Terminskim zajmom može se osigurati atraktivna kamatna stopa za daljnje financiranje kada se hipotekarno kreditiranje bliži kraju. Ovdje možete saznati što je važno i koliko rano biste se trebali pobrinuti za to.
Nakon što se dom kupi i useli, financiranje nekretnine potrebno za njega brzo se zaboravlja. Međutim, ovisno o trajanju razdoblja s fiksnom kamatnom stopom, isplati se vrlo brzo ponovno baviti time i, na primjer, uzeti terminski zajam. To je zato što se trenutno važeće, povoljne kamatne stope mogu osigurati za budućnost.
Što je terminski zajam?
Terminski zajam je poseban oblik naknadnog financiranja zajma za nekretnine. Zajmoprimci se o tome moraju pobrinuti najkasnije kada istekne fiksna kamatna stopa njihovog prethodnog hipotekarnog kreditiranja.
Iako se "normalno" daljnje financiranje može organizirati najranije šest do dvanaest mjeseci prije isteka fiksne kamatne stope, ovisno o davatelju, to se može učiniti puno ranije s terminskim zajmom: s terminskim zajmom može se organizirati do pet godina prije isteka fiksne kamatne stope . Na taj način zajmoprimci mogu osigurati trenutno povoljne uvjete zajma i zaštititi se od porasta kamatnih stopa u budućnosti.
Terminski zajam moguć je samo kod stambenog zajma i nije namijenjen drugim vrstama zajma.
Kako funkcionira terminski zajam?
Da bi uzeo terminski zajam za naknadno financiranje, zajmoprimac kontaktira financijsku banku puno prije isteka izvornog financiranja i, idealno je, uz ostale pružatelje ili portale za usporedbu.
Usporedba uvjeta zajma važna je jer zajmoprimac nije prisiljen, kao kod "normalnog" naknadnog financiranja, zaključiti to s izvorno financiranom bankom. U međuvremenu, druge kreditne institucije mogu ponuditi povoljnije uvjete.
Slijedi usporedba različitih davatelja i trenutnih kamatnih stopa na zajam. Na temelju tih uvjeta stvaraju se prikladne ponude za daljnje financiranje. Ako zajmoprimac prihvati jednu od ponuda za zajam, sklopljen je obvezujući ugovor o zajmu i oba ugovorna partnera obvezna su na to daljnje financiranje. To vrijedi i ako je terminski zajam sklopljen nekoliko godina prije isteka izvornog hipotekarnog zajma.
Terminski zajam tada odmah slijedi prvo financiranje i zamjenjuje ga. Od ovog trenutka nadalje samo se moraju plaćati mjesečne rate za terminski zajam. Ne postoji interes za preuzimanje obveza od sklapanja ugovora do početka terminskog zajma, tj. U takozvanoj terminskoj fazi.
Budući da dužnik nije vezan uz izvornu financijsku banku terminskim zajmom, vrijedi usporediti različite davatelje. To vam omogućuje da pronađete povoljnije uvjete i uštedite puno novca.
Koliko dugo unaprijed se može podići terminski zajam?
Važno je znati da je terminski zajam moguć samo ako je trenutni ugovor o zajmu dulji od dvanaest mjeseci i maksimalno 60 mjeseci (kod nekih pružatelja usluga i 66 mjeseci). Ako trenutni zajam završi za manje od dvanaest mjeseci, može se odabrati redovito naknadno financiranje.
Zahvaljujući ovom dugom roku, zajmoprimac može dobiti izuzetno opsežno osiguranje za planiranje: ako, na primjer, zaključi terminski zajam s fiksnom kamatnom stopom od 15 godina pet godina prije isteka trenutnog hipotekarnog zajma, točno zna koji su mjesečni troškovi povezani s zajmom u sljedećih 20 godina.
Što košta terminski zajam?
Terminski zajam nosi određenu razinu rizika za obje strane:
- U slučaju pada kamatnih stopa, zajmoprimac riskira platiti više za terminski zajam nego što bi morao platiti za „normalno” naknadno financiranje.
- Banka riskira obećavanjem povoljne kamatne stope koja je mogla biti daleko premašena u vrijeme daljnjeg financiranja.
Kako bi umanjile rizike kreditne institucije, banke obično dodaju kamatni dodatak na trenutno ponuđene kamatne stope za terminske kredite. Ovim troškovima možete dobiti nadoknadu za rano odobravanje zajma i smanjiti rizik od financijskih gubitaka.
Iznos premije kamata uvijek ovisi o tome kako banka procjenjuje očekivani razvoj kamatnih stopa. Što je vjerojatnije da će kamatna stopa rasti, to će obično biti veća kamata.
Gruba procjena trenutno je dodatak od 0,01 postotnih bodova mjesečno do kraja fiksne kamatne stope, tj. Dok se ne iskoristi "stari" zajam. (Neki se pružatelji tih troškova odriču prvih šest do dvanaest mjeseci.)
