Kupnja najam: korisno ili previše rizično? - Your-Best-Home.net

San o posjedovanju vlastitog doma može biti vrlo skup. Svatko tko još nema dovoljno vlastitog kapitala mora tražiti alternative. Jedan od njih je kupnja najma. Prelazak s stanara na vlasnika uz malo truda i malo uštede zvuči dobro. No model kupnje unajmljivanja također nosi određene rizike. U ovom ćete vodiču saznati što biste kao kupac najma trebali znati unaprijed.

Najvažnije stvari na prvi pogled

Kako funkcionira kupnja najma?

Kupnja najma obično funkcionira na takav način da zainteresirana strana i potencijalni kupac prvo iznajmljuju nekretninu i kupuju je kasnije. Kupoprodajna cijena stana već je dogovorena zaključenjem ugovora o najmu.

Što moram uzeti u obzir prilikom iznajmljivanja?

U kupnji se obično dogovaraju dva ugovora: ugovor o najmu i ugovor o kupnji. Oba ugovora mora ovjeriti javni bilježnik. Može se dogoditi da morate platiti predujam koji je možda dogovoren prije ove ovjere.

Uzima li se u obzir najamnina u slučaju kupnje najma?

Ugovor o najmu također određuje visinu najamnine i kupoprodajnu cijenu nekretnine. Mjesečna najamnina koju stanar plaća nadoknađuje se prema nabavnoj cijeni.

Je li kupnja najma zajam?

U prenesenom smislu, kupnja najma je zajam, jer koristite Your-Best-Home.net ili stan odmah nakon potpisivanja ugovora, ali puni iznos kupoprodajne cijene ne morate platiti kasnije.

Kako funkcionira kupnja najma?

Kupac i prodavatelj zaključuju ugovor o najmu i istovremeno ugovor o kupnji za Your-Best-Home.net. Kupac se najprije iznajmljuje i obvezuje se da će za pet, deset ili dvadeset godina steći Vaš-Best-Home.net - po već utvrđenoj nabavnoj cijeni. Najamnina plaćena do tada plus određeni iznos predujma u cijelosti će se nadoknaditi u odnosu na kupnju. Također je običaj da kupac za najam izvrši jednokratnu kaparu do 20 posto prije notarskog ovjeravanja ugovora. Ako za to nedostaju financijska sredstva, često postoji mogućnost plaćanja na rate, ali to značajno povećava ukupni mjesečni teret. Nakon isteka roka, preostali dug dospijeva i javni bilježnik vrši prijenos vlasništva. Povremeno je potrebna naknada za završetak.
Dobro je znati: Postepeno stjecanje imovine putem dogovorene rate otplate osigurava se javnobilježničkim ugovorom. Uz to, nijedna banka ili građevinsko društvo nisu uključeni kao posrednici.

Prilikom iznajmljivanja trebali biste pažljivo izvagati prednosti i nedostatke i ugovorno se zaštititi od rizika.

Alternativa za kupnju najma: opcija kupnje

Ako još niste sigurni želite li zaista kupiti Vaš-Best-Home.net, također se možete odlučiti za opciju kupnje. U ovom slučaju se ne zaključuje kupoprodajni ugovor uz ugovor o najmu, ali vlasnik - obično stambena zajednica ili investitor nekretnine - stvara opcijsko pravo u korist stanara upisom u zemljišne knjige. Stanar može, ali ne mora, stjecati imovinu pod sada postavljenim uvjetima.
I kod ovog modela kupnje najma stanar plaća vlasniku mjesečnu svotu. Međutim, za razliku od uobičajene kupnje najma, ovo je model predujma koji se približava klasičnom ugovoru o zajmu za građevinsko društvo: uz mjesečnu najamninu, štedite i iznos X, na koji zadruga brine i spreman je za dodjelu nakon Y godina. Tek tada možete kupiti imanje - ili ne.
Modeli kupovine opcija suradnje obično traju 25 godina - to ostavlja stanaru dovoljno vremena da uštedi potrebnu svotu dok već živi u svom budućem domu.
Dobro je znati:Opciju bilježnik unosi kao obavijest o prijenosu u zemljišne knjige, pa je pravno sigurna. Međutim, u pravilu je mjesečna najamnina za kupnju opcija znatno veća od lokalne usporedive najamnine. To je zato što se vlasnici nadaju da će povećani doprinos motivirati stanare da kupuju, u protivnom će plaćena stanarina biti izgubljena.

Pravno i stvarno vlasništvo U slučaju kupnje najma, legalno vlasništvo prenosi se na kupca tek nakon što je kupnja plaćena. Korisničko vlasništvo mijenja vlasnika odmah nakon zaključenja ugovora. To znači da kao kupac nekretnine obično morate platiti administrativne troškove i održavanje imovine nakon potpisivanja ugovora .

