Ugovor o građenju sklapa se za različite građevinske projekte između poslodavca i zaposlenika - bilo da se radi o novogradnji, obnovi ili individualnim uslugama zgrade. Ovdje objašnjavamo koje varijante ugovora i razlike u sadržaju postoje.
Kada odlučujete sklopiti ugovor o građenju s tvrtkom, trebali biste si priuštiti dovoljno vremena - čak i ako je ostvarenje sna o posjedovanju vlastitog doma napokon nadohvat ruke i zapravo ne može ići dovoljno brzo. Ali postoje velike razlike ovisno o tome koju verziju ugovora o gradnji odaberete. Moguće su ove tri vrste ugovora: ugovor o građenju prema BGB, VOB ugovor i ugovor o građenju potrošača.
Ugovor o građenju prema građanskom zakoniku
Što je ugovor o gradnji prema njemačkom građanskom zakoniku?
Definicija ugovora o građenju prema Njemačkom građanskom zakoniku (BGB) glasi kako slijedi:
"Ugovor o građenju je ugovor o proizvodnji, restauraciji, uklanjanju ili prenamjeni zgrade, vanjskog objekta ili dijela istog." (BGB § 650a (1 ))
Od 1. siječnja 2018. ugovor o građenju pravno je standardiziran, poseban oblik ugovora o djelu i uslugama prema njemačkom obveznom zakonu. , Rušenje (rušenje ili rastavljanje) ili rekonstrukcija zgrade, vanjskog objekta ili njegovog dijela (npr. Zidanje, farbanje, sanitarni čvorovi, električna instalacija, grijanje) zatvoreni.
Zakon pod pojmom građevinska građevina podrazumijeva niskogradnju: osim zgrada, to također utječe na mostove, tunele i ceste. Vanjski sadržaji su imanja (npr. Parkiralište ili zeleni prostor). Ugovor o građenju uvijek je dizajniran za određeni rezultat, poznat kao rad u tehničkom žargonu.
Kako se sklapa ugovor o građenju prema njemačkom građanskom zakoniku?
Prema njemačkom građanskom zakoniku ne postoje izričiti formalni uvjeti za sklapanje ugovora o građenju. Dakle, to se može učiniti usmeno ili uvjeravanjem (zaključnom radnjom) s ponudom i prihvaćanjem.
Iznimka: Javno bilježništvo potrebno je ako ugovor o građenju prati kupnja nekretnine (ugovor o kupnji) (odjeljak 311 b, stavak 1, točka 1 BGB).
Što mora biti u ugovoru?
Sadržaj ugovora o građenju mora definirati specifične građevinske radove (od § 650a BGB). Ukratko, to znači: ugovorne strane, građevinski radovi, vrijeme izgradnje, prihvaćanje, naknada, plan plaćanja (obročno plaćanje), sigurnosni polog (osigurava izvršenje građevinskih radova plus zahtjevi za nedostatke) i jamstvo.
U svakom slučaju, usluga mora biti detaljno zapisana u ugovoru o građenju. Opis usluge precizira što klijent može zahtijevati od dobavljača. U kontekstu javnih ugovora, VOB čini osnovu za građevinske usluge (propisi o nabavi i ugovorima za građevinske usluge, vidi dolje).
Ugovorom o građenju uređuje se pravni odnos između naručitelja i izvođača u vezi s novom gradnjom, popravkom, rušenjem ili prenamjenom zgrade.
Rokovi za prihvaćanje
Naručitelj je dužan izvršiti prihvaćanje ugovoreno dovršenog posla. Kupac ne može spriječiti prihvaćanje putem manjih nedostataka (odjeljak 640 (1) BGB).
Također se smatra prihvaćenim djelom ako je dobavljač kupcu odredio razuman rok za prihvaćanje nakon završetka, a naručitelj nije odbio prihvaćanje u tom roku, navodeći barem jedan nedostatak (odjeljak 640 (2) BGB). Faza ispitivanja za prihvaćanje djela razlikuje se od slučaja do slučaja.
