Usporedna najamnina uobičajena u tom području postaje osobito važna ako se želi provesti povećanje najamnine. Ovdje možete pročitati što je tipična lokalna usporedna najamnina, kako se određuje i koje zamke možete spotaknuti.
Najvažnije stvari na prvi pogled
- Lokalna usporedna najamnina pokazuje koje se cijene zakupa mogu očekivati na određenom području.
- Postoji nekoliko načina kako to saznati.
- U slučaju povećanja najamnine do lokalne usporedne najamnine, moraju se poštivati određena pravila.
- Potrošači također mogu dobiti pregled lokalne najamnine.
Što je lokalna komparativna najamnina?
Lokalna usporedna najamnina ukazuje na naknade za najam stanova u relevantnoj ili sličnoj općini u posljednjih šest godina za životni prostor. Prosjek tih iznosa odgovara lokalnoj usporednoj renti. To je regulirano u odjeljku 558. stavku 2. Njemačkog građanskog zakonika (BGB). Usporedba se ne odnosi na stanove čiji je iznos najamnine određen zakonom ili na temelju obveze financiranja.
Pri određivanju tipične usporedne najamnine za određeni stan koji se iznajmljuje za to mjesto, bitno je da stanovi koji se koriste za usporedbu budu usporedivi u pogledu vrste, veličine, opreme, stanja i mjesta, kao i s obzirom na energetske potrebe.
Pri određivanju lokalne usporedne rente koriste se samo slično izgrađene kuće na tom području.
Što je povećanje stanarine do lokalne usporedne rente?
U slučaju povećanja najamnine do razmjerne najamnine koja je uobičajena za to mjesto, najmodavac se poziva na činjenicu da se u prosjeku za usporedivi životni prostor na predmetnom području naplaćuju veće najamnine nego što je do sada tražio.
Mogućnost povećanja nudi mu § 558, stavak 1 BGB. Međutim, tamo se također napominje da je stanarina morala ostati nepromijenjena najmanje 15 mjeseci do trenutka povećanja.
Koji se uvjeti primjenjuju na povećanje stanarine?
Stanodavac mora pismeno najaviti povećanje stanarine u skladu s § 558a, stavak 1. BGB, i to također obrazložiti. Stoga će u svom pismu usporediti vrijednost lokalne usporedne najamnine s unaprijed zatraženom najamninom i zahtijevati odgovarajuće povećanje mjesečne najamnine. Stanar se tada mora složiti s tim u roku od tri mjeseca. Ako to ne učini, i dalje vrijedi prethodno dogovorena najamnina. Stanodavac može, međutim, tužiti za odobrenje povećanja stanarine.
U slučaju povećanja najamnine do lokalne usporedne najamnine, uz gore navedene uvjete, najamnina se neće moći povećati za više od 20 posto u roku od tri godine. Stoga se ovo takozvano ograničenje ograničenja primjenjuje ako se stanarina poveća na standardnu lokalnu najamninu. U nekim regijama poput Berlina ili Kölna ta je granica malo niža i iznosi 15 posto.
U slučaju novih najmova, iznajmljivač također mora uzeti u obzir ograničenje cijene najma koje se može odnositi na odgovarajuću regiju.
Vlasnik mora pismeno najaviti povećanje stanarine i opravdati ga - ovdje lokalna komparativna najamnina također igra glavnu ulogu.
Kako se određuje lokalna komparativna najamnina?
Postoje četiri različita načina određivanja lokalne usporedne rente:
- putem indeksa stanarine,
- o usporedivim stanovima,
- stručno mišljenje,
- putem podataka iz baze podataka o najmu.
Ova četiri postupka stanodavci mogu koristiti i u skladu s odjeljkom 558a, stavak 2. Njemačkog građanskog zakonika (BGB) kao opravdanje za povećanje stanarine do lokalne usporedne rente.
Usporedna najamnina uobičajena na tom području: Određivanje pomoću indeksa najamnine
Ako je indeks stanarine dostupan za grad ili grad, to znatno olakšava određivanje lokalne usporedne rente. Indeks stanarine objavljuje odgovarajući grad ili općina u suradnji sa udruženjima stanara i iznajmljivača. Pruža informacije o najamninama koje se plaćaju za životni prostor na odgovarajućem području u vrijeme analize. Ovdje se pravi razlika između jednostavnog i kvalificiranog indeksa najamnine:
- Jednostavni indeks najamnine: Jednostavni indeks najamnine daje pregled lokalnih najamnina ili naknada koje se trebaju platiti u usporedivim područjima u skladu s odjeljkom 558c, stavak 1. BGB. Ovaj pregled kreira odgovarajući grad ili mjesto zajedno s predstavnicima stanara i iznajmljivača. Jednostavni indeks najamnine treba prilagoditi kretanju na tržištu svake dvije godine (odjeljak 558c, stavak 3. BGB).
- Kvalificirani indeks stanarine: Kvalificirani indeks najamnine također daje pregled stanarina koje se trebaju platiti na određenom mjestu. Sastavio ga je i grad zajedno s predstavnicima iznajmljivača i stanara. Međutim, s kvalificiranim indeksom najamnine to se radi prema priznatim znanstvenim načelima (odjeljak 558d, stavak 1. BGB). Kvalificirani indeks najamnine mora se prilagoditi kretanju na tržištu svake dvije godine. Nakon četiri godine obvezno je stvoriti novi (§ 558d, stavak 2. BGB).
