Stanodavci ne smiju jednostavno uplatiti polog na privatni račun, već ih moraju ulagati odvojeno od vlastite imovine. U nastavku objašnjavamo koja se druga pravila primjenjuju i koje su različite mogućnosti za stvaranje depozita za najam.
Kad započne novi podstanar, stanodavci smiju zahtijevati polog do tri mjeseca hladne najamnine (odjeljak 551 BGB). To vas štiti od financijskih rizika, na primjer ako stanar iza sebe ostavi štetu prilikom iseljavanja. U većini slučajeva ovaj se polog stvara kao polog u gotovini. Ali postoji i mogućnost ulaganja novca negdje drugdje. Kao rezultat toga često se mogu postići veći prihodi, što zauzvrat još bolje štiti stanodavca.
Imajte na umu da iznajmljivač mora prihvatiti ako novi stanar na početku najma ne može platiti polog odjednom. Prema zakonu, također smije uplatiti polog u tri jednake mjesečne rate.
Ovi oblici ulaganja mogući su za depozit za najam
Novčani polog
Suprotno onome što izraz sugerira, kod pologa u gotovini novac se obično ne plaća gotovinom, već se prebacuje - čak i ako je gotovinsko plaćanje u osnovi moguće, ali ga uvijek treba priznati. Stanodavac mora novac uložiti s kamatama, biti zaštićen od nesolventnosti i odvojen od svoje imovine. Kao stanodavac možete jednostavno otvoriti račun na šalteru štedionice - obično klasični štedni račun. U tu svrhu sa Sparkasseom se sklapa ugovor o povjerenju, "posebni ugovor o najamnini". Novac i dalje ekonomski pripada stanaru, ali je povjeren vlasniku računa (u povjerenje). Stanodavac može koristiti račun samo u skladu sa stanarskim propisima, što Sparkasse ne provjerava.Nakon završetka zakupa mora vratiti depozit za najamninu - uključujući obračunate kamate, može nadoknaditi vlastita potraživanja.
Zalog
Druga je mogućnost da stanar uplati polog na račun koji je na njegovo ime, a zatim ga založi stanodavcu. Sve što treba učiniti je potpisati zalog koji je dostupan kod štedionica. Domaćin ne mora biti prisutan na ovom sastanku, ali i supotpisati obrazac. Stanar obavještava štedionicu čim stanodavac potpiše ugovor o zalozi. Račun tada dobiva obavijest o blokiranju tako da stranke mogu pristupiti računu ili ga otkazati samo u skladu s uredbama o stanarstvu.
Špekulativni oblici ulaganja
Prema njemačkom građanskom zakoniku, "ugovorne strane (…) mogu se dogovoriti o drugom obliku ulaganja". Ako se stanodavac i najmoprimac slože, zajam za najam također se može uložiti u dionički fond, na primjer. I u ovom je slučaju ulaganje založeno, ali ovaj oblik ulaganja rijetko se bira - rizik od gubitaka prevelik je za obje strane.
Jamstvo za jamčevinu
Druga varijanta opisuje jamstvo za obveznice, koje mogu pružiti rođaci ili banka. Iako je ova opcija pomalo netipična u ovoj zemlji, postoje neki pružatelji usluga koji to nude. U većini slučajeva plaća se godišnja naknada. Zauzvrat, davatelj jamči da će iznajmljivač platiti depozit za najam.
Ovi sustavi nisu dopušteni za polog najma
Kao stanodavac, ne smijete položiti depozit za najamninu zajedno sa imovinom vlastitog iznajmljivača. To je jedini način da se izbjegne zlouporaba i gubitak pologa u slučaju da ugovorni partner postane nesolventan. Inače bi novac stanara bio izgubljen.
Kao stanar imate pravo tražiti od stanodavca da vam položi račun za polog protiv nesolventnosti na koji možete prenijeti novac. Na zahtjev, iznajmljivač mora biti u mogućnosti dokazati da je novac na sigurnom escrow računu. Ako odbije, vi kao stanar možete protiv njega pokrenuti pravnu akciju i zadržati buduće najamnine do iznosa ugovorenog pologa.
Neispravno ulaganje zaloga za najam: kada počinite prekršaj?
Ako polog za najam nije uložen odvojeno od privatne imovine, stanodavac može čak počiniti povredu povjerenja u određenim slučajevima. Zbog toga mora postojati konkretan rizik da će stanodavac bankrotirati, to prepoznati i također odobriti. Sve dok je stanodavac i dalje voljan i sposoban nadoknaditi polog iz vlastitog džepa, prema BGH-u nije podložan kaznenom progonu.
Ima li stanodavac uvijek pristup pologu za najam?
Stanodavci ne mogu pristupiti depozitu za najam za vrijeme trajanja zakupa; odlučio je BGH. Treba osigurati da stanar nakon povratka stana može vratiti depozit čak i ako stanodavac postane insolventan. U slučaju osporenih potraživanja, iznajmljivač ne može dodirnuti polog bez pristanka stanara.
Stvorite depozit za najam komercijalnih nekretnina
Kod komercijalnih nekretnina pravila nisu toliko stroga. Ovdje se primjenjuju samo opći zakoni o stanarskom pravu BGB, a ne i stavci zakona o stanarstvu. To znači da uz komercijalnu nekretninu najmodavac nije dužan ulagati novac odvojeno od svoje imovine, niti novac mora biti sigurno položen na escrow račun. Dobro je znati: Polog za najam komercijalne imovine također može biti veći od najamnine od tri mjeseca.
Trud i troškovi uključeni u stvaranje depozita za najam
Kamate koje se prikupljaju na depozit za najam moraju se oporezivati kroz popust na kamate. Ako je polog za najam položen u ime iznajmljivača, najmodavac također mora izdati poreznu potvrdu stanaru kako bi se plaćeni porez mogao nadoknaditi prema njegovoj prijavi poreza na dohodak.
