Aukcijom ovrhe vjerovnici mogu podmiriti nepodmirene dugove, a kupci dobivaju pogodbu. Vlasništvo nad nekretninom prolazi brže nego kod uobičajene kupnje kuće.
bitno ukratko
- Ako dužnici ne izvrše plaćanja, može se dogoditi aukcija za ovrhu.
- Za to se mora utvrditi tržišna vrijednost imovine.
- Da bi mogle licitirati na aukciji za ovrhu, zainteresirane strane moraju dostaviti određene dokaze.
- Nokdaunom vlasništvo nad nekretninom odmah prelazi na kupca.
Što je ovrha?
Aukcija ovrhe može se dogoditi ako dužnik, na primjer, više ne izvršava dogovorene isplate banci za zajam. Zakon o obveznoj dražbi i prisilnoj upravi (ZVG), na koji se poziva članak 869. Zakona o parničnom postupku (ZPO), omogućuje vjerovniku izvršenje svojih potraživanja državnim sredstvima, naime obveznom dražbom. Ako dužnik ne uspije spriječiti dražbu ovrhe, pokreće se postupak.
Obveznik može svoja potraživanja zadovoljiti prisilnom prodajom dužnikove nekretnine - poput imovine ili kuće, ali i zrakoplova ili broda. Međutim, prodajna cijena na dražbi obično je znatno ispod one koja bi se postigla redovnom prodajom na tržištu. Kupci tako mogu kupiti nekretnine na aukciji po posebno niskoj cijeni.
Kakav je postupak ovrhe?
Aukcija za ovrhu uvijek sadrži nekoliko faza. Koliko će se brzo proći, ovisi o raznim čimbenicima. Sveukupno, postupak dražbe ovrhe može potrajati nekoliko mjeseci ili čak godina. Proces dražbe ovrhe uvijek je isti:
- Zahtjev za ovrhu
- Utvrđivanje tržišne vrijednosti imovine
- Datum dražbe ovrhe
- Nakon ponude
U pravilu, zainteresiranim stranama nije dopušten ulazak u kuću prije dražbe ovrhe - no svejedno biste trebali obaviti prethodni pregled kako biste stekli dojam.
Faza 1: Prijava za aukciju za ovrhu
Ako vjerovnik želi izvršiti svoja potraživanja putem aukcije za ovrhu, podnosi odgovarajući zahtjev nadležnom lokalnom sudu. Ako se imovina želi prisilno prodati na dražbi, odgovoran je sud u čijem se okrugu imovina nalazi. Ako se, s druge strane, zrakoplov, na primjer, prodaje na dražbi, uvijek je odgovoran okružni sud u Braunschweigu. Tu je sjedište Saveznog ureda za zrakoplovstvo, iz kojeg proizlazi odgovornost. Da bi mogao podnijeti zahtjev u cijelosti, podnositelj zahtjeva mora biti u mogućnosti predočiti ovršni naslov i izvršnu klauzulu te dokazati da im je uručena.
Sud zatim šalje nalog svim strankama koje su uključene u postupak. Čim se uruči rješenje naloga, smatra se da je imovina oduzeta. Dužnik, kao i vjerovnik, mogu protiv toga podnijeti žalbu. Obje strane također imaju mogućnost podnijeti zahtjev za obustavu postupka. Za dužnika vrijedi § 30a ZVG, a za vjerovnika § 30 ZVG.
Dužnik se može prijaviti iz sljedećih razloga, na primjer:
- Dužnik dokazuje da može ispuniti tražbine.
- Dužnik dokazuje nemoralnu teškoću prema § 765a ZPO.
Vjerovnik ne mora navoditi nikakve razloge ako "odobrava" obustavu postupka, kako stoji u zakonskom tekstu. Međutim, aukciju ovrhe može zaustaviti samo dva puta. Njegovo treće odobrenje računa se kao povlačenje zahtjeva za dražbu. Sud za ovrhu tada napokon dogovara upis u zemljišne knjige. U Odjeljku II napominje se da je naložena ovrha.
Dobro je znati : tražbine vjerovnika ne moraju imati nikakve veze s imovinom. Netko s novčanim potraživanjima može se prijaviti za ovrhu čak i ako su njegova potraživanja proizašla iz druge ugovorne transakcije.
Faza 2: Utvrđivanje tržišne vrijednosti imovine
Daljnji tijek ovrhe predviđa određivanje tržišne vrijednosti imovine. Za to obveznik mora platiti predujam nakon podnošenja zahtjeva. To je neophodno kako bi se pokrili očekivani troškovi utvrđivanja tržišne vrijednosti. Ovdje očekujte oko 750 do 1.000 eura.
Nakon primanja novca, stručnjak pregledava imovinu i priprema odgovarajuće izvješće. Okružni sud šalje kopiju ovoga i dužniku i vjerovniku. Obje strane imaju rok za očitovanje. Ako ovo istekne, službeni priručnik odlukom utvrđuje tržišnu vrijednost imovine i određuje datum dražbe ovrhe.
Na datum dražbe, između ostalog, očitavaju se zemljišnoknjižni unosi i tereti na dobru.
