Želite li napokon kupiti vlastitu kuću ili stan, ali nemate kapital? Državna kupnja najma zvuči kao dobro rješenje. Međutim, stručnjak za nekretnine LBS Axel Guthmann također vidi znatne rizike.
Svatko tko živi u velikom njemačkom gradu i zainteresiran je za etažiranje vjerojatno je već bio iznerviran zbog teških uvjeta za postizanje ovog cilja. Njemački institut za ekonomska istraživanja (DIW) želio bi pomoći većem broju ljudi da pronađu svoja četiri zida svojim najnovijim prijedlogom za kupnju najamnine koju financira država. Ali što koncept obećava - i je li uopće izvediv?
Što politika želi učiniti po tom pitanju?
U rujnu 2018. savezna vlada uvela je tvrtku Baukindergeld, koja pomaže obiteljima s djecom i samohranim roditeljima da financiraju vlastitu kuću ili kondominij. Kao što smo se nadali, Baukindergeld je već imao utjecaja i na njega se prvenstveno prijavljuju obitelji s niskim i srednjim primanjima. Uz to, prema koalicijskom sporazumu, vlada želi poboljšati premiju za stanovanje. To bi trebalo poslužiti kao poticaj za rano uštedu kapitala.
Zašto je tako teško dobiti vlasništvo nad kućom?
Zbog dugog razdoblja niskih kamatnih stopa nakon krize eura, cijene nekretnina rastu godinama i čini se da im se ne nazire kraj. Pogotovo je u gradovima poput Münchena, Frankfurta, Hamburga i Berlina teško kupiti vlastiti dom. Glavni razlog: Većini ljudi nedostaje potreban kapital. Svatko tko sanja vlastiti stan ili čak kuću trebao bi moći financirati najmanje 20 posto ukupne investicije iz vlastitih sredstava. Pomoćni troškovi kupnje poput poreza na promet nekretnina, javnobilježničkih naknada i upisa u zemljišne knjige povećavaju čistu kupovnu cijenu nekretnine za oko 13 posto. Iako nabavne cijene neprestano rastu, kapital često pada po putu - niske kamatne stope na štednju i rastuće stanarine otežavaju uštedu u domu za kojim čeznete.
Zašto kupnja najamnine koju financira država?
Prethodne mjere državnog financiranja nisu dovoljne za DIW. Institut predlaže još jednu alternativu: Država bi trebala na svom zemljištu što jeftinije graditi višestambene kuće. Stanovnici ne bi plaćali najamninu, već bi financirali kupnju svog novog doma beskamatnim mjesečnim otplatama - takozvanom kupnjom najma. Prema DIW-u, financijsko opterećenje za stanovnike ne bi bilo znatno veće od normalnog stanara. U svojim primjerima izračuna, berlinski su ekonomisti procijenili vremenski raspon od 24 i 33 godine za rasterećenje duga.
Koji su nedostaci državne najamnine?
Koliko god primamljivo zvučalo kupovanje državne najamnine, neka pitanja ostaju bez odgovora: Što se događa ako se stanar iz profesionalnih razloga mora preseliti u drugi grad prije kraja financijskog razdoblja? Ili stanar iz različitih razloga više ne može plaćati rate na vrijeme? Prema Axelu Guthmannu, direktoru udruge Landesbausparkassen, potonji slučaj nije tako malo vjerojatan. I: gdje je motivacija za uštedu kapitala ako svoj vlastiti dom možete dobiti kao osoba s niskim prihodima bez ikakve ušteđevine?
Kako se može spriječiti da kriterij za odabir onih koji imaju pravo na najam, da bi trebalo biti malo ili nimalo vlastitog kapitala, dovesti do apsurdnih situacija? Ako želite kupiti jeftini stan od države, češće si priuštite skupi odmor i što manje uštedite. Međutim, osobna odgovornost izgleda drugačije.Riješite problem na pristupu
Stručnjak za LBS vidi mnogo razumnije, a ujedno i manje birokratske poluge kako bi olakšali kupcu kuće s niskim primanjima:
- Snižavanje troškova gradnje
Potražnja za vlastitim kućama i stanovima sada je veća od ponude. Da bi se to promijenilo, gradovi bi morali imati više građevinskog zemljišta. Uz to, treba ukinuti prekomjerne zahtjeve koji nepotrebno poskupljuju gradnju.
Niži kapital Država bi morala smanjiti pomoćne troškove kupnje, koji čine lavovski udio u kapitalu. Porez na promet nekretnina trebao bi započeti.- Učiniti vlasnički kapital privlačnijim
Vlada bi se trebala pozabaviti planiranom revalorizacijom stambene premije u bliskoj budućnosti. Dobra stvar u tome je, uostalom, što pomaže ljudima da si pomognu: subvencijom za stanovanje država podupire vlastite napore na štednji - i ne čini ih suvišnima, kao što bi bio slučaj kod kupnje najma.