Kamatne stope na izgradnju ostat će niske u 2020. godini. Najnovija odluka Europske središnje banke (ECB) osigurava da će zasad tako i ostati. Ovdje pročitajte koji su uvjeti trenutno dostupni za hipotekarno kreditiranje, a koji se stručnjaci za predviđanje usuđuju i kako možete pronaći najjeftinije kamate na zgrade.
Što je izgradnja interesa?
Kamata na zgradu je kamatna stopa koju banke naplaćuju kada kupci nekretnina ili graditelji podignu zajam za kupnju ili izgradnju nekretnine. Ovisno o tome koliko je trenutno velik interes za zgradu, vi odredite koliko se skupi ili jeftini novac može posuditi za izgradnju ili kupnju nekretnine.
Budući da financiranje nekretnina uključuje vrlo velike iznose i duga razdoblja zajma, čak i desetinke postotnog boda čine značajnu razliku u vrijednosti od nekoliko tisuća eura. Ove naizgled male razlike u kamatnoj stopi određuju koliko će nekretnina u konačnici biti skupa za kupca, a time i tko si može ili ne može priuštiti kuću ili stan.
Saznati o visini kamata i pratiti trenutna i prošla kretanja kamatnih stopa stoga se apsolutno isplati i na kraju se isplati u gotovini.
Koliko su trenutno visoke stope gradnje?
Kamatne stope na zgrade izuzetno su niske u 2020. godini. To kupnju stambene imovine i s tim povezano financiranje čini posebno jeftinim. Zbog niskih kamatnih stopa, zainteresirane strane trenutačno plaćaju manje prilikom kupnje kuće nego što bi to bio slučaj s višim kamatnim stopama na zgrade.
Kolika će biti kamata na zgradu u 2020. godini, ne može se odgovoriti široko, međutim, budući da kamatna stopa za financiranje ovisi i o različitim pojedinačnim čimbenicima kao što su iznos kapitala, trajanje fiksne kamatne stope i kreditna sposobnost.
Međutim, u načelu je zajam za hipoteku trenutno dostupan za oko 0,8 posto APR-a. Ova vrijednost odnosi se na takozvano "standardno financiranje", u kojem se oko 80 posto troškova nastalih pri kupnji (nabavna cijena imovine plus pomoćni troškovi kupnje) financira zajmom i odabire fiksna kamatna stopa od deset godina.
Ako postavite nižu fiksnu kamatnu stopu i unesete veliku količinu kapitala, ponekad ćete dobiti još povoljnije uvjete (vidi tablice u nastavku).
Tekuće kamate na zgradu bez kapitala
Ako se financiranje želi provesti u potpunosti bez udjela u kapitalu, interes za zgradu je trenutno također nizak, ali veći nego kod financiranja nekretnina s unesenom imovinom. Primjerice, za kupnju stana na području Münchena s iznosom zajma od 650.000 eura i osobnom uporabom imovine trenutno je realna efektivna godišnja kamatna stopa od oko jedan posto.
Ako želite kupiti nekretninu, možete imati koristi od niskih kamatnih stopa čak i bez puno kapitala.
Zašto su stope gradnje trenutno povijesno niske?
Kamate su na vrlo niskoj razini već dobrih pet godina. Ako želite kupiti ili sagraditi kuću ili stan, ova niska razina daje vam priliku da poduzmete financiranje gradnje uz posebno povoljne uvjete.
Trenutni, kao i prije, povoljni uvjeti omogućeni su najnovijom odlukom ECB-a: Početkom lipnja 2020. središnja banka odlučila je proširiti program kupnje obveznica i ostaviti ključnu kamatnu stopu na 0 posto. Monetarna politika središnjih banaka orijentirana na širenje također nastavlja graditi kamatne stope u podrumu.
Neizvjesnosti uzrokovane pandemijom korone također pridonose činjenici da kamate na zgrade ostaju uglavnom stabilne na niskoj razini: državni dug, rast novčane mase, pad poreznih prihoda i trenutni gospodarski pad - sve su to faktori čiji su dugoročni učinci trenutno čak i za stručnjake teško je procijeniti. Svatko tko trenutno želi uložiti određeni iznos, stoga se često odlučuje za njemačke državne obveznice. Stalno velika potražnja za njima osigurava da im se prinos trenutno kreće oko minus 0,4 posto. Iako je prethodno zabilježen porast od 0,2 postotna boda, povrat ostaje na negativnom teritoriju.
