Iznajmljivanje grada zanimljiva je opcija za iznajmljivače. Budući da povećanje stanarine obično nije bez problema. Postupna najamnina, s druge strane, pruža veću sigurnost planiranja na jednostavan i prikladan način i nije nužno nepovoljna za stanare, ovisno o točnom dizajnu ugovora.
Svi bitni detalji oko diplomirane stanarine objasnjeni su u nastavku. Kao stanodavac imate sve informacije potrebne za pravilno sastavljanje diplomiranog najma. Jer osim zahtjeva iz stanarskog zakona, važne su i druge točke.
Što je diplomirana najamnina?
Postupna najamnina je sporazum o određenom iznosu najamnine koji se zapisuje u pisanom obliku između najmodavca i najmoprimca. Odnosi se na određeno vrijeme i postepeno povećanje stanarine s točnim iznosom. Najamnina ostaje nepromijenjena najmanje dvanaest mjeseci. Iz drugih razloga, ona se tijekom tog razdoblja ne može povećati prema § 557a BGB.
U slučaju postupne najamnine, najmodavac i stanar unaprijed se dogovaraju u kojem će se vremenu najam povećati na koji iznos. Za stanodavce to znači mogućnost da bez većih problema izvrše povećanje stanarine. Međutim, sporazum također želi stanarima pružiti dugoročnu jasnost oko troškova stanovanja s kojima će se suočiti u budućnosti.
Kako je ugovorno dogovorena diplomirana najamnina?
Da bi postupna najamnina s njenim povećanjem bila dopuštena, sporazum mora biti formuliran u pisanom obliku. Također je moguće naknadno dodijeliti postupnu najamninu postojećem najmu, ali samo ako se stanar s tim složi. Napisani ugovor o mjerilu moraju potpisati stanodavac i stanar, pa nije dovoljno napisati e-poštu.
Kada je stupan najam na snazi?
Prema odjeljku 557a Njemačkog građanskog zakonika (BGB), formalni uvjeti također uključuju točnu specifikaciju iznosa eura za koji se povećava najamnina. Procenti ovdje nisu dovoljni. Da bi postupni najam bio valjan, stanodavac mora pored povećanja stanarine navesti i dodatne pojedinosti. Između ostalog, mora se definirati vrijeme kada će se povećati najamnina. Sljedeći su preduvjeti bitni da bi postupni najam bio učinkovit:
- Sporazum mora biti u pisanom obliku i potpisan od obje strane. Stoga uključuje pristanak najmodavca i najmoprimca.
- Cijena najma i povećanje moraju se navesti u konkretnim vrijednostima eura (ne u postocima).
- Razmak između povećanja najamnine mora uvijek biti najmanje dvanaest mjeseci. Kraće ljestvice nisu dopuštene, ali moguća su i dulja razdoblja.
- U ugovoru mora biti navedena barem jedna sezona.
U postupnom najmu mora biti jasno navedeno u kojem se trenutku dogodi sljedeći najam i na koji se iznos najamnina povećava.
Pravna i nezakonita formulacija u postupnom ugovoru o zakupu
Diplomirani ugovor o zakupu mora jasno razjasniti kada će se dogoditi sljedeće povećanje najamnine i na koji će se iznos zakupnina povećati. Najam koji predviđa godišnji porast od tri posto nije učinkovit. Oznaka cijene po četvornom metru također je nevaljana, jer ukupna najamnina nije navedena u novčanom iznosu. Sam iznos povećanja stanarine može varirati, ali razmak između pojedinih diploma mora biti najmanje godinu dana.
Primjer učinkovitog ugovora o najmu:
- Diplomirani najam započinje 1. siječnja 2019. godine s neto najamninom od 800 eura. Ova neto najamnina povećavat će se godišnje: od 01.01.2020. Na 830 eura, od 01.01.2021. Na 870 eura, od 01.01.2022. Na 900 eura.
Primjeri neučinkovitog sporazuma:
- Diplomirani najam započinje 1. siječnja 2019. godine s neto najamninom od 800 eura. Nakon toga neto najamnina bez grijanja godišnje se povećava za dva posto.
- Najam će se povećati na 9,20 eura po četvornom metru 01.01.2020.
Koliko vrijedi diplomirana najamnina?
U prošlosti su iznajmljivači smjeli određivati povećanje stanarine samo sljedećih deset godina, ali ta granica više ne postoji. To znači da se povećanja mogu ugovoriti i na razdoblje od 15 godina ili više. Sam graduirani zakup može biti ograničen ili neograničen, ovisno o vašim potrebama.
