Stanodavci trebaju održavati svoja imanja. Troškove za to možete odbiti od poreza kao troškove održavanja. Ali postoje ograničenja. Objašnjavamo koje mogućnosti imate i što trebate uzeti u obzir.
Najvažnije stvari na prvi pogled
- Stanodavci mogu odbiti troškove održavanja nekretnine od poreza.
- Takozvani trošak održavanja jedan je od troškova oglašavanja i smanjuje porezni teret.
- Međutim, ne smatraju se sve mjere na zgradi troškovima održavanja. Tada će se prema njima u porezne svrhe postupati drugačije.
- Ograničenje od 15 posto ograničava poreznu odbitku kao troškove održavanja u prve tri godine nakon kupnje.
- Koristeći pravilo pojednostavljenja, iznajmljivači također mogu odbiti troškove proizvodnje kao troškove održavanja.
Koji su napori na održavanju?
Napori na održavanju opisuju financijska sredstva koja se koriste za održavanje zgrade. Iznajmljivači mogu odbiti iznose potrošene na prijavi poreza na dohodak kao troškove povezane s dohotkom, usporediti ih s prihodima od najma i tako smanjiti porezni teret u odgovarajućoj godini.
Ako zamijenite prozore, imate mogućnost odbitka troškova kao troškova održavanja od poreza.
Primjeri napora na održavanju
Mjere koje služe za obnavljanje postojećih dijelova ili također objekata ili sustava u ili na zgradi smatraju se troškovima održavanja u skladu s Direktivom 21.1, stavak 1. Direktive o porezu na dohodak (EStR).
Primjeri mjera koje se smatraju troškovima održavanja su:
|
Građevinsko područje |
mjera |
|---|---|
|
Prozori / vrata |
Razmjena prozora, zamjena vrata Povećanje jednog ili Ugradnja sigurnosnih brava |
|
kupaonica |
Obnova kupaonice Zamjena protočnih bojlera spajanjem |
|
grijač |
Zamjena peći na ugljen Zamjena grijača ulja Priključak na mrežu daljinskog grijanja |
|
Električne instalacije |
Obnova instalacije |
|
fasada |
Obnova fasade radi bolje toplinske i Bojenje fasade |
|
razne biljke |
Veza na širokopojasnu mrežu Instalacija privatnog širokopojasnog sustava Instalacija mjerne tehnologije za |
|
vrh, krov |
Popravci krova Nova pokrivenost Prenamjena, na primjer, s ravnog krova ili |
|
Zajedničko područje |
Popravci dizala Zamjena neispravnih pločica ili tepiha |
Troškove održavanja treba razlikovati od troškova nabave ili proizvodnje. Oni također nisu uključeni u proizvodne troškove gotovo prije stjecanja.
Koji su troškovi nabave i (blizu nabave) troškovi proizvodnje?
U vezi sa zgradom i njenim održavanjem, tri su pojma koja se moraju razlikovati od napora na održavanju:
1. Troškovi stjecanja
Prema § 255, stavak 1. Njemačkog trgovačkog zakona (HGB), pod troškovima stjecanja podrazumijevaju se troškovi „koji se stječu radi stjecanja imovine i dovođenja u radno stanje (…).“ Pri kupnji kuće ili stjecanju etažne imovine stjecanje košta kupnju, uključujući pomoćne troškove kao što su provizija brokera, porez na promet nekretnina i tako dalje.
2. Troškovi proizvodnje
Značaj proizvodnih troškova također je definiran zakonom. Prema odjeljku 255, stavak 2 Njemačkog trgovačkog zakona (HGB), oni su „troškovi koji (…) nastaju za proizvodnju imovine, njezino širenje ili za (…) značajno poboljšanje“. nastali troškovi ne računaju se kao troškovi održavanja, već kao troškovi proizvodnje. Isto vrijedi i ako se zgrada proširi, na primjer s dogradnjom.
Ako je zgrada vidljivo poboljšana, na primjer dogradnjom krova ili balkonom, ti su troškovi dio proizvodnih troškova i ne mogu se odbiti od poreza kao troškovi održavanja.
