Iznajmljivanje stana dobra je investicija i prikladno je i kao mirovinski plan. Međutim, ako planirate unajmiti stan, trebali biste se temeljito informirati jer morate razmotriti mnogo stvari. Dajemo pregled i savjete.
Sve započinje s izračunavanjem stanarine, a nastavlja se pronalaskom uglednih stanara. Porezna pitanja i druge pojedinosti također treba unaprijed razjasniti kako bi se izbjegli problemi.
Unatoč tim pripremama, iznajmljivanje stana vrlo je komplicirana i stoga popularna vrsta ulaganja. Sljedeća objašnjenja trebala bi vam pomoći da se snađete i ako želite unajmiti stan.
Iznajmljivanje stana: zadaci iznajmljivača
Ako želite unajmiti stan, prvo trebate provjeriti imate li potrebne uvjete. S jedne strane, važno je uzeti u obzir potrebne resurse.
Zapravo, iznajmljivanje kondominija zahtijeva određenu količinu posla. Tipični gubitelji vremena među zadacima najmodavca su:
- godišnja priprema računa za komunalne usluge za stanara,
- godišnji izračun profitabilnosti za porezne vlasti,
- pojavljivanje na sastancima vlasnika i pripadajućih dogovora u vezi s predstojećim radovima na obnovi, kućnim redom i ostalim vlasničkim pitanjima,
- Ako je potrebno, obnova ili sanacija oštećenja u stanu ili puštanje u rad obrtnika,
- Pretraga stanara, promjena stanara i novo iznajmljivanje,
- Pojašnjenje svih pravnih sporova sa stanarom, suvlasnicima i udrugom stanara.
Dio ovog posla, poput izrade računa za komunalne usluge, može obaviti pouzdani administrator koji za to naplaćuje mjesečnu paušalnu cijenu. Za ostale stvari morate se pobrinuti sami.
Iznajmljivanje stana: ima li smisla?
Od ovog razdoblja nadalje, isplati se unajmiti stan
Iznajmljivačima je važno znati da su, kad unajmljuju stan, dugoročno predani. To je posebno slučaj s otvorenim najmom. Osim toga, što stanar duže živi u stanu, to je teže raskinuti ugovor o najmu. Ova dugoročna obveza odnosi se i na kapitalna ulaganja, jer je iznajmljeni stan manje unosno prodati od praznog.
U većini slučajeva kupnja stana za najam isplati se samo ako stanodavac drži to imanje najmanje deset godina. Tek nakon tog razdoblja ne plaća se porez na špekulaciju za imovinu, koji se izračunava na osnovi dobitka na vrijednosti. Stoga dobro razmotrite jeste li spremni preuzeti takve dugoročne obveze.
Koliki je povrat od najma stana?
Iznajmljivanje stana može donijeti prilično dobar prihod, ali prinos od najma, koji se može točno izračunati prije kupnje, obično nije iznad prosjeka. U mnogim gradovima nedostaje stambenog prostora, tako da stanodavce veže kočnica za najam. Ovim se ograničava dobit vlasnika nekretnina i ima za cilj pomoći stanarima da dobiju povoljan stan. Kapica također osigurava da se najamnina ne može povećati po volji.
Općenito, dakle, ima smisla samo unajmiti stan na duže vrijeme. To je zato što nekretnina obično gubi vrijednost samo kad se iznajmljuje, jer bi potencijalni kupac morao preuzeti ovaj stan zajedno sa stanarom. Međutim, budući da mnogi kupci žele sami kupiti kupljenu nekretninu, prazan stan postigao bi veću cijenu.
Mogu se izraditi zanimljivi planovi financiranja, posebno s dugoročnim ili otvorenim ugovorima o najmu. Oni mogu pomoći u uštedi poreza ili dugoročno jamčiti pouzdan povrat. S postupnim najmom ili indeksnim najmom također možete odrediti kada bi se stanarina trebala povećati prilikom potpisivanja ugovora i tako ostvariti veću zaradu.
Iznajmite stan: izračunajte cijenu za najam
Ako želite unajmiti stan, trebali biste otkriti koji točno prihod od najma možete postići. Pogled na trenutno tržište nekretnina pomoći će. Usporedba lokalne stanarine i, ako je potrebno, pogled na lokalni indeks stanarine također pomažu u boljoj procjeni vlastitog stana. Mjesto, veličina, godina izgradnje i oprema vrlo su važni kriteriji u ovom izračunu. Također biste trebali provjeriti koliko je prosječno potrebno da se stanovi za najam stvarno iznajmljuju. Možda bi vrijedilo uložiti nešto novca u modernizaciju opreme kako bi se tada mogla tražiti veća cijena najma i stan brže pronaći zainteresirane.
