Broj osnovnog područja (GRZ) određuje najveći postotak vašeg posjeda na kojem se može graditi. Objašnjavamo kako se izračunava broj i što treba uzeti u obzir.
Izračun broja osnovnog područja: najvažnije stvari na prvi pogled
- Broj osnovnog područja, ukratko GRZ, opisuje omjer između maksimalne građevinske površine i ukupne površine imovine. Sadržan je u Pravilniku o korištenju zgrada.
- U slučaju pomoćnih sustava bez izravne veze s glavnom zgradom, GRZ se može premašiti za najviše 50 posto do vrijednosti 0,8.
- Broj podnih površina presudan je čimbenik u određivanju vrijednosti nekretnine. Također određuje gustoću zgrada na određenom području.
Što znači broj osnovnog područja (GRZ)?
Kao vlasnik nekretnine obično ne smijete graditi na cijelom području. Iz ekoloških razloga važno je da dovoljno nezapečaćenih područja ostane slobodno kako bi kišnica mogla procuriti. Uz to, previsoka gustoća zgrada negativno utječe na kvalitetu života i estetiku.
GRZ izražava stupanj iskorištenosti nekretnina: Na kojem se postotku površine može graditi? Izračunava se iz maksimalne veličine građevinskog područja veličinom nekretnine i daje se s decimalnom vrijednošću koja se kreće od 0,2 do 1.
GRZ = maksimalna građevinska površina (m²) / veličina parcele (m²)
Informacije o tome kako izračunati osnovnu površinu nalaze se u odjeljku 19. Pravilnika o korištenju zgrada (BauNVO), koji je stupio na snagu 1962. godine. Posljednja, trenutno važeća verzija datira iz 2017. GRZ svojstva ovisi o vrsti njegove strukturne uporabe, koja je navedena u prvom odjeljku BauNVO-a. Primjerice, osnovna površina zemljišta na području sela iznosi 0,6, dok je u urbanim područjima 0,8. GRZ od 1,0 dostupan je samo za osnovna područja. To znači urbano okruženje u kojem pretežno postoje trgovine, uredi ili kulturne institucije.
Koji je broj podne površine?
Uz broj podne površine, broj podne površine (GFZ) također je važan parametar pravilnika o korištenju zgrade. Izračunava se iz ukupne površine svih punih katova kroz cijelu površinu nekretnine i, poput GRZ-a, daje se kao decimalna vrijednost.
Za imovinu od 1.000 četvornih metara s GFZ od 1.2, ukupna površina punih katova može biti 1.200 četvornih metara. To znači, na primjer, da se mogu izgraditi tri kata s po 400 četvornih metara ili dva s po 600 četvornih metara.
GFZ ne navodi dopušteni broj katova. Takozvani broj katova sadržan je kao rimski broj u planu uređenja, koji određuje općina ili grad.
Koja je razlika između GRZ I i GRZ II?
Pod određenim je okolnostima moguće premašiti brojku osnovne površine za 50 posto. Međutim, ova iznimka ne utječe na glavnu zgradu, već samo na pomoćne građevine poput vrtnih kućica i garaža, kao i na podzemne objekte.
Broj područja za pomoćne objekte naziva se GRZ II, broj područja iz razvojnog plana je GRZ I. Zbroj GRZ I i GRZ II nikada ne smije prelaziti apsolutnu granicu od 0,8.
Glavni sustavi (GRZ I) su:
- glavna zgrada
- Nadstrešnice za auto, garaže i podzemne garaže povezane s glavnom zgradom
- Zimski vrtovi i bazeni povezani sa glavnom zgradom
- Terase, balkoni, erkeri, arkade
- Nadzemne vanjske stepenice, ulazne stepenice
Pomoćni sustavi (GRZ II) su:
- Sunčevi sustavi
- samostojeće garaže i podzemne garaže, parkirna mjesta i nadstrešnice za automobile
- Vrtne kućice, staje
- Igrališta, bazeni
- Osovine, jame, spremnici za ulje, uređaji za pročišćavanje otpadnih voda
Za pomoćne građevine poput bazena graditelji mogu premašiti GRZ i do 50 posto.
Izračunajte dopuštenu osnovnu površinu s brojem osnovne površine: primjeri izračuna
Ako želite izračunati maksimalnu površinu vaše buduće kuće s brojem podnih površina, primjenjuje se sljedeća formula:
maksimalna građevinska površina (m²) = veličina nekretnine (m²) x GRZ
Kupite nekretninu od 900 četvornih metara s GRZ od 0,6 , najveća dopuštena površina glavne zgrade je:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Ako planirate garažu, bazen i vrtnu kuću, vaša se površina izračunava iz GRZ II, što je polovica GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
Međutim, u ovom bi slučaju zbroj glavne zgrade i pomoćnih objekata premašio apsolutnu granicu od 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Iz tog razloga, maksimalna površina pomoćnih objekata je:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Zašto je osnovni broj važan?
Izračun GRZ-a relevantan je i za kupca i za prodavatelja nekretnine. Kupac želi znati na kojem postotku imovine smije graditi. Ako su jedna ili više zgrada već postavljene, GRZ određuje mogu li se planirati dodatni pomoćni objekti poput garaža ili vrtnih kućica.
Kao kupac, morate imati na umu da broj podnih površina nipošto nije jednak životnom prostoru kuće. Područje također uključuje vanjske zidove i sve vanjske stepenice. Osim toga, za razliku od životnog prostora, nisu sve podne površine zbrojene.
Za prodavatelja velik broj podnih površina povećava vrijednost njegove imovine. Za zemljište u urbanom području s GRZ-om od 0,8 može se postići viša cijena nego za zemljište u malom naselju s GRZ-om od 0,2.