Ako naručitelj spriječi prihvaćanje zbog nedostataka, mora, na zahtjev izvođača, prisustvovati zajedničkom pregledu rada (odjeljak 650g (1) BGB). Ako ponovno odbije, dobavljač također može samostalno izvršiti provjeru stanja (odjeljak 650g (2) BGB). Da bi to učinio, mora poslati poslodavcu potpisanu kopiju zdravstvene provjere s datumom pripreme.
Naknada za građevinske radove
Pod naknadom se podrazumijeva naknada za izvedene građevinske radove. Iako se zaposlenik obveže proizvesti djelo bez nedostataka (odjeljci 631 i 633 BGB), poslodavac mora jamčiti dogovorenu naknadu (odjeljak 632 BGB).
Ugovorne strane imaju izbor između paušalne cijene i jedinične cijene. All-inclusive cijena uključuje sve usluge navedene tijekom sklapanja ugovora - isključujući dodatne ili smanjene usluge. Jedinična cijena odnosi se na dovršenu jedinicu usluge. To je opisano u specifikaciji usluga uobičajenih u građevinarstvu. U specifikaciji usluge navedeni su opisi usluga, podijeljeni u djelomične usluge. U slučaju djelomičnih usluga, naknada se generira iz ukupnog iznosa jediničnih cijena.
Kada treba platiti naknadu? Ako je naručitelj uspješno prihvatio posao, a izvođač mu je izdao konačni račun koji se može provjeriti (odjeljak 650g (4) BGB).
Konačni račun za konačnu uplatu
Neizbježno je da konačna faktura mora biti dostupna za konačno plaćanje: Tijekom konačne fakture provodi se konačno podmirivanje novčane tražbine. Ova naplata uključuje pretplate i plaćanja na račun.
Konačna faktura smatra se provjerljivom ako su, s jedne strane, pružene usluge predstavljene na razumljiv način za klijenta, a s druge strane, klijent nije prigovorio njezinoj provjerljivosti tijekom sljedećih 30 dana nakon primitka konačne fakture (odjeljak 650g (4) BGB).
Čim je klijent prihvatio posao i konačni račun je provjerljiv, unaprijed se ne može izvršiti predujam.
Raskid ugovora o građenju
Raskid ugovora o građenju prema BGB-u mora se izvršiti u pisanom obliku (§ 650h BGB).
Što učiniti u slučaju građevinskih nedostataka?
U principu, dobavljači su dužni predstaviti svojim kupcima savršen posao. Međutim, ako naručitelj otkrije građevinske nedostatke u radu, može zatražiti zakonska jamstvena prava nakon prihvaćanja u roku zastare (§ 634a BGB). Iznimka su ovdje skriveni nedostaci koje je dobavljač svjesno prikrio tijekom prihvaćanja.
Kao kupac, što možete učiniti ako nakon prihvaćanja otkrijete nedostatke? Odbijte isplatiti razumni dio naknade (pravo zadržavanja), naime u dvostrukom iznosu troškova potrebnih za uklanjanje nedostatka (§ 641 Aps. 3 BGB). Nadalje, klijenti imaju sljedeća prava:
- Odjeljak 635 BGB: Poslodavac može zatražiti dodatni učinak. Zaposlenik je dužan snositi za to potrebne troškove, posebno troškove prijevoza ili materijala.
- § 637 BGB: Ako zaposlenik nije otklonio nedostatke u roku za naknadno izvršenje, klijent ima pravo sam ispraviti nedostatak. Alternativno, može zaposliti drugog poduzetnika i tražiti naknadu za nezaobilazne usluge.
- §§ 636, 323 i 326 Stavak 5. BGB: Pod određenim uvjetima klijent može odustati od ugovora. Alternativno, on može smanjiti naknadu (§ 638 BGB).
- Odjeljci 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Pod određenim uvjetima, klijent može zahtijevati naknadu štete ili naknadu za neuspješne usluge (odjeljak 284 BGB).
U našem vodiču pronaći ćete informacije o sadržaju, rokovima za prihvaćanje, naknadi za građevinske radove i raskidu ugovora o građenju.