Prednosti i nedostaci kupnje najma

koristi

• Za kupnju najma ne smije se uzimati zajam, tako da ne nastaju dugovi.
• Budući da prodavatelj odgađa cijelu kupovnu cijenu kuće na određeno razdoblje, nema bankovnih troškova kamata.
• Poduzetnici u ugostiteljstvu ili tekstilnoj industriji ili mladi samozaposleni teže dobivaju kredit od banke zbog neredovitih prihoda - za njih je kupnja najma realna opcija.
• Ako stvarno želite kupiti određenu nekretninu, ali još nemate kapital, kupnja najma nudi vam priliku da rezervirate kuću iz snova i kupite je kasnije.
• Mjesečna najamnina ide u vaš vlastiti dom, umjesto u džep iznajmljivača.
• Kupci iznajmljenih kuća svoj dom i vrt mogu odmah dizajnirati prema njihovim željama, jer će im kasnije pripasti.

Provjerite je li ugovor o kupoprodaji zakupa ovjeren kod javnog bilježnika, inače nemate prava na stan ili kuću.

hendikep

• Najam za kupnju zvuči primamljivo mladim ljudima bez kapitala - ali oni koji ne mogu uštedjeti kapital možda neće moći pokriti troškove održavanja kuće.
• Obično je jeftinije dobiti financiranje putem banke. Mlade obitelji posebno imaju koristi od državnih subvencija poput izgradnje dječjih doplataka ili subvencija za stanovanje, kao i popusta na zajmove.
• U nekim se slučajevima skupe ili neadekvatne kuće nude kao modeli kupnje za najam koji nisu pronašli kupce na tržištu nekretnina.
• Opcija kupnje opcija daje kupcu priliku da odustane od kupnje nekretnine, ali je skuplja: najam je obično znatno veći od lokalne usporedive najamnine.
• Ako stambena zajednica, investitor ili iznajmljivač u međuvremenu bankrotiraju, do tada plaćena najamnina može se izgubiti, kao i potencijalni dom.

To su rizici povezani s kupnjom najma

Kupnja unajmljena uključuje rizike! Budući da uz najamninu, koja nije beznačajna ovisno o stambenom naselju, dolazi udio u financiranju i ušteda. Mnoge obitelji ne mogu si priuštiti ovaj dvostruki teret. Ako preostali dug treba platiti, a kamate su u ovom trenutku neočekivano porasle, mogući zajam bit će skuplji nego što se očekivalo.
Iako se na prvi pogled čini da je to jednostavan način prodaje ili kupnje kuće, model kupnje-najma zapravo se ne želi etablirati u Njemačkoj - čak ni ideja državnog subvencioniranja otkupa. S jedne strane, to je zbog spomenutih rizika, ali s druge strane i zbog činjenice da se ugovori o kupnji najma međusobno jako razlikuju i moraju biti individualno dizajnirani. Međutim, postoje neke zamke za laika.

Testirajte mogućnosti financiranja Ne žurite ni u čemu što se tiče kupovine najma. Najbolje je prethodno otkriti kod banke može li hipotekarno kreditiranje biti jeftinije. Postoje državne potpore i zajmovi s popustom, posebno za mlade obitelji , tako da kupnja najma često nije najbolja opcija.

Najam za kupnju obično nije najbolje rješenje za mlade obitelji.

Ugovor o zakupu: Trebate obratiti pažnju na ovo

Što bi ugovor o kupnji najma trebao sadržavati

• U ugovoru o otkupu najma stanodavac i kupac najma zajednički određuju iznos neto najamnine koji će se nadoknaditi u odnosu na kupoprodajnu cijenu.
• Kao kupac najma, trebali biste se zapitati koliko dugo želite biti vezani.
• Pri kupnji opcija zadruga razmatra koliko dugo će zainteresiranoj strani dodijeliti obvezujuće pravo kupnje. Zauzvrat, stanar se može odreći raskida ugovora o najmu za isto razdoblje.
• U ugovoru navedite što će se dogoditi ako tijekom najma smanjite najamninu. Hoće li se dogovorena najamnina ili smanjeni iznos nadoknaditi s kupoprodajnom cijenom?
• Tko plaća porez na imovinu ili osiguranje? Tko plaća troškove održavanja? Moguće je da iznajmljivač plaća tijekom razdoblja najma i da mu se nadoknade troškovi nakon korištenja mogućnosti kupnje.