Kakve to veze ima s interesom za zgradu? Zašto su kamate tako niske? Objašnjenje je toga da se razvoj kamatnih stopa potrebnih za financiranje nekretnina ne temelji izravno na ključnoj kamatnoj stopi ECB-a, već na prinosima tih državnih obveznica. Ako se kamatna stopa zadrži u donjem rasponu, kamata na zgradu također ostaje niska, tako da se ukupno mora platiti manje za zajam za nekretninu ili terminski zajam.
Koliko dugo će cijene gradnje ostati jeftine?
Pandemija korone u početku je u ožujku 2020. gurnula kamatne stope na najniži nivo. U tom su trenutku zajmovi za izgradnju ili kupnju kuće već bili dostupni s efektivnom godišnjom kamatnom stopom od 0,68 posto uz fiksnu kamatnu stopu od deset godina.
Međutim, početkom travnja kamatna stopa na zgrade ponovno je lagano porasla, tako da su krediti izdani na oko 0,85 posto APR-a. U svibnju je primijećeno bočno kretanje sa samo nekoliko kolebanja.
Za vrijeme razdoblja u kojem ECB ostavlja ključnu kamatnu stopu na 0 posto, oni koji su zainteresirani za zajam mogu pretpostaviti da će i kamatne stope za izgradnju također ostati niske ili će samo malo varirati. Koliko će to još uvijek biti slučaj, međutim, teško je predvidjeti zbog trenutne ekonomske neizvjesnosti zbog Corone.
Međutim, u srednjoročnom i dugoročnom razdoblju stručnjaci očekuju da će kamatne stope ostati na istoj razini. Trenutno se ne nazire preokret trenda s naglim naglim rastom kamatnih stopa.
Padaju li kamatne stope dalje?
Stručnjaci ne vjeruju da će gradnja kamatnih stopa dodatno pasti 2020. godine, već se očekuje bočno kretanje. Ovisno o daljnjem razvoju pandemije i gospodarstvu pogođenom njome, moguće je i da će do kraja godine doći do blagog povećanja kamatnih stopa.
Svatko tko razmišlja o hipotekarnom kreditiranju trebao bi zato iskoristiti trenutak i osigurati trenutne, vrlo niske kamatne stope.
Sredinom 2011. građevinskom zajmu s fiksnom kamatnom stopom od deset godina ipak je trebalo platiti dobra četiri posto građevinskih kamata. Brzi rast kamatnih stopa trenutno je malo vjerojatan, ali dugoročno nikada ne može biti isključen. Naknadno financiranje koje postane neophodno nakon isteka roka zajma može biti znatno skuplje nego što se trenutno planira.
Stručnjaci ne pretpostavljaju da će stope gradnje dalje padati.
Koje su negativne stope gradnje?
Građevinske kamate ukazuju na iznos novca koji zajmoprimci moraju platiti banci uz posuđeni iznos. Ako je taj postotak u negativnom rasponu, govori se o negativnom interesu za zgradu.
To bi konkretno značilo da zajmoprimci dobivaju novac zbog činjenice da posuđuju novac od kreditne institucije. Tada bi morali vratiti manju svotu nego što su posudili.
Hoće li negativni interes za gradnju doći 2020. godine?
U protekloj godini (2019.) tu i tamo raspravljalo se o negativnim kamatnim stopama zgrada. Šansa da bi to moglo postojati 2020. ocijenjena je kao ne posve nevjerojatna.
Međutim, u međuvremenu stručnjaci pretpostavljaju da će kretanje kamatnih stopa zasad ostati uglavnom stabilno. Negativne kamatne stope na zgrade stoga u početku nisu vjerojatne.
Zanimljivo je, međutim, znati da uz određene promotivne zajmove - na primjer od Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - zajmoprimac ponekad mora vratiti manji iznos nego što je posudio zbog subvencija za otplatu koje se tamo ponekad nude. U prenesenom smislu tu se odobravaju zajmovi s negativnom efektivnom kamatom.
Neka vas savjetuje stručnjak, jer se ovisno o pojedinačnim zahtjevima zajmoprimca, i interesi za zgradu razlikuju.
Kada će kamatne stope na zgrade ponovno rasti?
