Posebna stambena politika i stogodišnji koncept socijalnog stanovanja u Beču čuvaju pristupačne stanove za stanovnike. Ipak, grad se ne želi odreći promocije imovine.
Stambena politika u Beču: 5,80 eura osnovne najamnine (plus 10 posto poreza) po četvornom metru. Stotinama tisuća. Bez negativnih utjecaja špekulacija. I to usred atraktivne metropole s gotovo dva milijuna stanovnika, sjajne povijesti, hladne slike i funkcionalne ekonomije. Sveučilišta su prepuna mladih iz cijelog svijeta. I Beč je svake godine na vrhu ljestvice gradova u kojima se najviše može živjeti.
Bečki koncept socijalnog stanovanja
Živo čudo u Beču stvoreno je između 1919. i 1934. U to je vrijeme životna situacija mnogih građana bila katastrofalna. Kao protumjeru grad je počeo graditi socijalne stanove. Socijalna naselja u Beču nikada nisu niti su i dalje usmjerena na profit. Iznad svega: grad je zadržao ove stanove - i nije ih, poput mnogih njemačkih gradova, prodao privatnim vlasnicima.
Opseg socijalnog stanovanja u Beču
Grad sada posjeduje 220.000 stanova. U takvom zajedničkom stanu živi oko 500 000 građana - to je otprilike svaki četvrti Bečanin. Grad je uključen u daljnjih 200 000 stanova. Činjenica da mnogi ljudi žive u stanovima s ograničenom najamninom utječe na cijelo tržište najma i usporava cijene. To puno košta: austrijski kapital godišnje potroši oko 600 milijuna eura na svoju stambenu politiku i subvencije za stanovanje. "Naš cilj su pristupačni i visokokvalitetni stanovi - ne samo za socijalno ugrožene dohodovne skupine, već i za širu populaciju", objašnjava gradska vijećnica u Beču Kathrin Gaal.
Srednja klasa u Beču zapravo ima koristi od ove stambene politike: Ograničenje dohotka za stan u općinskom stanu za samca iznosi preko 40 000 eura godišnje. Granice za bračne parove i obitelji s djecom još su veće. Međutim, oni koji traže gradski stan ne bi trebali očekivati veliki luksuz. Samac se može useliti samo u jednosobni stan. Dodaje se jedna soba za svaku osobu u kućanstvu. A nakon mjeseci ili godina čekanja, zainteresirane strane dobivaju najviše dvije ponude stanova. Subvencija za stanovanje financira se s 0,5 posto bruto plaće, kako od zaposlenika, tako i od poslodavaca. To je društveni konsenzus. Beč je zadržao svoje apartmane i prilagodio ih današnjim potrebama. Četiri tisuće novih stanova planira se ili je već u izgradnji.
Takva opredjeljenost općine ne samo da uklanja pritisak na tržište najma. Kao vlasnik, grad ima izravnu kontrolu nad energetskom opremljenošću stambenih kompleksa. To ne ovisi o dobronamjernosti vlasnika privatnih kuća.
Socijalno stanovanje u Njemačkoj
Njemački model socijalnog stanovanja ili socijalnog stanovanja dizajniran je potpuno drugačije. Društvena posvećenost stanova često je trajala samo 15 godina. Devedesetih, kada su mnoge općine zastenjale pod svojim dugovima, bacile su na tržište tisuće općinskih stanova. Jer: odgovorni su od demografa čuli da će se stanovništvo smanjiti i da novi stanovi nisu potrebni. Kao rezultat, socijalno stanovanje gotovo je zastalo.
Kad se situacija promijenila posljednjih godina i kad je stanovanje postalo rijetko u mnogim regijama, stambena politika nije uspjela pružiti povoljne stanove za najam u dovoljnom broju. Mnoge njemačke općine također se sve više oslanjaju na promociju imovine. Kao dio općinskih programa financiranja, kao što je Regensburg, obitelji s djecom mogu kupiti jeftino građevinsko zemljište i dobiti subvenciju za financiranje kuća.
Osamdesetih godina 20. stoljeća Regensburg je razvio novu četvrt Burgweinting s 400 hektara stambenog i poslovnog prostora kako bi održao cijenu zemljišta pod kontrolom. Mladim obiteljima dana je prednost pri dodjeli imovine, a podržane su i potporama.
Grad Beč također je upoznat s promicanjem vlasništva nad nekretninama: onaj tko dulje vrijeme živi u zadružnom stanu može ga preuzeti pod povoljnim uvjetima. Općina također ima programe financiranja za stvaranje novog životnog prostora. Jer ne žele svi ljudi zauvijek plaćati stanarinu. Ni u Beču.
Intervju stručnjaka: Posjedovanje nekretnina često dovodi do nižih troškova stanovanja
Prof dr. Michael Voigtländer vodi područje kompetencije za ekonomiju nekretnina na Institutu za njemačku ekonomiju u Kölnu. Na temu stambene politike predaje na nekoliko sveučilišta i autor je knjige "Luxusgut Wohnen: Zašto su naši gradovi skuplji i što sada učiniti". U intervjuu za Your-Best-Home.net, stručnjak za stambenu politiku i socijalno stanovanje objašnjava odnos između vlasništva kuće, kamata i cijena nekretnina.
Utječe li stambena politika kao u Beču ili tako jeftino tržište najma na cijene nekretnina?
