Podnajam je izvrsno rješenje za stanare koji u određenom vremenskom razdoblju žive u drugom gradu ili čak u nekoj drugoj zemlji, a da pritvor ne moraju raskinuti. Da ne biste patili od dobrog stana sa iznajmljivačem, nekoliko je stvari koje biste trebali uzeti u obzir prilikom dogovora o podzakupu. Uz naš vodič saznat ćete kako pravilno postupiti.
Svatko tko je neko vrijeme poslovno odsutan ili tko predahne ne mora se nužno odreći svog stana. Ovdje ugovor o podzakupu nudi sjajno rješenje za stanare da u međuvremenu sami postanu iznajmljivači. Ponekad stan postane prevelik i preskup zbog razdvajanja, u tom slučaju je i ugovor o podnajmu dobro rješenje dok ne pronađete nešto prikladno. Zbog nedostatka stanova i skupih najamnina, iznajmljivanje stana više nije samo problem za studentske zajedničke stanove.
Da ne biste patili od dobrog stana sa iznajmljivačem, nekoliko je stvari koje biste trebali uzeti u obzir prilikom dogovora o podzakupu. Jer ovo se može izvršiti samo ako se stanodavac složi. Ako je to slučaj, trebali biste ga unaprijed obavijestiti kome ćete dati podstanarstvo. Međutim, on nema pravo glasa jer će stanarinu i dalje plaćati isključivo vi kao glavni stanar.
Dobro je znati : Ako iznajmljujete životni prostor, stanodavac može povećati troškove najma i do dvadeset posto. Stan je zahtjevniji zbog nekoliko stanovnika, što znači da će stanodavac možda morati uspostaviti veće rezerve.
Pristanak najmodavca: stanari bi to trebali razmotriti!
Iz bilo kojeg razloga želite iznajmiti dio svog unajmljenog stana. Tada nema načina da razgovarate sa svojim stanodavcem. Budući da je zakonom regulirano da stanodavac mora pristati na podzakup. Da biste to učinili, objasnite svom stanodavcu na vjerodostojan način zašto želite podstanariti životni prostor - na ograničeno ili neograničeno razdoblje. Ako je razlog razumljiv, stanodavac jedva da ima mogućnosti odbiti pristati na ugovor o podzakupu.
U tim slučajevima možete biti sigurni u DA ugovora o podnajmu
Kao stanar, nakon odvajanja od partnera ili zbog iznenada niže zarade, više ne možete sami plaćati troškove najma i zato želite podstanariti? Čak i onima kojima je potrebna njega i koji trebaju njegovatelja obično je dopušteno iznajmiti životni prostor u podnajam.
Ako nakon razdvajanja ili razvoda nemate ni centa u džepu, tada obično možete iznajmiti stan.
U tim slučajevima iznajmljivač može reći NE podnajmu
Želite li provesti cijelu godinu u inozemstvu kao podstanar stana i privremeno pohraniti svoj namještaj u garažu? U ovom slučaju više nema reference na stan. Dobro je znati: ako ne iznajmite cijeli stan u podnajam i ne zadržite sobu za sebe, možete ponovno uspostaviti potez.
Čak i ako je podstanar stan već primijetio kršenjem kućnog reda, stanodavac može zabraniti podnajam. Ako je podstanar planirao komercijalnu upotrebu životnog prostora, to se ne mora nužno očekivati od najmodavca.
NE od stanodavca često je teško zadržati na sudu. Budite ustrajni i istražite prije nego što razgovarate sa svojim stanodavcem. Neopravdano odbijanje pristanka najmodavca može ga čak učiniti odgovornim za štetu.
Zabilježite pristanak najmodavca u pisanom obliku
Nakon što se sa stanodavcem razgovara o svim točkama, trebali biste sastaviti pisanu izjavu o pristanku. U osnovi, trebao bi sadržavati sljedeće točke:
- Adresa nekretnine za iznajmljivanje
- Osobni razlozi zakupa stana
- Ime i datum rođenja podstanara
Ispravno izradite podzakup
Prije nego što se podstanar useli kod vas, definitivno ste trebali sklopiti pisani ugovor o podzakupu. Ključna razlika između uobičajenog najma i podzakupa su dvije strane koje međusobno sklapaju ugovor - naime glavni stanar i podstanar. Sadrži obveze, ali i prava obje strane.