Odgovarajuća najamnina može se sasvim dobro odrediti na temelju indeksa najamnine. Međutim, kočnica najma koja može biti prisutna također igra ulogu. Ako se kočnica cijene najma odnosi na dotično stambeno područje, cijena najma može biti najviše deset posto iznad lokalne usporedne najamnine. Ako se ne poštuje ograničenje cijene najma, umjesto toga primjenjuje se gornja granica. Prema tome, stanarina se može povećati za najviše 20 posto tijekom razdoblja od tri godine, u nekim saveznim državama samo za 15 posto. U nekoliko iznimaka, može se zatražiti više. Međutim, postoji samo iznimka ako stanodavac može dokazati da bi morao prihvatiti gubitke ako je najamnina niža.
Ako je lokalna komparativna najamnina premašena za 50 ili više posto, zakonodavac govori o kamati i može kazniti iznajmljivača u skladu sa stanarskim zakonom. I iznajmljivanje stana po pretjerano visokoj cijeni nije dobra ideja iz drugog razloga: najmodavci obično prolaze bolje ako pravično izračunaju cijenu i tako grade odnos povjerenja sa stanarom. To se dugoročno može isplatiti, uostalom, stanodavce zanimaju dugi ugovorni odnosi, jer oni znače najmanje truda.
Inače, pretplata dodatnih troškova također je relevantna tema. Ne bi se trebalo izračunavati preusko, inače postoji rizik da ćete kao stanodavac morati juriti za povratom stanarine. Izračunajte pošteno, ali što ugodnije za sebe.
Poštena cijena prilikom najma stana ne samo da stvara odnos povjerenja, već i stanodavca može zaštititi od mogućih kazni.
Iznajmite stan: sastavite ugovor o najmu
Na taj način ugovor o najmu postaje prihvatljiv za iznajmljivače
Pri sastavljanju ugovora o najmu trebali biste pažljivo gledati, a ne samo koristiti besplatni standardni obrazac, jer to kasnije može dovesti do poteškoća. Udruga za zaštitu stanara prvenstveno pruža obrasce ugovora koji su dizajnirani da budu prilagođeni stanarima. Stoga biste se trebali odlučiti za predložak udruge za zaštitu stanodavca ili preuzeti naš uzorak koji smo vam pružili u našem tekstu o svemu što ima veze sa ugovorima o najmu pogodnim za iznajmljivače.
Razlike između ugovora o najmu stanara i iznajmljivača često se odražavaju u uređivanju pitanja koja prelaze čiste uvjete cijene najma. Na primjer, to uključuje sljedeće točke:
- Kućni ljubimci dopušteni ili nedozvoljeni,
- Obveze čišćenja stanara na komunalnom području,
- Izvođenje manjih popravaka,
- Podnajam dopušten ili nedopušten bez pristanka najmodavca
Kada je poželjan najam na određeno vrijeme?
Iznajmljivanje stana na određeno vrijeme uvijek ima smisla kada stanodavci sami koriste svoju imovinu, ali će ograničeno vrijeme živjeti na drugom mjestu. Primjerice, ako godinu dana radite u drugom gradu ili čak u nekoj drugoj državi, svoj stan možete iznajmiti nekom drugom za to razdoblje.
No, najam na određeno vrijeme vrijedi i kada planirate kasniju prodaju. To olakšava prodaju naknadno praznog stana. S druge strane, stanarina s otvorenim ugovorom otežala bi prodaju, jer bi u ovom slučaju kupac morao preuzeti trenutni zakup.
Najam na određeno vrijeme također se isplati ako razdoblje nagađanja od deset godina još nije isteklo i stoga prijevremena prodaja nije poželjna. I ovdje se isplati unajmiti ga na ograničeno razdoblje do kraja deset godina, tako da je stan slobodan s istekom razdoblja špekulacije i može se prodati po odgovarajuće višoj cijeni.
Međutim, iznajmljivanje stana na ograničeno razdoblje nije uvijek lako. Između ostalog, ugovor o najmu mora sadržavati precizan razlog privremenog najma. Prema zakonodavstvu (odjeljak 575. BGB-a), dopušteni razlozi su mjere modernizacije i gradnje, osobna uporaba ili operativni zahtjevi ako se radi o radnom stanu.
