Građevinska zemljišta postaju sve skuplja, pa čak i manja. Izgradnja dvojne kuće dobro je rješenje za učinkovito korištenje zemljišta visoke cijene i dijeljenje fiksnih troškova. Your-Best-Home.net sažeo je ono što trebate uzeti u obzir u nastavku.
Izgradnja dvojne kuće: najvažnije stvari na prvi pogled
- Isplativost: Kod dvojne kuće, građevinski i fiksni troškovi mogu se podijeliti između dva vlasnika; pa svaka stranka štedi.
- Financiranje: Iznajmljena dvojna kuća pomaže u financiranju cijele kuće.
- Troškovi: Dvojna kuća je za trećinu jeftinija od obiteljske kuće.
- Odobrenje: Razvojni plan pruža informacije o tome je li dvodobna kuća na jednostavan način odobrena u postupku prijave ili je u postupku odobravanja potreban zahtjev za gradnju, koji se u najgorem slučaju može odbiti.
- Iznajmljivanje: Povrat ulaganja određuje isplati li se iznajmljivanje stana za bake. Ako je postotak prenizak, prodaja dvojne kuće može biti isplativija.
Koje vrste dvojnih kuća postoje?
Dvojne kuće u osnovi su dvije samodostatne obiteljske kuće, obje koje stoje točno na granici posjeda i - uglavnom - povezane su na zabatnom kraju. Obično se obje polovice kuće simetrično zrcale i čine optičku jedinicu.
Posljednjih godina razvili su se i novi tipovi dvostrukih kuća. Primjerice, ne postoji razdvajanje posjeda, a dvodobna kuća izgrađena je kao samostalna kuća s unutarnjim pregradnim zidom između stambenih jedinica. Osim toga, postoji mogućnost dijeljenja građevinskih usluga, poput sustava grijanja. Strogo govoreći, više se ne govori o dvojnici, već o dvoobiteljskoj kući ili - ovisno o podjeli i omjeru stanovnika - o kući s zasebnim stanom.
Dvojne kuće ne moraju biti "zagušljive" - postoji mnogo modernih tipova.
Prednosti i nedostaci obiteljske kuće
koristi
- Manja veličina parcele dovoljna u usporedbi s dvije obiteljske kuće
- Zajedničke građevinske usluge nude uštedu troškova
- Fiksni troškovi kao što su zemljani radovi ili kućni priključci nastaju samo jednom - dakle, jeftinije za obje stambene jedinice
- Niža potrošnja energije od samostojeće kuće
- Drugi stan omogućuje stvaranje višegeneracijskog stana
- Kao stanarka, dvojna kuća generira pasivan prihod nakon što je kredit otplaćen
hendikep
- Kada gradite s drugom strankom, odluke se mogu donijeti samo zajedno
- Povećani zahtjevi za zvučnom izolacijom
- Manje privatnosti nego u samostojećoj obiteljskoj kući
- Windows su mogući samo u tri smjera
Što treba uzeti u obzir prilikom planiranja dvojne kuće?
U usporedbi s obiteljskom kućom, pri planiranju dvokrevetne kuće treba uzeti u obzir više pitanja. Sve započinje s nekretninom: Je li navedena granica zgrade dovoljno velika za dvojnicu i bilo koje garaže? Koja je orijentacija nekretnine? Obje strane trebale bi imati pristup svjetlu, a niti jedna strana ne bi trebala biti u potpunosti u nepovoljnom položaju. Oba građevinska partnera moraju se naravno složiti i oko oblika kuće. Počinje s osnovama poput oblika krova ili pitanjem hoće li Your-Best-Home.net imati 1,5 ili dva puna kata.
Jedna od najvažnijih odluka odnosi se na razmatranje treba li Your-Best-Home.net biti izgrađen kao optička dvojna kuća ili može li svaka strana potpuno slobodno dizajnirati svoju polovicu kuće. U ovom je slučaju potreban samo konsenzus oko zajedničkog završnog zida.
Prije prvog sastanka za planiranje, sljedeće točke treba mentalno definirati. S čim se možete pomiriti i gdje su osobni problemi zabrane putovanja:
- Željena nekretnina: Je li nekretnina pogodna za vaše vlastite ideje?
- Treba li Your-Best-Home.net graditi na podnoj ploči ili u podrumu?
- Može li se arhitektonski stil uskladiti s oblikom krova i vanjskim pogledom?
- Usklađuju li se tlocrti?
Kada odabirete zemljište, morate biti sigurni da se parcela može podijeliti u smjeru sjever-jug.
Tko će se useliti u dvojnu kuću?