Kao glavni stanar, morate uzeti u obzir da ste podjednako u mogućnosti ispuniti obveze iz svog ugovora o najmu sa najmodavcem. Osim toga, kao glavni stanar, uvijek ste kontakt osoba za iznajmljivača, čak i u slučaju problema ili sporova sa svojim podstanarom.
Prije useljenja podstanara treba sklopiti pisani ugovor radi sigurnosti svih uključenih strana.
Savjeti za podzakup
1. Unesite cjelovite osobne podatke o vama kao glavnom stanaru i vašem podstanaru (ime, prezime, točna adresa unajmljenog stana).
2. Detaljno opišite nekretninu za iznajmljivanje (kat stana, koja se soba iznajmljuje, koje zajedničke prostorije mogu koristiti, itd.). Također je važno imati precizan opis postupanja sa predmetima koji se koriste zajedno i inventarom stana. U slučaju nove kupnje zajedničkih kuhinjskih uređaja ili popravka perilice posuđa, u ugovoru o podzakupu trebali biste jasno regulirati koje djelomične troškove podnosilac mora snositi. Svi zahtjevi, poput redovnog bojanja prostorije, nisu valjani.
3. Troškove najma i pomoćne troškove morate precizno izračunati vi kao glavni stanar kako biste zadovoljili svoje interese i podstanara.
4. Polog je posebno važan za glavnog stanara. Budući da ste odgovorni stanodavcu, trebali biste tražiti od podstanara razuman polog od jedne do tri mjeseca stanarine.
5. Na određeno ili trajno - odredite točan početak podzakupa. Ako je ugovor o podnajmu vremenski ograničen, treba navesti točan razlog. Važno je da vezu sa stanom zadržite u slučaju trajne odsutnosti, na primjer putem namještaja u stanu. Ako je stanarstvo ograničeno, ovdje možete dodati referencu za osobnu upotrebu.
6. Otkazni rok možete odrediti u skladu s važećim stanarskim zakonom. To je obično tri mjeseca i odgovara otkaznom roku u vašem glavnom ugovoru o najmu. U slučaju ugovora o podzakupu mogu se ugovoriti kraća razdoblja, u skladu s pojednostavljenim pravom na raskid ugovora. Ako iznajmite samo namještenu sobu, možete otkazati bez navođenja razloga do 15. u mjesecu. Ako vam je potreban poseban propis o otkaznom roku, uvijek potražite savjet od specijalista za stanarsko pravo.
7. Kopiju glavnog ugovora o najmu i kućnog reda priložite uz ugovor o podzakupu kako bi se dogovori mogli jasno sastaviti. U kućnom redu podstanar može pronaći sve važne podatke o vremenu odmora, vremenu zatvarača i vremenu kada se koriste sušionica i praonica rublja. Zabrane posjećivanja ili propisi podnajmodavca nisu dopušteni sve dok se poštuju kućni red. Također, pribavite pismeni pristanak iznajmljivača za podstanarstvo kako biste ga mogli dodati u ugovor o podzakupu.
Dobro je znati: Ako iznajmljujete namještenu sobu ili namješteni dio svog stana, uz ugovor o podzakupu trebali biste sastaviti i protokol primopredaje. Uz stanje imovine koja se iznajmljuje, ovdje se evidentira i svaka šteta na inventaru. To ima prednost za obje strane što je status nekretnine koja se iznajmljuje zabilježen prilikom useljenja te se može uzeti u obzir prethodna šteta.
Ugovor o zakupu: ograničen ili neograničen?
Ako je vaš stanodavac dao pristanak i već ste pronašli podstanara, trebali biste razmisliti želite li dati podnajam na određeno vrijeme ili na neodređeno vrijeme. Posljednje, ali ne najmanje važno, ovo je važno za postavljanje otkaznog roka.