Kao stanodavac, trebali biste biti svjesni da u slučaju sumnje morate dokazati zakonitost određenog roka. Stoga biste trebali pažljivo razmotriti razlog vremenskog ograničenja prije sklapanja ugovora. Primjerice, razlog modernizacije valjan je samo ako bi nastavak najma znatno otežao mjere na čekanju.
Ne mogu se očekivati previsoki povrati od iznajmljivanja stanova.
Iznajmite stan: trebate li trgovca?
Iznajmljivanje stana zvuči dovoljno jednostavno, ali ovisno o gradu ili stambenom području, može biti teško pronaći pouzdane stanare.
Ako se traži stanar, uvijek ima smisla oglašavati stan u novinama ili na mrežnom portalu nekretnina. Značajnim fotografijama, uredno nacrtanim tlocrtom i preciznim opisom stan za najam može pobuditi zanimanje. No, svi iznajmljivači ne žele se pobrinuti za pripremu takve izložbe i obratiti se agentu za prodaju nekretnina. To može biti korisno jer zna kako pravilno postaviti scenu u ponuđeni stan.
Brokeri ne pomažu samo u pripremi sinopsisa i uspostavljanju kontakta između najmodavca i najmoprimca, već su im poznati i ugovorni problemi koji se uvijek iznova pojavljuju. Oni razjašnjavaju otvorena pitanja i osiguravaju zadovoljstvo obje strane.
Ostale zadaće brokera su:
- Pomoć u pronalaženju stanara,
- profesionalno određivanje cijene najma,
- Izrada zakonski usklađenog ugovora o najmu, prilagođenog željama najmodavca,
- stručni ispit ozbiljnog zakupca i njegove solventnosti,
- Rukovanje administrativnim zadacima i primopredaja stana
Posrednik je naravno plaćen za svoj rad. Ako je najam uspješan, provizija posrednika iznosi najviše dvije neto najamnine plus PDV. Od 2015. godine hoće li stanodavac ili stanar snositi ove troškove utvrdilo je tko je unajmio brokera. Obično stanodavac mora platiti troškove.
Ako svoj stan želite iznajmiti putem Interneta, ima smisla detaljno ga opisati - smislenim fotografijama i urednim tlocrtom.
Iznajmljivanje stana: što pripada izložbi?
Izložba sadrži osnovne ključne podatke o stanu poput veličine u kvadratnim metrima, opreme, neto najamnine i pomoćnih troškova. Uz to, relevantni ključni podaci iz energetskog certifikata trebali bi se već unijeti u oglas za promet nekretninama, ako su dostupni. To uključuje godinu izgradnje dobra, izvor energije, vrstu energetskog certifikata, konačnu potrebu za energijom ili potrošnju energije i, ako je primjenjivo, razred energetske učinkovitosti.
Kako biste stan dali u najam i atraktivno ga predstavili, trebali biste detaljno navesti prednosti svog posjeda. Ekskluzivne podne obloge, visokokvalitetna kupaonska oprema, opremljena kuhinja ili oprema bez prepreka dobra su osnova za traženje odgovarajuće veće cijene najma.
Nerijetko je slučaj da stanodavci u svom izlaganju navode nekoliko četvornih metara previše. Međutim, vlasnici nekretnina trebaju biti oprezni s tim, jer stanari u tom slučaju mogu potražiti dio najamnine. Tipične nenamjerne pogreške pri izračunavanju stambenog prostora nastaju kada se preuzme podni prostor, ali stvarni životni prostor mora se u skladu s tim smanjiti zbog kosih stropova i korisnih površina na otvorenom. I ovdje broker može pružiti stručni savjet.
Iznajmite stan: pronađite stanare
Savjeti o svemu što se tiče pregleda stana
Prije iznajmljivanja stana, gledanje mora biti planirano zajedno sa zainteresiranim stranama. Način na koji se gleda na ponuđeni stan obično ovisi o tome koliko je potencijalnih stanara za njega zainteresirano i koji pristup najmodavcu najviše odgovara.
