postoji jedan ili više ovih razloga, stanodavcu se ne može odbiti pristup stanu:
- Stan će se prodati ili ponovno dati u najam i pokazati zainteresiranim stranama.
- Treba uzeti u obzir štetu u stanu kako biste je mogli popraviti.
- Postoji sumnja da je šteta na pomolu. Da bi se to spriječilo, stan treba pregledati.
- Planiraju se modernizacije ili održavanje ili bi ih trebalo provjeriti jesu li neophodni.
- Stan treba izmjeriti.
- Treba očitati očitanja brojila (plin, voda, struja …).
- Treba izvršiti popravke.
- Stanodavac sumnja da se stan ne koristi u skladu s ugovorom.
Ako niti jedan od ovih razloga ne postoji, iznajmljivač nema pravo pristupa stanu. To potvrđuje i presuda Saveznog suda pravde (BGH, presuda od 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): U njoj se navodi da stanodavac nema pravo pristupa stanu čak i ako je to navedeno u ugovoru o najmu. Budući da je takav propis u suprotnosti s člankom 13. stavkom 1. Temeljnog zakona (nepovredivost doma), takva je klauzula nevaljana.
No, čak i ako su gore navedeni razlozi prisutni, stanodavac je dužan pažljivo ostvariti svoje pravo pristupa stanu. Trebao bi održati nizak broj pregleda stanova rješavajući nekoliko pitanja na jednom sastanku. Ako stan treba izmjeriti u sljedećih nekoliko tjedana, a očitanja brojila istodobno, ta dva datuma treba kombinirati.
Bitno je da stanodavac unaprijed najavi pristup stanu. U idealnom slučaju to bi trebalo učiniti u pisanom obliku i uz dovoljnu najavu. Sudovi smatraju najavu prikladnom između 24 sata i 14 dana prije sastanka. Uzorak pisma najave pregleda stana možete preuzeti ovdje:
Koliko često stanodavac može ući u stan?
Ne može se jasno odgovoriti na pitanje koliko često iznajmljivač ima pravo pristupa stanu, jer se ne može dati određeni broj. Ako se ponavljaju razlozi za pregled stana, stanodavac može pristupiti stanu nekoliko puta godišnje. Kao što je već gore spomenuto, najmoprimcu treba razmotriti mogućnost da stanodavac poveže nekoliko sastanaka ako je moguće.
Ako će se stan iznajmiti ili prodati, sadašnji stanari moraju omogućiti razglede do tri puta mjesečno, u skladu sa zakonom. Ti sastanci tada ne smiju trajati duže od 45 minuta i trebaju se odvijati u „normalno vrijeme“ (LG Frankfurt / Main, presuda od 24. svibnja 2002., Az. 2/17 S 194/01). Uobičajena vremena su:
- radnim danom od 10 do 13 sati
- radnim danom od 15 do 18 sati.
- radnim danom od 19 do 20 sati.
Subota je obično radni dan, pa stanari također moraju dopustiti posjete u svoj obično slobodni vikend dan. Domaćin ima pristup nedjeljom i državnim praznicima samo ako postoji neposredna opasnost (na primjer zato što je pukla cijev za vodu).
Inače, iznajmljivači mogu stvoriti i objaviti fotografije za izlaganje samo uz dopuštenje stanara, jer to utječe na privatnost stanara. Fotografije oštećenja ili nedostataka, međutim, uglavnom su dopuštene čak i ako se stanar ne slaže.
Bez obzira na gore spomenute valjane razloge koji stanodavcu omogućuju pristup stanu, on također ima pravo razgledati svoju imovinu svakih pet godina bez posebnog razloga. O tome je odlučio Mjesni sud u Münchenu (AG München, presuda od 8. siječnja 2016., Az. 461 C 19626/15). Prema sudu, vlasnik imovine mora biti u mogućnosti redovito pregledavati stanje svoje imovine.
Ako ne postoje valjani razlozi za inspekciju, stanar može stanodavcu uskratiti pravo pristupa.
Mogu li stanari odbiti ulazak stanodavcu?
Ako ne postoje valjani razlozi ili ako se pregledi moraju održavati izvan uobičajenog vremena, stanar može stanodavcu uskratiti pravo pristupa. Međutim, ovdje se savjetuje oprez: Ako stanari bez opravdanja odbiju stanodavčev zahtjev za pregled imovine, najmodavac ima pravo pristupiti putem sudskog naloga i zabrane. S druge strane, najmodavac tada ima pravo raskinuti ugovor bez najave (BGH, presuda od 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Ako stanar odbije pristup stanu, stanodavci ni u kojem slučaju ne bi trebali pristupiti stanu bez pristanka. Umjesto toga, preporučljivo je potražiti pravni savjet i zatražiti odvjetnika da odredi rok za moguće prijedloge za imenovanje. Tek kad to ne pomogne, treba ići putem do suda.
Neposredna opasnost: kada stanodavac može ući u stan?
Ako postoji značajan rizik u unajmljenom stanu, stanodavac može ući u stan bez pristanka stanara. To bi bio slučaj, na primjer, ako je pukla cijev za vodu, izbio je požar ili je izbio plin.
Čak i na takvim lokacijama, poželjno je unaprijed dobiti pristanak stanara za ulazak u stan, ali ako to nije moguće, stanodavac ima pravo otvoriti i prošetati stanom bez prethodne najave.
Može li stanodavac ući u stan bez pristanka stanara?
Ulazak u stan od strane iznajmljivača bez prethodnog pristanka stanara dopušten je samo u gore spomenutim hitnim slučajevima. Ako stanar odbije najmodavcu da uđe u takvu situaciju, može se smatrati odgovornom za nastalu štetu.
Međutim, u isto vrijeme, najmodavci bi se uvijek trebali pobrinuti da uistinu u nuždi uđe u stan zbog nužde. Ako to nije slučaj, najmoprimac bi mogao prijaviti vlasnika imovine zbog neovlaštenog pristupa u skladu sa § 123 StGB.
Kakva je pravna situacija ako stanodavac potajno uđe u stan?
Ako stanodavac pristupi stanu bez pristanka stanara, počinio je neovlašten pristup, što može biti zakonski gonjeno. Uz obavijest, stanar tada ima mogućnost raskida ugovora o najmu bez najave.
Može li stanodavac zadržati ključ od stana?
Uobičajena je zabluda da stanodavac ima pravo zadržati duplikat stana. Međutim, to je dopušteno samo uz izričito dopuštenje stanara. Ako i dalje drži ključ i tako neovlašteno dobije pristup stanu, stanar ga može prijaviti zbog neovlaštenog pristupa, raskinuti ugovor o najmu bez najave, pa čak i zamijeniti bravu na vratima.
Vlasničko pravo pristupa: Što će se promijeniti nakon prekida?
Ako je stanar ili iznajmljivač dao pravo na raskid ugovora, ali se stanar još nije iselio iz stana, ista pravila vrijede i za prava vlasnika pristupa koja vrijede i za trenutni najam.
Ako je, pak, još uvijek nejasno je li raskid (npr. Zbog osobne upotrebe) zakonit i kada može postati valjan, to će utjecati na moguće datume gledanja. Budući da ih stanar može tolerirati samo kad je raskid na snazi i jasno je od kada se stan može iznajmiti drugoj strani ili također prodati.