To postaje jasno određivanjem razdoblja najma. Ako samo odredite datum početka ugovora o podzakupu, on se sklapa na neodređeno vrijeme. Da bi se primijenilo vremensko ograničenje, u ugovoru morate navesti datum početka i točno vrijeme završetka stanarskog prava. Poseban dodatak uz ugovor o podzakupu na određeno vrijeme je taj što se mora navesti razlog određenog roka.
Najvažnija pitanja o ugovoru o podzakupu
Podnajam - može li moj stanodavac povećati glavnu najamninu?
Ako želite dati podnajam, svakako biste trebali uzeti u obzir da iznajmljivač može iskoristiti takozvani dodatak za podzakup (odjeljak 553 (2) BGB). To se uglavnom odnosi na paušalno naplaćene dodatne troškove poput električne energije i vode, ako u stanu živi više ljudi nego prije. Ako se dodatni troškovi obračunavaju pojedinačno jednom godišnje, argument iznajmljivača se ne odnosi. U tom slučaju iznajmljivač može naplatiti razumnu nadoplatu stanarine samo na veće trošenje stambenog prostora. Međutim, ne postoji zakonski zahtjev za točnim izračunom.
Što učiniti ako me stanodavac ukine kao glavnog stanara?
Kompliciran slučaj može nastati kada stanodavac raskine stanarinu. Međutim, glavni stanar mora se pridržavati obveza iz ugovora o podzakupu, zbog čega je posebno važno paziti na otkazne rokove za glavni zakup i podzakup. Ako iz tog razloga budete morali prije vremena obavijestiti svog podstanara, on ili ona mogu od vas tražiti naknadu, na primjer za troškove premještanja.
Mogu li turistima iznajmiti praznu sobu?
Vrlo uzbudljiva tema za stanare je privremeni podnajam turista. Budući da stanari očito mogu jednostavno zaraditi džeparac koji se ne smije podcijeniti. Kratkoročni najam turista, međutim, ekvivalent je komercijalnoj upotrebi životnog prostora i stoga je zabranjen. Pažnja: Riskirate raskid bez prethodne najave, a također i kršenje zabrane zlouporabe, koja sada vrijedi u sve više gradova.
Svatko tko iznajmljuje sobu turistima kao podstanar riskira raskid ugovora bez prethodne najave.
Mogu li se dogovoriti za probno razdoblje kad zaključim podzakup?
Općenito, probno razdoblje nije predviđeno za podstanara, čak iako glavni stanar može imati legitimni interes za ovu zaštitu. Općenito, ako iznajmljujete namještenu sobu, uvijek možete otkazati ugovor do 15. u mjesecu na kraju mjeseca. Dakle, otkazni rok je dva tjedna. Inače, još uvijek imate mogućnost navođenja posebnih razloga, kao što je prekid za osobnu upotrebu, u ugovoru o podzakupu.
Kao podstanar, mogu li rano dati obavijest ako u stanu ima plijesni?
Bez obzira jeste li glavni ili podstanar, zdravstveno ugroženo stanje stana je nerazumno i stoga može dopustiti raskid bez prethodne najave. Koliko je plijesan jaka mora provjeriti stručnjak u svakom pojedinom slučaju. U takvom je slučaju poželjno potražiti moguću potporu od specijalista odvjetnika ili udruge stanara nakon razgovora sa stanodavcem.
Kontrolni popis: od stanara do najmodavca
- Provjerite postoje li ograničenja u vašem glavnom ugovoru o najmu.
- Pribavite pismeni pristanak svog stanodavca za podstanarstvo.
- Razmislite želite li dati u najam namješten ili nenamješten i sami odredite koje zajedničke prostorije podstanar može koristiti.
- Uzmite si vremena za odabir podstanara i obavijestite svog stanodavca koji će se useliti da vas iznajmljuje.
- Dogovorite pismeni ugovor o podzakupu i priložite kopiju glavnog ugovora o najmu i kućnog reda.
- Prije useljenja izradite izvještaj o primopredaji sa podstanarom o stanju stana kad se uselite. Na taj ste način vi i vaši podstanari optimalno opremljeni za zajednički život.
- Izdajte podstanaru stanodavčevu potvrdu za ured za registraciju stanovnika.
