U osnovi je dužnost iznajmljivača održavati stan u stanju kakvo je prema ugovoru. Troškove manjih popravaka i dalje može prenijeti na stanara. Ovdje možete saznati u kojoj je mjeri to moguće i kada je klauzula o manjem popravku u ugovorima o najmu neučinkovita.
Što su manji popravci?
Manji popravci su sanacije manjih oštećenja u unajmljenom stanu. Prema stanarskom zakonu, troškovi nastali zbog toga mogu se nametnuti stanaru do određenih granica.
Da bi to bilo moguće, u ugovoru o najmu mora postojati učinkovita klauzula o manjim popravcima. Stanar je tada dužan snositi troškove popravka stvari koje se također iznajmljuju i kojima ima izravan, čest pristup.
Primjeri manjih popravaka
Tipični primjeri manjih popravaka koje ne mora platiti stanodavac, već stanar uključuju, na primjer, oštećenje ovih uređaja ili objekata u stanu:
- Slavine
- Ispiranje WC-a
- Kapci
- Kvake za vrata i prozore
- Glava tuša
- prekidač za svjetlo
- Utičnice
Tipičan primjer manjih popravaka u kojima stanar mora snositi troškove je neispravna glava tuša.
Što se ne ubraja u manje popravke?
U skladu sa stanarskim zakonom, stanodavac ne može troškove prenijeti na stanara putem klauzule o manjim popravcima neispravnih objekata u stanu s kojima stanar izuzetno rijetko ili uopće nema izravan kontakt.
To bi bio slučaj, na primjer, da je došlo do oštećenja ovih objekata:
- Električni vodovi
- Prozorsko staklo
- Kutija s roletama
- Silikonski zglobovi
- Žarulje na stubištu ili u hodniku
Razbijeno staklo na prozoru nije jedan od malih popravaka. Domaćin ovdje obično plaća.
Koja je klauzula o manjim popravcima?
U principu, stanari nisu dužni pokriti troškove manjih popravaka. Ako se stanodavac želi djelomično izuzeti od obveze održavanja unajmljenog stana iz članka 535. Njemačkog građanskog zakonika (BGB) i nametanja stanaru troškova manjih popravaka unajmljenog stana, u ugovoru o najmu mora se navesti takozvana klauzula o manjem popravku.
Da bi ova klauzula bila pravno učinkovita, najmodavac mora precizno navesti na koje se dijelove nekretnine za najam odnosi. Međutim, nije potrebno navesti svaku pojedinu nekretninu u iznajmljenom stanu. Dovoljno je ako su u skladu s odjeljkom 28. stavkom 3. točkom 2. Drugog pravilnika o izračunu (BV) u ugovoru o najmu imenovane glavne skupine, na primjer "instalacijski elementi za električnu energiju, vodu i plin, opremu za grijanje i kuhanje, brave za prozore i vrata i Uređaji za zatvaranje roleta '.
Kada je klauzula o manjim popravcima neučinkovita?
Klauzula o manjim popravcima neučinkovita je ako nedostaje imenovanje gornjih skupina i nije navedeno financijsko maksimalno ograničenje do kojeg je stanar dužan snositi troškove manjih popravaka. To se odnosi kako na troškove svakog pojedinog popravka koji mogu nastati, tako i na maksimalne ukupne troškove koji se stanaru mogu nametnuti za popravak godišnje.
Ako stanodavac nije zabilježio ove vrijednosti u ugovoru o najmu, klauzula je nedjelotvorna i stanar ne mora platiti niti jedan od nastalih troškova.
Klauzula o manjim popravcima u ugovoru o najmu regulira kada stanodavac može troškove manjeg popravka prenijeti na stanara. Međutim, to ne vrijedi u određenim okolnostima.
Koji je maksimalan trošak stanar koji mora snositi?
U stanarskom pravu u osnovi ne postoji zakonska maksimalna granica do koje stanar može biti obvezan snositi troškove popravka. Stoga iznajmljivači mogu teoretski odabrati ograničenja po svojoj volji i zabilježiti ih u klauzuli o manjem popravku.