Prilikom posjete grupi, mnogi zainteresirani prolaze kroz stan istovremeno. Nakon ove inspekcije podnositelji zahtjeva mogu stanodavcu podnijeti svoju samoprocjenu s popratnim pismom i, ako je potrebno, dodatnim dokumentima. Pregledava "prijave" jednu za drugom i onda može donijeti odluku. Ovom metodom gledanja često su dovoljna dva sastanka, ali iznajmljivači teško da imaju priliku pravilno upoznati potencijalne stanare i steći dojam o njima.
Pojedinačni posjeti oduzimaju više vremena, ali su i puno osobniji. Međutim, kao stanodavac, tada morate očekivati više termina, jer samo rijetko prve zainteresirane strane odluče u korist stana i pristanu na stanodavca. Ako je u stanu još uvijek prethodni stanar, to može dovesti do problema. Iako prava najmodavca predviđaju da vam je dovoljan ulazak u stan u vlasništvu stana s dobrim razlogom, bezbroj pregleda nije dopušteno.
Iako su pojedinačni sastanci više posla, vrijedi se potruditi. Ovo je jedini način da kao stanodavac imate priliku razgovarati sa zainteresiranim stranama i steći osjećaj za trbuh. A ovo vas čak može zaštititi od gadnih iznenađenja poput iznajmljivanja nomada.
Kako pronaći renomirane stanare za svoj stan
Ako želite unajmiti stan, stanar bi trebao biti ozbiljan i financijski jak. To je osobito istinito ako se planira dugoročni ili otvoreni najam. Uz vlastito znanje o ljudskoj prirodi, uvijek je poželjno pažljivo provjeriti svoju solventnost. To pruža informacije o tome koliko je potencijalni stanar zapravo pouzdan. Uz Schufa informaciju i / ili potvrdu o izuzeću duga za najam, simpatija se može potkrijepiti dokazom solventnosti.
Ako se ne osjećate sigurno kao stanodavac, možete potražiti pomoć agenta za promet nekretninama koji će poduzeti odgovarajuće korake za provjeru kreditne sposobnosti budućeg zakupca:
- Dobivanje samoprocjene stanara,
- Provjera kreditne sposobnosti (Schufa podaci),
- Zatražite potvrdu o oslobađanju od najma,
- Provjerite radi li se o nomadu za iznajmljivanje (brokeri ovdje ponekad imaju dobre kontakte koji mogu pružiti odlučne informacije),
- Dobivanje posljednjeg dokaza o prihodu
- Kontrola osobne iskaznice
Pri odabiru stanara trebali biste se osloniti na svoje osjećaje - ali ne samo!
Iznajmite stan: odredite iznos pologa
Depozitom za najam iznajmljivač osigurava da ne mora juriti svoj novac. Zaštiti stanodavca od nedostatka stanarine za stan ili plaćanja za popravke. Ovaj polog iznosi najviše tri neto najamnine i prihvaća se kao polog u gotovini ili u obliku osiguranja pologa ili jamstva. Stanar novac može položiti u tri jednake rate. Dakle, ako stanar ne može odmah platiti novac za cijeli polog, iznajmljivač ga ne može odbiti. Sa stanovišta iznajmljivača, međutim, preporučljivo je odabrati samo one stanare koji već ne uspijevaju položiti novac zbog svojih ograničenih financijskih sredstava.
Iznajmljivanje stana: Predaja stana stanaru
Ako ste pronašli stanara za svoj stan i želite ga predati, polog za najam i prva uplata stanarine već bi trebali biti na vašem računu. Ako stanar još nije izvršio ovu uplatu, to može biti znak lošeg ponašanja prilikom plaćanja.
Prije useljenja novog stanara, vi kao stanodavac trebali biste fotografirati stan. To olakšava razumijevanje promjena ili oštećenja nastalih tijekom razdoblja najma. Ako se stanar iseli kasnije, uvjet primopredaje, koji bi trebao biti zabilježen u protokolu primopredaje stana, osnova je za otplatu depozita. Ovaj protokol primopredaje stana dokumentira stanje stana, uključujući potkrovlje, podrum i garažu. Očitavanja brojila (struja, plin, voda) također se bilježe u njemu. Mjerač u stanu komunalni uređaj treba očitati na vrijeme kako bi osigurao ispravnu naplatu. U slučaju među očitanja, stanodavac mora platiti troškove.
Ako želite biti na sigurnoj strani, prilikom predaje stana treba biti prisutan svjedok kako biste se u slučaju spora mogli obratiti nekome tko prilikom primopredaje može potvrditi vašu verziju stanja u stanu. Na primjer, to može biti posrednik.
