Upravitelji nekretninama u zajednici vlasnika igraju važnu ulogu i svakako bi trebali biti prikladni za ovu poziciju. U nastavku objašnjavamo kako vi kao zajednica vlasnika možete pronaći pravu osobu i što se događa kada se mora naći novi upravitelj imovine.
Upravitelj imovine stambenog kompleksa ima moćan položaj: ima sredstva udruge vlasnika stanova (WEG). Saziva vlasnike i provodi tamo donesene rezolucije. Brine o popravcima i održavanju komunalne imovine. Da bi to učinio, mora pratiti složeni zakon o stambenoj imovini. To zahtijeva (uglavnom) profesionalca.
Pronađite upravitelja nekretnine
WEG se u principu može i sam upravljati. To bi moglo uspjeti za mali stambeni kompleks. Ali čim samo jedan vlasnik želi "pravog" upravitelja, zajednica ga mora imenovati. Da bi to učinila, prvo joj treba odabir kandidata. “Trebale bi biti tri ponude. Inače, nedostatak alternativa može dovesti do toga da vlasnici kasnije uspješno ospore odluku o nalogu ”, kaže Annett Engel-Lindner, odvjetnica specijalizirana za stanarsko pravo i etažiranje.
Tijekom istraživanja, zajednica (ili članovi koji o njoj brinu) mogu se usredotočiti na kandidate u blizini. Napokon, važne su kratke udaljenosti kako bi upravitelj mogao redovito kasnije provjeravati imovinu. Prva inspekcija trebala se obaviti prije izbora. Julia Wagner iz udruge vlasnika Haus & Grund Germany objašnjava zašto: "Kandidati moraju poznavati stambeni kompleks kako bi mogli podnijeti utemeljenu ponudu."
Što čini dobrog administratora?
Dobra veza s upraviteljem imovine trebala bi biti glavni prioritet udruge vlasnika kuća. Da biste uspjeli, poslušajte zapovijed broj jedan: Kao zajednicu odaberite profesionalca koji vam zapravo odgovara, koji može pružiti reference, koji odiše kompetentnošću i profesionalnošću i koji vam se čini osobnim.
Lošeg upravitelja imovine često se može prepoznati tek kasnije ako je, na primjer, dao vlasnicima loše savjete o održavanju i ako je puno novca pogrešno uloženo. Dakle, dovoljan razlog da vlasnici pažljivo odaberu upravitelja i pažljivo ih promatraju. Srećom, zakon koji uređuje upravitelje nekretninama stupio je na snagu u ljeto 2018. godine. Sada vam treba odobrenje. To dobivaju samo ako mogu dokazati pouzdanost, dobre financijske prilike i zaključenje osiguranja od profesionalne odgovornosti, kao i redovito pohađati tečajeve.
Predizbor upravitelja imovine
Unaprijed bi savjetodavni odbor uprave ili unaprijed odabrane osobe trebali ciljano pregovarati kako bi mogli vlasnicima stanova predložiti tri društva za upravljanje. Kandidat se zatim bira natpolovičnom većinom na najviše pet godina. Ugovorom o upravljanju reguliraju se njegove dužnosti i naknade, kao i trajanje imenovanja. Koliko sloboda udruga vlasnika dodjeljuje upravitelju imovine može sam odrediti.
Svatko tko se brine za predizbor trebao bi stvoriti kontrolni popis sa svim točkama koje se traže od kandidata. Dakle, odluka je objektivna i neovisna o cijeni i osobi. Uz osiguranje poslovne odgovornosti propisano odobrenjem, to uključuje i osiguranje od financijskog gubitka i osiguranje vjernosti. Nadalje, podnositelj zahtjeva trebao bi imati profesionalni ured kako bi ga vlasnici mogli kontaktirati i dati zamjenu tijekom sezone odmora. Administrator također treba uzeti u obzir posebne značajke pojedinog sustava. Nažalost, neki prijavitelji nude samo nizak standard.
Idealan upravitelj nekretninama mora udovoljavati brojnim zahtjevima.
Ugovor o upravljanju
Većinu vremena upravitelj imovine podnosi nacrt koji obično uzima u obzir njegove interese. "Vlasnici bi stoga trebali to kritički pogledati", preporučuje Gabriele Heinrich iz udruge za zaštitu potrošača "Živjeti u vlasništvu". Na primjer, ugovor o upravljanju trebao bi vlasnicima dati mogućnosti kontrole, npr. Obvezati upravitelja imovine da naplati plaćanje kuća od suvlasnika koji nisu voljni platiti, da pošalje zapisnik sa sastanka vlasnika u roku od dva do tri tjedna i da dobije odobrenje savjetodavnog odbora za ugovore s obrtnicima koji premašuju određeni iznos. Ako ugovor predviđa posebna plaćanja za administratora, treba provjeriti njihovu prihvatljivost.