VOB ugovor: Ugovor o građenju prema VOB
Propisi o nabavi i ugovorima za građevinske radove (VOB) skup su klauzula podijeljenih u tri odjeljka. Objavljen je u ime Njemačkog odbora za nabavu i ugovore za građevinske usluge (DVA) i obvezan je za građevinske ugovore iz javnog sektora u Njemačkoj.
VOB nije ni zakon ni propis: Rad je "samo" ugovorni uvjet i stoga se koristi kao opći poslovni uvjet prema BGB-u (§ 305). Drugim riječima, VOB postaje dio ugovora o građenju samo ako obje ugovorne strane to izričito utvrde. Iz tog razloga u ugovorima o gradnji često se čita sljedeći odlomak: „VOB se primjenjuje u verziji koja vrijedi kad se ugovor zaključi.“ VOB se najčešće bilježi pod naslovom „Sastavni dijelovi ugovora“.
Cilj VOB-a je zajamčiti transparentnost, jednak tretman i pošteno tržišno natjecanje među pružateljima usluga. Treba izbjegavati korupciju i nepotizam.
VOB / A: Opće odredbe za dodjelu građevinskih radova
VOB / A odnosi se na dodjelu građevinskih ugovora od javnog sektora i sektorskih klijenata (javni naručitelji, fizičke ili pravne osobe privatnog prava koje rade, na primjer, u području opskrbe i transporta energije). VOB / A objavljeni su kao DIN standard 1960. godine i podijeljeni su u tri odjeljka:
- Nacionalni postupci nabave
- EU natječaji
- Postupci u području sektorskih naručitelja za koje se primjenjuju različita proceduralna pravila
VOB / A regulira potencijalne vrste dodjele i odgovarajuće postupke za ta područja. Skup klauzula prikazuje upute za dodjelu građevinskih radova, tj .: Što mora biti uključeno u natječaj i kako?
Dijelovi B i C zanimljivi su za graditelje privatnih kuća, jer ih mnoge građevinske tvrtke i klijenti koriste kao osnovu za ugovore. Oni su opći uvjeti ugovora o građenju.
VOB / B: Opći ugovorni uvjeti za izvođenje građevinskih radova
VOB / B u 18 stavaka govori o općim ugovornim uvjetima za pravo privatne gradnje, jer zakon o ugovorima o djelu i uslugama u BGB-u ne uzima u obzir u dovoljnoj mjeri složene karakteristike trgovine privatnim zgradama. Propisi BGB-a ne nude uvijek rješenja za probleme koji se javljaju u svakodnevnom životu. Iz tog razloga VOB / B sadrži odredbe koje s jedne strane proširuju zakonska pravila, a s druge strane ih također mijenjaju i ograničavaju.
VOB / B su objavljeni kao DIN standard 1961. godine. Sadržaj VOB / B je izvršenje građevinskih radova, uključujući opseg, naknadu, rokove, prihvaćanje, postupke naplate i buduće jamstvo. Ako su ugovorne strane pogodne za VOB / B, VOB / C je automatski i sadržaj ugovora, jer dio C objašnjava preciznije specifikacije za izvršenje i naplatu.
VOB / C: Opći tehnički uvjeti ugovora za građevinske radove
VOB / C je zbirka općih tehničkih uvjeta ugovora (ATV), također objavljena kao 65 DIN normi: Uz DIN 18299 za opće propise za građevinske radove svih vrsta, postoje mnoga posebna pravila za pojedina obrtništvo: DIN-18300 opisuje, na primjer, zemljane radove, DIN 18459 radovi na rušenju i demontaži. Ovi se ugovorni uvjeti prvenstveno tiču tehničkih propisa o tome kako trebaju izgledati obrtničke usluge. Također ćete pronaći pravila o načinu naplate usluga.
Potrošački ugovor o građenju
Što je potrošački ugovor o građenju?