S obzirom na trajanje diplomiranog najma, mogući raskid ugovora također igra ulogu. Budući da uz pristanak na diplomiranu najamninu, iznajmljivač ima mogućnost isključiti raskid najma stana na najviše četiri godine od početka postupnog najma (vidi odjeljak 557a, stavak 3, rečenica 1 BGB). Takva klauzula, međutim, ograničava manevarski prostor za obje strane, tj. Za stanara i iznajmljivača. Zbog toga bi obje strane trebale razmisliti ima li takav propis smisla i uklapa li se u planiranje za naredne godine.
Povećanje stanarine predviđeno je postupnim najmom i obično se odvija godišnje.
Mora li se najam povećanja najamnine najaviti u slučaju postupne najamnine?
Budući da se povećanje stanarine već određuje u okviru postupnog najma prilikom potpisivanja ugovora, najmodavac ne mora slati stanaru nikakvu dodatnu obavijest ako se najam poveća. Ako je stanar postavio trajni nalog za prijenos najamnine, mora izvršiti odgovarajuću prilagodbu na relevantni datum. Ako to ne učini, stanodavac ga može podsjetiti da se stanarina povećala - kako je predviđeno ugovorom - i mora se izvršiti dodatna uplata.
Međutim, stanodavac ne može zahtijevati nikakvo dodatno povećanje stanarine tijekom postupnog najma. Pa čak i ako se provode modernizacije. Takvi se troškovi ne mogu proslijediti retrospektivno ako graduirana najamnina istekne, presudio je okružni sud u Berlinu. Kad je najavljena modernizacija, stanodavac je savjetovao stanaru da će stanarina kasnije biti povećana. To se uspješno obranilo: stanodavac bi ili planirao modernizaciju u postupnoj najamnini ili bi se odrekao diplomiranog sporazuma (vidi spis broj 65 S 225/17). Iznimka: modernizacija je bila obavezna zbog zakonskih zahtjeva ili službenih zahtjeva. Tada se mogu predati i stanarima s postupnim najmom.
Koja su povećanja stanarine dopuštena u graduatnom najmu?
Stanodavci se često odlučuju za postepenu najamninu jer ovdje ne vrijedi uobičajena gornja granica. U slučaju uobičajenih ugovora o najmu, to osigurava da se najamnina ne poveća za više od 20 posto tijekom razdoblja od tri godine. U nekim regijama gornja granica iznosi čak najviše 15 posto. Ova se granica ne odnosi na diplomiranu stanarinu. Ovisno o dogovorenim ljestvicama, može se dogoditi da se zakupnina u tri godine poveća za više od 20 posto uz najam vage.
Međutim, čak i s postupnim najmom, pojedinačno povećanje stanarine ne može se odabrati bez ograničenja, jer se ograničenja Gospodarskog kaznenog zakona, odjeljak 5., primjenjuju i na diplomiranu najamninu lokalne usporedne rente.
A postoje i drugi zahtjevi za diplomiranu stanarinu: U područjima gdje je životnog prostora malo, cilj je spriječiti napuhavanje stanarine. Stoga novo dogovoreni diplomirani najmovi moraju biti u skladu s ograničenjem cijene najma.
U područjima gdje je životnog prostora malo, novo ugovoreni diplomirani najmovi moraju udovoljavati zahtjevima kočnice cijene najma.
Diplomirana najamnina: primjenjuje li se kočnica najamnine?
Tamo gdje se primjenjuje kočnica cijene najma, najam novo iznajmljenog stana ne smije biti više od deset posto skuplji od lokalne usporedne najamnine (vidi odjeljak 557a, stavak 4. BGB). To se odnosi i na diplomiranu stanarinu. Ovaj zakonski zahtjev znači da se sa svakim novim ugovorom o najmu može točno kontrolirati i najam na početku ugovora i pojedinačne vage. Ova se provjera vrši u određeno vrijeme povećanja ljestvice.
Ako je jedna od dogovorenih ljestvica najamnina više od deset posto viša od uobičajene lokalne usporedne najamnine na početku svoje učinkovitosti, u slučaju žalbe stanara događa se ograničenje. To znači da skala stupa na snagu, iznos koji premašuje deset posto, ali ne mora platiti stanar. Ugovor ostaje na snazi.
Budući da se kočnica cijene najma može postaviti samo na najviše pet godina u odgovarajućim gradovima ili regijama, na skale koje dospijevaju kasnije, to više neće utjecati i neće biti ograničene. Ako to stanodavce previše ograničava u njihovom planiranju, može se upotrijebiti zakup indeksa koji može zaobići ovu gornju granicu. Indeksna najamnina ne temelji se na indeksu najamnine uobičajenom u tom području, već na indeksu potrošačkih cijena i njegovom razvoju.
