Postoje razni razlozi za predugovor kod kupnje kuće. Ovdje pročitajte kada to ima smisla za kupce i prodavače, što treba zabilježiti u preliminarnom ugovoru, po čemu se razlikuje od sporazuma o rezervaciji i kojeg se obrasca mora pridržavati.
Pri kupnji kuće nije potreban predugovor. Ipak, može imati smisla potpisati takav ugovor prije nego što stvarno kupite nekretninu. Budući da predugovor o kupnji kuće može i kupcu i prodavaču pružiti sigurnost prilikom kupnje ili prodaje kuće.
Što je predugovor pri kupnji kuće?
Ugovor prije kupnje je pisani sporazum između kupca i prodavatelja nekretnine. Ovim se dokumentom obje strane obvezuju da će kasnije potpisati ugovor o kupnji predmetne nekretnine. Ova se obveza koja proizlazi iz predugovora naziva i obvezom ugovaranja.
Kada predugovor ima smisla pri kupnji kuće?
Predugovor se uvijek preporučuje prilikom prodaje kuće ako stvarni ugovor o prodaji još nije moguće zaključiti. To mogu biti razni razlozi, na primjer:
- Financiranje zgrada kupac još nije konačno razjasnio.
- Još uvijek postoje pravni aspekti u načinu kupnje ili prodaje imovine.
U tim slučajevima vrijedi zaključiti preliminarni ugovor o kupnji kuće kako bi obje strane mogle biti sigurne da će se željeni ugovor sklopiti s određenim odgodom.
Kakve prednosti prodavatelj ima putem predugovora?
Za prodavatelja zaključenje preliminarnog ugovora znači da potencijalni kupac ozbiljno zanima kupnju kuće ili stana. Nakon potpisivanja predugovora, ne mora se brinuti oko promocije nekretnine ili traženja drugih potencijalnih kupaca, jer predugovor nije samo izjava o namjeri - obvezuje obje strane da zaključe stvarni ugovor o kupnji kasnije.
Kakve prednosti ima kupac putem predugovora?
Za kupca potpis znači da može kupiti imovinu naknadno pod dogovorenim uvjetima. Također može biti siguran da mu niti jedna druga zainteresirana strana neće "ugrabiti predmet ispod nosa".
U kojem obliku mora biti predugovor?
Prema odjeljku 311b Njemačkog građanskog zakonika (BGB), postoji javnobilježnička obveza za promet nekretninama kao što je prodaja imovine ili kuće. To znači da predujam za kupnju nekretnine također mora ovjeriti javni bilježnik kako bi bio pravno obvezujući.
Puki pismeni sporazum između kupca i prodavatelja ili njegovog brokera niti obvezuje zainteresiranu stranku na kupnju niti vlasnika nekretnine na prodaju dolje potpisanom.
Poput kupoprodajnog ugovora, i prethodni ugovor za kupnju kuće ne smije se sklapati samo između kupca i prodavatelja. Javni bilježnik mora ovjeriti ugovor.
Što mora biti u predugovoru o kupnji kuće?
Da bi predugovor ispunio svoju funkciju i isključio kasnije sporove prilikom prodaje kuće, trebao bi sadržavati određene minimalne podatke. To uključuje:
- Spomen ugovornih strana: podaci o budućem kupcu i vlasniku nekretnine
- Točna oznaka nekretnine: Da biste jasno identificirali nekretninu za prodaju, uz adresu treba navesti i broj parcele i zemljišne knjige.
- Točan opis prodanih predmeta : Ako se prodaju i predmeti koji pripadaju nekretnini (npr. Opremljena kuhinja), oni bi također trebali biti precizno navedeni u predugovoru.
- Nabavna cijena
- Načini plaćanja: Idealno je da je u predugovoru već određeno kada i kako treba izvršiti plaćanje kupoprodajne cijene.
- Rok do zaključenja ugovora: Kako se prodaja ne bi odugovlačila u nedogled, ima smisla odrediti datum do kojeg ugovor o kupnji trebaju potpisati obje strane, a najkasnije ovjeriti kod javnog bilježnika.