Međutim, oni zapravo nisu potpuno besplatni: u njemačkoj su sudskoj praksi razne presude postavile grub okvir unutar kojeg moraju biti maksimalni troškovi manjih popravaka. To je jedini način na koji je klauzula pravno valjana i neefikasna.
Postoje ograničenja za svaku pojedinu mjeru i za ukupne dopuštene godišnje troškove koje snosi stanar.
Do kojeg iznosa stanar mora platiti za pojedinačne manje popravke?
Presudom iz 1989. godine, Federalni sud pravde presudio je da je dopušteno očekivati da će stanar imati troškove od 100 DM po malom popravku u skladu s ugovorom o najmu (BGH, presuda od 7. lipnja 1989., Az.: VIII ZR 91/88). Okružni sud u Würzburgu, u presudi o stanarskom pravu 21 godinu kasnije, smatrao je primjerenim trošak za stanara od 110 eura po manjem popravku (AG Würzburg, presuda od 17. svibnja 2010., Az.: 13 C 670/10).
Općenito se trenutno pretpostavlja da će cijena popravaka iznositi između 75 i 100 eura.
Potpuno ili nikako: Nema proporcionalne naknade troškova za manje popravke
U praksi postavljanje maksimalnog ograničenja u odgovarajućoj klauzuli ugovora znači da se primjenjuje načelo „sve ili uopće ne“: U ugovoru o najmu ili u klauzuli o manjem popravku, maksimalni iznos po manjem popravku 90 eura, a iznos fakture 85 eura, stanar mora platiti troškove prema stanarskom zakonu.
Međutim, ako je račun 95 eura, stanodavac mora platiti račun u cijelosti. Tada ne može zahtijevati da stanar sudjeluje u troškovima u iznosu dogovorenog maksimalnog iznosa prema klauzuli o manjem popravku (vidi presudu Višeg regionalnog suda u Düsseldorfu od 11. lipnja 2002., Az: I-24 U 183/01).
Do kojeg ukupnog iznosa stanar mora plaćati godišnje manje popravke?
Također postoji maksimalno ograničenje ukupnih troškova koje stanar mora platiti za manje popravke godišnje. Ovi podaci u klauzuli neophodni su kako bi se stanar zaštitio od neprocjenjivih troškova, ukoliko u roku od godine dana u stanu budu potrebni brojni manji popravci.
Što se tiče ukupnih izdataka po kalendarskoj godini koje stanar mora preuzeti na popravke, postoji nekoliko presuda iz stanarskog zakona koje definiraju dopušteni okvir zakupa:
Trenutna sudska praksa drži godišnje financijsko opterećenje najmoprimca za popravak od 6 posto (BGH, presuda od 6. svibnja 1992., VIII ZR 129/91) do 8 posto (AG Braunschweig, presuda od 17. ožujka 2005., Az: 116 C 196/05) godišnje hladne rente je dopušteno. Sve dodatne troškove koji nastanu mora snositi iznajmljivač.
Da bi klauzula o manjim popravcima bila valjana, najmodavac se mora pridržavati grubog okvira unutar kojeg se moraju kretati maksimalna ograničenja troškova za manje popravke.
Tko angažira obrtnika za manje popravke?
Čak i ako stanar mora sam platiti troškove popravka do određenog iznosa - ugovor mora uvijek izvršiti iznajmljivač. U suprotnom stanar riskira da bude odgovoran za neispravnu izradu. Takozvane "klauzule o usluzi", koje stanara obvezuju da sam izvrši popravke ili ih naloži, nevaljane su (vidi presude Saveznog suda od 6. svibnja 1992., NJW 1992., str. 1759, kao i AG Schöneberga od 19. kolovoza 2008., Az .: 3 C 220/08).
Može li stanar sam izvršiti manje popravke?
Kapa li iz slavine? Ako treba zamijeniti samo glavu tuša ili zamijeniti aerator u slavini, stanar može, ako ima odgovarajuće ručne vještine, sam poduzeti ovaj popravak.
U osnovi, međutim, toplo ne preporučujemo da sami popravljate manje popravke. Jer ako se posao loše izvede ili, u najgorem slučaju, čak dovede do posljedične štete, najmodavac može osobi koja je prouzročila štetu naplatiti puni trošak većih popravaka koji su tada neophodni. Tada ćete biti naplaćeni stanaru.