Rastuće stanarine posebno su zanimljive za iznajmljivače koji su potpisali svoj postupni najam prije nego što je primijenjena kočnica cijene najma.
Koja je razlika između diplomirane najamnine i najamnine u indeksu?
I diplomirana najamnina i indeksna najamnina reguliraju kada i kako se najamnina mijenja ili povećava u budućnosti. Stoga sadrže točnu vremensku točku i odgovarajući iznos (u slučaju stupnjevane najamnine) ili naznaku da se buduća najamnina temelji na indeksu potrošačkih cijena (u slučaju najamne indeksije). Ovaj indeks potrošačkih cijena objavljuje jednom godišnje Savezni zavod za statistiku i ne može se predvidjeti.
|
Diplomirana najamnina | Indeksna najamnina |
|---|---|
| Točan datum i iznos buduće prilagodbe najamnine navedeni su u graduiranom najmu. | Promjene u cijeni najma izravno su povezane s razvojem indeksa potrošačkih cijena . Dakle, ako životni troškovi porastu, porast će i stanarina. Zakup indeksa može se ugovoriti na neograničeno razdoblje. |
|
Povećanje najamnine može se odrediti za nekoliko | Klauzula o indeksu poznata je i kao klauzula o očuvanju kapitala . Točan iznos povećanja stanarine ne može se posebno predvidjeti. |
| Ako su sve dogovorene skale stupile na snagu, a isti stanar i dalje živi u stanu , najam vage postaje "normalni" najam u kojem se povećanje stanarine može izvršiti u skladu s § 558 i 559 BGB . | Primjer formulacije: Ako se indeks potrošačkih cijena u Njemačkoj promijeni za četiri ili više posto u odnosu na prvi mjesec najma , prema utvrđivanju Saveznog zavoda za statistiku , tada se najamnina mijenja za isti postotak. |
Uz indeksnu najamninu iznajmljivač može povećati najamninu neovisno o kočnici najamnine, pod uvjetom da indeks potrošačkih cijena raste u skladu s tim. |
|
| Indeksna najamnina tako nudi malo veću slobodu stanodavcu čak i u područjima s nedostatkom stana , jer se ovdje samo početna najamnina temelji na kočnici stanarine, dok povećanja u budućnosti nisu toliko ograničena. |
Što se događa kad završi diplomirana najamnina?
Nakon posljednjeg dogovorenog nivoa najma, stupnjeviti ugovor o najmu mijenja se u "normalan" ugovor. Tada se mogu primijeniti uobičajene vrste povećanja najamnine, na primjer u obliku modernizacije povećanja najamnine ili prilagođavanjem lokalnoj usporednoj najamnini.
Kada istekne razdoblje dogovorenog graduiranog najma, stanodavac ima mogućnost dogovoriti još jednu diplomiranu najamninu. Takav je sporazum moguć samo ako se stanar na njega složi. Međutim, jednostrana odredba ove nove sezone nije učinkovita. To znači da novi ugovor moraju sastaviti i potpisati obje strane.
Ako je zakup otvoren, a vage su navedene samo do određenog datuma, zadnja imena vaga ostaju. Na taj se način postupni najam može pretvoriti u klasični najam. Nakon što završi diplomirana najamnina, stanodavac tada ima mogućnost rada s drugim povećanjima najamnine. To znači da se on može, na primjer, prilagoditi lokalnim usporednim najamninama ili prenijeti troškove modernizacije na stanare.
Koje je odricanje od raskida?
Jednostrano odricanje od raskida može se ugovoriti postupnim ugovorom o zakupu. Ovdje stanar potpisuje da neće ukinuti stan na određeno vrijeme, dok stanodavac zadržava pravo na raskid. Ovo jednostrano odricanje od raskida može se primjenjivati najviše četiri godine, u protivnom postaje neučinkovito (vidi odjeljak 557a, stavak 3, BGB). Za iznajmljivača stan, ovo jednostrano izuzeće od otkaza pruža dobru sigurnost u planiranju, ali nije puno stanara koji su se spremni obvezati na život na nekretnini na određeno vrijeme.
Mnogi stanari željeli bi koristiti naknadnu klauzulu stanara kada pristanu na odustajanje od ukidanja kako bi i dalje zadržali određeni stupanj slobode. Ova klauzula daje vam priliku da rano raskinete postojeći stanarinski stan ako je potrebno. Često ovu novu klauzulu stanara prati obveza predlaganja pouzdanog zamjenskog stanara.
