Kamate na obveze mogu nepotrebno poskupiti građevinski projekt ili kupnju nekretnine. Što je interes za obvezu i kako ga možete izbjeći možete saznati u ovom vodiču.
Kada gradite kuću ili kupujete nekretninu, obično morate vrlo precizno izračunati: Koliko ima kapitala? Koliko novca treba podići za zajam? U obzir se uzimaju mnogi pomoćni troškovi prilikom kupnje nekretnina, ali često se zaboravlja na mogući interes za obveze.
Kamata na obveze: što je to?
Kamate za rezerviranje dospijevaju uvijek ako se zajam za zgradu ne pozove u cijelosti ili djelomično u određenom roku i ako se ne koristi za planiranu namjenu.
Kamate na obveze naplaćuje banka koja preuzima financiranje izgradnje ako postoji duže razdoblje između moguće isplate iznosa zajma i stvarne isplate nego što je bilo ugovoreno u ugovoru o zajmu. Stoga se ta kamata dospijeva za iznos novca koji je dostupan, a koji je dostupan suprotno ugovornom sporazumu, ali se ne koristi na vrijeme. Kamata potrebna za to naziva se i zadržavanjem kamate ili provizijom.
Važno:Ključni aspekt stambenog zajma je taj da je zajam namijenjen. Zajmoprimac ne može novac pozvati u roku i, na primjer, "parkirati" ga na svoj račun kako bi izbjegao kamate na obveze.
Zašto banke naplaćuju kamate na obveze?
Ako je sklopljen ugovor o zajmu za stambeni zajam, banka mora držati dogovoreni iznos spremnim za zajmoprimca. Više ne možete slobodno raspolagati njime i tako više ne možete profitabilno ulagati novac. Istodobno, banka ne prima kamate na zajam od zajmoprimca u trenutku kada je stavljena na raspolaganje. To za njih rezultira gubicima koje nadoknađuju kamatama na obveze. Stoga se kamate na obveze mogu smatrati nekom vrstom naknade za banku.
Kada započinju kamate na obveze?
Od trenutka kada dužnik mora platiti kamate na obveze uvijek ovisi o pojedinačnom ugovoru o zajmu. U to je zabilježeno takozvano vrijeme rezerviranja. Tek kad je ovo isteklo, zajmoprimci moraju plaćati kamate na obveze.
Koliko je dugo razdoblje bez kamata?
U osnovi, vrijeme u kojem zajmoprimci ne moraju plaćati kamate za tu pričuvu može se slobodno pregovarati. Graditelji ili kupci nekretnina svakako bi trebali koristiti ovu opciju kako bi izbjegli interes za obveze, jer je kod nekih kreditnih institucija to razdoblje izuzetno kratko.
S nekim bankama to je samo mjesec dana, s drugima četvrtina godine, s nekima je čak moguće razdoblje bez kamata od dvanaest, 15 ili u pojedinačnim slučajevima čak 24 mjeseca. Pod određenim okolnostima može se nagovoriti kontakt osoba banke da produži standardno vrijeme. Vrijedno je pitati se o ovoj točki kako bismo izbjegli interes za obveze.
Kako vas kamate na obveze ne bi uvukle u neočekivane novčane brige, trebali biste provjeriti uvjete ugovora o zajmu tijekom razdoblja neobvezivanja.
Kakve učinke ima razdoblje bez obveza na kamatnu stopu zajma?
Međutim, ono što bi trebalo uzeti u obzir prilikom pregovaranja o vremenu bez rezervisanja jest sljedeće: Obično duže vrijeme bez slobodnog osiguranja utječe na kamatnu stopu koja se odobrava na kredit. Što je dulje vrijeme dopušteno, to se više dodaje kamatna stopa, tako da stambeni kredit u cjelini poskupljuje.
Dobro je znati: U nekim bankama beskamatno razdoblje započinje primanjem zahtjeva za kredit, a ne zaključivanjem ugovora o zajmu. Ako postoji nekoliko tjedana između prijave i zaključka, to već može rezultirati troškovima s vrlo kratkim vremenom bez osiguranja.
Koliko su visoki interesi za obveze?
Kamatna stopa koju banke naplaćuju nakon isteka roka općenito je viša od kamatne stope koja se naplaćuje za hipotekarno kreditiranje. Kao rezultat toga, zajam koji je sam po sebi vrlo jeftin može iznenada postati znatno skuplji.
Banke često obračunavaju kamate na obveze od 3 posto godišnje, što odgovara 0,25 posto mjesečno i na taj način povećavaju troškove iz mjeseca u mjesec. Ako se, na primjer, sredstva za financiranje gradnje preko 400.000 eura ne pozovu na vrijeme, mogu nastati dodatni mjesečni troškovi od 1.000 eura (12.000 eura godišnje).
Savjet : Nemojte biti zaslijepljeni niskim kamatnim stopama prilikom usporedbe ponuda za financiranje. Prije sklapanja ugovora o zajmu preporučujemo preciznu usporedbu svih uvjeta.
Kako se izračunavaju kamate na obveze?
Da biste izračunali kamate na obveze, prvo morate pojasniti koju vrstu kamate morate pretpostaviti:
- Naplativa kamata na obveze
- Nenaplativa kamata na obveze
U slučaju obračunate kamate za rezerviranje, samo se iznos zajma obračunava s kamatama kojima se još nije pristupilo nakon isteka razdoblja bez rezerviranja. Zahvaljujući planu plaćanja i rasporedu gradnje nekretnine, može se, na primjer, dogoditi da je neki napredak u gradnji već plaćen, ali ne i drugi. Ako je banka s zajmoprimcem dogovorila vjerodostojne kamate na rezervisanje, s kamatama će se naplaćivati samo iznos koji je još uvijek dostupan za isplatu. Ova je varijanta posebno atraktivna za one zajmoprimce koji grade nekretninu.