Pravne dužnosti administratora
- Mjere za pravilno održavanje i popravak komunalne imovine
- Plaćanje i primanje plaćanja i usluga
- Upravljajte prikupljenim sredstvima
- Podnošenje zahtjeva od strane udruge vlasnika kuća
- voditi račun
- daljnje ovlasti, na primjer sazivanje, predsjedavanje i zapisivanje odluka sastanka vlasnika stanova
- Provođenje postupka donošenja odluka
„Dobra administracija ima i komercijalnu i tehničku stručnost. A postoje i osobni kontakti ”, kaže Gabriele Heinrich. „Djelujuća administracija brzo reagira na obavijesti o nedostacima i rezultate dokumenata. Ona prati stanje zgrada, inzistira na mjerama obnove, formiranju rezervata i preuzima posredovanje u sukobima između vlasnika. Što je sustav veći, pokrivenost bi trebala biti veća. Osiguranje vjernosti pokriva namjernu štetu koju je nanijelo administrativno osoblje.
Ispravno i netočno upravljanje računom
Središnji zadatak administratora je nadgledanje prihoda i troškova udruge vlasnika kuća (WEG). Računi vlasnika i dalje su često takozvani računi povjerenja koji se vode u ime upravitelja imovine. "Danas su prihvatljivi samo računi u zajednici vlasnika", kaže Heinrich. Prednost za obje strane: Prava su nedvosmisleno u vlasništvu zajednice, administrator samo preuzima upravljanje računom u ime vlasnika. Takvi računi u inozemnom novcu nude veću sigurnost u slučaju bankrota ili smrti administratora, a vlasnici ih lakše kontroliraju.Uz to, zajednica bi trebala ograničiti administratorsku moć raspolaganja računom i to ovisiti o pristanku vlasnika stana ili savjetodavnog odbora - na primjer za račun rezerve ili od određenih iznosa.
Nagrada upravitelja imovine
Naknada za upravljanje može se slobodno pregovarati. Ovisi o tehničkom standardu i veličini nekretnine. Pravilo: što više sustava ima jedinica, to je jeftinija naknada. Raspon je između 25 i 30 eura mjesečno po stambenoj jedinici. Stručnjak može primijeniti posebnu naknadu za usluge kao što je odobrenje administratora za prodaju stana. Ne postoji dodatna naknada za upravljanje zbirkom rješenja, čak i ako je to predviđeno ugovorom o upravljanju.
Otkaz administratora
Često je administrator zaštićen pasusom u ugovoru: da ga se može opozvati samo iz važnog razloga, na primjer ako samovoljno dodjeljuje narudžbe za veće popravke. Pokazalo se korisnim dogovoriti termin sastanka za godinu do dvije unaprijed. Dovoljno vremena da obje strane razmotre svoju vezu - bez potrebe da zajedno nepotrebno dugo čekaju ako suradnja ne uspije.
Olakšanje upravitelja nekretnina
Mnogi vlasnici stanova ne znaju trebaju li razriješiti upravnika imovine na sastanku vlasnika. "Otpuštanjem se odričete prava na naknadu za sve poznate ili prepoznatljive pogreške administratora tijekom pražnjenja", upozorava Heinrich. Stoga to uvijek treba pažljivo razmotriti.
Promijenite upravitelja imovine
Svakih nekoliko godina WEG glasa o administratoru. Međutim, ako uoči izbora postane očito da dosadašnji administrator više neće dobivati većinu, započinje potraga za novim kandidatima. Ako na svom WEG-u preuzmete ovaj zadatak, morate dobiti tri ponude i pravovremeno obavijestiti suvlasnike o njima. Dopustite najmanje tri mjeseca unaprijed. Manji WEG-ovi bolje započeti ranije. Često vam treba više pokušaja kako biste pronašli dovoljno kandidata. Stari upravitelj, ako je još uvijek na funkciji, mora sazvati i održati sastanak vlasnika. Tako pomaže odrediti vlastitog nasljednika.
Što biste trebali uzeti u obzir prilikom presvlačenja
U idealnom slučaju, ugovor istječe paralelno s narudžbom. Ako ne, vlasnici se moraju pridržavati dogovorenih otkaznih rokova - i pobrinuti se da novi upravitelj uvijek kombinira narudžbu i razdoblje ugovora. Inače bi se moglo dogoditi da WEG razriješi administratora s funkcije, ali ugovor se nastavlja i zahtjev za naknadu i dalje traje.
Primjer: Administrator je imenovan na neodređeno vrijeme. Tada je maksimalno trajanje pet godina. Međutim, skupština vlasnika može ga razriješiti u bilo kojem trenutku prostom većinom - pod uvjetom da nije dogovoreno ništa drugo (na primjer samo iz važnog razloga). Ugovor prestaje kad mu je mandat ograničen na mandat. U nedostatku takve klauzule, ona se i dalje primjenjuje. Uz to, ne može se svaki ugovor lako raskinuti, na primjer zato što sadrži minimalni rok. Međutim, ako postoji važan razlog za otkaz, poput postupka zbog insolventnosti ili neprovođenja rješenja, WEG u svakom slučaju može raskinuti ugovor bez najave.
