Vrijednost hipotekarne pozajmice nekretnine ključna je ako se njezina kupnja financira zajmom. Budući da se iznos mogućeg zajma određuje izravno vrijednošću hipotekarnog kredita. A o tome ovisi i iznos kamata na kredit.
Malo ljudi može platiti kuću ili stan bez financiranja nekretnina. Međutim, ako se za to želi podići zajam, iznos se ne može slobodno odabrati. Umjesto toga, banka iznos osiguranog iznosa ovisi o hipotekarnoj vrijednosti imovine.
Kolika je hipotekarna vrijednost nekretnine?
Vrijednost hipotekarne pozajmice iznos je koji se može postići za nekretninu s vjerojatnošću koja graniči sa sigurnošću u trenutku kupnje, ali i u bilo kojem drugom trenutku tijekom sljedećih 30 godina. Određuje se u takozvanom testu hipotekarnog kreditiranja.
U Pravilniku o adekvatnosti kapitala (CRR), vrijednost hipotekarne pozajmice definirana je u članku 4. stavku 1. (74) kao vrijednost imovine, „vrijednost imovine temeljena na pažljivoj procjeni njezine buduće tržišnosti, uzimajući u obzir njezina dugoročna, trajna svojstva, normalne i lokalne uvjete na tržištu, trenutne Utvrđuje se upotreba kao i odgovarajuća alternativna uporaba ".
Ova je vrijednost toliko važna za kreditne institucije jer kuća ili stan koje je kupio dužnik uvijek služe kao osiguranje za financiranje. Ako se zajam više ne može otplatiti, može doći na aukciju ovrhe. Rezultirajuća prodajna cijena za Your-Best-Home.net ili stan obično je niža od prvotne cijene plaćene kada ste ga kupili. Ta se činjenica već uzima u obzir pri utvrđivanju hipotekarne vrijednosti imovine, što banci daje sigurnost da novac vrati.
Savjet za čitanje : Pitate li se koliko si zajma možete priuštiti? Mi odgovaramo.
Kolika je vrijednost hipotekarne pozajmice?
Vrijednost hipotekarne pozajmice nekretnina ne odgovara ni kupoprodajnoj cijeni ni troškovima izgradnje kuće ili stana. U pravilu je to oko 70 do 90 posto nabavne cijene kako bi se ublažili mogući budući rizici od umanjenja vrijednosti. Međutim, ne koriste sve banke ovaj sigurnosni međuspremnik. Neke se kreditne institucije također suzdržavaju od ovog popusta, tako da tržišna vrijednost imovine također odgovara njenoj posudbenoj vrijednosti.
Prema odjeljku 16. stavku Pfandbrief zakona (PfandBG), vrijednost hipotekarne posudbe nikada ne smije prelaziti tržišnu vrijednost: "Vrijednost hipotekarne pozajmice ne smije prelaziti vrijednost koja bi proizašla iz pažljive procjene buduće prodajnosti nekretnine i uzimajući u obzir dugoročne, održive karakteristike Objekt, normalni uvjeti na regionalnom tržištu kao i trenutne i moguće druge namjene. "
Kako se utvrđuje vrijednost hipotekarne pozajmice?
Pri određivanju vrijednosti hipotekarne pozajmice za financiranje, banke se moraju pridržavati Pravilnika o utvrđivanju vrijednosti hipotekarne pozajmice (BelWertV). Ako je vrijednost nekretnine veća od 400.000 eura, za procjenu se također mora zatražiti procjenitelj.
U prvom su koraku tri postupka za određivanje vrijednosti hipotekarne pozajmice. Oni odgovaraju onima koji se također koriste za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine:
- Komparativna
metoda vrijednost Metoda usporedna vrijednost koristi prodajne cijene sličnih nekretnina koje su nedavno prodali u usporedivoj okoliša i čije stanje odgovara onom od imovine za koju se sada treba odrediti vrijednost. - Metoda
kapitalizirane zarade Metoda kapitalizirane zarade koristi se ako se nekretnina iznajmljuje ili koristi komercijalno. Ovdje se prihod od najma ili komercijalni prihod uspoređuje s izdacima za održavanje, a također i rizicima (poput slobodnog mjesta). - Stvarni
metoda vrijednost U postupku stvarne vrijednosti, stvarna vrijednost zgrade je određen. Za to se dobna amortizacija oduzima od troškova usporedive nove zgrade. Ako dodate vrijednost zemljišta, dobit ćete stvarnu vrijednost imovine.
U pravilu se ne koristi samo jedan od ovih postupaka, već obično kombinacija najmanje dva. Kao što je gore spomenuto, od utvrđene tržišne vrijednosti imovine vrši se odbitak od 10 do 30 posto, što rezultira vrijednošću hipotekarnih zajmova od 70 do 90 posto od tržišne vrijednosti.
Izvještaj o procjeni za utvrđivanje vrijednosti hipotekarne pozajmice
Brojne banke odobravanje zajma ovise o inspekciji imovine, tijekom koje se utvrđuje vrijednost imovine i, kao rezultat toga, vrijednost pozajmljivanja.