Budući da su stope gradnje već neko vrijeme na vrlo niskoj razini, neki potrošači strahuju da će uskoro opet porasti. Prognoza u ovom smjeru trenutno je malo vjerojatna.
Tržište državnih obveznica trenutno je prilično stabilno, tako da su kamatne stope za dugoročno financiranje na koje neizravno utječe podjednako neugledne.
Uz to, ECB je početkom lipnja proširio program hitne kupnje pandemije, „Program hitne kupnje pandemije (PEPP). Traje do kraja 2021. godine i pruža dodatnu smirenost u financijskom sektoru.
Čim se smanje negativni učinci širenja COVID-19, moguće je da će kamatne stope na zgrade ponovno lagano porasti. Budući da je napredak pandemije prilično otvoren, vrlo je teško prognozirati rast kamatnih stopa.
Kako se razvijaju stope gradnje?
Razvoj kamatnih stopa za izgradnju presudan je za sve one koji planiraju kupiti ili sagraditi nekretninu. Hoće li se ova želja ekonomski ispuniti ili ne, u velikoj mjeri ovisi o sljedećim pitanjima: Rastu li kamatne stope u gradnji? I kao rezultat: Što si mogu priuštiti?
Jedino može postojati prognoza za budući razvoj interesa zgrada, nikada pouzdana pretpostavka. Previše neizvjesnosti utječe na daljnji razvoj događaja da bi se moglo napraviti pouzdano predviđanje.
Između ostalog, to je zbog činjenice da je teško predvidjeti koje će odluke o kamatama donositi ESB i kada. To može imati značajan utjecaj na interes zgrade. Međutim, ako se pogleda komunicirana ESB-ova strategija i čemu on teži u smislu monetarne politike, trenutno se može pretpostaviti da će kamatne stope zasad ostati konstantne i da se ne mogu očekivati značajnija povećanja.
Prema uglavnom jednoglasnoj prognozi stručnjaka, može se isključiti još niži pad kamatnih stopa za izgradnju.
Trenutne kamatne stope na zgrade za standardno financiranje iznose oko 0,9 do 1 posto. Buduće prognoze pretpostavljaju da će one zasad ostati stalne.
Kako mogu pronaći jeftinu kamatnu stopu?
Ako želite iskoristiti trenutno niske kamatne stope na zgradu i želite ispuniti svoj san o vlastitoj nekretnini, najkasnije biste trebali potražiti kuću ili stan iz snova o mogućim ponudama zajma i povezanim kamatnim stopama. Ako se financiranje imovine pojasni u ranoj fazi, budući kupci imaju veće šanse nadmašiti potencijalne konkurente prilikom kupnje kuće ili stana.
Budući zajmoprimci najlakši način da pronađu povoljnu kamatnu stopu za hipotekarno kreditiranje su putem internetskih portala za usporedbu. Na temelju pojedinačnih podataka o vrsti i tržišnoj vrijednosti nekretnine, udjelu u kapitalu, vrsti korištenja (najam ili zanimanje vlasnika), mjestu stana ili kuće, iznosu provizije posrednika i podacima o zajmoprimcu, moguće je utvrditi za koju je banku potrebna nudi najjeftinije kamate za gradnju za svaki pojedinačni slučaj.
Kako se izračunava kamata na zgradu?
Trenutne kamatne stope na zgrade uvijek su samo osnovni pokazatelj koji ukazuje na trend troškova financiranja nekretnina. Koji pojedinačni zajmoprimac u konačnici zapravo naplaćuje kamatu na gradnju, ovisi o individualnim zahtjevima, a time i vrlo različito.
Da bi se izračunao mogući interes za izgradnju u pojedinačnim slučajevima, dva su čimbenika bitna uz pojedinačne podatke (vidi gore).
- Trajanje fiksne kamatne stope
U principu se može reći da je kamata na zgradu niža, što je kraće trajanje fiksne kamatne stope odabrano. Tablica pokazuje koje se razlike mogu očekivati, na primjer, ako iznos zajma i iznos glavnice ostanu isti, ali se prilagodi trajanje fiksne kamatne stope.
