Ako se kuća prodaje ili netko želi prodati stan, možda će se morati platiti takozvani porez na špekulacije. Ovdje pročitajte kada je to krajnji rok, koliko je visok porez na špekulacije i kako ga izbjeći.
Ako želite prodati kuću, zemljište ili stan, ne samo da morate puno raditi - tu su i troškovi. Brokeru će se možda trebati platiti, pod određenim okolnostima kazna za plaćanje unaprijed može se platiti u banci, a porezni ured također drži ruke: jer prodaja kuće također podliježe određenom porezu. Konkretno, riječ je o porezu na špekulacije, koji može značajno smanjiti dobit koja se može ostvariti prilikom prodaje.
Koji je špekulativni porez?
U Njemačkoj, prema § 23 EStG, porez na špekulacije naplaćuje se ako se oskudna roba čija vrijednost može znatno porasti proda s dobiti. To također uključuje nekretnine.
Međutim, nastaje samo ako određeno razdoblje, takozvano razdoblje prodaje ili špekulacije, nije dosegnuto nakon kupnje, tj. Predmeti se ponovno prodaju prije isteka određenog vremena. Kada se prodaje kuća ili prodaje stan ili imovina, to ovisi o vrsti stjecanja i vrsti uporabe. Špekulativni porez izračunava se na temelju dobiti ostvarene prodajom, pa se nabavna i prodajna cijena uspoređuju za utvrđivanje poreza.
Formalno ispravna oznaka za kolokvijalno nazvani "porez na špekulaciju" je "porez na dobit na dobit od prodaje iz privatnih prodajnih transakcija prema § 23 EStG".
Kada se plaća porez na špekulaciju na nekretninama?
Prodavatelj uvijek mora platiti porez na špekulaciju pri prodaji nekretnina ako nije primijećeno određeno razdoblje između kupnje kuće i prodaje. Jer tada zakonodavac preuzima ekonomski motiviranu kupnju i prodaju - pretpostavlja da su Your-Best-Home.net, imovina ili stan stečeni isključivo radi dobiti - i naplaćuje porez na ostvarenu dobit.
Ako osoba proda više od tri nekretnine u roku od pet godina (ograničenje od tri imovine), pretpostavlja se i komercijalno trgovanje. U tom slučaju možda će se morati platiti i porez na promet. Isto tako, pretpostavlja se da namjera ostvarivanja dobiti prilikom prodaje kuće i porez na špekulacije dospijevaju nakon prodaje.
Koji su rokovi za porez na špekulacije na nekretninama?
Kada su u pitanju rokovi koje treba poštovati za porez na špekulaciju, prilikom prodaje kuće ili stana ili imovine mora se razlikovati između različitih slučajeva:
1. U imanju se živjelo.
Ako je vlasnik kuće ili stana sam živio u posjedu, razdoblje nagađanja je tri godine. Vlasnik je morao živjeti u posjedu tri uzastopne godine. Međutim, bitno je da nema punih kalendarskih godina! Ako je nekretnina kupljena u prosincu 2019., može se ponovno prodati u siječnju 2021. bez poreza na špekulaciju na ostvarenu dobit.
Ovo razdoblje nagađanja također se primjenjuje ako u stanu ili na Vašem-Najboljem-domu.net ne boravi sam vlasnik, već njegova djeca za koju još uvijek prima dječji doplatak.
Najbolje je živjeti u svoja četiri zida. Ako još uvijek morate prodati kuću, ne biste to trebali činiti prije nego što prođu tri godine - inače ćete morati platiti porez na špekulacije.
2. Nekretnina nije živjela.
Ako Your-Best-Home.net ili stan niste koristili, već iznajmljivali, razdoblje prodaje je deset godina. Ovdje se primjenjuju određeni datum kupnje i prodaje koji je naveden u javnobilježničkom ugovoru o kupnji. Razdoblje nagađanja započinje dan nakon potpisivanja ugovora. Ako je između kupovine i prodaje imovine manje od deset godina, dužan je porez na špekulacije.
Posebni slučajevi: Ako se stan prvo koristi, a zatim iznajmljuje, primjenjuje se desetogodišnje razdoblje nagađanja. Ako se prvo iznajmi, a zatim nastani, može se prodati bez poreza na špekulaciju nakon tri kalendarske godine osobne upotrebe.
3. Imanje je bilo samo djelomično naseljeno
Ako se, primjerice, prodaje kuća koja nije u potpunosti naseljena, ali se djelomično iznajmljuje, porez na špekulacije mora se platiti proporcionalno samo za dio koji sam nije naseljen najmanje tri kalendarske godine zaredom. Ako je cijela imovina u vlasništvu više od deset godina, ne plaća se porez na špekulacije.
4. Imovina je prenesena razdvajanjem imovine
Ako jedan od prethodnih supružnika dobije imovinu kao jedini vlasnik razdvajanjem imovine nakon razvoda, mora platiti porez na špekulaciju ako u roku od sljedećih deset godina proda Your-Best-Home.net, imovinu ili stan. Ovdje je bitno da razdoblje nagađanja više ne započinje sutradan nakon datuma kupnje. Dapače, započinje danom nakon prijenosa vlasništva na supružnika, tj. Opet s nule.
Međutim, ako se bivši supružnik preseli u sebe ili ako tamo ostane, može prodati imovinu bez poreza na špekulacije ako u njoj živi najmanje tri kalendarske godine zaredom.