U slučaju nekredibilnih kamata na obveze, doplata se uvijek izračunava na temelju punog iznosa zajma, bez obzira na to koliko je novac dužnik već pozvao.
Primjer: Na temelju nenaplativih kamata za rezerviranje, uzorni izračun troškova koji mogu nastati za iznos zajma od 400.000 eura, koji se raspisuje nakon šest mjeseci, izgleda ovako.
|
Zajam I. |
Zajam II |
|
|---|---|---|
|
Iznos pozajmice |
400.000 eura |
400.000 eura |
|
Razdoblje bez kamata |
3 mjeseca |
12 mjeseci |
|
Vrijeme dolaska nakon |
6 mjeseci |
6 mjeseci |
|
Stopa obveza godišnje |
3% (0,25% mjesečno) |
3% (0,25% mjesečno) |
|
obračunavanje kamata na rezerviranje mjesečno |
1.000 eura |
1.000 eura |
|
Ukupne nastale kamate na obveze |
3.000 eura |
0 eura |
Zbog kraćeg vremena bez osiguranja, Zajam I generira dodatne troškove od 3.000 eura u roku od tri mjeseca, koji zajam II ne nastaje zbog ugovorenog dužeg razdoblja.
Međutim, u primjeru prikazanom gore, razlike u kamatnim stopama se ne uzimaju u obzir u uvjetima zajma. Međutim, budući da kreditne institucije obično naplaćuju dodatak na kamate ako je slobodno vrijeme duže, to se također mora uzeti u obzir prilikom usporedbe kredita, jer mjesečna stopa ovisi o kamatnoj stopi, a time i automatski o ukupnom iznosu koji se mora podići za kredit.
Sljedeći primjer opet pretpostavlja iznos zajma od 400.000 eura, kao i fiksnu kamatnu stopu od deset godina i kamatnu stopu od 1,3 posto ili 1,4 posto.
|
Zajam I. |
Zajam II |
|
|---|---|---|
|
Iznos pozajmice |
400.000 eura |
400.000 eura |
|
Kamata na zajam |
1,3% |
1,4% |
|
mjesečna rata od otplate (otplata 2%) |
1.100 eura |
1.133,33 € |
|
Troškovi kamata |
46.616,44 eura |
50.182,89 |
|
Razdoblje bez kamata |
3 mjeseca |
12 mjeseci |
|
Vrijeme dolaska nakon |
6 mjeseci |
6 mjeseci |
|
Stopa obveza godišnje |
3% (0,25% mjesečno) |
3% (0,25% mjesečno) |
|
obračunavanje kamata na rezerviranje mjesečno |
1.000 eura |
1.000 eura |
|
Ukupne nastale kamate na obveze |
3.000 eura |
0 eura |
|
Ukupni trošak |
49.616,44 eura |
50.182,89 eura |
Postaje jasno da bi u ovom konkretnom slučaju financiranje izgradnje s kraćim razdobljem raspoloživosti bilo jeftinije. Međutim, da je plaćanje zajma odgođeno samo još mjesec dana, Zajam II bio bi jeftiniji.
Savjeti o tome koja je varijanta prikladnija ne mogu se dati općenito. Umjesto toga, to se mora vrlo pažljivo provjeriti u svakom pojedinačnom slučaju. Požurba s usporedbom sve je samo ne dobar vodič.
Također je važno imati na umu da se kamate na obveze, ako su naplaćene kada je iznos zajma do danas bio samo djelomično dostupan, moraju plaćati paralelno s mjesečnom stopom. Stoga je mjesečno opterećenje u to vrijeme znatno veće. U našem primjeru dodatna mjesečna naknada iznosi 1.000 eura.
Kako možete izbjeći interes za obveze?
Budući da kamate za obveze dospijevaju upravo kad novca ionako obično nema, vrijedi znati savjete kako izbjeći dodatne troškove u obliku kamata na obveze.
Postoje sljedeće mogućnosti:
- Pregovarajte o vremenu pripravnosti što je jeftinije moguće
- Ako je moguće: pregovarajte o kamatnoj stopi
- Pregovarajte o vjerodostojnom interesu za obveze
- Pregovarajte o upotrebi dužničkog kapitala prije kapitala
- Neka vrijeme gradnje bude što kraće
Ako pregovarate jeftino prilikom zaključivanja ugovora o zajmu, imate dobre šanse izbjeći kamate na obveze ili barem morati platiti manje. Pokušajte što duže pregovarati o stanju čekanja bez nanošenja značajne premije za kamate. Rijetko je moguće, ali vrijedi pokušati, smanjiti razinu interesa za obveze (na primjer 2,5 posto umjesto 3 posto). Ako gradite i postupno pozivate novac, također je poželjno pregovarati o dopuštenoj kamatnoj stopi.
Ako nakon toga uspijete natjerati banku da dopusti da se posuđeni kapital koristi prije vašeg kapitala, posebno je vlasnicima zgrada sve lakše izbjeći kamate na obveze.
I na kraju, ali ne najmanje važno, savjetuje se da vrijeme gradnje nekretnine bude što kraće. To se može postići, na primjer, montažnom kućom, ali i pouzdanim graditeljem nekretnina. Ako može razumno koordinirati različite tvrtke uključene u izgradnju, rizik od kašnjenja i akumuliranja kamata za rezerviranje značajno se smanjuje.