Ako su ispunjeni svi zakonski uvjeti za kvalificirani indeks stanarine, s pravnog gledišta pretpostavlja se da vrijednosti koje se u njemu mogu pročitati zapravo odražavaju lokalnu usporednu najamninu.
Izračunajte lokalnu usporednu najamninu s uporednim stanovima
Ako u gradu ili gradu ne postoji indeks stanarine, uobičajena usporedna najamnina može se alternativno odrediti pomoću usporedivih stanova (odjeljak 558a, stavak 2., točka 4. BGB). Ako najmodavac želi povisiti najamninu za određeni stan, mora pronaći tri različita stana koja su što sličnija njegovom.
Između ostalog, presudni su ovi čimbenici:
- Veličina : Kvadratni metri usporedivih stanova trebali bi biti što bliži vrijednosti predmetnog stana. Što je veće odstupanje, to je teže koristiti ovaj stan kao valjanu usporedbu.
- Broj soba : Međutim, samo broj četvornih metara nije presudan. Također je važno na koliko je prostorija podijeljen životni prostor. Napokon, dvosobni stan od 70 četvornih metara ugodniji je od stana iste veličine s četiri sobe.
- Lokacija : Apartmani također moraju biti usporedivi u smislu lokacije. Stan u građanskom području ne treba izjednačavati sa stanom na problematičnom području, pa je stoga teško usporediv.
- Godina izgradnje : Starost usporedivih stanova mora približno odgovarati starosti dotičnog stana, tako da je moguća značajna usporedba.
- Oprema : Na kraju, ali ne najmanje važno, oprema je također bitna ako se žele uspoređivati apartmani. Ako se na podno grijanje postavljaju visokokvalitetni parketni podovi, ako postoji izvrsno opremljena kuhinja ili ako stan ima moderne prozore, ovaj standard mora biti što preciznije prisutan u usporedivim stanovima.
Lokalna usporedna najamnina može se odrediti pomoću usporednih stanova. Ovdje su presudni čimbenici veličina, broj soba, mjesto, godina izgradnje i oprema.
U slučaju povećanja najamnine do lokalne usporedne najamnine temeljene na tri usporedna stana, najmodavac mora odabrati stanove na takav način da stanar može provjeriti točnost podataka. Za to je obično dovoljno ako stanodavac navede točnu adresu s podom i mjestom stana (desno, lijevo, centar).
Važno: Ako se standardna lokalna najamnina određuje pomoću tri usporediva stana, srednja vrijednost ova tri stana ne računa se. Najamnina se tada može povećati samo na najnižu vrijednost od tri utvrđene najamnine.
Odredite lokalnu usporednu najamninu uz stručno izvješće
Lokalna usporedna najamnina također se može utvrditi pomoću stručnog mišljenja (odjeljak 558a, stavak 2, točka 3 BGB). Prema zakonu, ovaj stručnjak mora biti javno imenovan i položiti prisegu (ibid.) I opravdati svoje izvješće.
Na primjer, mora objasniti kako je odredio lokalnu usporednu najamninu. U pravilu stručnjak u tu svrhu koristi i usporedive stanove i određuje stanarinu potrebnu za njih. U svom izvješću ne mora posebno imenovati ove stanove, ali mora navesti raspone cijena najma utvrđene tijekom njegovog rada.
Vještačenje također mora pokazati da je vještak odredio lokalnu usporednu najamninu uz pomoć novih i postojećih najamnina te je prethodno pregledao stan za koji se najam treba povećati. U većim stambenim kompleksima također je dopušteno da stručnjak pregleda usporedivi stan.
Vlasnik mora svom pismu o povećanju stanarine priložiti cjelokupni tekst izvještaja vještaka.
Ako se za određivanje lokalne komparativne najamnine pozove vještak, zakon predviđa da mora obrazložiti svoje stručno mišljenje.
Lokalna komparativna najamnina: Izračun pomoću baze podataka o najamninama
Lokalna usporedna najamnina također se može utvrditi korištenjem baze podataka o zakupninama u skladu s odjeljkom 558a, stavak 2, točka 2 BGB. Prema odjeljku 558e Njemačkog građanskog zakonika (BGB), ovo je „kontinuirano prikupljanje najamnina kojim zajednički upravlja ili ga priznaje općina ili predstavnici stanodavaca i stanara“.
Za pojedinačne stanove u razmatranom stambenom prostoru baza podataka o najmu može se koristiti za donošenje zaključka o trenutnoj lokalnoj usporednoj najamnini. Budući da se podaci kontinuirano bilježe u bazi podataka o najmu, oni su ažurniji od indeksa stanarine.
Kako mogu saznati lokalnu usporednu najamninu?
Ne samo poslovni ljudi već i privatne osobe mogu pogledati lokalnu usporednu najamninu, jer prema odjeljku 558c, stavak 4, rečenica 2 Njemačkog građanskog zakonika, indeks najamnine i promjene na njemu trebaju se objaviti.
Ako je indeks stanarine dostupan za odgovarajuće mjesto, on se stoga može pregledati u nadležnoj općini ili gradskoj upravi.
Također je moguće pregledati baze podataka o najamninama: Potrošačima se može omogućiti pregled podataka u bazi podataka uz naknadu. Ovisno o tome tko održava bazu podataka o najmu, dostupna je na uvid gradu ili interesnim skupinama stanara ili iznajmljivača.