Ne biste trebali utvrđivati samo tržišnu vrijednost nekretnine kada želite prodati imovinu. Postoje i drugi slučajevi kada postaje važno znati vrijednost kuće ili stana. Ovdje pročitajte kako se procjenjuje imovina i kako možete izračunati realnu vrijednost.
Utvrđivanje tržišne vrijednosti imovine posebno je teško za laike. No s pravim osnovnim znanjem i razumnim postupkom, procjena nekretnina može se postići vrlo brzo. Ovdje smo saželi bitne točke za vas.
Tržišna vrijednost i tržišna vrijednost: koja je razlika?
Kada se svojstvo procjenjuje u smislu njegove vrijednosti, često se koriste dva različita pojma za koja se čini da se koriste proizvoljno:
- Tržišna vrijednost
- Tržišna vrijednost
U stvari, oba pojma označavaju isto i stoga se mogu koristiti sinonimno. Oba izraza koriste se i u građevinskom zakonu.
Koja je definicija "tržišne vrijednosti"?
Točna definicija tržišne vrijednosti ili tržišne vrijednosti navedena je u § 194 BauGB:
"Tržišna vrijednost (tržišna vrijednost) određena je cijenom koja je u trenutku na koji se utvrđivanje odnosi, u uobičajenom poslovanju u skladu sa zakonskim uvjetima i stvarnim svojstvima, drugi uvjet i mjesto imovine ili drugog predmeta procjene postigli bi se bez obzira na neobične ili osobne okolnosti. "
To znači da tržišna vrijednost nekretnine ukazuje samo na cijenu koja se može postići na tržištu u vrijeme utvrđivanja tržišne vrijednosti. Ova referenca na trenutak u vremenu je bitna, jer u određenim okolnostima viša ili niža cijena nekretnine može biti realna nakon kratkog vremena.
Upućivanje na normalno poslovanje i nedostatak obzira prema neobičnim ili osobnim okolnostima znači da se ovdje pretpostavlja prodaja na slobodnom tržištu: To nije ni prodaja putem ovrhe niti hitna prodaja ili prodaja članovima obitelji ili prijateljima koji bi možda stekao imanje po cijeni prijateljstva.
Odredite tržišnu vrijednost nekretnine: kako djeluje?
Ne postoji fiksna formula za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Umjesto toga, njihova vrijednost izračunava se pomoću procjene. Tri su različite metode koje u konačnici dovode do realne procjene imovine:
- Metoda usporedbe vrijednosti
- Metoda stvarne imovine
- Način dohotka
Koja se od ovih metoda koristi za izračunavanje tržišne vrijednosti nekretnine, ovisi prvenstveno o vrsti imovine.
Odredite tržišnu vrijednost nekretnine: koji postupak ima smisla?
Obično se koriste dvije različite metode za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine kako bi se dobili što pouzdaniji i najrealniji mogući rezultat. O tome kako se razlikuju možete pročitati u sljedećim odlomcima. Ove kombinacije različitih pristupa pokazale su se korisnima:
| Vlasništvo | 1. Postupak ocjenjivanja | 2. Postupak ocjenjivanja |
|---|---|---|
| ravan | Metoda usporedbe vrijednosti | Metoda vrijednosti zarade i materijalne vrijednosti |
| Stan, iznajmljen | Metoda kapitalizirane zarade | Realna vrijednost i metoda usporedbe vrijednosti |
| Kuća | Metoda stvarne imovine | Metoda kapitalizirane zarade |
| Kuća, iznajmljena | Metoda kapitalizirane zarade | Metoda stvarne imovine |
| Vlasništvo | Metoda usporedbe vrijednosti | --- |
| Zemljište, iznajmljeno | Metoda usporedbe vrijednosti | Metoda kapitalizirane zarade |
1. Što je metoda usporedbe vrijednosti?
Ako se tržišna vrijednost nekretnine određuje primjenom metode usporedne vrijednosti, uzimaju se u obzir prodajne cijene postignute u nedavnoj prošlosti za usporedive nekretnine na istom području. Primjenjuje se sljedeće: što se više uporedivih svojstava može koristiti, preciznije se može izračunati tržišna vrijednost nekretnine. Posljednje postignute prodajne cijene općenito su dostupne lokalnom stručnom odboru i mogu se tamo pogledati.
Referentna metoda prilično je prikladan način za izračunavanje vrijednosti nekretnine. Međutim, nije prikladan za sve vrste predmeta. Na ovaj je način posebno lako odrediti vrijednost kuća u nizu, koje su slične po broju u neposrednoj blizini, kao i za etažirane stanove u većim stambenim kompleksima, jer tamo obično postoje brojni usporedivi stanovi. Postupak je također pogodan za nerazvijena svojstva za koja se izračunava cijena nekretnine.