|
Iznos pozajmice |
Kapital |
vrijeme rada |
moguća kamatna stopa |
|---|---|---|---|
|
300.000 eura |
60.000 eura |
5 godina |
0,60% |
|
300.000 eura |
60.000 eura |
deset godina |
0,63% |
|
300.000 eura |
60.000 eura |
15 godina |
0,65% |
|
300.000 eura |
60.000 eura |
20 godina |
0,71% |
|
300.000 eura |
60.000 eura |
25 godina |
0,93% |
|
300.000 eura |
60.000 eura |
30 godina |
1,43% |
- Vlasnički kapital ima
slične učinke: što je veći iznos, niži je interes za zgradu, kao što pokazuje tablica.
|
Iznos pozajmice |
Kapital |
vrijeme rada |
moguća kamatna stopa |
|---|---|---|---|
|
300.000 eura |
0 eura |
deset godina |
1,03% |
|
300.000 eura |
20.000 eura |
deset godina |
0,98% |
|
300.000 eura |
40.000 eura |
deset godina |
0,65% |
|
300.000 eura |
60.000 eura |
deset godina |
0,63% |
|
300.000 eura |
80.000 eura |
deset godina |
0,52% |
|
300.000 eura |
100.000 eura |
deset godina |
0,39% |
Usporedite zanimanje za zgradu: ovo je važno napomenuti
Ponude za usporedbu zajmova na Internetu su brojne. Međutim, ne treba slučajno odabrati portal za usporedbu ili zajam pronađen putem njega. Svatko tko ovdje obraća pažnju na tri bitne točke, zaista dolazi do pojedinačno najjeftinije kamatne stope i najprikladnijeg građevinskog zajma.
1. Neovisna usporedba
Razni internetski portali obično uspostavljaju popis svih onih banaka koje su u osnovi spremne ponuditi hipotekarno kreditiranje na temelju pruženih podataka. Uz to, daju se bitne informacije - iznos građevinske kamate.
Svatko tko pokušava izvršiti takvu usporedbu na neovisnom portalu ima apsolutno smisla: Veliki broj banaka kojima se pristupa zahtjevima omogućuje utvrđivanje stvarno povoljne kamatne stope. Svatko tko se raspita samo u banci u kojoj se, primjerice, vodi tekući račun, obično dođe znatno lošije i na kraju hipoteku plaća više nego što bi bilo potrebno.
Pravilo glasi: što više ponuda ima za usporedbu, to je veća šansa da pronađete i osigurate sebi najjeftiniju ponudu.
Obavezno dobivajte različite ponude kako biste pronašli prave uvjete za sebe.
2. Čuvajte se interesa za obveze
Iznos kamate na zgradu predviđen u ponudi zajma nikako se ne smije koristiti kao jedini kriterij za odabir banke zajmodavke. S jedne strane, financiranje nekretnina mora odgovarati kupljenoj kući ili stanu, s druge strane, također su bitni pojedinačni zahtjevi zajmoprimca.
Ako se zajam za nekretninu podiže, na primjer, zato što kuću trebate izgraditi sami ili je treba kupiti investitor, bitno je precizno izračunati takozvano beskamatno razdoblje. Ovo je vremensko razdoblje (računato od potpisivanja ugovora o zajmu) dok se zajam stvarno ne isplati. Ako se taj raspon premaši, banka zaračunava kamate na obveze, koje su obično veće od kamata za izgradnju.
Ako posjed nije postojeća zgrada, ali se još uvijek gradi, kašnjenja uvijek mogu nastati. Ako se u ugovoru o zajmu s bankom dogovori prekratko razdoblje bez kamata, zajam s općenito vrlo niskim kamatnim stopama može iznenada koštati neugodan iznos novca. Stoga se svakako isplati usporedba ponuda različitih banaka.
3. Posebne otplate i promjene u stopama otplate
Pri usporedbi zajmova za zgrade bitno je pitanje može li se mjesečna stopa otplate prilagoditi i koliko često. Zanimljiva je i opcija posebnih otplata. Da bi se moglo reagirati na nepredviđene događaje poput nezaposlenosti ili kratkotrajnog rada ili neočekivanog dodatnog prihoda (na primjer nasljeđivanjem), treba omogućiti što bržu promjenu stope otplate bez naknade.
Uz to, preporučuju se zajmovi s mogućnošću posebne otplate. Zajmoprimac može banci godišnje otplatiti određeni maksimalni iznos, prije je bez duga i plaća manje kamate na kredit za nekretnine zbog brže otplate. Ako je za očekivati da bi takve posebne otplate mogle doći u pitanje, pri odabiru građevinskog zajma treba voditi računa da se ova mogućnost daje za bržu otplatu.