Ako je stambena zgrada podijeljena na nekoliko stanova i oni se prodaju pojedinačno, primjenjuje se izjava o podjeli. Njime se uređuje formalna podjela cjelokupne imovine i pružaju informacije o pravima i obvezama novog vlasnika. Reći ćemo vam kako predati izjavu o podjeli, što kao kupac morate uzeti u obzir i koja je pravna osnova.
Što je izjava o podjeli?
Izjava o podjeli regulira formalnu podjelu zgrade, uključujući sva prava i obveze koje iz nje proizlaze. Pravna je osnova za vlasništvo stana ili djelomično i osigurava zemljišnim knjigama precizne podatke o činjenicama iz zemljišne knjige. Ovu jednostranu izjavu daje vlasnik nekretnine. Uz obvezu davanja ove izjave, zakonodavac stvara pravnu osnovu za kupce i prodavače. Obje strane mogu se pozvati na to u slučaju sumnje.
Zvuči li sve nevjerojatno komplicirano u tehničkom žargonu? Ali stvarno nije. Načelo izjave o diobi može se relativno lako objasniti na primjeru: Ako se stanovi u višestambenoj zgradi prodaju pojedinačno, izjava o diobi mora se predati zemljišnim knjigama. Ova izjava daje budućem kupcu informacije o njegovim pravima i obvezama u vezi s nekretninom.
Izjava o diobi također služi kao pravni temelj kako bi se u zemljišnim knjigama za pojedine stanove mogle izraditi takozvane zemljišne knjige. I izjava o diobi (sa svim njezinim sastavnim dijelovima) i pojedinačne zemljišne knjige stanova moraju biti ovjerene kod javnog bilježnika. Nakon što su svi dijelovi i dokumenti javnobilježnički ovjereni, vlasnik zgrade može prodati pojedine stanove. Zgrada je podijeljena prije nego što se proda. Za kupca i zajednicu vlasnika to zauzvrat znači da oni mogu utjecati na izgled zgrade prije kupnje.
Savjet: Svatko tko namjerava kupiti stan trebao bi unaprijed pomno pogledati izjavu o podjeli kuće kako bi izbjegao nedostatke prilikom kupnje stana.
Te biste pojmove trebali znati u vezi s izjavom o podjeli
Pozdrav tehnički žargon! Bavite li se temom izjave o podjeli? Tada biste definitivno trebali znati ova četiri pojma i što oni znače:
- Zajedničko vlasništvo : Takozvano zajedničko vlasništvo odnosi se na dijelove dobra koji ne pripadaju samo vlasniku stana. To uključuje stubište ili krovni pokrivač. Mogu se uključiti i nosivi zidovi.
- Privatno vlasništvo : Privatno vlasništvo je pojedinačno vlasništvo nad prostorijama zgrade. Drugim riječima: Na primjer stan, garaža, podrumski pretinac, potkrovlje ili parkirno mjesto.
- Vlasništvo stana: Vlasništvo stana vlasništvo je kupca nad pojedinačnim stanom u stambenoj zgradi. Osim stambene imovine, kupac ima i udjele u zajedničkoj imovini.
- Posebno pravo korištenja: Posebno pravo korištenja je pravo da kupac mora koristiti zajedničku imovinu, kao što je besplatno parkiralište za automobile ili besplatna vrtna parcela.
- Uporaba i ograničenja korištenja: Izjava o podjeli regulira ne samo vlasničku strukturu, već i to mogu li se stanovi komercijalno koristiti ili se dijelovi zgrade poput tavana mogu proširiti.
U višestambenim zgradama izjava o podjeli regulira vlasništvo i prava korištenja vlasnika stanova.
Od čega se sastoji izjava o podjeli?
Iznad svega, važno je da deklaracija precizno regulira što je posebno, a što zajedničko vlasništvo. Samo tako se kasnije može vidjeti tko je točno odgovoran za koji dio. Osobito u slučaju obnove ili oštećenja mogu nastati sporovi oko plaćanja. Jer: ako je riječ o zajedničkom vlasništvu, cijela zajednica mora proporcionalno platiti troškove. Ako šteta utječe na privatno vlasništvo, odgovarajući vlasnik stana mora platiti troškove.
Izjava o podjeli: sadržaj i propisi
To rezultira sljedećim komponentama deklaracije o podjeli:
- Plan raspodjele: Uz podjelu zgrade, ovaj plan također navodi mjesto i veličinu pojedinih dijelova. Udjeli pojedinačnog vlasništva obično se daju u tisućinkama. To znači: Ako vlasnik posjeduje 8,4 posto cjelokupne imovine, to se u planu bilježi kao 84 / 1.000. Broj se ne odnosi na veličinu stana, već na postotak vlasništva u cijeloj zgradi.