Potencijalnim kupcima važno je znati da banka ne može naplatiti ovu inspekciju imovine. To je isključivo u interesu kreditne institucije, zbog čega banka također mora snositi troškove za to. Određivanje hipotekarne vrijednosti imovine jedna je od zakonskih obveza banke, tako da se od zajmoprimca ne može zahtijevati novac (LG Stuttgart od 24. travnja 2007. - Az. 20. O 9.7., Kao i OLG Düsseldorf od 5. studenog 2009. - Az -6 U 17/09).
Zašto postoji vrijednost hipotekarnog kredita?
Iznos koji će banka staviti na raspolaganje kao dio kredita za financiranje nekretnina ovisi o vrijednosti kredita. Banke se obično slažu samo da ponude najviše 80 posto vrijednosti hipotekarnog kredita kao građevinski zajam. Zatim se govori o ograničenju pozajmljivanja imovine.
Koja je granica posudbe?
Za razliku od vrijednosti hipotekarne pozajmice, limit pozajmljivanja je iznos do kojeg banka omogućuje financiranje nekretnina. Ograničenje posudbe obično iznosi 70 do 90 posto vrijednosti zajma.
Iznimke od ovog, kod kojih se zajam daje na raspolaganje do vrijednosti hipotekarnog kredita za zajam za zgradu, obično se daju samo ako zajmoprimac ima izuzetno dobar prihod ili može pružiti druge kolaterale, poput imovine koja je već u vlasništvu.
Kako se određuje limit posudbe?
Da bi banka bila sigurna pri odobravanju zajma za financiranje gradnje, određeni postotak oduzima se od vrijednosti hipotekarnog kredita kako bi se dosegla granica kreditiranja. Ovaj dodatni "tampon" namijenjen je zaštiti banke od neočekivanih rizika koji bi mogli dovesti do gubitka vrijednosti imovine. Postotak ovog međuspremnika je promjenjiv i stoga ga banka može slobodno odrediti. Međutim, to je u pravilu 70 do 90 posto vrijednosti hipotekarne pozajmice.
Ograničenje posudbe izračunava se na sljedeći način:
Vrijednost hipotekarnog kredita - postotni popust na rizik = ograničenje hipotekarnog kreditiranja za hipotekarno kreditiranje
Uzorak izračuna za određivanje vrijednosti zajma i ograničenja posudbe
Na primjer, ako želite financirati nekretninu s tržišnom vrijednošću od 500.000 eura, banka će postupiti prema ovom primjeru izračuna:
|
Tržišna vrijednost imovine |
500.000 € |
|
Vrijednost zajma (80% od tržišne vrijednosti) |
400.000 € |
|
Ograničenje posudbe (80% vrijednosti posudbe) |
320.000 € |
Banka će se stoga vjerojatno složiti dati oko 320.000 eura kao zajam za financiranje gradnje. Ako izjednači tržišnu vrijednost s vrijednošću hipotekarnog kredita, zajam od 400.000 eura bio bi moguć. Morali biste manjak pokriti kapitalima.
Koji je omjer zajma i vrijednosti?
Vrijednost hipotekarne pozajmice i s njom izračunati limit hipotekarne pozajmice nisu jedine vrijednosti koje su ključne za zajam nekretninama. Tu je i omjer zajma i vrijednosti.
Ova postotna vrijednost označava odnos između iznosa zajma i vrijednosti hipotekarnog kredita. I on odlučuje koje vam uvjete banke nude s obzirom na kamatu na hipoteku: što je niži omjer zajma i vrijednosti, to ćete bolje ponude s nižim kamatama na teret dobiti od banke. Jednostavnije rečeno: što više kapitala unesete, to je niži iznos kredita, a time i niži rizik za banku. I što bolja ponuda u smislu kamata koju vam banka daje za hipotekarni zajam.
Financiranje nekretnina stoga je za vas neizbježno jeftinije s malim omjerom vrijednosti zajma i vrijednosti nego s većom vrijednošću: Ako unesete više novca, dobit ćete financijska sredstva koja su vam i dalje potrebna za zajam s nižim kamatama od nekoga tko ima manje ušteđenog novca a kupnja kuće mora se u potpunosti financirati.
Kako se utvrđuje omjer zajma i vrijednosti?
Omjer zajma i vrijednosti izračunava se pomoću ove formule:
omjer zajma i vrijednosti = iznos zajma * 100 / omjer zajma i vrijednosti
|
Tržišna vrijednost imovine |
500.000 € |
|
Vrijednost hipotekarnog kredita |
400.000 € |
|
Ograničenje posudbe |
280.000 € |
|
Manje Kapital |
220.000 € |
|
Iznos pozajmice |
280.000 € |
|
Razdoblje posudbe |
70% |
U slučaju financiranja izgradnje s iznosom zajma od 280.000 eura i uloženim kapitalom od 220.000 eura, omjer zajma i vrijednosti iznosi 70 posto ako se pretpostavi vrijednost zajma od 400.000 eura.