Mikrostanovi su sve popularniji u velikim gradovima. Ovdje objašnjavamo zašto mali apartmani nisu prikladni samo za studente i u kojim su slučajevima vrijedni kapitalne investicije.
Potražnja za mikro stanovima se povećava
Tržište stanova u velikim njemačkim gradovima napeto je. "U velikim dijelovima zemlje nedostaje malih, pristupačnih stanova", potvrđuje Ulrich Ropertz, upravitelj njemačkog Udruženja stanara. Potražnja za mikro stanovima kontinuirano raste već nekoliko godina, ali jednosobni do dvosobni stanovi trenutno čine samo deset posto ukupne ponude nekretnina. Kao i u Londonu i New Yorku, i njemačko se stambeno tržište mora prilagoditi rastućoj potražnji za mikro stanovima.
Potražnja će se također povećati u sljedećih nekoliko godina. S jedne strane jer je sve više kućanstava s jednim osobom - oni sada čine 40 posto svih kućanstava u Njemačkoj - a s druge strane jer broj učenika raste. 2,87 milijuna ljudi trenutno studira u Njemačkoj (zimski semestar 2018./19.), 50 posto više nego 1999. Osim toga, ne samo njemački studenti traže mali stan. Uz to, sve je više stranih sveučilišnih studenata: u međuvremenu više od 300 000 gostiju u ovoj zemlji završava cjeloviti tečaj ili barem semestar u inozemstvu. To je otprilike svaka deveta upisana u Njemačkoj.
Mikro apartmani su mali i pristupačni
Gdje god je životni prostor oskudan i skup, jednosobni apartmani pružaju izlaz iz nevolje. Nudi smještaj po umjerenim cijenama na atraktivnim mjestima. "Život u velikim gradovima postao je toliko skup da sve više stanara traži manji, jeftiniji prostor", kaže Michael Voigtländer, ekonomist za nekretnine s Instituta za njemačku ekonomiju u Kölnu. Samo u Münchenu 7.500 ljudi traži smještaj na listi čekanja. Velika potražnja uzrokuje eksploziju cijena najma. U Münchenu jednostavan studentski stan u prosjeku košta 615 eura mjesečne najamnine, u Berlinu 407 eura. Studenti iz Leipziga i dalje plaćaju 316 eura za 30 četvornih metara.
Ali ne samo da mnogi studenti posebno traže mikrostanove. Sve više i više umirovljenika i putnika na posao na određeno vrijeme, također postaju svjesni malih stanova. Za potonje su mikrostanovi zanimljivi kao drugi dom na radnom mjestu, koji su već u potpunosti opremljeni i stoga uzrokuju malo posla. Ali također profesionalci koji povremeno moraju putovati za tvrtku rezerviraju sve više i više mikro apartmana koji se, primjerice, iznajmljuju putem Airbnb-a. Ovo je obično jeftinije od hotela, ali nudi gotovo istu razinu udobnosti.
Sve više ljudi koji moraju putovati iz poslovnih razloga rezerviraju mikro-apartmane.
Mikro apartmani kao kapitalna investicija
Mikro apartmani su unosna investicija. Investitori se nestrpljivo dočepaju, bilo u Berlinu, Frankfurtu ili Ingolstadtu. Male nekretnine pogodne su za privatne investitore koji traže sigurno ulaganje, ali kojima je klasični trosobni stan preskup. Izgledi da ćemo moći dugoročno solidno unajmiti Mini-Butze dobri su. Mikro apartmani općenito nude mnoge prednosti za investitora. Na primjer, iznos ulaganja za mikro stanove niži je nego za ostale nekretnine. Ali velika potražnja osigurava i siguran dodatni prihod od najma na duži rok.
Uz to, mali su stanovi profitabilna investicija, jer su prihodi od najma i prinos od najma mnogo veći nego kod tradicionalnih novih stanova. Ovisno o mjestu, prihod od najma po kvadratnom metru je oko 50 do 80 posto veći od usporedivih lokalnih stanarina. Osim toga, možete češće povećavati cijene najma jer su razdoblja najma znatno kraća nego kod ostalih nekretnina.
Dobro je znati: Ako je mikro stan namješten ili djelomično namješten i iznajmljuje se na određeno vrijeme, ne primjenjuju se ni indeks najamnine niti kočnica najamnine. Svatko tko se odluči na kupnju mikrostana mora očekivati oko 150.000 do 300.000 eura, ovisno o mjestu i opremi. Oni koji adaptiraju stan na energetski učinkovit način mogu računati na jeftine kredite i investicijske potpore KfW-a.
Ako je mikro stan namješten i iznajmljuje se samo na određeno vrijeme, ne primjenjuju se niti indeks najamnine niti kočnica najamnine.
Na što treba obratiti pažnju prilikom kupnje
Pri kupnji mikrostana trebali biste razmotriti sljedeći plan od deset točaka:
1. Koristite kapital
Ako želite kupiti nekretninu, uvijek biste trebali osigurati da velik dio možete platiti glavnicom. Novac nije samo dobro uložen - banka također nagrađuje visok udio u kapitalu s povoljnijim uvjetima kredita.