To već ima utjecaja: kad su najamnine jeftine, manje je atraktivno ulagati u stambene nekretnine - što se odražava na indeks cijena nekretnina. To može dovesti do manje potražnje za nekretninama. Često su i cijene tada niže. Ali morate pitati: zašto su najamnine tako niske? Ako su regulirani, ali i dalje nedostaje životnog prostora, to u konačnici znači da se favoriziraju postojeći stanari: tamošnji ljudi tada žive jeftino - ostali ne mogu pronaći ništa.
Što se onda događa na tržištu?
U takvom slučaju potražnja za stanovima ostaje velika. I upravo se to događa u Beču. Ako ste jedan od sretnika koji imaju priliku dobiti stan za vijeće, onda je sve u redu. No, najamnine su i dalje visoke na slobodnom tržištu stanova i dalje postoji potražnja za vlasništvom kuće.
Koji su argumenti u korist kupnje kuće danas?
Jedan od razloga je zasigurno niska razina kamatnih stopa. Često se šokira koliko su cijene porasle. Ali ako to usporedite s razvojem kamata i izračunate financiranje, tada vidite: Danas možete financirati jeftinije i imati ćete manji teret nego prije nekoliko godina. Često je jeftinije koristiti zajam nekretninama nego plaćati stanarinu. Troškovi stanovanja u posjedu stoga su jeftiniji.
Drugi razlog su starosne odredbe: Imamo velike probleme sa zakonskim mirovinskim osiguranjem. Čak i s mirovinskim sustavima tvrtke ili smanjenim isplatama iz polica životnog osiguranja. Razlog je niža razina kamatnih stopa. Vlastita imovina osigurava vam mirovinu. U velikim gradovima postoji i treći razlog: Mnogi su zabrinuti zbog tjeranja iz svog susjedstva ili zbog gentrifikacije. Naravno, posjedovanje etažne kuće štiti od toga.
Beč nastavlja rasti: trenutno se planira 3.700 novih socijalnih stanova.
Je li jeftinije kupiti nego iznajmiti u velikom gradu, čak i unatoč visokim cijenama?
To se također odnosi tamo, jer su i tamo najamnine naglo porasle. Izuzev Münchena: Tamo niste manje opterećeni kao kupac od stanara zbog izuzetno visokih cijena. Ali ako ste otplatili stan, imate odgovarajuće vrijedan dom. U velikim gradovima također se radi o pitanju: Tko ima koristi od velikog povećanja cijena tamo? Svakako bi bilo društveno poželjno kada bi široki dio ljudi mogao od toga imati koristi.
Hoće li se nastaviti visoki rast cijena u metropolama?
Vjerojatno da. Jer gradovi i dalje rastu. No, stope povećanja mogu donekle pasti.
Kamatne stope su danas niske. Mora li tako i ostati?
Ne, ali postoje neki pokazatelji da se kamatne stope neće dramatično promijeniti. Uvijek gledamo na monetarnu politiku Europske središnje banke. Ali politika kamatnih stopa to ne čini sama. Na globalnom tržištu kapitala, kamate se u konačnici određuju međusobnim utjecajem ponude i potražnje. Davatelji su štediše. I evo nas uzbudljiv razvoj: u svim zemljama Zapada ljudi stare, ali dob za umirovljenje se ne prilagođava. Zbog toga se mora donijeti više privatnih odredbi, tj. Treba uštedjeti više. Na strani potražnje ulaže se relativno malo unatoč niskim kamatnim stopama. To je povezano s činjenicom da radna snaga opada i da digitalizacija zahtijeva manje ulaganja.
Puno novca u ponudi štediša i malo potražnje za kreditima, pa to smanjuje kamatne stope?
To će se nastaviti tijekom sljedećih nekoliko desetljeća. Stoga će, prema mišljenju mnogih ekonomista, kamatne stope ostati relativno niske. Mislim da nećemo vidjeti četiri ili pet prije decimalne točke u kamatnim stopama za daljnje financiranje.
Isplati li se još uvijek posjedovati nekretnine kao investiciju s visokim cijenama?
Da biste to učinili, također morate pogledati mogućnosti ulaganja: mnoge druge stvari donose samo vrlo niske kamatne stope.
Što biste preporučili privatnim investitorima u nekretnine?
Trenutno mnogi pokušavaju preskupe nekretnine. Zbog toga biste definitivno trebali poznavati stambenu politiku i tržište. Prilike vidim na periferiji velikih metropola, u sveučilišnim gradovima, ali i na mjestima u kojima su ljudi dobro upućeni. Mnogi manji ulagači imaju prednost u tome što dobro znaju svoje prebivalište i mogu dobro procijeniti mikrolokacije. Na to biste se trebali usredotočiti. To je prednost nad velikim ulagačima.
Možete li nam reći neke zanimljive regije?
Kad je riječ o rubnim mjestima, mislim na Offenbach na području Frankfurta ili možda Neuss na području Düsseldorfa. Ili u srednje velike gradove poput Bonna ili Münstera. To su lokacije na kojima se ulaganje u nekretnine još uvijek može isplatiti.
Kako ulažete sebe kao stručnjaka?
Znanstvenici ne ulažu toliko novca. Diverzificiram i tražim imanja u svom slivu za koja znam. Pritom sam, međutim, shvatio: Nije to tako lako - raspon više nije toliko širok.