Čim se radi o zemljištu na kojem je pojedinačna kuća, postaje teže odrediti tržišnu vrijednost nekretnine, jer u ovom slučaju brojni čimbenici na i u kući (kao što su godina gradnje, veličina, namještaj) utječu na vrijednost posjeda. Pronaći veći broj usporedivih objekata koji bi bili korisni za metodu usporedbe vrijednosti postaje mnogo teže. Stoga se ovdje uglavnom koristi metoda stvarne vrijednosti.
2. Što je metoda stvarne imovine?
Metoda stvarne vrijednosti na drugačiji način određuje tržišnu vrijednost nekretnine: ovdje se, s jedne strane, razmatra vrijednost zgrade na nekretnini, a s druge strane koja je cijena prikladna za nekretninu.
Da bi se utvrdila vrijednost imovine, takozvana vrijednost zemljišta, ponovno se koristi metoda usporedne vrijednosti. U slučaju same zgrade, međutim, uzima se u obzir koji su troškovi nastali tijekom gradnje. Od te se vrijednosti zatim oduzima iznos koji treba uzeti u obzir za amortizaciju starosti, uključujući znakove istrošenosti (poput oštećenja fasade, nedostataka na krovu). Dobivena vrijednost, vrijednost nekretnine, zatim se dodaje vrijednosti zemljišta i rezultira tržišnom vrijednošću nekretnine.
3. Što je metoda kapitalizirane zarade?
Ako se prodaje unajmljena nekretnina ili komercijalna nekretnina, metoda kapitalizirane zarade najvjerojatnija je opcija za određivanje trenutne tržišne vrijednosti. U ovom posebnom slučaju govori se i o vrijednosti kapitalizirane zarade nekretnine.
Prvo se izračunava vrijednost zemljišta, tj. Tržišna vrijednost imovine, a zatim se razmatra zgrada. Ovdje prihod od najma igra jednako veliku ulogu kao i troškovi koji se moraju podići za upravljanje imovinom. Ako je iznos budućih prihoda od najma ograničen, na primjer kočnicom od najma, to se uzima u obzir. Ovdje je također važan iznos gubitka od najma. Jer ako imovina općenito donosi dobar prihod, rizik od slobodnih mjesta još uvijek može smanjiti njezinu vrijednost.
U ovom je procesu neophodna stručnost. Procjenu nekretnina na ovaj način stoga bi trebali provoditi samo iskusni stručnjaci poput procjenitelja ili građevinskih stručnjaka.
Tržišna vrijednost nekretnine: kada je treba utvrditi?
Tržišna vrijednost imovine mora se utvrditi najkasnije kada to zatraži službeno tijelo ili se promijeni vlasnik imovine. To se odnosi na ove slučajeve:
- Prodaja nekretnine
- baština
- razvod
- Ovrhe
- Utvrđivanje poreza od strane poreznih vlasti
- Financiranje imovine putem banke
Tko može odrediti tržišnu vrijednost nekretnine?
Ako trenutnu vrijednost imovine zatraži službeno tijelo poput poreznih vlasti ili banke, procjenu imovine trebao bi izvršiti stručnjak, neovisni procjenitelj koji je upoznat s lokalnim uvjetima. Ako se imovina želi prodati, realtor također može odrediti vrijednost.
Procjenu vrijednosti nekretnina vrši, na primjer, stručni procjenitelj.
Izračunajte tržišnu vrijednost nekretnine: koji su troškovi?
Ako naručite procjenitelju ili posredniku izračun tržišne vrijednosti vaše imovine, svakako biste trebali unaprijed dogovoriti troškove. Jer što se tiče iznosa, ne postoji zakonska regulativa.
Stvarni troškovi za izračunavanje tržišne vrijednosti nekretnine u velikoj mjeri ovise o odabranoj metodi vrednovanja i uloženom naporu. Metoda usporedne vrijednosti, koja puno manje zahtijeva vrijeme, općenito je mnogo jeftinija od metode vrijednosti prihoda koja zahtijeva istraživanje.
Kao okvirni vodič, trebali biste krenuti od oko jednog posto vrijednosti imovine koja treba platiti procjenu.
Koji čimbenici utječu na tržišnu vrijednost nekretnine?
- Lokacija
Što je atraktivniji položaj nekretnine, to je viša tržišna vrijednost nekretnine. - Godina izgradnje
U pravilu se postižu veće cijene za mlađe zgrade, jer je njihovo stanje očuvanosti bolje nego za stare zgrade. - Životni prostor i korisna površina
Što je veći životni prostor ili korisna površina imovine, to je veća potražnja za njom i veća je dostižna cijena.
