Posebna prava korištenja daju članu zajednice vlasnika posebna ovlaštenja u pogledu dijelova imovine zajednice. Ovdje možete pročitati koji to dijelovi mogu biti i koja prava i obveze proizlaze iz posebnog prava korištenja.
Koje je posebno pravo korištenja?
Posebno pravo korištenja unutar zajednice vlasnika znači da jedan od vlasnika stanova ima pravo koristiti isključivo dijelove imovine zajednice.
Tako dogovoreno pravo može značajno povećati tržišnu vrijednost nekretnine. To se primjenjuje, na primjer, ako stan ima posebna prava korištenja vrta ili vlasnik stana ima garažu za isključivu upotrebu. Posebna prava korištenja parkirnog mjesta veliki su plus, posebno u gradskim naseljima.
Inače, ne postoji pravna osnova za posebno pravo korištenja. Spominje se u odjeljku 5. stavku 4., stavku 2. Zakona o etažiranju (WEG) - ali nije definiran.
Primjeri: Na što se može dodijeliti posebno pravo korištenja?
Posebno se pravo korištenja u načelu može odobriti za sva područja koja pripadaju zajednici, pod uvjetom da se zajednica vlasnika s tim složi. Primjeri ovih zamislivih područja su:
- Parkirna mjesta / garaže za automobile
- Podrumske prostorije
- Terase
- Vrtovi i dijelovi vrta
- Potkrovlje
- Odobrenja za upotrebu posebnih sadržaja kao što je sauna
Za sva ta područja može se dodijeliti posebno pravo korištenja. Važno je, međutim, znati da oni i dalje ostaju zajedničko vlasništvo. Ovlašteni korisnik stoga može to zatražiti za sebe, ali ne postaje jedini vlasnik dodijeljenim pravom.
Za parkirno mjesto može se dodijeliti posebno pravo korištenja. Ali i dalje pripada zajednici.
Tko može dobiti posebno pravo korištenja?
Posebno pravo korištenja za jedno ili više područja može dobiti samo član zajednice vlasnika. Treće osobe su isključene. Međutim, ovlašteni korisnik ima mogućnost davanja prostora u zakup trećoj strani iznajmljivanjem zajedničke imovine - na primjer parkirnog mjesta.
Kako se stječe posebno pravo korištenja?
Ako zajedničku imovinu treba ostaviti jednom vlasniku stana na isključivu upotrebu, sporazum između svih suvlasnika obvezan je; rješenje nije dovoljno. To vrijedi čak i ako propisi Zajednice sadrže opću uvodnu klauzulu. Ako se odlukom trebaju dodijeliti posebna prava korištenja, odgovarajuće navedena uvodna klauzula mora biti uključena u propise zajednice.
Posebno pravo korištenja za vlasnika stana obično je već navedeno u izjavi o podjeli. Moguća je i naknadna dodjela, ali ovaj sporazum tada moraju odobriti svi suvlasnici bez iznimke.
Posebno pravo korištenja: javni bilježnik i zemljišna knjiga
Dogovoreno posebno pravo korištenja može se upisati i u zemljišne knjige. Međutim, to nije obvezno. Također je moguće ovjeriti ga kod javnog bilježnika. Obje mjere apsolutno su preporučljive, jer se sporazum između sadašnjih vlasnika stanova koji je sklopljen samo u pisanom obliku ili čak usmeno odnosi samo na njih, tj. Među njima ima samo takozvani ugovorni učinak. Ako se nekretnina proda, ona ne postoji za novog vlasnika, tako da bi ovaj zakonski imao mogućnost korištenja zajedničke imovine.
Ako je pak pravo ovjereno i zabilježeno u zemljišnim knjigama, područje je postalo dijelom privatnog vlasništva (vidi dolje) i stoga se odnosi i na buduće vlasnike stanova.
Posebna prava korištenja mogu se unijeti u zemljišne knjige ili ovjeriti kod javnog bilježnika.
Prava i dužnosti s posebnim pravima korištenja
Pravo na isključivu upotrebu dijela komunalne imovine ide paralelno s nastalim ovlaštenjima, ali i obvezama.
Posebno pravo korištenja: prava vlasnika stana
- Jedino pravo korištenja
Tko ima posebno pravo korištenja, može koristiti isključivo područje koje mu je dodijeljeno. Suvlasnicima je zabranjeno korištenje nekretnine. Ako je stvarni vlasnik spriječen u ostvarivanju svojih prava, može zatražiti naknadu od udruge vlasnika kuća. - Pravo na prinos
Ako područje navedeno u posebnom pravu korištenja donosi prihode, na primjer u vrtu svake godine sazrije puno voća, Zakon o vlasnicima stanova predviđa da taj prihod duguje korisniku. Ako je to umjesto toga garaža, može se iznajmiti. I ovdje dohodak teče isključivo korisniku.
Posebno pravo korištenja: Obveze vlasnika stana
- Strukturne promjene
Ovlašteni korisnik ne smije vršiti nikakve strukturne promjene na području s posebnim pravom korištenja. Iznimka: U izjavi o podjeli zabilježen je drugačiji sporazum.
Strukturne promjene također uključuju mjere kao što je ograda oko područja. Privremeni sadržaji poput klackalice za djecu su isključeni. - Održavanje, čišćenje, upravljanje, popravak
U principu, zajednica vlasnika dužna je zajedno snositi troškove za dotično područje, unatoč posebnom pravu korištenja. Međutim, sporazum u pravilu predviđa da ga je osoba koja ima pravo na posebnu uporabu dužna održavati o svom trošku. To uključuje čišćenje, upravljanje i sve popravke koji mogu postati potrebni.
Posebna prava korištenja i privatno vlasništvo: to je razlika
Izrazi posebno pravo korištenja i posebna svojina često se međusobno miješaju ili pogrešno upotrebljavaju kao sinonimi. Ali postoji bitna razlika između njih dvoje.
Posebno pravo korištenja daje korisniku pravo korištenja područja koja pripadaju samo zajednici vlasnika. To ne mijenja imovinsko stanje područja. I dalje je vlasništvo zajednice vlasnika.
U slučaju privatnog vlasništva, s druge strane, član zajednice vlasnika nije samo korisnik, već i vlasnik određenog područja. S ovim statusom može slobodno uvesti strukturne promjene u njega, ali samo ako to ne utječe na treće strane.
Što se događa kod prodaje s posebnim pravima korištenja i vlasništva?
Ako se imovina želi prodati, neophodno je osigurati da se posebno pravo korištenja ne može prenijeti odvojeno od zasebne imovine, već da se može prodati u kombinaciji.
Kupci nekretnina na sigurnoj su strani kada pravo korištenja područja nije samo ovjereno kod javnog bilježnika, već je i upisano u zemljišne knjige. Tada automatski postaje dio privatnog vlasništva i automatski prelazi na novog vlasnika kada se proda.