I na kraju najvažnije pitanje: S kime mogu graditi dvojnu kuću? Imajte na umu da se najbolja prijateljstva mogu prekinuti kada su u pitanju boje od opeke ili fasade. Uvijek postoji nekoliko mogućnosti za izgradnju kuće: s jedne strane, možete sagraditi dupleks kao pojedinac, a zatim prodati ili iznajmiti drugu polovicu kuće. Klijent preuzima svojevrsnu razvojnu funkciju i može slobodno odlučiti o dizajnu. Međutim, snosi i pune troškove koji su pak veći nego za čisto obiteljsku kuću. Dvije strane mogu udružiti snage i zajedno graditi.
Čisto, ugovorno razgraničenje svih prava i obveza alfa je i omega ove konstelacije. I na kraju, ali ne najmanje važno, postoji i mogućnost da investitor izgradi dvojnu kuću i pojedinačno proda pojedinačne jedinice. U većini slučajeva, međutim, ne znate tko će biti vaš budući susjed.
Koji su troškovi dvojne kuće?
Sveukupno, potencijal uštede dvojne kuće u usporedbi s obiteljskom kućom iznosi oko 10 do 35 posto. Uz troškove od oko 250.000 eura za obiteljsku kuću, troškovi za dvokrevetnu kuću iznose oko 350.000 eura. To znači da košta samo 175.000 eura za svaku polovicu kuće. No, morate imati na umu da se cijene uvelike razlikuju ovisno o kući i da se ne mogu odrediti u cijelosti.
Nakon pitanja dodatnih troškova uvijek slijedi pitanje s čime ih usporediti. Mjereno u odnosu na dvije obiteljske kuće, dupleks je kuća uvijek jeftinija jer se fiksni troškovi nastaju samo jednom, a ne dva puta. Ako usporedite kuću dvojnicu s jednom obiteljskom kućom, obiteljska kuća uvijek će biti veća.
Uštede mogu postojati u sljedećim područjima:
- Troškovi zemljišta podijeljeni su s dva
- Zemljani radovi, posebno oprema na gradilištu, moraju se obaviti samo jednom
- Troškovi čistog kućišta poput krova, žbuke, zajedničkog vanjskog zida, prozora, izolacije
- Troškovi održavanja građevinskih usluga, na primjer za grijanje
Dodatni troškovi u odnosu na obiteljsku kuću:
- Sustav grijanja: ovdje su troškovi oko 20 posto veći od troškova obiteljske kuće.
- Elektrika: Za dvojnicu su potrebna dva mjerna uređaja.
- Ulazna vrata: Ako je tehničkoj sobi moguće pristupiti izvana, potrebna su dodatna ulazna vrata.
Ako ne postoji plan razvoja, planirani tip zgrade mora se uklopiti u okolinu.
Što treba uzeti u obzir sa zahtjevom za gradnju i građevinskom dozvolom?
Iz plana uređenja možete vidjeti može li se dvojna kuća uopće graditi na zemljištu. Preduvjet je da uopće postoji. Ako ne postoji plan razvoja, projekt zgrade mora se uklopiti u okoliš. Ako su ovdje već izgrađene dvojne kuće, šanse za dozvolu su vrlo dobre.
U razvojnom planu različite oznake ukazuju na mogućnost dvojne kuće:
O = otvorena konstrukcija
G = zatvorena konstrukcija
D = dvojna kuća
ED = jednokrevetna ili dvokrevetna kuća (pažnja, "E" označava samo jednu kuću)
Ako željeni dizajn nije naveden, na Your-Best-Home.net se ne može prijaviti u pojednostavljenom postupku prijave. Zahtjev za gradnju mora se podnijeti u postupku odobrenja za planiranu kuću. U najgorem slučaju, odobrenje neće biti dano i Your-Best-Home.net morat će se preurediti.
Još jedan kamen spoticanja je broj područja (GRZ) koji pokazuje koliki se postotak imovine može nadgraditi. Budući da dvojna kuća zahtijeva veću površinu od obiteljske kuće, ovdje se može premašiti.
Savjet: Napravite preliminarni upit o gradnji može li se kuća koju želite sudariti s planom uređenja. Na taj način rano znate može li se Vaš-Best-Home.net uopće implementirati u planiranoj varijanti.
Što treba uzeti u obzir tijekom faze gradnje dvojne kuće?
Općenito je da bi klijent trebao biti na licu mjesta što je češće moguće kako bi mogao provjeriti pojedine faze gradnje.
Savjet: Bolje je izmjeriti otvore prozora ili vrata ako se mjere čine pogrešnima.
Dvojna kuća ima veliku prednost što se dvije strane mogu zajedno brinuti o nadzoru gradnje. Prisustvo pojedinca nije potrebno na svakom koraku gradnje, jer ga ima na oku i druga strana - naravno, to vrijedi samo ako je međusobna komunikacija točna. WhatsApp slike i video pozivi sada to čine vrlo jednostavnim. Obje građevinske stranke trebale bi znati koje su posebne želje drugoga. Ako, na primjer, pločice leže u određenom uzorku, građevinski partner u ranoj fazi također može prepoznati i kritizirati odstupanje.