Prednosti i nedostaci diplomirane najamnine za stanare
Diplomirana najamnina stanarima također daje određenu sigurnost. Budući da tijekom dogovorenog postepenog razdoblja, stanodavac možda neće zahtijevati daljnje povećanje najamnine, čak ni u slučaju mjera obnove ili modernizacije, osim ako to nisu naredile vlasti ili zakon (na primjer, jer se zbog novog pravilnika o troškovima grijanja moraju postaviti novi brojila troškova grijanja). Prilagodbe su moguće samo nakon podmirenja pomoćnih troškova, ali samo uz odgovarajuće obrazloženje. Postupni zakup također jamči stanarima stanarinu koja ostaje konstantna najmanje godinu dana i ne povećava se.
Ukratko o prednostima
- Planiranje sigurnosti troškova stanovanja u sljedećih nekoliko godina.
- Nisu moguća daljnja povećanja stanarine za adaptacije ili modernizacije.
- U ekonomski jakim područjima graduirana stanarina još je uvijek jeftinija od indeksne stanarine, što bi uključivalo brže povećanje stanarine.
Mane na prvi pogled
- Najamnina se povećava godišnje, prilagodbe u dogovorenim godinama više nisu moguće.
- Nakon završetka dogovorene mature, ugovor na određeno vrijeme obično se prenosi na daljnji diplomirani ugovor. Samo otvoreni ugovori postaju uobičajeni ugovori o najmu.
- Ako padne lokalna usporediva stanarina, matura ostaje neovisna o tome.
Postupnim najmom možete pripaziti na troškove najma, uključujući povećanje stanarine za sljedećih nekoliko godina i desetljeća.
Prednosti i nedostaci diplomirane najamnine za iznajmljivače
Postupni najam vrijedi za sve one stanodavce koji žele postići najveći mogući prihod od najma. Već pri dogovaranju skala možete procijeniti lokalnu usporednu najamninu i njen razvoj i tako unaprijed planirati svoj prihod. Ovisno o potražnji za stanom na odgovarajućem području, zapanjujući bi u većoj ili manjoj mjeri trebali uzeti u obzir lokalnu usporednu najamninu kako bi se izbjegli problemi s mogućom prekomjernom najamninom.
Radi dobre sigurnosti planiranja, oprezni iznajmljivači mogu uključiti jednostrano odricanje od raskida u postupnom najmu. U tom kontekstu, moglo bi biti korisno odabrati niže razmjere kako bi ugovor bio privlačan stanaru. Niže razmjere vjerojatnije će poticati stanare da potpišu jednostrano odricanje od otkaza.
Rastuće stanarine posebno su zanimljive za stanodavce koji su potpisali svoje postupne najmove prije nego što je pritisnuta kočnica za najam. Ako se s druge strane kočnica cijene najma već primjenjuje kad se ugovor potpiše, najmodavci više nemaju toliko mogućnosti za povećanje prihoda od najma. Barem graduirana najamnina omogućuje povećanje kočenjem stanarine, što je i do deset posto više od lokalne usporedne najamnine.
Ukratko o prednostima
- Automatsko prilagođavanje najamnine bez dodatnih administrativnih napora: Podaci o povećanju najamnine postavljeni su već na početku stanarskog prostora, tako da kasnije nema pitanja ili poteškoća.
- Pojednostavljena vrsta prilagodbe najamnine.
- Ugovorni sporazum omogućuje planiranje tijekom nekoliko godina.
- Moguće je premašiti lokalnu usporednu najamninu (ovisno o eventualno primjenjivom ograničenju cijene zakupa u određenom okviru).
- Moguće je pristati na jednostrano odricanje od raskida (do četiri godine).
Mane na prvi pogled
- Nisu moguća druga povećanja stanarine.
- Posao modernizacije ili obnove ne može se nadoknaditi povećanjem stanarine (iznimka: modernizaciju koju su naložile vlasti ili zakon).
- Ne poštuju se svi stanari dogovorenog povećanja najamnine u postupnom najmu. Ovaj nedostajući prihod može se zatražiti samo tri godine nakon činjenice. Jedina alternativa je ukidanje i, ako je potrebno, akcija deložacije s deložacijom.
- U slučaju graduirane najamnine, stopa inflacije se ne uzima u obzir, jer iznosi najamnine neovisni su o padu vrijednosti. To pokazuje razliku u odnosu na indeks najamnine.
Zaključak
Diplomirana najamnina stanodavcima nudi posebno visoku razinu sigurnosti, čak iako ostavlja samo ograničeni opseg. Međutim, s obzirom na nedostatak stanova u mnogim gradovima, to je pošteno. Različite perspektive stanodavca i najmoprimca postaju očite čim se sklopi postupni zakup. Uz potrebnu sigurnost s jedne strane i zadovoljavajuću nadoknadu kroz cijenu najma, treba poštivati obje strane. U tom smislu, postupna najamnina dobro je rješenje za buduće planiranje.