Dopunski propisi u ugovoru o otkupu najma

• Prije potpisivanja ugovora o kupnji unajmite, pojasnite kako možete rano izaći iz modela.
• A što će se dogoditi sa uštedom koju ste uštedjeli, u konačnici bi se trebalo odlučiti protiv kupnje opcije ili podnijeti zadrugu ili investitora za stečaj.
• Budite oprezni ako davatelj usluga vaše ulaganje ulaže u kapital ili nekretninske fondove - u najgorem slučaju novac će kasnije nestati.
• Dogovorite se o posebnom pravu otplate u ugovoru o najmu. Ako, primjerice, novac dobijete nasljedstvom, imate mogućnost da to koristite tijekom razdoblja otplate kako biste otplatili kupnju i tako brže smanjili dug.

Javni bilježnik mora ovjeriti ugovor o kupnji najma, u protivnom je nevažeći - kupac tada nema izvršno pravo na prijenos imovine. To znači da su komponente nabavne cijene sadržane u plaćenoj najamnini izgubljene.

Studija slučaja za kupnju najma

Obitelj Meier željela bi živjeti u svoja četiri zida. Pita se isplati li se iznajmiti za kupnju. Pronaći ćete odgovarajuću ponudu za obiteljsku kuću. Trebao bi koštati 157.500 eura. Za to Meiers moraju izvršiti jednokratnu uplatu od 15.750 eura. Mjesečna najamnina iznosi 836,87 eura, ušteda 144,38 eura, dakle ukupno 981,25 eura. Komponenta štednje zarađuje kamate od tri posto. Nakon deset godina imanje moraju kupiti. Profesionalac radi matematiku: Meyers bi odmah kupila mnogo jeftinije.

Stjecanje kupnjom putem najma

Nabavna cijena:	157.500,00 eura
Iznos uštede u 10 godina, uključujući jednokratnu uplatu	41.301,67 eura
Preostala nabavna cijena nakon 10 godina:	116.198,33 eura
Kamatna stopa:	5,5 posto
Mjesečna cijena:	981,25 eura
Vlasništvo je	bez duga nakon 24 godine

Klasična kupnja posudbom

Nabavna cijena:	157.500 eura
Vlastiti doprinos:	15.750 eura
financije:	141.750 eura
Kamatna stopa:	4,75%
Fiksna kamatna stopa:	deset godina
Mjesečna stopa:	981,25 eura
Otplata:	2%
Preostali dug nakon isteka fiksne kamatne stope:	77.372,47 eura
Your-Best-Home.net ima kamatnu stopu od 5,5% i zadržava se mjesečna stopa	bez duga nakon 18 godina

Izvor: Savjet za zaštitu potrošača Tiringija

Zaključak: Uz model najma, obitelj Meier mora platiti kupovnu cijenu šest godina duže. To znači da je model najma-kupnje skuplji za 70.650 eura.

Vlasništvo kuće: Primjenjuju se ove reforme

Reforma Zakona o etažiranju (WEGesetz) dogovorena u koalicijskom sporazumu iz 2017. pokrenuta je i predstavljena Saveznom kabinetu 25. ožujka 2020. Ako se Bundestag sada složi, od jeseni na snagu stupaju sljedeće promjene za vlasnike stanova:
Promjena vlasti: Administratori zajednice vlasnika nekretnina trebali bi u budućnosti dobiti znatno veću slobodu djelovanja. Prema nacrtu, oni će "imati pravo i obvezu poduzeti odgovarajuće upravne mjere koje vlasnicima stanova ne zahtijevaju donošenje odluke ili ako postoji rizik od rokova ili nedostataka" Međutim, ovlasti administratora mogu se ograničiti ili proširiti rješenjem.
Bez ograničenja:Prema novom zakonu, administrator zastupa zajednicu na i izvan suda. Stoga može zaključiti ugovore koje zajednica vlasnika ili pojedinačni vlasnik više ne može stornirati.
Odgovornost: Pojedinačni vlasnici moraju snositi troškove naručenih mjera.
Nova pravila za rješavanje: Prije toga, najmanje polovica suvlasničkih udjela morala je biti zastupljena kako bi se moglo donijeti rješenje. Odluka je sada moguća bez obzira na broj prisutnih vlasnika. Također treba provesti internetsko sudjelovanje.
Naplata:Uz godišnje troškove naplate upravitelja, svaki pojedinačni predmet više ne mora odobravati vlasnik. Dozvola treba samo za vršnu naplatu, jer to moraju platiti i vlasnici.
Raspodjela troškova: Novi nacrt trebao bi omogućiti udruženjima vlasnika da jednostavnom većinom promijene raspodjelu troškova. To se odnosi na tekuće troškove kao i na jednokratne troškove.
Stanica za punjenje e-automobila:U budućnosti će opremanje parkirališta punionicom za e-automobile odobriti i vlasnici i stanari, pod uvjetom da sami snosite troškove. Pravo na pristanak za strukturne promjene, na primjer na brzu internetsku vezu putem optičkih vlakana u stanu, i dalje je dostupno samo vlasnicima.