Faza 3: Datum dražbe ovrhe
Određeni datum dražbe bit će javno objavljen na Internetu ili u službenom glasilu. Uz to, obično postoji odgovarajuća obavijest na okružnom sudu. Svi dokumenti koji se odnose na imovinu, poput procjene za utvrđivanje tržišne vrijednosti, tada su dostupni zainteresiranim stranama na lokalnom sudu.
Svatko ima pristup datumu dražbe ovrhe. To proizlazi iz članka 169. Zakona o sudovima (GVG). Provedba je čvrsto propisana:
- Obavijesti
- Vrijeme licitiranja
- Pregovaranje o ponudi
Najave na datum dražbe
U najavi, pravosudni službenik prvo imenuje odgovornog dužnika u skladu s člankom 66. ZVG-a. Također pruža informacije o postojećim zemljišnim knjigama. Rechtspfleger također imenuje najnižu zapovijed. To uključuje preostala prava zbog upisa u zemljišne knjige i dodatni dio koji treba platiti. Ovaj dio sastoji se od troškova dražbe ovrhe i, ako je primjenjivo, javnopravnih naknada poput poreza na imovinu. U ovom trenutku podsjetnici imaju posljednju priliku za podnošenje zahtjeva u skladu s njihovim rangiranjem. Ako se to ne dogodi, započinje vrijeme nadmetanja.
Vrijeme nadmetanja
Vrijeme nadmetanja ponekad se naziva i "sat nadmetanja". Međutim, to zavarava jer minimalno trajanje podnošenja ponuda prema članku 73. ZVG-a mora biti samo 30 minuta. Ne postoji maksimalno trajanje. Tijekom razdoblja ponude, zainteresirane strane mogu predati svoje ponude usmeno. Međutim, morate se identificirati i biti u mogućnosti dokazati deset posto tržišne vrijednosti imovine najkasnije nakon podnošenja ponude.
U tu svrhu, ponuditelj ima tri mogućnosti u skladu s člankom 69. ZVG:
- Jamstvo od banke
- Ček Bundesbank ili ukršteni ček, pod uvjetom da nije izdan prije tri dana prije datuma dražbe
- Prijenos na račun sudske riznice prije datuma dražbe
Ako ovaj dokaz sigurnosti nedostaje, sud će odbiti ponudu. Prilikom licitiranja, zainteresirane strane moraju osigurati da navedu samo iznos koji se dodaje navedenoj minimalnoj ponudi. Stoga je jedan od najboljih savjeta za kupce na aukciji za ovrhu prethodno saznati više o nekretnini i postaviti maksimalno ograničenje. Konačni iznos koji treba platiti za imovinu je zbroj ponude i minimalna ponuda. Najviša ponuda spomenuta tijekom razdoblja ponude naziva se najviša ponuda.
Ponekad se puno toga događa tijekom sata licitacije za ovrhu. Prethodno postavite svoju granicu i držite se nje.
Pregovaranje o ponudi
Kako će se dražba ovrhe nastaviti nakon razdoblja ponude, ovisi o različitim čimbenicima. Postoje tri načina za to:
- Ne postoji (valjana) ponuda
Ako nije zaprimljena nijedna ponuda ili nijedna nije valjana, postupak prema § 77 ZVG privremeno se obustavlja. Povjerioci tada mogu zahtijevati nastavak postupka. - Najviša ponuda je preniska: ograničenje
7/10 i ograničenje 5/10 Ako je najviša dostavljena ponuda, uključujući kapitalnu vrijednost preostalih prava, manja od 7/10 tržišne vrijednosti imovine, vjerovnik može, u skladu s člankom 74a, stavak 1. ZVG, Prijavite se za odbijanje nagrade. Ako najviša ponuda dosegne manje od 5/10 tržišne vrijednosti, sud mora odbiti odluku u skladu s člankom 85.a stavkom 1. ZVG-a.
Sud tada mora odrediti drugi datum aukcije za ovrhu. To bi trebalo biti najranije tri mjeseca, ali najkasnije šest mjeseci nakon prvog imenovanja (članak 74.a, stavak 3. ZVG-a). U ovom drugom datumu ograničenje 5/10 i 7/10 više ne vrijede (odjeljak 85a, stavak 2. ZVG). - Ponuda je dovoljno visoka
Ako je najviša ponuda dovoljno visoka , ponuda se prihvaća. Njegova se najava događa odmah ili kasnijeg datuma najave. Čim je objavljena ponuda, kupac je stekao vlasništvo nad nekretninom. U ovom posebnom slučaju to se odnosi na iznimku, iako se upis u zemljišne knjige vrši kasnije. U ovom se trenutku sva prava i obveze, namjene i tereti prenose na kupca.
Ako se nekretnina iznajmljuje, kupac također odmah stupa u najam. Tada može - ako je to potrebno i poželjno u slučaju unajmljene imovine - pokrenuti postupak deložacije ili ga prekinuti zbog vlastite upotrebe.
Faza 4: Nakon dodjele aukcije za ovrhu
Datum distribucije slijedi otprilike četiri do dvanaest tjedana nakon dodjele. Prihod od dražbe ovrhe predaje se obvezniku ili - ako ih ima nekoliko - raspoređuje se prema pravnom redu prvenstva. Ako postoji ostatak, on se isplaćuje dužniku. Konačno, lokalni sud podnosi zahtjev za zemljišnim knjigama za odgovarajuću promjenu upisa u zemljišne knjige čim kupac plati porez na imovinu koji treba platiti.
