Kupnja kuće umjesto iznajmljivanja sada uključuje malo više kapitala nego što je bila. Uvjeti financiranja su povoljni za to.
Za većinu Nijemaca stambene nekretnine su najbolja mirovinska odredba i također uživaju veliko povjerenje u izgradnji bogatstva. Ali tko i danas može kupiti kuću umjesto da je unajmi? Cijene nekretnina porasle su gotovo posvuda u Njemačkoj posljednjih godina. Primjerice, obiteljske kuće u 2018. redovito koštaju 10 do 65 posto više nego 2013. To je rezultat nedavne studije Instituta za njemačko gospodarstvo (IW Cologne). To ne znači nužno da je sada postalo teže financirati nekretninu. Zahvaljujući niskim kamatnim stopama, tekući su troškovi u mnogim slučajevima i dalje pristupačni, a često nisu veći od osnovne najamnine za usporedivu nekretninu.
Ali čak je i u ovo doba važno prikupiti dio financiranja iz vlastitih sredstava. "To bi trebalo biti dvadeset do trideset posto nabavne cijene", kaže Heribert Hachinger, koji je u LBS-u zadužen za upravljanje kreditima. Dakle, s otkupnom cijenom od 250.000 eura, idealno je 50.000 eura od uštede. Pomoćni troškovi kupnje - najmanje deset posto kupoprodajne cijene - također povećavaju zahtjev za glavnicom. Ostalo se tada može financirati. Pretpostavimo da obitelj iznajmljuje kuću i zasad plaća najam 750 eura bez troškova. Ako sada odluči kupiti umjesto najamnine, taj trošak više nije potreban i ona može servisirati građevinski kredit od 200.000 eura bez ikakvih dodatnih napora - anuitetni zajam s 1,5 posto kamate i otplatom od tri posto.
Oprez: Ako financiranje s niskim kamatama istekne, a Your-Best-Home.net do tada ne bude isplaćen, teret se može povećati. Heribert Hachinger naglašava: "Zaštita kamatnih stopa redoslijed je dana."
Financiranje: pametna kombinacija
Svatko tko odluči kupiti kuću umjesto da je iznajmljuje, savjetuje se da dugo vremena postavi današnje uvjete. Uz trenutno financiranje LBS-a, bilo koji rizik od kamatnih stopa može se čak i isključiti. Ovaj se model sastoji od zajma predfinanciranja i istodobnog ugovora o zajmu i štednji u istom iznosu - što se stoga naziva i kombiniranim zajmom za stambeni zajam i štednju. Kupci plaćaju ugovorene kamate, ali u početku ne vraćaju. Umjesto toga, štede svoj stambeni kredit i ugovor o štednji. Zauzvrat dobivaju zajamčene kreditne kamate, kao i - ovisno o prihodu - šansu za naknadu za štednju zaposlenika i bonus za izgradnju kuće. Moguće su i varijante s financiranjem Wohn-Riestera. Čim se minimalni saldo i minimalni rejting - izračunaju iz zbroja depozita,postiže se razdoblje štednje i ukupan iznos stambenog zajma, dodjeljuje se ugovor o zajmu i štednji i potpuno se zamjenjuje predfinanciranje. Od tada će financijeri otplaćivati zajam građevinskom društvu po stalnim stopama. Mjesečna naknada poznata je dok se ne otplati u cijelosti - iako je obično nešto veća nakon raspodjele nego prije.
Kao primjer za obitelj koja želi kupiti kuću, a ne je iznajmiti, sigurno financiranje kamata moglo bi izgledati ovako: Za kupnju kuće iz snova koriste zajam od 200.000 eura unaprijed (stopa pozajmljivanja: 1,5 posto godišnje, fiksna do raspodjele za otprilike 14 godina, vidi tablicu). Uz to, ona kombinira ugovor o građevinskom društvu na koji mjesečno prenosi 400 eura. Zajedno s kamatama na zajam za unaprijed financiranje, to rezultira mjesečnom naplatom od 650 eura. Nakon dodjele dospijevaju kamate i doprinosi za otplatu zajma građevinskog društva, koji u pravilu iznose najmanje četiri promila sume građevinskog društva. Mjesečna naknada raste na 800 eura. Hladna najamnina starog stana koštala je gotovo isto toliko - iznosda obitelj može ulagati u svoja četiri zida.