Zauzvrat, ugovor o gradnji potrošača postoji ako privatnog naručitelja izvođač radova obveže na izgradnju nove zgrade ili na izvođenje velikih obnova postojeće zgrade (odjeljak 650i BGB). Potrošački ugovor o gradnji, koji mora biti dostupan u pisanom obliku, uveden je tijekom reorganizacije zakona o ugovorima o izgradnji 2018. godine. Značajno je ojačao položaj graditelja privatnih kuća i poboljšao zaštitu potrošača.
Smislen opis zgrade je obvezan
Od tada privatni graditelji imaju pravo na detaljan opis zgrade od izvođača prije sklapanja ugovora. U njemu građevinske tvrtke moraju jasno opisati glavna svojstva nekretnine (konkretan opis usluga): na primjer, građevinsku konstrukciju, zvučnu izolaciju, unutarnju opremu i građevinsku tehnologiju. Također su potrebni planovi s preciznim informacijama o sobi i površini. U budućnosti će nejasnoće u opisu zgrade biti na štetu tvrtke (odjeljak 650k (2) BGB). Ali to je i dalje problem u praksi: "Mnogo novih građevinskih specifikacija još nije u skladu s važećim građevinskim zakonom", žali se Holger Freitag, odvjetnik od povjerenja u Udruženju privatnih graditelja. Na primjer, opisi dizajna često ostaju toliko neodređeni da na kraju kupac ne zna što točno dobiva za svoj novac."Građevinari se ne bi trebali slijepo oslanjati na novi zakon, već neka ugovor provjeri stručnjak", savjetuje Freitag. Potrošači sada imaju malo više vremena za to: nakon potpisivanja ugovora o gradnji mogu ga povući u roku od dva tjedna - bez navođenja razloga.
Mora se utvrditi završetak građevinskih radova
Osim toga, kraj je izbjegavanju građevinske tvrtke: građevinske tvrtke moraju dati obvezujuću izjavu o završetku u budućnosti. Ako se točno vrijeme završetka posla ne može odrediti po zaključenju ugovora, mora se navesti trajanje građevinskih radova. Ako u ugovoru o izgradnji potrošača nema podataka, podaci dani u predugovornoj specifikaciji u opisu zgrade bit će uključeni u ugovor u vrijeme završetka posla ili za vrijeme trajanja građevinskih radova (odjeljak 650k, stavak 3. BGB). Ako postoje kašnjenja, graditelji mogu lakše podnijeti zahtjev za naknadu štete.
Inače, graditelji imaju pravo na važne dokumente: dokumente koji su graditelju potrebni za službeni prihvat zgrade ili za podnošenje vlastima ili njegovoj banci, na primjer za podnošenje zahtjeva za promotivni zajam, građevinska tvrtka mora predati prije početka gradnje. To također omogućuje kupcu bolju provjeru građevinskog projekta uz pomoć procjenitelja.
Ugovorom o izgradnji potrošača ojačana su prava graditelja privatnih kuća i poboljšana zaštita potrošača.
Platite samo prema planu
Uz postojeće polaganje prava na sigurnost ispunjenja ugovora (pet posto ukupnih troškova), privatni graditelji sada dobivaju dodatno osiguranje: Izvođač može podnijeti samo djelomične račune za ukupno 90 posto ukupne naknade (odjeljak 650m, stavak 1. BGB). Međutim, potonje se ne odnosi na ugovor o poduzetništvu.
Poništi ugovor o izgradnji potrošača
Od 2018. godine kupci mogu opozvati ugovor o gradnji za potrošače koji notar nije ovjerio kod javnog bilježnika u roku od 14 dana nakon potpisivanja ugovora. To znači da su privatni graditelji puno bolje zaštićeni. Ako izvođač radova zaboravi politiku otkazivanja ili pogriješi, razdoblje otkazivanja završava godinu dana i 14 dana nakon zaključenja ugovora. Ako želite odustati od ugovora o gradnji, trebali biste to učiniti brzo, jer će to poništiti sve zahtjeve za jamstvom. Važno: Pravo na odustajanje odnosi se samo na privatne graditelje, a ne i na ugovore o graditeljima nekretnina koji su ovjereni kod javnog bilježnika.