5. Imovina je stečena kada je poduzeće zatvoreno ili uklonjeno iz poslovne imovine
. Ovdje se primjenjuje i desetljetno razdoblje špekulacije ako se ne plaća porez na špekulaciju. U slučaju osobne upotrebe, primjenjuju se uobičajene započete tri kalendarske godine.
6. Imovina je naslijeđena ili poklonjena.
Ako se Your-Best-Home.net, imovina ili stan prenese na novog vlasnika nasljeđivanjem ili darovanjem, razdoblje prodaje započinje narednog dana od dana kada je pokojnik ili donator kupio nekretninu. Ako se proda u roku od deset godina od tog datuma, primijenit će se špekulativni porez. Ako imovinu ne zauzima nasljednik ili obdarenik tri uzastopne kalendarske godine, prodaja je oslobođena poreza na špekulaciju.
Važno: U slučaju nasljeđivanja ili darivanja, porez na nasljedstvo ili porez na poklon također se mogu ubirati ako se prekorače primjenjiva porezna oslobođenja.
Špekulativni porez također se odnosi na nekretnine koje se nasljeđuju i ponovno prodaju u roku od deset godina.
Koliki je porez na špekulacije?
Pojedinačna stopa poreza na dohodak prodavatelja koristi se za izračun poreza na špekulaciju prilikom prodaje nekretnina. Iznos poreza na špekulacije stoga se razlikuje u svakom pojedinom slučaju i ne može se navesti kao pokrivač.
Bez obzira na osobnu poreznu stopu, za izračun je važno da porez podliježe samo dobiti ostvarenoj prodajom, a ne maksimalnoj cijeni imovine ostvarenoj na prodaji kuće.
Kako se može izbjeći ili smanjiti porez na špekulacije?
Iznos poreza na špekulacije možete legalno smanjiti ako pravilno izračunate dobit ostvarenu prodajom. To se postiže izvršavanjem svih dopuštenih odbitaka od toga. Međutim, mnogi prodavači nekretnina ignoriraju svakakve točke i u konačnici plaćaju više poreza nego što je potrebno.
U izračun dobiti trebali biste uključiti ove troškove:
- Troškovi za brokera prilikom kupnje i prodaje
- Javnobilježničke naknade
- ako je primjenjivo, kazna prijevremene otplate od banke koja financira
- Renoviranje na prodaju
- Radovi na obnovi u prve tri godine nakon kupnje nekretnine (to su dio troškova stjecanja i kao takvi mogu se odbiti od dobiti)
- Troškovi oglašavanja za prodaju (npr. Oglasi na Internetu, tiskani sinopsis)
- Porez na promet nekretnina
- Troškovi upisa u zemljišne knjige
- ako je primjenjivo, proporcionalno privatno korištenje imovine
Napomena: Svaka amortizacija poreza za unajmljenu nekretninu mora se dodati dobiti.
Porez na špekulaciju možete zaobići samo prilikom prodaje nekretnina ako se pridržavate razdoblja špekulacije ili ako ne premašite ograničenje poreznog izuzeća za dobit od 600 eura godišnje. Međutim, s obzirom na stalno rastuće cijene, to obično nije moguće prilikom prodaje nekretnine.
Porez na špekulacije: sami izračunajte iznos
Svatko može lako izračunati porez na špekulacije. Primjer za to je nekretnina koja je unajmljena i prodana osam godina nakon kupnje.
Dva posto nabavne cijene komercijalne imovine otpisivalo se godišnje kao odbitak za trošenje (AfA) od poreza (tj. 8x8.000 eura = 64.000 eura). Kad je kupljen koštao je 400.000 eura, a sada se prodaje za 500.000 eura.
| Prodajna cijena | 500.000 eura |
| - nabavna cijena | 400.000 eura |
| - Troškovi stjecanja (broker, javni bilježnik, zemljišnoknjižni uložak, porez na promet nekretnina itd.) | 34.280 eura |
| - adaptacije na prodaju | 5.000 eura |
| - troškovi oglašavanja za prodaju | 200 eura |
| - Posrednik u prodaji | 14.280 eura |
| + porezno priznata amortizacija | 64.000 eura |
| oporeziva dobit | 110.240 eura |
| stopa poreza na dohodak (npr.) | 40 posto |
| Iznos poreza za špekulacije | 44.096 eura |
Da bi se izračunao iznos poreza na špekulacije koji bi trebao dospjeti prije prodaje imovine, mora biti poznata tržišna vrijednost imovine.
Za koje se predmete također plaća porez na špekulacije?
Država ne naplaćuje samo porez na nekretnine, špekulativni porez također se plaća za ove predmete pod određenim uvjetima:
- Umjetnička djela
- Plemeniti metali i kamenje
- Nakit
- Zbirke kovanica i maraka
- Starine
- Starinski automobil
Špekulativni porez također se može naplaćivati na starine i umjetnine.
Međutim, čak i kod ove robe nastaje samo ako između kupnje i prodaje nije dosegnuto određeno razdoblje. To iznosi godinu dana za umjetnička djela, plemenite metale i kamenje, nakit, kolekcije novčića i maraka, starine i starinske automobile. Nakon toga, prodaja je neoporeziva. Do 2009. godine ovaj se porez odnosio i na prodaju dionica. Međutim, to je zamijenjeno konačnim porezom po odbitku.