- Preduvjeti zbog kojih možete odustati od preliminarnog ugovora : Ovdje se često dogovara da se ne mora sklopiti ugovor o kupnji ako zainteresirana strana ne može pronaći način financiranja zgrade. Ovdje se također može primijetiti da se kupnja neće izvršiti ako je Your-Best-Home.net ili stan u međuvremenu uništen.
- Klauzula o naknadi: Ova točka definira koju naknadu treba platiti ako ne dođe do kupoprodajnog ugovora. Iznos se često postavlja kao postotak dogovorene kupoprodajne cijene.
Što košta preliminarni ugovor?
Budući da preliminarni ugovor mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, to je neizbježno povezano s troškovima. Prema Zakonu o sudskim i javnobilježničkim pristojbama (GNotKG), oni se temelje na prodajnoj cijeni nekretnine koja se, usput rečeno, može značajno razlikovati od tržišne vrijednosti. Što su veće prodajne cijene, to su značajniji javnobilježnički troškovi nastali za predugovor. Primjerice, po prodajnoj cijeni od 300.000 eura, oni su oko 600 eura.
Inače, zakonski nije određeno tko mora snositi ove troškove. Dakle, ovdje je vrijedno pregovarati s prodavateljem ili posrednikom.
Kako se razlikuju predugovor i ugovor o rezervaciji?
Prodavatelj ili posrednik često potencijalnim kupcima nudi da rezerviraju nekretninu. U tu svrhu obje strane potpisuju ugovor o rezervaciji i obično se naplaćuje naknada za rezervaciju koju zainteresirana strana mora odmah platiti. "Zatražena naknada može iznositi samo oko deset do 15 posto provizije brokera za dotičnu imovinu", objašnjava Holger Freitag, odvjetnik od povjerenja Udruge privatnih graditelja eV (VPB). Zauzvrat, prodavač ili agent za promet nekretninama osigurava da stan ili Your-Best-Home.net neće dalje prodavati na tržištu, a zasigurno ga neće prodavati drugoj osobi.
Ako je ugovor o prodaji napokon potpisan i kuća je stvarno prodana, naknada za rezervaciju nadoknadit će se prema nabavnoj cijeni ili - ovisno o sklopljenom dogovoru - prema proviziji brokera. Međutim, ako zainteresirana strana odluči protiv stana ili Vašeg-Najboljeg-kuće.net, već plaćeni iznos neće biti nadoknađen.
Za razliku od kupoprodajnog ugovora, ugovor o rezervaciji nije pravno obvezujući. Ne može obvezati nijednu stranu na kupnju ili prodaju imovine. To je rezultat nedostatka ovjere kod javnog bilježnika. Budući da ugovor o rezervaciji propušta stvarni cilj kupnje nekretnine - naime, osiguravanje sklapanja kupoprodajnog ugovora između dviju strana za prodaju kuće do određenog trenutka - njegova korisnost je upitna.
Je li usmeni ugovor ili pismena potvrda putem e-pošte prikladan kao predugovor?
Zbog obveznog javnobilježničkog ovjeravanja ugovora za promet nekretninama nije moguće usmeni sklopiti predugovor za kupnju kuće. Ako zainteresirana stranka i vlasnik u razgovoru obostrano potvrde da su zainteresirani za sklapanje ugovora o prodaji kuće, tj. Žele kupiti ili prodati, ovo je valjana izjava o namjeri u pravnom smislu, ali ih ne obvezuje da nužno zaključe ugovor o kupnji nekretnine. Ne postoji obveza ugovaranja iz usmeno sklopljenog ugovora. To vrijedi i ako pristanete na kupnju kuće e-poštom. Međutim, savjetuje se oprez: "Prodavač može pod određenim okolnostima podnijeti zahtjev za naknadu štete protiv kupca,Na primjer, ako nastane dodatni trošak kao rezultat otkazivanja ili imovina kasnije postigne nižu cijenu ", napominje Holger Freitag.