Savjet: Oba graditelja uvijek trebaju biti prisutna radi službenog prihvaćanja pojedinih faza gradnje ili obrta. Četiri oka ovdje vide više od dva!
Najbolje je unaprijed razjasniti vlasničku strukturu kako se troškovi ne bi trebali kasnije dijeliti i nadoknađivati. Uz to, za sve poslove nije potreban pristanak susjeda.
Granny flat: Ovako se isplati kuća s dvije obitelji
Za financiranje dvojne kuće očiti je izbor iznajmljivanje druge polovice kuće. Primijenjena najamnina mora - ako je dostupna - odgovarati lokalnom indeksu najamnine. To se ne smije prekoračiti. U najgorem slučaju, toliko je niska da ne pokriva troškove gradnje kuće. Tada je poželjno preprodati imovinu umjesto da je iznajmite.
Da biste mogli objektivno razmotriti isplativost dvojne kuće, trebaju vam sljedeći podaci o projektu:
- Ukupni troškovi, podijeljeni na kapital i dug
- Godišnji prihod od najma
- Nastali tekući troškovi (npr. Popravci)
- Godišnje nastale kamate
Zbroj prihoda od najma i kamata podijelite s ukupnim troškovima, a rezultat pomnožite sa 100. Tada dobivate ukupan povrat ulaganja u imovinu.
Ukupni povrat investicije = (prihod od najma + kamate - nastali troškovi) / (kapital + dug) x 100
Primjer:
- Ukupni troškovi: kapital 80.000 eura i dug 80.000 eura
- Prihod od najma: 1.000 eura mjesečno = 12.000 eura godišnje
- Kamate: 100 eura mjesečno = 1.200 eura godišnje
Primjer izračuna 1:
(12.000 eura + 1.200 eura) / (80.000 eura + 80.000 eura) x 100 = 8,25%
To znači da zaposleni kapital zarađuje 8,25 posto kamata. Pravilo glasi: što je veća isplativost, to je bolja.
S prihodom od najma od 1.200 eura mjesečno, profitabilnost se mijenja na sljedeći način:
Primjer
izračuna 2: (14.400 eura + 1.200 eura) / (80.000 eura + 80.000 eura) x 100 = 9,75%
Ukupni povrat ulaganja može se koristiti za utvrđivanje hoće li se stanarka radije iznajmiti ili prodati.
Savjeti za iznajmljivanje dvojne kuće
Prilikom iznajmljivanja dvojne kuće ili stana za bake, ako sami živite u njoj, treba uzeti u obzir nekoliko stvari: O
evidentiranju potrošnje mora se na vrijeme razgovarati s električarstvom i grijanjem / vodovodom. Za kuću u kojoj stanuju vlasnici i drugu, unajmljenu stambenu jedinicu, na račun za komunalne usluge primjenjuju se pojednostavljena pravila. Tako je dopušteno rasporediti troškove grijanja i tople vode isključivo prema životnom prostoru ili stanovnicima. Stvarnu potrošnju ne treba mjeriti. Međutim, ova varijanta mora biti izričito dogovorena u ugovoru o najmu.
Ako se nastali troškovi naplaćuju prema stvarnoj potrošnji, oba obrta moraju instalirati odgovarajuće mjerne uređaje. U slučaju grijanja / sanitarije, ovdje se spaja nekoliko brojila tople i hladne vode, kao i mjerači topline za (podno) grijanje i tople vode.
Važno: Ako gradite s članom obitelji i želite međusobno razjasniti pomoćne troškove, neka dobavljač grijanja instalira držače kako biste kasnije mogli naknadno opremiti vodomjere.
S druge strane, električaru je važno znati dobivaju li obje strane kuće svoje brojilo od tvrtke za opskrbu energijom, tako da svaka strana može odabrati vlastitog dobavljača električne energije. Ako je to slučaj, mora se razjasniti kako postupiti s općenitom električnom energijom, na primjer za svjetlo u tehničkoj sobi ili zajedničko stubište. Moguće je da je to dodijeljeno kućnoj strani, a odgovarajuće crte pričvršćene su na dodatni srednji mjerač. Ako je za cijelu kuću potreban samo jedan brojač, druga strana uvijek ovisi o izboru dobavljača električne energije drugog stanovnika. Tada se ovdje moraju postaviti odgovarajući posrednički brojači kako bi se mogli međusobno pravilno obračunavati.
Sretni susjedi, dobar život
Dugogodišnji stanari koji pažljivo postupaju s kućom uvijek su pozitivni za baku. U slučaju nove zgrade, dugoročna, emocionalna veza s budućim stanarima može se postići tako što će im se omogućiti da sudjeluju u odabiru pojedinih proizvoda za dizajn interijera, kao što su laminat, pločice i kuhinja.