Počnimo iznajmljivati stan! Pri predaji stana treba uzeti u obzir nekoliko stvari.
Iznajmljivanje stana: Koje poreze plaćam na prihod od najma?
Iznajmljivanje stana može biti siguran izvor prihoda. Ali to znači i određeni administrativni teret, posebno kada je u pitanju oporezivanje dohotka od najma. Niti jedan stanodavac to ne može zaobići, jer stambena nekretnina kao kapitalno ulaganje zahtijeva da pri podnošenju godišnje prijave poreza navedete prihod od najma. Prilog V koji se popunjava odnosi se na prihod od najma i najma te je stoga obvezan za iznajmljivače.
Oporezivanje dohotka od najma temelji se na individualnoj stopi poreza na dohodak. U vezi s izračunom poreza, međutim, ulogu imaju i gubici i amortizacija, koji smanjuju porezni teret stanodavca.
Ako želite unajmiti stan, trebali biste biti svjesni da se za oporezivanje ne koriste samo najamnina i pomoćni troškovi. Mnogi drugi detalji igraju ulogu u vezi s poreznom prijavom, koja može povećati ili smanjiti porezni teret. Da bi porezni ured mogao dokazati sve troškove i prihode, preporučljivo je čuvati sve dokaze koji se odnose na troškove. Uključuju obrtničke račune, račune za materijal, osiguranje, kamate na zajam. Treba čuvati račune kućnog novca i ostale dokumente uprave imovine.
Kako bismo pojasnili detaljna pitanja i zadržali što niži porezni teret, ima smisla kontaktirati poreznog savjetnika. Stručnjak je za ispravljanje poreznih prijava i iznajmljivačima štedi puno vremena i novca. Naravno, porezni savjetnik nešto košta, ali također vam pomaže uštedjeti porez i osigurava da ste zakonski sigurni.
Najam stana: problemi sa stanarom
Svatko tko odvoji vrijeme da potraži uglednog stanara za svoj stan ima dobre šanse za povjerljiv i pošten ugovorni odnos. Ali bez obzira koliko truda uložili u potragu: Nitko nije imun na zasljepljujuće. Tu i tamo uvijek ima problema sa stanarima, u najgorem slučaju završite s nomadima stanarima koji ne plaćaju stanarinu i iznenada nestanu.
Trenutna pravna situacija pruža stanarima relativno dobru zaštitu, ali iznajmljivači također žele pravedan tretman. Stoga je kao stanodavac važno saznati točne propise u slučajevima problema.
Stanodavac je teško raskinuti neograničeni zakup. Iznova se čuje prestanak osobnih zahtjeva, ali to vrijedi samo u određenim slučajevima i strogo se provjerava. Otkaz zbog osobne upotrebe dopušten je samo ako stanodavac ili član uže obitelji želi useliti u predmetni stan.
Međutim, postoji još jedna mogućnost otkaza ako stanar krši ugovor. Tada stanodavac stana ima priliku poslati upozorenje stanaru i obavijestiti ga o nepravdi. Ako se situacija ništa ne promijeni, konačno može biti ukinut. Razlog otkaza prvenstveno se na sudu prepoznaje kao kašnjenje, ali povrede dužnosti također mogu raskid učiniti zakonitim. Te povrede dužnosti uključuju:
- neovlašteni prijenos unajmljenog stana trećim osobama,
- Kršenje kućnog reda,
- neovlašteno uzgoj životinja,
- Dugovi
U nuždi stanar može izgubiti svoj stan zbog ove povrede dužnosti. Ako se nakon prestanka ne iseli svojom voljom, uslijedit će tužba za deložaciju i konačno deložacija.
Iznajmljivanje stana: zaključak
Vlasnik nekretnine koji želi unajmiti stan mora razmisliti o puno detalja i temeljito istražiti. Brokeri i porezni savjetnici pomažu regulirati cjelokupnu organizaciju i porezna pitanja. Čak i ako se planira dugoročni najam ili najam na neodređeno vrijeme, stanodavac bi uvijek trebao razmotriti mogućnost ponovne prodaje stana kasnije. Trebali biste biti oprezniji pri odabiru uglednog zakupca i prilikom budućih ulaganja u nekretninu. Međutim, uz dobro planiranje i profesionalnu podršku, iznajmljivanje stana može biti pouzdan i neproblematičan izvor prihoda.