3. Blizu troškova akvizicije
U skladu s odjeljkom 6. stavkom 1., brojem 1a Zakona o porezu na dohodak (EStG), proizvodni troškovi pri kupnji su oni troškovi koji nastaju zbog popravaka i modernizacije u roku od tri godine od kupnje ako prelaze 15 posto troškova stjecanja zgrade bez poreza na promet.
Ove tri stavke troškova moraju se odvojiti od troškova održavanja jer se u poreznoj prijavi ne mogu odmah prepoznati kao troškovi povezani s prihodom. Umjesto toga, moraju se amortizirati tijekom korisnog vijeka trajanja zgrade. To je obično 50 godina.
Koja je granica od 15 posto za održavanje?
Ako se zgrada nabavi i opsežno modernizira ili obnovi u roku od tri godine nakon kupnje, vlasnici nekretnina trebaju pažljivo pratiti ukupne izdatke za nju.
Troškovi za to mogu se smatrati troškovima održavanja i stoga se izravno priznaju u poreznoj prijavi kao troškovi povezani s prihodom ako ne čine više od 15 posto troškova stjecanja. Ako su veće, moraju se otpisati tijekom korisnog vijeka trajanja zgrade.
Primjer: Gospođa Schmidt kupila je etažni stan 1.7.2017. Za 350 000 eura. 15 posto nabavne cijene odgovara 52.500 eura.
Odmah nakon kupnje provodi radove na modernizaciji i obnovi. Primjerice, položila je novi parket, zamijenila prozore i instalirala interfon. Troškovi za to iznose ukupno 65.000 eura.
Gospođa Schmidt tako premašuje granicu od 15 posto za 12.500 eura. Stoga ne može izravno evidentirati troškove u poreznoj prijavi kao troškove održavanja, a time ni odmah kao troškove povezane s prihodima, već ih mora otpisati tijekom razdoblja od 50 godina.
Ako vlasnik nekretnine želi imati koristi od mogućnosti odbitka troškova održavanja odmah u poreznoj prijavi, trebao bi stoga precizno izračunati i planirati troškove. Ako se mjera može odgoditi za nekoliko godina tako da se ne prekorači granica od 15 posto, to može imati pozitivne porezne učinke.
Da biste od poreza mogli odbiti troškove kao troškove održavanja, morate poštivati ograničenje od 15 posto.
Kada se ne primjenjuje ograničenje od 15 posto?
Važno je znati da se ograničenje od 15 posto za troškove održavanja primjenjuje samo ako je nekretnina kupljena, tj. Stečena u smislu poreznog zakona. Primjerice, ako je zgrada donirana, ne mora se poštivati ograničenje od 15 posto za nastale troškove i poreznu prijavu.
Koje je pravilo pojednostavljenja za održavanje?
Pod određenim uvjetima iznajmljivači mogu na zahtjev odbiti mjere koje se zapravo računaju kao troškovi proizvodnje kao troškovi održavanja.
Jedino što treba napomenuti jest da troškovi za svaku pojedinu mjeru koja dovodi do značajnog poboljšanja ili proširenja zgrade ne smiju prelaziti 4.000 eura (bez poreza na promet). To je navedeno u smjernici 21.1, stavak 2., rečenica 2. EStR.
Međutim, ovo takozvano pravilo pojednostavljenja nije primjenjivo ako provedena mjera služi konačnom završetku novoizgrađene zgrade. Ako se Your-Best-Home.net ne može koristiti unaprijed, mjera se uvijek računa kao proizvodni trošak.
Međutim, u slučaju propisa o pojednostavljenju ili ograničenja od 4.000 eura, porezne vlasti ponekad gledaju vrlo pažljivo: ako se standard imovine značajno poboljša u roku od pet godina kao rezultat takvih mjera, troškovi se obično tretiraju kao proizvodni troškovi. Stanodavci tada mogu samo odbiti iznose tijekom životnog vijeka zgrade.