U osnovi se primjenjuje sljedeće: što je dulje vrijeme potrebno za otkup hipoteke, veća je premija kamate. I to je jedino logično, jer što se manje precizno može procijeniti razvoj kamatnih stopa, to je veći rizik za banku u pogledu kredita.
Sljedeća tablica prikazuje primjer dodatnih kamata koje banka može naplatiti za terminski zajam za hipotekarno kreditiranje.
|
Trenutna kamatna stopa |
Dodatak na kamatu u |
Vrijeme do |
Izračunati |
Fiksna |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 mjeseca |
0,24% |
0,74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 mjeseci |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 mjeseci |
0,48% |
0,98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 mjeseci |
0,60% |
1,10% |
Koje su mogućnosti i rizici s terminskim zajmom?
Mogućnost da se u ranoj fazi možemo pobrinuti za naknadno financiranje ima prednosti, ali također i rizike: Rano uzimanje terminskog zajma i zajmoprimac i banke kockaju se i špekuliraju s obzirom na buduće kretanje kamatnih stopa. Uz odgovarajuću stručnost moguće je okvirno procijeniti smjer u kojem će se vjerojatno razvijati kamatne stope - ali to nitko ne može predvidjeti s apsolutnom preciznošću. I to se primjenjuje utoliko više što je dalje u budućnosti potrebno daljnje financiranje.
Odluka o kamatnoj stopi za naknadno financiranje mnogo godina unaprijed stoga se posebno isplati ako su kamatne stope u trenutku kasnijeg početka novog financiranja znatno veće od trenutne. Međutim, ako padnu, također je moguće da će zajmoprimac koji je rano osigurao terminski kredit platiti naknadno financiranje više nego što bi morao ako bi kasnije zaključio ugovor o zajmu.
Jasna prednost zajmoprimca je, kao i kod anuitetnog zajma, sigurnost planiranja. Uzimajući terminski zajam, on već zna koje rate će morati platiti nakon otplate prvobitnog zajma. Ta sigurnost u buduće troškove u mnogim slučajevima može biti od velike pomoći.
Hoće li kamatne stope pasti ili rasti u budućnosti, i dalje se nagađa. Rano osiguranje kamatne stope putem terminskog zajma stoga skriva određene rizike, ali također nudi mogućnosti i, prije svega, sigurnost planiranja.
Terminski zajam: ukratko prednosti i nedostaci
Prije nego što se odlučite za davatelja usluga i terminski zajam nakon temeljite usporedbe, vrijedi međusobno odmjeriti prednosti i nedostatke.
Prednosti kredita su:
- Mogućnost osiguranja povoljnih kamatnih stopa za budućnost, a time i velikog potencijala uštede uz naglo rastuće kamatne stope
- Planiranje sigurnosti za financiranje
- nema interesa za obvezu u prednjoj fazi
Mane:
- Doplata kamate na zajam
- Ako je potrebno, veći troškovi zajma uz pad kamatnih stopa
- Potrebna je stručnost
- Nedostatak fleksibilnosti zbog rane odluke o daljnjem financiranju
Kada terminski zajam ima smisla?
Sklapanje terminskog zajma uvijek se isplati ako su kamatne stope niske u vrijeme sklapanja ugovora i istovremeno se mogu očekivati rastuće kamatne stope. Ako zajmoprimac ima potrebno znanje o tržištu ili samo pravi nos, terminski zajam od pravog davatelja usluga može osigurati niske kamatne stope i brzo uštedjeti četiri do pet znamenkasti iznos na daljnjem financiranju.
Ako se, s druge strane, očekuju pad kamatnih stopa, terminski zajam nema smisla, jer zajmoprimac tada oduzima šansu za jeftinije naknadno financiranje nego što bi to bilo moguće s terminskim zajmom.
Izračun uzorka: Moguća ušteda terminskim zajmom
Ako kamatne stope rastu - čak i ako rastu samo za 0,5 postotnih bodova - to ima značajan utjecaj na troškove povezane s zajmom. Terminski zajam tada se može pokazati prilično unosnim, kao što pokazuje sljedeći uzorak izračuna:
|
Terminski zajam |
Daljnje financiranje |
|
|---|---|---|
|
Iznos pozajmice |
200.000 eura |
200.000 eura |
|
Efektivna kamatna stopa |
1,0% |
1,5% |
|
Fiksna kamatna stopa |
deset godina |
deset godina |
|
Otplata |
5% |
4,5% |
|
Preostali dug nakon završetka fiksne kamatne stope |
94.875,10 eura |
102.964,75 eura |
|
Mjesečna rata |
1.000 eura |
1.000 eura |
|
Troškovi kamata |
14.875,10 eura |
22.964,75 eura |
Primjer pokazuje da se terminski zajam isplati čak i ako se kamatna stopa neznatno povećava. U konkretnom slučaju, izravna usporedba kredita s odabranim davateljem uštedjela je troškove od preko 8000 eura.