- Red zajednice: U ovom propisu unutar deklaracije mogu se naći sva prava i obveze vlasnika. Ta se prava i obveze odnose na odnos između svih vlasnika. Kućni red se može dodati ovim pravilima zajednice - ali ne mora. Redoslijed zajednice može se naknadno promijeniti samo ako se cijela zajednica s tim složi. Dakle, ovdje bi kupac trebao vrlo pažljivo pogledati da li sve odgovara. Pravni temelj za proglašenje podjele je Zakon o etažiranju (WEG). Budući da se ovaj zakon tumači relativno usko, pojedinačne uvodne klauzule trebaju biti propisane u sustavu Zajednice. Oprez: Rezolucije koje odstupaju od WEG-a nisu nužno pravno učinkovite i obvezujuće. Ovdje se mora provjeriti pojedinačni slučaj.
- Potvrda o dovršenosti: Potvrda o dovršenosti važan je dio izjave o podjeli jer navodi da se pojedini stanovi mogu koristiti neovisno jedan o drugome jer su samostalni.
Kako mogu promijeniti izjavu o podjeli?
Promjena deklaracije o podjeli može biti potrebna ako jedan od vlasnika želi promijeniti stvari u stanu ili zajedničkom dobru. To obično ne zahtijeva samo većinsku odluku, već često i javnobilježničku promjenu u izjavi o podjeli. Izjava o podjeli obično se mora mijenjati, posebno kada se vrše strukturne promjene. To se može dogoditi, na primjer, ako je stan podijeljen ili su dva stana spojena. U tom slučaju, promjena u izjavi o podjeli mora se formalno sastaviti i ovjeriti kod javnog bilježnika. Tada se promjena mora predati u zemljišne knjige.
Dobro je znati: Za manje projekte, na primjer kada dva vlasnika žele zamijeniti svoja parkirna mjesta ili odjeljke u potkrovlju, nije potrebna promjena u izjavi o podjeli niti glasanje zajednice.
To su najčešći problemi prilikom proglašenja podjele
Ako želite kupiti stan u stambenoj zgradi, pažljivo proučite i provjerite izjavu o podjeli. U protivnom može nastati jedan ili drugi nedostatak za vlasnika. Prikupili smo nekoliko primjera zamki u izjavi o podjeli:
- Windows: U osnovi prozori i okviri prozora pripadaju zajednici. U izjavi o podjeli treba navesti da svaki vlasnik mora platiti samo vlastitu zamjenu prozora.
- Obnove: Prema zakonu, popravak i preuređenje mora srazmjerno platiti vlasnik. Ovdje su moguće i promjene.
- Životinje: U nekim izjavama o podjeli držanje kućnih ljubimaca u unajmljenom stanu zabranjeno je. Ako želite imati kućne ljubimce, ovaj dio treba pažljivo provjeriti.
- Prethodni vlasnik: Povremeno se dogodi da izjava o podjeli predviđa da novi vlasnik mora platiti zaostale plaće prethodnom stanaru. Ovdje se savjetuje oprez.
- Posao: Planirate li voditi posao u svom stanu? Tada biste trebali pažljivo pročitati koje su vrste poslova dopuštene u izjavi o podjeli.
Ako je držanje životinja zabranjeno u izjavi o podjeli, to se odnosi na svakog iznajmljivača u zajednici vlasnika.
Koliko košta izjava o podjeli?
Potpis izjave o podjeli mora biti ovjeren ili čak ovjeren kod javnog bilježnika kako bi bio učinkovit. Ovisno o tome, troškovi su između 70 i 140 eura. Ali: Troškovi se temelje na takozvanoj tržišnoj vrijednosti nekretnine. Što je veća ova vrijednost, to su veći troškovi deklaracije.
Jeste li izgubili izjavu o podjeli?
Svi smo u žaru trenutka izgubili, izgubili ili čak bacili važne dokumente. To se događa i nije slomljena noga. Ako imate legitimni interes za izjavu o diobi, na primjer ako želite kupiti stan ili ste ga već kupili, dokument možete pogledati u zemljišnim knjigama i tamo dati kopiju uz naknadu. Daljnje dokumente o nekretnini također možete dobiti od tijela za nadzor zgrade.
Zaključak: pažljivo provjerite izjavu o podjeli
Ako razmišljate o kupnji stana u višestambenoj zgradi, nikako ne biste smjeli zanemariti izjavu o podjeli. To treba pažljivo provjeriti prije kupnje, jer to može imati velike nedostatke, a promjene na deklaraciji skupe su i relativno dugotrajne. Izjava o podjeli je također izuzetno važna jer definira što će točno pripadati vašoj budućoj imovini i na koje dijelove zgrade imate pravo uz svoj stan. Uz sve ove savjete, ništa ne može pogriješiti s kupnjom novog stana u višestambenoj zgradi.
Maren Black