Obavijest o prijevozu nešto je više od kratkog upisa u zemljišne knjige. A ipak igra bitnu ulogu u stvaranju sigurnosti za kupca nekretnine.
Prodaja nekretnina ponekad može potrajati. Između potpisivanja kupoprodajnog ugovora i upisa novog vlasnika u zemljišne knjige može brzo proći nekoliko tjedana. U ozbiljnom poslu s nekretninama pojam "prioritetna obavijest" koristi se prije nego kasnije (obično u kupoprodajnom ugovoru koji sastavi broker ili javni bilježnik). Ovom bilješkom u zemljišnim knjigama ograničene su mogućnosti raspolaganja prethodnim vlasnikom nekretnine. S druge strane, kupac je zaštićen prioritetnom obavijesti.
Što je prioritetna obavijest?
Obavijest o prijevozu je unos u odjeljak II u zemljišnim knjigama, koji identificira kupca nekretnine kao njezinog budućeg vlasnika. Vlasništvo kuće ili stana još nije prešlo na kupca putem rezervacije, već je rezervirano za njega. Registriran je kao budući vlasnik i njime stječe posebna prava.
Zašto je prioritetna obavijest o prijevozu važna?
Prioritetna obavijest o prijenosu ima neke funkcije koje su ključne i za prodavatelja i za kupca nekretnina:
- Zaštita od daljnje prodaje
Rezervacija, koja se postiže obavještenjem o prijenosu, znači da trenutni vlasnik Vašeg-Najboljeg-kuće.net, imovine ili stana ne može prodati drugoj osobi. - Zaštita od neovlaštenog pristupa nekretnini
Pored toga, vjerovnici više ne mogu pristupiti nekretnini, Vašoj-Best-Home.net ili stanu. Ako prodavatelj postane insolventan nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora i unosa obavijesti o prijenosu u zemljišne knjige, bilješka sprečava vjerovnike da pristupe nekretnini. To je određeno u odjeljku 883. Njemačkog građanskog zakonika (BGB), rečenica 2: „Raspolaganje koje se izvrši nakon unosa rezervacije na nekretninu ili pravo nije učinkovito ukoliko bi osujetilo ili umanjilo zahtjev. To se također odnosi ako je rješenje izvršeno putem ovrhe ili zaplene ili od strane stečajnog upravitelja. "
To znači: nakon što se obavijest o prioritetu unese u zemljišne knjige, imovina je zaštićena od neovlaštenog pristupa. Ne može se zaplijeniti, opteretiti zajmom ili ovrhom. - Zaštita od storniranja prodaje
Nadalje, prodaja imovine ne može se poništiti nakon rezervacije.
Pravni temelj prioritetne obavijesti
Obavijest o prijevozu ima svoju pravnu osnovu u § 883 BGB. U rečenici 1. bilježi se osnovno pravo na upis: "Da bi se osiguralo pravo na davanje ili ukidanje prava na nekretnini ili na pravo koje opterećuje nekretninu ili na promjenu sadržaja ili statusa takvog prava, rezervacija se može izvršiti u zemljišnim knjigama biti upisan. Ulazak rezervacije također je dopušten radi osiguranja budućnosti ili uvjetnog zahtjeva. "
Što košta prioritetna obavijest?
Iako je obavijest o prijenosu povezana s troškovima za kupca kod javnog bilježnika (prodavatelj to ne plaća) - oni su ipak korisni, jer upis u zemljišnu knjigu pruža ključnu sigurnost prijenosom navedenih prava.
Troškovi koje javni bilježnik naplaćuje za prioritetnu obavijest ovise o vrijednosti imovine. Ovdje se mora pretpostaviti od polovice iznosa koji se mora platiti kasnije kada se novi vlasnik upiše u zemljišne knjige.
Ovi troškovi nastaju zbog prioritetne obavijesti:
| Nabavna cijena nekretnine | Troškovi prioritetne obavijesti |
| 100.000 € | 136,50 € |
| 200.000 € | 217,50 € |
| 300.000 € | 317,50 € |
| 400.000 € | 392,50 € |
| 500.000 € | 467,50 € |
| 600.000 € | 547,50 € |
| 700.000 € | 627,50 € |
| 800.000 € | 707,50 € |
| 900.000 € | 787,50 € |
| 1.000.000 € | 867,50 € |
Tko se prijavljuje za prioritetnu obavijest o prijevozu?
Prema § 13 propisa o zemljišnim knjigama (GBO), obavijest o prijenosu prilikom kupnje i prodaje nekretnina daje se samo na zahtjev. U pravilu je javni bilježnik koji ovjerava kupoprodajni ugovor koji se prijavljuje za obavijest o prijenosu u zemljišne knjige.
Koja je razlika između prijenosa i prioritetne obavijesti?
"Prijevoz" i "obavijest o prijenosu" ni na koji se način ne mogu izjednačavati:
- Obavijest o prijenosu je, kao što i samo ime govori, samo obavijest o promjeni vlasništva.
- Sam prijevoz stvarni je upis novog vlasnika u zemljišne knjige. Tek s njom vlasništvo nad nekretninom prelazi s prodavatelja na kupca.
Kada se briše prioritetna obavijest?
Obavijest o prijevozu tada se briše iz zemljišnih knjiga kada je tamo kupac nekretnina upisan kao novi vlasnik, tj. Stvarni se prijevoz odvija. Koliko će se to brzo odvijati, ovisi o tome koliko brzo prethodni vlasnik nekretnine plaća troškove iz zemljišnih knjiga i koliko brzo se plaća puna kupoprodajna cijena nekretnine. U prosjeku se obavijest o prijevozu unosi u zemljišne knjige otprilike četiri do osam tjedana prije nego što se stvarni prijevoz održi.