Veličina nekretnine Isto se odnosi na veličinu nekretnine kao i na životnu / korisnu površinu: što prije postigne masovni okus, imovina može biti skuplja.- Dionica i orijentacija
Atraktivno dizajnirano zemljište povoljne orijentacije ima veću vrijednost od, primjerice, vrlo duge, uske parcele. - Oprema i njezino stanje
Karakteristike opreme na ili u zgradi također se uzimaju u obzir pri procjeni. Na primjer, balkon, dizalo ili podzemno parkiralište su plus. - Stanje zgrade
Što je zgrada dobro uređena i što je bolja u održavanju, to se cijena imovine može postići viša. - Energetska učinkovitost Nisu
važni samo troškovi stjecanja - tekući troškovi također određuju vrijednost nekretnine: Niska klasa energetske učinkovitosti stoga dovodi do veće tržišne vrijednosti nekretnine. - Kontaminirana mjesta (poput ugrađenog azbesta)
drijemaju na imanju Opasnosti koje se moraju ukloniti uz veliki trošak, što smanjuje vrijednost imovine. - Pravna pitanja poput zaštite spomenika
Ako postoje zakonska ograničenja ili zahtjevi poput zaštite spomenika za dobro, to također može smanjiti cijenu koju treba postići. - Planirani građevinski projekti na tom području
Ako su građevinski projekti u trenutku prodaje nekretnine već poznati u neposrednoj blizini, mogu povećati svoju vrijednost (npr. Izgradnja obilazne ceste kako bi u budućnosti bilo manje buke) ili ih čak i sniziti (obilazna cesta u budućnosti će biti u neposrednoj blizini mimo kuće). - Za stanove: Položaj u zgradi (kat)
Što je stan više u kući, to je vrijedniji. - Izgledi za zaradu imovine
Ako se za iznajmljene nekretnine mogu predvidjeti visoki prihodi od najma, ova pozitivna mogućnost zarade također povećava vrijednost imovine. - Tržišna potražnja
U konačnici je, međutim, najvažniji čimbenik uvijek tržišna potražnja. Ako je kupovna moć u regiji preniska ili je ponuda usporedivih nekretnina prevelika, to snižava cijenu koja se može postići.
Koji su dokumenti potrebni za procjenu imovine?
Dokumenti koji su vam potrebni za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine ovise o vrsti imovine:
- Kuća
- Apartman / kuća u nizu (djelomično vlasništvo)
- Iznajmljena nekretnina
1. Koji su dokumenti potrebni za ocjenu kuće?
Da biste mogli izračunati tržišnu vrijednost kuće, trebali biste moći predočiti ove dokumente:
- Izvadak iz zemljišnih knjiga
- Izgled
- Opis zgrade
- Nacrti
- Proračun životnog prostora
- Energetski certifikat
- Zemljovid zemljišta i plan mjesta
- Dokaz o popravcima i modernizacijama
- Dokaz o dodatnim sadržajima (npr. Alarmni sustav, solarni sustav)
2. Koji su dokumenti potrebni za procjenu stana ili djelomičnog vlasništva?
Ako je imovina koja se vrednuje stan ili kuća u nizu, uz gore navedeni neophodni su i sljedeći dokumenti:
- Plan raspodjele
- Izjava o podjeli i poretku zajednice
- Ekonomski plan
- Dokumenti o iznosu rezerve za uzdržavanje
- Izjave o stambenoj i kućnoj naknadi za posljednjih pet godina
- Zapisnici sa sastanaka vlasnika u posljednjih pet godina
3. Koji su dokumenti potrebni za procjenu unajmljene nekretnine?
Ako želite utvrditi vrijednost unajmljene nekretnine, trebali biste također moći predočiti ove dokumente:
- Ugovori o najmu i sastav zakupa
- Lista postojećih stanara
- Računi operativnih troškova za posljednje tri godine
Koji su još dokumenti potrebni za procjenu?
Da bi se realno procijenila postojeća prava i tereti imovine, ovi dokumenti mogu biti ključni:
- Upisi o pravu puta i pravu boravka
- daljnja javnobilježnička djela
Dokumenti koji su vam potrebni za utvrđivanje tržišne vrijednosti ovise o vrsti imovine.
Tržišna vrijednost i cijena ponude
Ako se utvrdi tržišna vrijednost nekretnine, to ne znači da se izračunava i idealna cijena za tržište. Ovdje je važno nastaviti s taktom. U idealnom slučaju, cijenu ponude postavlja broker koji može procijeniti trenutno raspoloženje na tržištu kao i mogućnosti prodaje nekretnine.
Uz to, vrsta prodaje odlučuje hoće li ponuđena cijena biti iznad ili ispod utvrđene tržišne vrijednosti: U postupku nadmetanja obično se isplati započeti s nižom ponuđenom cijenom kako bi se zainteresiralo što više ponuđača za nekretninu. U slučaju prodaje bez postupka nadmetanja, također može imati smisla odabrati nešto veću cijenu ponude. Na taj se način može postići veća cijena ili se kupac može prilagoditi pregovorima o cijeni. Pri prodaji nekretnine obično su uključene tri cijene: tržišna vrijednost nekretnine, cijena ponude i konačno stvarna cijena prodaje.