Potpuno osiguran
Svatko tko se odluči za trenutno financiranje obično želi isključiti povećanje kamatnih stopa. Stoga je povoljno da je stopa pozajmljivanja zajma predfinanciranja fiksna dok se zajam građevinskog društva stvarno ne dodijeli. Tada zajam za unaprijed financiranje uglavnom traje 8 do 15 godina. Zahvaljujući kombinaciji s ugovorom o zajmu i štednji, osigurava se kamata za kućnog kupca do potpune otplate. Ovisno o tarifi koju nudi LBS, mogu se predstaviti ukupni uvjeti od 25 ili više godina (u primjeru oko 32). Trenutačno financiranje stoga je alternativa zajmovima s potpunom otplatom, kako objašnjava časopis Finanztest. "Jedan od argumenata u korist kombinacije zajma Bauspar je da se on može koristiti za korištenje olakšica i poreznih pogodnosti iz državne subvencije Riester"potrošači su nastavili - banke rijetko nude ovu mogućnost. Postoji još jedan plus u kombiniranom rješenju: posebne otplate zajmova građevinskog društva uvijek su moguće bez ikakvih problema. Financijeri na ovaj način mogu uštedjeti troškove.
Koliko kredita mogu sebi priuštiti?
Primjer: Obitelj bi radije stanarinu od 750 eura (hladno) uložila u svoja četiri zida. Neposredno financiranje od 200.000 EUR može se postići gotovo bez dodatnih napora - pouzdanim ratama dok se imovina u potpunosti ne isplati.
Neposredno financiranje * podliježe ugovoru o zajmu građevinskog društva …
|
… u iznosu od: |
200.000 eura |
300.000 eura |
400.000 eura |
500.000 eura |
|
mjesečni |
650,00 eura |
975,00 eura |
1.300,00 eura |
1.625,00 eura |
|
mjesečna rata zajma *** |
800,00 eura |
1.200,00 eura |
1.600,00 eura |
2.000,00 eura |
|
pretpostavljena hladna najamnina |
750,00 eura |
750,00 eura |
750,00 eura |
750,00 eura |
Kupci jednako lako mogu uložiti hladnu najamninu u financiranje. Uz to, moraju biti sposobni nositi se sa sljedećim mjesečnim opterećenjima:
|
na dodjelu ugovora o |
0,00 eura |
225,00 eura |
550,00 eura |
875,00 eura |
|
nakon dodjele ugovora o |
50,00 eura |
450,00 eura |
850,00 eura |
1.250,00 eura |
*
Pretpostavljena stopa pozajmljivanja od 1,5 posto godišnje, fiksna do odobrenja ugovora o zajmu i štednji ** Troškovi = kamate za zajam i stopu štednje unaprijed (pod pretpostavkom minimalne stope štednje od dvije promila stambenog zajma i štednje). Uz to, postoje i dodatni troškovi (na primjer naknada za kupnju)
*** u slučaju ugovora o stambenom zajmu i štednji s pretpostavljenom kamatom i stopom otplate od četiri promila stambenog zajma i štednje
Savjet stručnjaka: fleksibilnost bez obveze
Heribert Hachinger iz LBS-a savjetuje sve koji razmišljaju o kupnji, umjesto o najmu: „Vlasništvo nekretnine mnogima znači najveće ulaganje u život. Zbog toga je ljudima koji žele kupiti kuću, a ne je iznajmiti, potrebno solidno financiranje koje će im omogućiti da čvrsto spavaju. Ta se sigurnost može osigurati trenutnim financiranjem - zahvaljujući fiksnim kamatnim stopama i izračunljivim stopama za cijeli rok.
Model ima još jednu prednost: fleksibilnost. U prvoj fazi kupci moraju platiti kamate na zajam unaprijed i minimalnu stopu štednje. Uz to, oni mogu - u dogovoru s financijskim savjetnikom - do određene mjere izvršiti posebne isplate štednje. Na primjer, oni koji dobivaju novi Baukindergeld mogu koristiti godišnje subvencije za ugovor o zajmu za građevinsko društvo i brže ih dodijeliti. Čim je zajam građevinskog društva zamijenio zajam za unaprijed financiranje, čak su dopuštene i posebne otplate u neograničenim iznosima. To smanjuje ukupno vrijeme rada, a time i troškove. Kupci stoga mogu pažljivo planirati i prilagoditi svoje financiranje čim im to osobna situacija dopušta. "