2. Planirajte novčane odbojnike
Kao vlasnik stana, uvijek biste trebali odvojiti nešto novca za popravak ili druga dodatna plaćanja. Otprilike 20 posto ukupne investicije odvojite kao zadržavanje imovine.
3. Lokacija stana
Stanove u centru velikog grada najbolje je iznajmiti. Međutim, ako nemate iskustva kao stanodavac, pobrinite se da stan ne bude previše udaljen od mjesta vašeg prebivališta. To ne samo da štedi putne troškove prilikom promjene stanara, već omogućuje i bolju procjenu lokalnog tržišta stanova.
4. Veza na mrežu javnog prijevoza
Budući da mnogi ljudi u velikim gradovima rade bez automobila, njihov bi mikro stan trebao biti blizu javnog prijevoza. Ako uglavnom želite iznajmiti putnike i poslovne ljude, trebali biste osigurati i parkirno mjesto jer oni često dolaze automobilom.
Mnogi ljudi ne posjeduju automobil u gradu. Stoga bi mikro stan trebao biti lako dostupan autobusom ili vlakom.
5. Izračunajte prinos od najma
U svakom slučaju, precizno izračunajte prinos od najma. Tvrtke za promet nekretninama i tvrtke često obećavaju povrat do osam posto godišnje za mikro stanove. Ovdje vrijedi sljedeće: visoki povrat znači visok rizik. Stoga pažljivo pogledajte i dobro razmislite o kupnji.
6. Stanje zgrade
Je li to stara zgrada koju je već dugo trebalo obnoviti ili nova zgrada koja je u skladu s Pravilnikom o štednji energije? Popravci ili druga oštećenja mogu se brzo pojaviti u starim zgradama. Uz to, pomoćni troškovi obično su veći - što zauzvrat smanjuje ostvarivi prihod od najma.
7. Kućni dodatak
Vlasnik stana većinu vremena mjesečne predujmove plaća upravitelju stambenog kompleksa. Pojasnite trebate li i koliko kućnog novca morati platiti.
8. Infrastruktura
Osim veze s mrežom javnog prijevoza, trebali biste obratiti pažnju i na to koje su javne i privatne institucije na licu mjesta. Primjerice, koliko je daleko sveučilište, gdje su trgovine i gdje su javne uprave?
9. Pogledajte zapisnik sa sastanka vlasnika
Zatražite najnovije zapisnike sa sastanka vlasnika. Tada znate koje su mjere planirane u bliskoj budućnosti i s kojim biste se troškovima mogli suočiti.
10. Razvoj stanovništva
Bolje je ulagati u stan u popularnoj četvrti ili u četvrti koja tek postaje moderna - nekada pobunjenom kvartu, a sada popularnom i među mladim obiteljima i studentima. Također biste trebali pripaziti na gentrifikaciju u određenim gradovima i ulagati u pravo vrijeme.
Mikro apartmani: oprema i pružatelji usluga
Trenutno postoje razni pružatelji usluga kao što su „GBI“, „My Apart“ ili „Campus Viva“ koji nude mikro apartmane za različite potrebe u najvažnijim gradovima Njemačke. Mali apartmani obično su opremljeni čajnom kuhinjom i kupaonicom. Mali stol služi za jelo i rad, a u kutu je krevet - ono najvažnije, a opet dovoljno. Davatelj usluga GBI nudi tri različite veličine sa svojim „pametima“ i stoga je idealno pogodan za poslovne putnike ili ljude koji još uvijek traže stalno mjesto za boravak.
|
model |
Studio |
Studio XL |
Apartman |
|
cijena |
Od 61, - eura / noć |
Od 73 eura / noć |
Od 93, -Euro / noć |
Davatelj usluga "ipartment" također ima razne ponude na izbor i trenutno je zastupljen u sedam njemačkih gradova. Od malih soba od 20 četvornih metara do stana od 100 četvornih metara, ima ponešto za svaki ukus.
Sljedeće cijene vrijede za mikro apartmane u Kölnu:
|
model |
XS |
S. |
M. |
L. |
|
cijena |
Od 1.190 eura / mjesečno |
Od 1.390 eura mjesečno |
Od 1.590 eura / mjesečno |
Od 1.890 eura / mjesec |
"Campus Viva" usredotočen je na mikrostanove za studente u Münchenu, Berlinu, Heidelbergu i Bremenu. Uz apartmane, gotovo sve zgrade nude zajedničke prostore i sobe, teretanu, praonicu i terasu za stanovnike.
Mikrostanovi su studentima puno ugodniji jer o svemu ne moraju brinuti sami. Obično već postoji pristup internetu; skrbnik pomaže u tehničkim problemima, a ponekad postoji i usluga bicikla. Velika je prednost, međutim, to što kuhinju i kupaonicu ne morate dijeliti ni s kim. Time se izbjegava sukob.
|
Grad |
München |
Berlin |
Heidelberg |
Bremen |
|
cijena |
Od 550 eura / mjesečno |
Od 470 eura / mjesečno |
Od 425 eura / mjesečno |
Od 370 eura / mjesečno |
